Wiele gmin nie zdążyło z planem ogólnym. Inwestycje mogą utknąć na miesiące

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

31 sierpnia 2026 r. mija termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych. Dodajmy – już po raz drugi przesuwany. Tempo prac wyraźnie przyspieszyło w ostatnich tygodniach przed upływem terminu, jednak większość samorządów nadal nie zdążyła zakończyć całej procedury.

Według danych z 13 sierpnia plan ogólny uchwaliło 547 z 2479 polskich gmin, czyli 22,1 proc. wszystkich samorządów. Kolejne 1278 gmin miało już opublikowany projekt planu, natomiast 118 nie rozpoczęło jeszcze formalnie prac.

Dziś nie ulega wątpliwości, że konsekwencje takiego stanu rzeczy dotkną wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Szczególnie wyraźnie odczują je gminy oraz inwestorzy, których projekty wymagają nowych rozstrzygnięć planistycznych, w tym uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI).

ZPI ma docelowo zastąpić rozwiązania znane z tzw. lex deweloper. Jednak również pozostali uczestnicy rynku nieruchomości będą musieli zmierzyć się z tym problemem. Choć zapewne w różnym stopniu. 

Kluczowe zmiany w procesie planistycznym

Przypomnijmy, że plan ogólny jest uchwalany dla całego obszaru gminy. W przeciwieństwie do dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – stanowi akt prawa miejscowego.

Oznacza to, że jego ustalenia mają bezpośrednie znaczenie dla kolejnych rozstrzygnięć planistycznych gminy. Od 1 września 2026 r., po wygaśnięciu dotychczasowych studiów, znaczenie planu ogólnego dla gmin wyraźnie wzrośnie. Będzie kluczowy przy uchwalaniu i zmianie planów miejscowych oraz wydawaniu nowych decyzji o warunkach zabudowy.

–  Nowy dokument określi m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Gmina może w nim również wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy, które będą miały kluczowe znaczenie dla możliwości wydawania nowych decyzji WZ – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

Plan ogólny wyznaczy ramy dla planów miejscowych i decyzji WZ, wskazując, gdzie zabudowa będzie możliwa, ograniczona lub wykluczona w przyszłości.

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że w planie ogólnym mogą znaleźć się m.in. strefy otwarte czy strefy produkcji rolniczej, w których możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej będą odpowiednio ograniczone – dodaje ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. 

Wraz z upływem 31 sierpnia 2026 r. wygasają dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. I to niezależnie od tego, czy dana gmina zdążyła do tego czasu uchwalić plan ogólny, czy nie. 

Przeczytaj: Zamiast chłodzić, najpierw musimy ograniczyć nagrzewanie mieszkań

Konsekwencje dla właścicieli działek 

Pierwszy problem napotkają właściciele działek na terenach nieobjętych MPZP. Kluczowe będzie jednak, kiedy złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioski złożone do 31 sierpnia 2026 r. będą mogły być rozpatrywane na dotychczasowych zasadach po tej dacie. Jeśli właściciel nie złoży wniosku przed 1 września, gmina bez planu ogólnego co do zasady nie wyda decyzji WZ.

– W praktyce może to oznaczać, że nie będzie mógł rozpocząć procesu inwestycyjnego i wybudować na swojej działce domu, przynajmniej do czasu wejścia w życie planu ogólnego – wyjaśnia Malwina Kołodziej, radca prawny z kancelarii Inlegis.

Problem nie będzie dotyczył wyłącznie prywatnych posiadaczy gruntów.

– Inwestor może mieć nieruchomość, finansowanie i gotową koncepcję inwestycji. Ale jeżeli obowiązujący plan miejscowy nie pozwala na jej realizację, brak planu ogólnego może zamknąć mu drogę do zmiany sytuacji planistycznej – podkreśla prawniczka.

Dotyczy to inwestycji, które miałyby być realizowane w formule zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), czyli nowego narzędzia planistycznego.

– Po wygaśnięciu studium zarówno plan miejscowy, jak i ZPI uchwala się bowiem na podstawie planu ogólnego – dodaje Malwina Kołodziej.

Oczywiście w przypadku inwestorów i deweloperów rozstrzygająca będzie różnica między terenami.

– Projekty objęte MPZP będą mogły być kontynuowane, ponieważ to plan miejscowy pozostaje podstawą pozwolenia na budowę – zauważa adw. Pamela Szwedko-Walawska, partner w kancelarii Octo Legal.

Istotne ryzyko dotyczy natomiast inwestycji opartych na decyzjach WZ.

