Zaloguj się 
Dzieje się!
Najem przestaje być planem B. Rynek wciąż nie daje jednak poczucia bezpieczeństwa
Polski rynek najmu dojrzewa szybciej niż regulujące go zasady. Rosną koszty, spada zaufanie, a dostępna oferta coraz częściej rozmija się z potrzebami najemców.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego najem w Polsce nadal jest traktowany jako rozwiązanie przejściowe, a nie pełnoprawna forma mieszkalnictwa.
- Co jest dziś większym problemem rynku najmu: wysokie koszty, brak stabilnych zasad czy niedopasowanie mieszkań do potrzeb lokatorów.
- Jak profesjonalizować rynek najmu bez uprzywilejowania ani właścicieli, ani najemców.
Za rosnącą skalą rynku najmu w Polsce nie nadążają ani standardy, ani dostępna oferta. Wysokie czynsze pozostają jednym z głównych problemów, lecz coraz wyraźniej widać również deficyt stabilności, przejrzystych zasad i wzajemnego zaufania. Oferowane mieszkania coraz częściej nie odpowiadają możliwościom finansowym – nie tylko młodych ludzi – ani rzeczywistym potrzebom najemców.
Najnowsze badanie Instytutu Rynku Najmu pokazuje sektor pełen sprzecznych sygnałów. W drugim kwartale 2026 r. ogólny klimat koniunktury został oceniony przez ekspertów na 17,27 pkt., a przez właścicieli zaledwie na 1,80 pkt. Jeszcze większą różnicę widać w ocenie bieżącej sytuacji: eksperci przyznali jej 14,55 pkt., natomiast właściciele – minus 6,20 pkt. Obie grupy patrzą więc na ten sam rynek z wyraźnie odmiennych perspektyw.
Badanie nie jest klasyczną statystyką transakcyjną. Opiera się na ankietowym teście koniunktury, metodologicznie zbliżonym do badań GUS. Jego celem jest przede wszystkim wychwytywanie zmian nastrojów i oczekiwań uczestników rynku. Perspektywa czasowa pozostaje jednak na razie krótka, dlatego pojedynczych odczytów nie należy jeszcze uznawać za potwierdzenie trwałych trendów.
Warto wiedzieć
Interpretacja wskaźników
Wskaźniki złożone interpretuje się podobnie jak wskaźniki proste. Różnica polega przede wszystkim na tym, że opisują one sytuację na bardziej ogólnym poziomie.
- Wartość dodatnia, zbliżająca się do +100 proc., oznacza poprawę analizowanej sytuacji – np. korzystną zmianę klimatu koniunktury, wysoki poziom zaufania, wiarę w stabilność rynku lub bardziej racjonalną strukturę przychodów.
- Wartość ujemna, zbliżająca się do -100 proc., wskazuje na pogorszenie sytuacji – np. wzrost niepewności, spadek zaufania do rynku albo osłabienie kondycji finansowej.
- Wartość bliska zeru oznacza stabilizację sytuacji rynkowej, umiarkowany poziom zaufania lub niejednoznaczne oczekiwania.
Najem nadal bywa traktowany jak rozwiązanie gorszej kategorii
Największy problem może pojawiać się jeszcze przed analizą czynszów, podaży mieszkań i regulacji. W Polsce własność nadal pozostaje społecznym punktem odniesienia, a najem często jest postrzegany jedynie jako okres oczekiwania na zakup własnego lokum. Tymczasem mobilność zawodowa, późniejsze zakładanie rodzin i częstsze zmiany miejsca pracy zwiększają zapotrzebowanie na elastyczne formy zamieszkania.
– W Polsce najem jest często traktowany jako odprysk rynku mieszkaniowego, powstający przypadkiem, bo ktoś odziedziczył lokal albo kupił nowe mieszkanie. Problem jest głębszy niż samo przywiązanie do własności. Dotyczy społecznego podejścia do najmu jako pełnoprawnej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.
Najem nie musi być wyborem osoby, której nie stać na kredyt. Może odpowiadać potrzebom mobilnych pracowników, rodzin sprawdzających, czy chcą związać się z nowym miastem, albo osób, które nie chcą podejmować długoterminowego zobowiązania finansowego.
