Klimat i geopolityka przestawiają kompas inwestorów nieruchomości

Polacy kupujący nieruchomości za granicą coraz rzadziej pytają wyłącznie o rentowność najmu. W kalkulacjach uwzględnia się dostęp do wody, ryzyko pożarów, stabilność prawa, połączenia lotnicze oraz możliwość szybkiej sprzedaży. Hiszpania nadal wygrywa skalą, bliskością i dojrzałością rynku. Tajlandia, Oman, Zjednoczone Emiraty Arabskie czy Wielka Brytania oferują jednak odmienny zestaw szans i zagrożeń.

Apartament nie jest już tylko apartamentem

Jeszcze kilka lat temu zagraniczna nieruchomość miała przede wszystkim zarabiać i służyć właścicielowi podczas wakacji. Dzisiaj coraz częściej staje się również bezpieczną przystanią dla kapitału, drugim domem i rodzinnym planem awaryjnym.

Rentowność nie przestała się liczyć. Inwestorzy pytają jednak również, czy do nieruchomości będzie można łatwo dotrzeć, bezpiecznie z niej korzystać oraz sprawnie ją sprzedać w razie kryzysu.

– Kiedyś kluczowa była stopa zwrotu. Dzisiaj inwestorzy coraz częściej pytają o bezpieczeństwo kraju, stabilność prawa, podatki, dostęp do wody, jakość opieki zdrowotnej oraz połączenia lotnicze. To często plan B na przyszłość i sposób na ochronę kapitału – mówi Paulina Benda, prezeska zarządu i współwłaścicielka SuperApart oraz agencji Grand Properties.

Takie podejście sprzyja dużym, płynnym rynkom o przejrzystych regulacjach prawnych. Utrudnia natomiast sprzedaż projektów, których głównym argumentem jest wysoka, lecz słabo udokumentowana rentowność.

Dzisiaj inwestorzy coraz częściej pytają o bezpieczeństwo kraju, stabilność prawa, podatki, dostęp do wody, jakość opieki zdrowotnej oraz połączenia lotnicze.

Hiszpania pozostaje głównym punktem odniesienia. W 2025 r. zarejestrowano tam 714,2 tys. transakcji mieszkaniowych – o 11,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Cudzoziemcy odpowiadali za 13,82 proc. zakupów, jednak w prowincji Alicante ich udział sięgał 43,29 proc., a w Maladze – 32,8 proc.

– Napięcia geopolityczne zmieniają nie tylko kierunki przepływu kapitału, lecz przede wszystkim sposób oceny nieruchomości. Inwestorzy kupują również stabilność prawa, ochronę własności, bezpieczeństwo polityczne i płynność rynku – zaznacza Edyta Tadeusiak, doradczyni strategiczna na rynku nieruchomości oraz właścicielka Samaya Estates.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Klimat schodzi z mapy regionów do konkretnego budynku

Zmiany klimatyczne nie wywołały dotychczas masowego odwrotu z południowej Hiszpanii. Ich wpływ staje się jednak coraz bardziej widoczny na poziomie konkretnego osiedla, budynku oraz kosztów jego utrzymania.

Inwestor powinien sprawdzić nie tylko odległość od plaży. Coraz większe znaczenie mają efektywność energetyczna, zacienienie, wentylacja, koszty chłodzenia oraz źródło wody, z którego korzysta wspólnota mieszkaniowa.

– Zmiany klimatyczne nie przesądzają jeszcze o atrakcyjności całych regionów Hiszpanii, ale coraz mocniej wpływają na wybór konkretnej nieruchomości. Inwestorzy analizują dostępność wody, ryzyko pożarowe, odporność budynku na upały oraz jakość lokalnej infrastruktury – podkreśla Edyta Tadeusiak.

Nie każdy apartament na Costa del Sol, Costa Blanca czy Costa Cálida będzie w podobnym stopniu narażony na skutki upałów i suszy. Na znaczeniu mogą zyskiwać projekty przyciągające klientów przez cały rok, wyposażone w zieleń oraz rozwiązania ograniczające zużycie energii.

Tracić mogą natomiast osiedla sezonowe, przegrzewające się latem i wymagające wysokich nakładów na chłodzenie oraz nawadnianie.

– Jeszcze kilka lat temu mało kto zastanawiał się nad klimatem przy zakupie nieruchomości. Jeżeli w regionie przez kilka miesięcy trudno funkcjonować z powodu upałów, braku wody czy ryzyka pożarów, prędzej czy później odbije się to na cenach i zainteresowaniu turystów – zaznacza Paulina Benda.

Przeczytaj: Polacy coraz bardziej lubią K-food. A jakie polskie smaki królują w Korei?

Klimat kontra lokalizacja

Północ Hiszpanii może zyskiwać dzięki łagodniejszym temperaturom i większej dostępności wody. Południe zachowa przewagę tam, gdzie infrastruktura skutecznie ograniczy ryzyko niedoborów.