– W ich przypadku należy liczyć się z wielomiesięcznym przestojem, zakłóceniem finansowania (banki uzależniają wypłatę transz od uzyskania kolejnych decyzji) oraz spadkiem wartości gruntów, których czasowo nie można zabudować – dodaje prawniczka.

To jednak nie wszystko – utrudnione pozostaną również rozbudowa istniejącego budynku oraz zmiana sposobu jego użytkowania. Zagrożone mogą być też zainwestowane już przez właścicieli gruntów i budynków pieniądze.

– Wiąże się z tym realne ryzyko zamrożenia planowanej inwestycji oraz utraty wpłaconych zaliczek i przyznanego finansowania – dodaje adw. Pamela Szwedko-Walawska.

Konsekwencje dla gmin 

Brak planu ogólnego w gminie nie będzie jednoznaczny z nałożeniem kary pieniężnej. Jednak prędzej czy później przyniesie negatywne konsekwencje finansowe. 

– Skutkiem będzie powstanie luki planistycznej, która może faktycznie zahamować procesy inwestycyjne – zauważa Wojciech Adamowicz, Radca prawny kancelarii White Owl. 

Brak uregulowanej polityki planistycznej w gminie będzie miał wpływ na jej przyszły rozwój.

– Opóźnienie oznacza przede wszystkim utratę możliwości elastycznego prowadzenia polityki przestrzennej, presję mieszkańców i inwestorów. To także ryzyko utraty refundacji kosztów przygotowania planu z Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO), jeżeli nie zostanie on w terminie uchwalony i udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) – dodaje Wojciech Adamowicz.

W przypadku wsparcia dla samorządów warunkiem refundacji kosztów przygotowania planu ogólnego jest jego publikacja. Plan musi zostać opublikowany w dzienniku urzędowym województwa.

Przeczytaj: To nie jest kraj dla starszych ludzi. Polskie mieszkania niegotowe na demografię

Pomarańczowe światło dla deweloperów

Dla sektora deweloperskiego taki stan rzeczy nie jest zaskoczeniem. Z drugiej strony wcale nie musi to oznaczać zupełnego paraliżu. Z pewnością rynek nieruchomości będzie działał w trybie wzmożonej uważności.

– Pomarańczowa lampka z pewnością się świeci. Choć nie oznacza to, że niedotrzymanie terminów przez samorządy z dnia na dzień zatrzyma inwestycje – mówi Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Środowisko urbanistów i samorządowców od początku spodziewało się takiego rozwoju sytuacji.

– W zakładanych terminach niemożliwe jest wdrożenie tak dużej reformy. Trudno było oczekiwać, żeby w tym samym czasie opracowanych i uchwalonych zostało niemal 2400 planów ogólnych – dodaje Michał Leszczyński. 

Nie ulega jednak wątpliwości, że utrzymujący się stan niepewności pogorszy perspektywę rozwoju kolejnych projektów. Dodatkowo brak uchwalonych planów ogólnych wpisuje się w generalnie mało stabilne otoczenie prawne dla prowadzenia w Polsce działalności deweloperskiej czy budowlanej. Szczególnie w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego. 

– Dla firm deweloperskich stabilne otoczenie planistyczne jest jednym z kluczowych warunków podejmowania decyzji o przygotowaniu nowych projektów. Należy pamiętać, że od rozpoczęcia prac nad inwestycją do momentu oddania mieszkań do użytkowania mijają często lata. Dlatego opóźnienia na etapie planowania mogą w przyszłości przełożyć się na ograniczenie podaży mieszkań – podkreśla Michał Leszczyński z PZFD. 

Wpływ na decyzje inwestycyjne 

Skutki reformy planistycznej nie będą jednak odczuwalne w takim samym stopniu we wszystkich gminach i segmentach rynku. Wiele ma już ten proces za sobą. Nie ulega jednak wątpliwości, że jeszcze większą wagę będzie miał właśnie status planistyczny gruntu. 

– Inaczej wyceniany jest projekt, który ma jasno określoną ścieżkę realizacji, a inaczej grunt, którego potencjał zależy od przyszłych rozstrzygnięć gminy. W tym drugim przypadku inwestor musi brać pod uwagę nie tylko ryzyko, że proces potrwa dłużej. Ale również to, że pierwotne założenia dotyczące projektu będą wymagały zmiany – mówi Piotr Jacek Kacprzyk, ekspert rynku nieruchomości i branży deweloperskiej.

To może wpłynąć też na większą selektywność kapitału.