W Polsce najem jest często traktowany jako odprysk rynku mieszkaniowego, powstający przypadkiem, bo ktoś odziedziczył lokal albo kupił nowe mieszkanie.
Zmienia się również charakter okresu przejściowego, z którym najem jest tradycyjnie kojarzony.
– W odbiorze społecznym najem nadal funkcjonuje jako etap przejściowy, ale zmieniła się definicja tego przejścia. Coraz rzadziej chodzi o sytuację: „nie stać mnie na zakup”. Częściej na zakup mnie stać, tylko nie na to, co rzeczywiście chcę kupić, więc czekam i w międzyczasie wynajmuję – podkreśla Tomasz Bojęć, dyrektor zarządzający ThinkCo.
Najemca odkładający zakup ma inne oczekiwania niż osoba szukająca możliwie najtańszego lokum. Potrzebuje stabilnej umowy, odpowiedniego standardu i pewności, że będzie mógł pozostać w mieszkaniu przez kilka lat.
Eksperci widzą poprawę, właściciele pozostają ostrożni
Rozbieżność ocen dotyczy niemal wszystkich najważniejszych wskaźników. Eksperci dostrzegają umiarkowaną poprawę ogólnej sytuacji, ale jednocześnie stabilizację popytu. Właściciele gorzej oceniają bieżący stan rynku, choć zauważają wyraźniejszy wzrost zainteresowania najmem. Wskaźnik zmian popytu wyniósł w tej grupie 13,20 pkt., wobec minus 2,40 pkt. wśród ekspertów.
Wykres interaktywny Różnice nie muszą oznaczać, że jedna z grup się myli. Właściciel patrzy na rynek przez pryzmat własnego lokalu, natomiast analityk uwzględnia szerszy obraz rynku.
– Właściciel ocenia rynek głównie z perspektywy własnego portfela i pojedynczej inwestycji. Ekspert lub pośrednik zwykle pracuje z obiema stronami transakcji i dysponuje szerszym oglądem. Takie rozbieżności są naturalne, ale potrzebujemy dłuższej serii pomiarów, żeby ocenić ich trwałość – zaznacza Arkadiusz Derkacz.
Najbardziej zastanawiający jest wskaźnik przewidywanej sytuacji finansowej właścicieli. Eksperci ocenili go na dodatnie 3,64 pkt., natomiast sami właściciele – na minus 54,40 pkt. To silny sygnał niepewności, który jednak wymaga ostrożnej interpretacji. Raport nie podaje liczebności próby właścicieli, a badanie dopiero zaczyna budować szereg czasowy.
Jednocześnie obie grupy dodatnio oceniają bieżące przychody z najmu. Wskaźniki wyniosły odpowiednio 10,91 i 11 pkt. Może to oznaczać, że właściciele nadal osiągają satysfakcjonujące wpływy, lecz obawiają się przyszłych kosztów, pogorszenia wypłacalności najemców albo zmian regulacyjnych.
Właściciel i najemca boją się czegoś innego
Wśród barier wskazywanych przez ekspertów zdecydowanie dominuje słaba ochrona właścicieli. W drugim kwartale wymieniło ją 77,78 proc. badanych. Kolejne miejsca zajęły wysokie koszty utrzymania mieszkań, koszty remontów i napraw oraz niejasne i niestabilne przepisy. Odsetek wskazań na ostatnią z tych barier wzrósł w ciągu kwartału z 23,08 do 46,30 proc.
Wykres interaktywny Po stronie najemców hierarchia problemów wygląda inaczej. Aż 83,64 proc. ekspertów wskazało wysokie koszty najmu i opłat, a 67,27 proc. – wysokie koszty początkowe, w tym kaucje i prowizje. Ponad połowa zwróciła uwagę na wykluczanie niektórych grup najemców, natomiast 47,27 proc. – na niepewność dochodów i kosztów życia.
Wykres interaktywny – Największym wyzwaniem jest stworzenie warunków zapewniających stabilność transakcji. Nie chodzi o rozstrzyganie, czy większe prawa powinien mieć właściciel, czy najemca. Obie strony powinny znać zasady, swoje obowiązki oraz dostępne zabezpieczenia – podkreśla Arkadiusz Derkacz.
Największym wyzwaniem jest stworzenie warunków zapewniających stabilność transakcji.
