Zaloguj się 
Dzieje się!
To nie jest kraj dla starszych ludzi. Polskie mieszkania niegotowe na demografię
Polacy żyją coraz dłużej, ale ich mieszkania starzeją się razem z nimi. Dla części seniorów własny dom z czasem przestaje być bezpieczną przystanią, a staje się barierą.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego polski zasób mieszkaniowy coraz gorzej odpowiada na potrzeby starzejącego się społeczeństwa.
- Jakie bariery w mieszkaniach i budynkach najbardziej ograniczają samodzielność osób starszych.
- Czy odpowiedzią powinno być rozwijanie senior housing, modernizacja istniejących mieszkań czy projektowanie dostępnych lokali na całe życie.
Co czwarty mieszkaniec Polski ma już co najmniej 60 lat, a za niespełna ćwierć wieku seniorzy mogą stanowić niemal 40 proc. społeczeństwa. Tymczasem znaczna część zasobu mieszkaniowego powstawała w czasach, gdy o starzeniu się lokatorów praktycznie się nie myślało. Brak windy jest tylko najbardziej widocznym problemem.
Barierą z czasem stają się również wanna, próg, wąskie drzwi, śliska podłoga czy przegrzewające się mieszkanie. Coraz pilniejsze staje się więc pytanie, czy polskie domy i mieszkania są przygotowane na starzenie się ich mieszkańców i coraz dłuższe życie.
Polska starzeje się szybciej niż jej mieszkania
Według danych GUS na koniec 2025 r. Polskę zamieszkiwało około 37,3 mln osób. Około 10 mln z nich miało co najmniej 60 lat, czyli 26,9 proc. społeczeństwa. Do 2050 r. liczba osób starszych ma wzrosnąć do 12,4 mln. Będą stanowiły niemal 40 proc. ludności. Liczba osób mających co najmniej 85 lat ma się w tym czasie podwoić – z 840 tys. do około 1,7 mln.
Jednocześnie będzie się kurczyć populacja w wieku produkcyjnym. To oznacza coraz mniej potencjalnych opiekunów i coraz większą liczbę osób potrzebujących wsparcia.
Wykres interaktywny Już dziś ograniczenia zdrowotne stają się znacznie częstsze wraz z wiekiem. Według badania EU-SILC z 2024 r. (European Union Statistics on Income and Living Conditions, czyli unijnego badania dochodów i warunków życia ludności) doświadczało ich 33 proc. osób w wieku 60-74 lat. Wśród osób mających co najmniej 75 lat odsetek sięgał już 60,7 proc.
Formalne usługi opiekuńcze pozostają przy tym ograniczone. W 2025 r. przyznano je decyzją 113,4 tys. osób, z czego 87,5 proc. stanowiły osoby w wieku co najmniej 65 lat. W około 12,1 proc. gmin takich usług nie świadczono wcale.
Na skalę wyzwań wskazuje również JLL w raporcie „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce” z 2026 r. Do 2050 r. populacja osób w wieku co najmniej 75 lat ma sięgnąć blisko 4,8 mln.
– Dane pokazują wyczerpywanie się potencjału opieki nieformalnej – z powodu demografii, aktywności zawodowej opiekunów i rozproszenia rodzin. Najbliższe lata to budowa brakującego ogniwa między samodzielnością a pełną opieką medyczną – podkreśla Urszula Kowalska, dyrektorka działu inwestycji mieszkaniowych w JLL.
Jej zdaniem najszybciej będą się rozwijać mieszkania wspomagane i nowoczesne domy opieki. Z czasem większego znaczenia ma nabierać także independent living, czyli oferta mieszkaniowa dla seniorów, którzy pozostają samodzielni, ale chcą mieszkać w przestrzeni dostosowanej do zmieniających się z wiekiem potrzeb.
Wykres interaktywny Własne mieszkanie może zacząć działać przeciwko lokatorowi
Pod względem sytuacji mieszkaniowej seniorów wygląda to stosunkowo dobrze. Około ośmiu na dziesięciu seniorów posiada własne mieszkanie. Dwuosobowe gospodarstwo senioralne zajmuje średnio 84,5 m kw., a jednoosobowe – 62,9 m kw. Sam metraż jednak nie mówi, czy w mieszkaniu można bezpiecznie się zestarzeć.
Raport Habitat for Humanity Poland „Bezpieczny dom prawem seniora” pokazuje, że około 30 proc. seniorów mieszka w blokach z okresu PRL. Duża część tego zasobu powstawała w latach 60.–80. Wtedy priorytetem było szybkie zwiększanie liczby mieszkań, a nie ich dostępność dla osób o ograniczonej mobilności.