– Zmiany klimatyczne są coraz częściej uwzględniane przez inwestorów, jednak warto patrzeć na dane, a nie tylko na nagłówki medialne. Costa del Sol mierzy się z suszami i falami upałów, ale region intensywnie inwestuje w infrastrukturę wodną – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Adaptacja nie usuwa ryzyka, lecz może przesądzić o tym, które kurorty utrzymają atrakcyjność. Na rynku coraz większe znaczenie zyskuje także mechanizm określany jako „climate pricing”.

– Regiony nadmorskie nadal cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem inwestorów. Widoczna jest rosnąca rola climate pricing, czyli premiowania budynków energooszczędnych i dobrze zaprojektowanych pod kątem komfortu klimatycznego – podkreśla Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka i dyrektorka zarządzająca Agnes Inversiones.

Tradycyjne kryteria trzeba więc uzupełnić o jakość infrastruktury oraz zdolność regionu do reagowania na ekstremalne zjawiska pogodowe.

– Dziś nie widać przesłanek, by zmiany klimatyczne osłabiły atrakcyjność inwestycyjną Costa del Sol. Większe znaczenie nadal mają lokalizacja, jakość projektu i siła lokalnej gospodarki – zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Geopolityka podnosi wartość bliskości

Wojna w Ukrainie zmieniła sposób myślenia części inwestorów z Europy Środkowej. Nieruchomość położona daleko od wschodniej flanki NATO zaczęła być postrzegana jako dodatkowe zabezpieczenie.

Trwający od końca lutego 2026 r. konflikt z Iranem nasila obawy dotyczące inwestowania w rejonie Zatoki Perskiej. Dotyczy to szczególnie klientów rozważających Dubaj lub Abu Zabi jako alternatywę dla Europy.

– Geopolityka ma duży wpływ na decyzje inwestycyjne i wybór miejsca do życia. Coraz częściej inwestorzy kierują się nie tylko potencjalną stopą zwrotu, ale także poczuciem bezpieczeństwa i stabilnością kraju – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

Hiszpania korzysta z połączenia kilku przewag. Jest członkiem Unii Europejskiej, ma duży rynek wewnętrzny, rozwiniętą turystykę oraz można do niej dotrzeć z Polski samochodem.

Dostępność lądowa nie zastąpi połączeń lotniczych, ale zmniejsza zależność od jednego środka transportu. Pandemia pokazała, że możliwość dotarcia do nieruchomości również ma znaczenie.

– Liczy się nie tylko to, ile nieruchomość może zarobić w dobrym roku, ale również to, jak zachowa się podczas kryzysu, ograniczeń w podróżowaniu czy zmian regulacyjnych – podkreśla dr Edyta Tadeusiak.

Bliskość nie daje jednak automatycznej przewagi żadnemu rynkowi europejskiemu. Pozostaje jednym z kryteriów – obok podatków, prawa własności, waluty oraz kosztów zarządzania.

Przeczytaj: Chińskie samochody w Afryce. Jakie są skutki ich ekspansji dla przemysłu w Europie i Polsce

Tajlandia, Oman i Zatoka oferują różne możliwości

Poza Europą uwagę polskich inwestorów przyciągają Tajlandia, Oman oraz Zjednoczone Emiraty Arabskie. Rynków tych nie można jednak traktować zamiennie, ponieważ każdy opiera się na innym modelu popytu.

Tajlandia kusi dojrzałym rynkiem turystycznym i potencjałem najmu krótkoterminowego. Phuket korzysta z międzynarodowego ruchu wypoczynkowego, natomiast Bangkok łączy turystykę z popytem biznesowym.

Oman pozostaje rynkiem młodszym i bardziej selektywnym. Jego przewagą może być rozwój turystyki premium, jednak płynność rynku i skala popytu są mniejsze.

– Wśród inwestorów nastawionych głównie na dochód z najmu obserwujemy częściowe przesunięcie zainteresowania z Omanu w kierunku Tajlandii. Phuket i Bangkok oferują wysokie obłożenie i bardziej przewidywalny potencjał najmu – zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Zjednoczone Emiraty Arabskie pozostają rozpoznawalnym centrum inwestycyjnym. Konflikt na Bliskim Wschodzie przypomniał jednak, że stabilność regionu nie jest dana raz na zawsze.

Analiza nie powinna kończyć się na prognozowanej rentowności. Należy uwzględnić również wynagrodzenie operatora, podatki, okresy pustostanu, ryzyko kursowe oraz zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

– Nie wierzę w uniwersalne rankingi typu „najlepszy kraj do inwestowania”. Dla jednego najważniejszy będzie dochód z najmu, dla innego bezpieczeństwo kapitału albo możliwość zamieszkania tam za kilka lat – podkreśla Paulina Benda.

Najważniejsze pytanie brzmi: komu sprzedać później?

Jednym z największych błędów może być utożsamianie popularności kierunku z płynnością w konkretnym projekcie. Apartament, który łatwo kupić, nie zawsze będzie równie łatwy do sprzedania. Rynek oparty niemal wyłącznie na zagranicznych nabywcach jest szczególnie podatny na ograniczenia w ruchu lotniczym, zmiany kursów walut i odpływ kapitału. Większą odporność zapewnia zróżnicowany popyt.