Debata publiczna często przedstawia rynek najmu jako konflikt dwóch przeciwstawnych grup. Dane pokazują jednak raczej dwa odmienne rodzaje niepewności. Właściciel obawia się problemów prawnych, szkód oraz trudności z odzyskaniem lokalu. Najemca martwi się wysokością czynszu i kaucji, nagłą zmianą warunków umowy oraz utratą mieszkania.
Część tych obaw wzmacniają jednostkowe historie przedstawiane jako zjawiska powszechne. Brakuje natomiast danych, które pozwalałyby odróżnić incydenty od problemów występujących na większą skalę.
Finanse pozostają kluczowym czynnikiem decyzji
Koszt najmu pozostaje najbardziej namacalnym problemem. Opłaty, remonty, podatki i koszt kapitału ograniczają przestrzeń do obniżania stawek, jednak możliwości finansowe najemców nie rosną wraz ze wzrostem oczekiwań inwestorów.
– Właściciele często zakładają, że czynsz powinien być wyższy niż rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. To założenie nie ma uzasadnienia ekonomicznego. Stawka powinna być akceptowalna dla obu stron, a właściciel powinien uwzględniać także długoterminowy wzrost wartości nieruchomości – ocenia Tomasz Bojęć.
To stanowisko jest jednak dyskusyjne. Wzrost wartości mieszkania nie jest gwarantowany, a właściciel ponosi koszty kapitału, pustostanów, podatków i remontów. Rynek nie może więc opierać się ani na oczekiwaniu maksymalnego czynszu, ani na założeniu, że inwestor powinien zadowolić się wyłącznie przyszłym wzrostem wartości lokalu.
Zawyżona stawka może wyglądać atrakcyjnie w ogłoszeniu, ale podczas pustostanu nie generuje żadnego przychodu. Problem ten dotyczy szczególnie większych lokali, których potrzebują rodziny.
Mieszkań jest dużo, lecz nie zawsze takich, jakich potrzeba
Dostępność rynku nie sprowadza się do liczby aktywnych ogłoszeń. Równie ważne są metraż, układ, lokalizacja, standard oraz możliwość zamieszkania z dziećmi lub zwierzętami. Lokal może więc formalnie pozostawać dostępny, a jednocześnie nie odpowiadać potrzebom większości zainteresowanych.
– Coraz większym problemem jest niedopasowanie istniejącej oferty do rzeczywistych potrzeb najemców. Czasem najważniejsze pytanie nie dotyczy wysokości czynszu, lecz możliwości zamieszkania ze zwierzęciem, lokalizacji albo dopasowania lokalu do modelu pracy i życia. Z innych badań wynika, że w miastach wojewódzkich stopień dopasowania mieszkań do wcześniejszych oczekiwań najemców wynosi około 60 proc. – mówi Arkadiusz Derkacz.
Szczególnie widoczna jest przewaga mieszkań jedno- i dwupokojowych nad lokalami przeznaczonymi dla większych gospodarstw domowych. Deweloperzy przez lata odpowiadali na popyt inwestycyjny, który premiował małe metraże i niższą cenę wejścia. Taka struktura podaży nie musi jednak odpowiadać rzeczywistym potrzebom rynku najmu.
– Ofert większych lokali na portalach nie brakuje, ale często są niedopasowane cenowo. Rodzina potrzebująca trzech pokoi nie musi być zamożniejsza od gospodarstwa potrzebującego dwóch – podkreśla Tomasz Bojęć.
Na portalach mogą znajdować się setki ofert większych mieszkań, a rodziny nadal mogą nie znaleźć lokali odpowiadających ich potrzebom. Brakuje mieszkań zapewniających rozsądną relację ceny do powierzchni, lokalizacji i standardu.
Problem będzie narastał wraz ze zmianami demograficznymi. Spadek liczby ludności nie musi bowiem oznaczać proporcjonalnego zmniejszenia zapotrzebowania na mieszkania. Rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, starzenie się społeczeństwa oraz zmieniające się modele życia mogą zwiększać popyt na lokale o określonym metrażu, układzie i lokalizacji.