– Inwestorzy nie przestaną inwestować w nieruchomości. Ale będą ostrożniej wybierać projekty i mocniej różnicować wartość gruntów w zależności od ich przygotowania. Możemy więc dojść do sytuacji, w której dobrze przygotowany grunt, z ograniczonym ryzykiem planistycznym, będzie miał wyraźną przewagę nad działką atrakcyjną lokalizacyjnie, ale z ryzykiem co do możliwości zabudowy – podkreśla Piotr Kacprzyk. 

W części gmin brak planu ogólnego może jednak oznaczać istotne opóźnienia dla projektów wymagających nowych rozstrzygnięć planistycznych, w tym uchwalenia ZPI. Skala problemu będzie zależała przede wszystkim od etapu przygotowania konkretnej inwestycji i sytuacji planistycznej gruntu.

– Banki ziemi bez miejscowego planu tracą płynność. Inwestorzy, którzy nie zdążyli złożyć wniosków na starych zasadach, muszą liczyć się z opóźnieniami wpływającymi na harmonogramy finansowania i podaż nowych mieszkań – zauważa mec. Aleksandra Grabska z kancelarii KBiW.

Osobną kwestią pozostaje rozliczenie reformy planistycznej w ramach KPO. W lipcu rząd przyjął rewizję programu. Zakłada ona obniżenie odsetka gmin, które do końca sierpnia mają uchwalić plany ogólne, z 40 do 30 proc. Wskaźnik ten dotyczy jednak rozliczenia polskiego KPO z Komisją Europejską. Nie oznacza też, że każda gmina, która nie zdąży uchwalić planu ogólnego, automatycznie straci przyznane jej środki.

– Wobec tempa prac trudno wykluczyć kolejną nowelizację terminu – dodaje prawniczka. 

Przeczytaj: Wyższy CIT, niższe marże i korekta TSUE. Jak wypadły banki w pierwszym półroczu

Paraliż w skali kraju mało prawdopodobny. Ale lokalnie wystąpią istotne problemy

Czy zatem grozi nam paraliż inwestycyjny i wstrzymywanie realizacji projektów? W skali kraju na pewno nie. Nie ma zagrożenia, że wstrzymane zostaną z dnia na dzień wszystkie budowy. 

– Jednak  tam, gdzie nie ma planu miejscowego i nie uzyskano wcześniej warunków zabudowy, brak planu ogólnego rzeczywiście zablokuje możliwość rozpoczęcia nowych inwestycji – zauważa Malwina Kołodziej z Kancelarii Inlegis. 

Kluczowe jest więc to, aby możliwie szybko nadrobić zaległości oraz wypracować sposoby na ograniczanie strat. 

– Z perspektywy PZFD (Polskiego Związku Firm Deweloperskich) ważne jest, aby zapewnić sprawne przejście przez okres reformy. Należy wypracować rozwiązania, które pozwolą samorządom dokończyć ten proces bez blokowania nowych inwestycji. Dzisiaj nie powinniśmy więc szukać odpowiedzialności po stronie gmin, które nie zdążą zrealizować tak dużego zadania. Należy zastanowić się, jak naprawić reformę przez urealnienie okresów przejściowych – podsumowuje Michał Leszczyński, prawnik związku. 

Główne wnioski

1. Brak planu ogólnego nie oznacza automatycznego zatrzymania wszystkich inwestycji. Nadal będą mogły być realizowane projekty zgodne z obowiązującymi miejscowymi planami, a część rozpoczętych wcześniej postępowań będzie mogła zostać dokończona na zasadach wynikających z przepisów przejściowych. Największy problem pojawi się tam, gdzie nowe inwestycje wymagają dopiero decyzji WZ, zmiany MPZP lub uchwalenia ZPI.
2. Status planistyczny gruntu stanie się jeszcze ważniejszym elementem jego wartości i atrakcyjności inwestycyjnej. Działki z jasno określoną możliwością zabudowy będą obarczone mniejszym ryzykiem niż grunty uzależnione od przyszłych decyzji gmin. Może to zwiększyć selektywność inwestorów i pogłębić różnice pomiędzy cenami gruntów dobrze przygotowanych do inwestycji a terenami z niepewną sytuacją planistyczną.
3. Ogólnopolskiego paraliżu inwestycyjnego trudno się spodziewać, ale lokalne problemy mogą być bardzo poważne. W gminach bez planów ogólnych część nowych przedsięwzięć może zostać znacząco opóźniona, a skutki reformy mogą z czasem przełożyć się również na podaż nowych mieszkań. Skala problemu będzie jednak bardzo różna w zależności od gminy, rodzaju inwestycji i stopnia zaawansowania jej przygotowania.