Hiszpania ma pod tym względem przewagę nad kurortami budowanymi wyłącznie dla cudzoziemców.

– Dużą przewagą Hiszpanii jest silny popyt krajowy. Dzięki temu wynajem nie zależy wyłącznie od zagranicznych turystów, ruchu lotniczego lub kryzysów ogólnoświatowych – zaznacza dr Edyta Tadeusiak.

Na drugim biegunie znajdują się projekty sprzedawane głównie na podstawie obietnic wzrostu cen. Ryzyko rośnie, gdy inwestor nie zna lokalnej kultury, systemu prawnego ani rzeczywistych kosztów zarządzania.

– Największą ostrożność zachowałabym wobec bardzo egzotycznych kierunków. Liczenie na złoty strzał w kraju oddalonym o kilka tysięcy kilometrów, z inną kulturą i systemem prawnym, wiąże się z bardzo dużym ryzykiem – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

Największą ostrożność zachowałabym wobec bardzo egzotycznych kierunków. Liczenie na złoty strzał w kraju oddalonym o kilka tysięcy kilometrów, z inną kulturą i systemem prawnym, wiąże się z bardzo dużym ryzykiem.

Atrakcyjność rynku warto zatem oceniać od końca. Najpierw należy ustalić, kto może zostać przyszłym nabywcą, a dopiero później analizować oczekiwane zyski.

– Trzeba patrzeć na długość sezonu, połączenia lotnicze, ryzyko walutowe i możliwość późniejszej odsprzedaży. To właśnie płynność rynku często decyduje o rzeczywistej atrakcyjności inwestycji – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Zysk coraz częściej oznacza odporność

Klimat i geopolityka nie odwracają globalnych przepływów kapitału jednym ruchem. Zmieniają jednak kryteria wyboru kraju, regionu oraz konkretnego budynku.

Na znaczeniu zyskują nieruchomości całoroczne, energooszczędne, dobrze skomunikowane i atrakcyjne również dla mieszkańców lokalnych. Tracą natomiast projekty zależne od jednego sezonu lub jednej grupy klientów.

– Regiony, które inwestują w nowoczesną infrastrukturę, gospodarkę wodną i rozwiązania zwiększające odporność na ekstremalne zjawiska pogodowe, pozostaną atrakcyjnymi miejscami do życia i inwestowania – podkreśla Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

Zmieniają się także oczekiwania wobec samej nieruchomości. Ma ona nie tylko przynosić przychód, lecz również zachowywać użyteczność w czasie kryzysu.

– Coraz więcej inwestorów szuka nieruchomości, która jednocześnie zarabia, chroni kapitał i daje rodzinie miejsce do życia w niepewnych czasach – zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Hiszpania pozostaje dla wielu Polaków rozwiązaniem kompromisowym, a nie bezwarunkowym zwycięzcą. Łączy dojrzały rynek, unijne prawo, popyt krajowy i możliwość osobistego korzystania z nieruchomości.

Kierunki pozaeuropejskie mogą oferować wyższy dochód lub większy potencjał wzrostu. Wymagają jednak większej wiedzy, odpowiedniego zaplecza operacyjnego oraz akceptacji ryzyka, którego nie widać w reklamowanej stopie zwrotu.

– Dobra inwestycja to nie tylko taka, która dobrze zarabia. Przede wszystkim trzeba mieć możliwość bezproblemowego wyjścia z niej, gdy zmienią się potrzeby albo warunki rynkowe – podkreśla Paulina Benda.

Główne wnioski

1. Zmiany klimatyczne nie powodują dziś odwrotu od Hiszpanii, ale coraz bardziej różnicują wartość konkretnych nieruchomości. Inwestorzy zwracają uwagę na dostęp do wody, ryzyko pożarów, efektywność energetyczną budynków, koszty chłodzenia oraz jakość lokalnej infrastruktury. Zyskiwać mogą dobrze zarządzane miasta i kurorty z całorocznym popytem, natomiast tracić – osiedla sezonowe, przegrzewające się i drogie w utrzymaniu.
2. Geopolityka zmienia sposób rozumienia bezpiecznej inwestycji zagranicznej. Sama stopa zwrotu przestaje wystarczać, ponieważ coraz większego znaczenia nabierają stabilność prawa, ochrona własności, bezpieczeństwo polityczne, dostępność transportowa oraz możliwość szybkiego dotarcia do nieruchomości. Dla części kupujących zagraniczny apartament staje się jednocześnie źródłem dochodu, zabezpieczeniem kapitału oraz rodzinnym planem awaryjnym.
3. O rzeczywistej atrakcyjności inwestycji coraz częściej decydują odporność rynku i możliwość późniejszej sprzedaży. Przewagę mają lokalizacje, w których popyt tworzą nie tylko zagraniczni turyści, lecz także mieszkańcy i krajowi nabywcy. Inwestor powinien analizować rentowność netto, sezonowość, ryzyko walutowe, regulacje dotyczące najmu oraz płynność rynku. Wysoki deklarowany zysk może bowiem niewiele znaczyć, jeśli trudno będzie z inwestycji wyjść.