Już w 2021 r. w badaniu „PolSenior2”, przygotowanym pod redakcją naukową zespołu Gdańskiego Uniwersytetu Medycznego, wykazano, że tylko 14 proc. budynków zamieszkiwanych przez seniorów miało windę. Jedynie 3,5 proc. budynków mieszkalnych umożliwiało swobodny dostęp osobom poruszającym się na wózkach.
Skala problemów wyraźnie rośnie wraz z wiekiem. Na bariery architektoniczne wskazuje około co dziesiąta osoba w wieku 60–64 lat, ale już prawie 43 proc. osób mających co najmniej 90 lat.
Problem jest widoczny od lat i potwierdzają go kolejne badania. Monografia Anny Jancz „Potrzeby mieszkaniowe seniorów w Polsce. Diagnoza i kierunki działań” z 2025 r. opiera się na badaniu 1066 mieszkańców Wielkopolski w wieku co najmniej 50 lat. Ponad połowa badanych dostrzegała niedoskonałości w swoim mieszkaniu lub budynku.
W badaniu Łukasza Strączkowskiego i Marcina Boruty „Warunki i decyzje mieszkaniowe seniorów na lokalnym rynku nieruchomości” z 2018 r. 41,4 proc. respondentów wskazywało problem z wejściem do wanny. Brak uchwytów w łazience wskazywało 36,5 proc., zbyt wysokie szafki – 27,2 proc., a wąskie drzwi i wysokie progi – 20 proc.
Podstawowych udogodnień nadal brakuje. Według PolSenior2 uchwyty w łazience miało zaledwie 4,5 proc. mieszkań, antypoślizgową podłogę – 2,3 proc., a poręcze w pokojach lub przedpokojach – 1,8 proc.
Konsekwencje bywają poważne. Habitat wskazuje, że nawet 60 proc. upadków osób starszych zdarza się w ich własnych domach. Jeden uraz może uruchomić ciąg zdarzeń prowadzących do ograniczenia aktywności, pogorszenia sprawności i trwałej utraty samodzielności.
Wykres interaktywny Milion „więźniów piętra” i szybkie koło ratunkowe
Najbardziej widocznym symbolem problemu są tzw. więźniowie czwartego piętra. Ich liczbę szacuje się nawet na około milion, choć nie jest to oficjalna statystyka GUS. Państwo nie ma dokładnych danych o tym, ilu mieszkańców z powodu barier architektonicznych nie może samodzielnie opuścić swojego lokalu.
Jednym z proponowanych rozwiązań jest najem senioralny. Senior posiadający mieszkanie niedostosowane do swoich potrzeb mógłby przeprowadzić się do odpowiedniego lokalu gminnego, zachowując własność dotychczasowego mieszkania.
– Najem senioralny traktowałabym jako dodatkową ścieżkę, a nie jako przyznanie, że montaż wind jest nierealny. W części budynków dostosowanie jest technicznie, własnościowo lub konserwatorsko bardzo trudne. Wtedy przeprowadzka może być rozsądnym rozwiązaniem – zauważa Aleksandra Krugły, ekspertka ds. mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Takie rozwiązanie może pomóc konkretnej osobie znacznie szybciej niż przebudowa budynku. Nie usuwa jednak bariery w samym budynku.
– Większość seniorów będzie starzeć się tam, gdzie już mieszka. Specjalnej „szybkiej ścieżki” dla wind w zabytkach dziś nie ma. Z reguły można jednak wcześniej uzgodnić z konserwatorem zakres możliwych zmian – dodaje Aleksandra Krugły.
Podobnie ocenia to Agnieszka Labus, prezeska Fundacji Laboratorium Architektury 60+ i adiunktka na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej.
– Możliwość wynajęcia odpowiedniego mieszkania przez osoby o ograniczonej mobilności nie zastąpi programu montażu wind w starych budynkach. To po prostu elastyczne rozwiązanie mieszkaniowe – podkreśla Agnieszka Labus.
Ekspertka zwraca uwagę, że montaż windy w zabytku jest możliwy, ale wymaga uzgodnień, opracowania projektu oraz uzyskania zgód konserwatorskich. Dlatego takie inwestycje warto łączyć z większym remontem lub modernizacją budynku.
– Zamiana lokalu może pomóc danej osobie od ręki, ale pamiętajmy, że nie zastąpi ona ogólnokrajowego programu modernizacji budynków pod kątem dostępności dla nas wszystkich, niezależnie od stopnia sprawności – zaznacza prezeska LAB 60+.
Nie tylko senior housing, ale mieszkania na długie życie
Przeprowadzka nie jest jednak rozwiązaniem oczywistym. Według PolSenior2 aż 86 proc. seniorów nie chce zmieniać miejsca zamieszkania. W badaniu Anny Jancz również było widoczne silne przywiązanie do dotychczasowego lokum.