Zdaniem eksperta
Bezpieczny najem zaczyna się od weryfikacji
Znacznie poważniejszym wyzwaniem jest ryzyko trafienia na nieuczciwego najemcę. Jedna błędna decyzja może oznaczać wielomiesięczne zaległości, zniszczenie lokalu lub długotrwałe postępowanie sądowe. Obawa przed takimi sytuacjami sprawia, że część właścicieli rezygnuje z wynajmu albo pozostawia mieszkania puste.
Dlatego Stowarzyszenie Mieszkanicznik od lat promuje pięć złotych zasad bezpiecznego najmu:
1. Rzetelna weryfikacja najemcy – to ona w największym stopniu decyduje o powodzeniu najmu.
2. Pisemna umowa zawarta na czas określony.
3. Pobranie odpowiedniej kaucji.
4. Szybkie reagowanie na pierwsze sygnały problemów.
5. Stałe aktualizowanie wiedzy i korzystanie ze sprawdzonych praktyk.
Im bezpieczniej się czują właściciele, tym chętniej udostępniają mieszkania na rynku. Większa podaż jest zaś korzystna również dla uczciwych najemców.
Profesjonalizacja zaczyna się od jednego mieszkania
Dojrzewanie rynku najmu bywa utożsamiane z rozwojem dużych portfeli instytucjonalnych. Tymczasem większość polskiej oferty pozostaje rozproszona między prywatnych właścicieli. To od ich decyzji, zawieranych umów i standardów obsługi zależy codzienne doświadczenie najemców.
– Profesjonalizacja nie oznacza wyłącznie wzrostu udziału PRS. Równie ważne jest, aby osoba wynajmująca jedno mieszkanie podejmowała racjonalne decyzje, weryfikowała najemcę i korzystała z właściwej umowy. Jeżeli nie ma czasu lub kompetencji, może świadomie powierzyć zarządzanie profesjonalnemu podmiotowi – zaznacza Arkadiusz Derkacz.
Potrzebne są również standardy, które nie staną się kolejną warstwą skomplikowanych przepisów. Rynek może skorzystać z przejrzystych wzorów umów, procedur rozliczania kaucji, protokołów zdawczo-odbiorczych oraz jasnych zasad komunikacji między stronami. Takie narzędzia nie wyeliminują wszystkich konfliktów, ale mogą ograniczyć liczbę sporów wynikających z niejasności.
Największym deficytem nadal pozostają jednak dane. Bez informacji o faktycznej liczbie umów, pustostanach, zaległościach, długości najmu i strukturze gospodarstw domowych polityka mieszkaniowa będzie reagowała przede wszystkim na najbardziej głośne przypadki. Badania koniunktury mogą częściowo wypełnić tę lukę, ale wymagają czasu, stałej próby oraz porównywania wyników z danymi transakcyjnymi.
Główne wnioski
- Rynek najmu rośnie, ale jego dojrzałość nie nadąża za skalą. Najem coraz częściej jest świadomym wyborem związanym z mobilnością zawodową, stylem życia albo odkładaniem decyzji o zakupie mieszkania. Nadal jednak brakuje stabilnych standardów, przejrzystych umów i wiarygodnych danych, które pozwalałyby traktować go jako równorzędny element polityki mieszkaniowej.
- Właściciele i najemcy nie stoją po przeciwnych stronach sporu, lecz mierzą się z odmiennymi rodzajami niepewności. Właściciele obawiają się słabej ochrony prawnej, kosztów napraw i trudności z odzyskaniem lokalu. Najemców najmocniej obciążają wysokie czynsze, kaucje i nieprzewidywalność warunków umowy. Wspólnym problemem obu grup pozostaje brak poczucia bezpieczeństwa oraz zaufania do zasad funkcjonowania rynku.
- Problemem nie jest wyłącznie liczba mieszkań, lecz także ich cena, struktura i funkcjonalność. Ofert nie brakuje, ale wiele lokali pozostaje niedopasowanych do możliwości finansowych i rzeczywistych potrzeb gospodarstw domowych. Szczególnie widoczny jest niedobór dostępnych cenowo mieszkań rodzinnych oraz lokali odpowiadających współczesnym stylom życia. Samo zwiększanie podaży nie rozwiąże więc problemu, jeżeli nadal będzie ona tworzona głównie z myślą o potrzebach inwestorów, a nie przyszłych mieszkańców.