Największą barierą rozwoju nie jest niechęć seniorów czy brak środków, lecz niedostatek odpowiedniego produktu i trudny dostęp do finansowania dłużnego.
Alternatyw jest jednak w Polsce jak na lekarstwo. Według JLL komercyjny senior housing, czyli mieszkania i osiedla projektowane specjalnie z myślą o potrzebach osób starszych, obejmuje w Polsce około 600 lokali. Aby osiągnąć poziom zbliżony do Francji, już dziś potrzebowalibyśmy ich około 60 tys.
– Największą barierą rozwoju nie jest niechęć seniorów czy brak środków, lecz niedostatek odpowiedniego produktu i trudny dostęp do finansowania dłużnego. Popyt i kapitał już są – brakuje skali oraz nowoczesnych, miejskich projektów odpowiadających realnym preferencjom osób 65+ – mówi Paweł Sztejter, dyrektor działu nieruchomości mieszkaniowych w JLL Poland.
Rynek nie może jednak zakładać, że każdy właściciel mieszkania jest zamożnym klientem gotowym zapłacić za kosztowną ofertę mieszkaniową dla seniorów.
– Dane JLL pokazują przede wszystkim dużą lukę podażową w mieszkaniach dla seniorów w Polsce, mimo aktywności osób starszych na zwykłym rynku mieszkaniowym. Nie oznacza to jednak automatycznie wysokich dochodów seniorów ani zdolności do finansowania drogiego „senior housing” – podkreśla Aleksandra Krugły.
Zdaniem ekspertki odpowiedzią nie powinny być wyłącznie wyspecjalizowane osiedla przeznaczone dla osób starszych.
– Powinniśmy raczej myśleć o mieszkaniach projektowanych na długie życie, czyli dostępnych, adaptowalnych i dobrze zlokalizowanych, które mogą odpowiadać na zmieniające się potrzeby mieszkańców na różnych etapach życia – uważa ekspertka IRMiR.
Powinniśmy raczej myśleć o mieszkaniach projektowanych na długie życie, czyli dostępnych, adaptowalnych i dobrze zlokalizowanych
Agnieszka Labus nazywa takie podejście architekturą długowieczności. Kluczowa jest nie tylko dostępność samego budynku, lecz także jego otoczenia.
– Najwyższy czas porzucić szkodliwe myślenie o spychaniu takich przestrzeni na peryferie. Przestrzeń do długiego, dobrego życia potrzebuje tzw. miasteczka 15-minutowego – podkreśla prezeska LAB 60+.
Chodzi o to, by senior miał sklep, aptekę, park, przychodnię i transport publiczny w zasięgu krótkiego, bezpiecznego spaceru.
Upał staje się kolejną barierą mieszkaniową
Do tradycyjnych problemów z dostępnością mieszkań dochodzą jeszcze zmiany klimatu. Habitat zwraca uwagę, że klimatyzację ma zaledwie 1,9 proc. mieszkań seniorów. U osób powyżej 75 lat wzrost temperatury odczuwalnej o 1 st. C wiąże się ze wzrostem ryzyka hospitalizacji o 3,1 proc.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie trzeba wyposażyć w klimatyzator.
– Da się łączyć dobrą lokalizację z odpornością na upały. Jednak nie zakładałabym, że zawsze będzie to możliwe bez dodatkowych kosztów – wskazuje Aleksandra Krugły.
Ryzyko przegrzewania można ograniczać już podczas projektowania budynku i jego otoczenia.
– Chodzi chociażby o zacienianie, ograniczenie nadmiernego nasłonecznienia, odpowiednią wentylację czy zieleń – dodaje ekspertka IRMiR.
Agnieszka Labus wskazuje m.in. zewnętrzne żaluzje i rolety, ograniczenie dużych przeszkleń, drzewa, pergole i powierzchnie biologicznie czynne.
– Projektując pod kątem długowieczności, musimy też zmienić podejście do mikroklimatu. Zamiast polegać na klimatyzacji, która potęguje wyspy ciepła i drastycznie podnosi koszty, stosujemy pasywne metody chłodzenia – podkreśla Agnieszka Labus.
Jednym z rozwiązań może być także tzw. cool room. To wspólne, dobrze chłodzone pomieszczenie, w którym mieszkańcy mogą schronić się podczas największych upałów.
Rynek zaczyna dostrzegać lukę, ale bez polityki publicznej jej nie wypełni
JLL wskazuje, że 75,4 proc. gospodarstw domowych posiada mieszkanie lub dom bez hipoteki. W sześciu największych aglomeracjach osoby 60+ realizują transakcje mieszkaniowe o wartości około 7 mld zł rocznie. To tworzy podstawy do rozwoju nowej oferty, ale samo zainteresowanie inwestorów nie rozwiąże problemu niedostosowania istniejącego zasobu mieszkaniowego.
– Pierwsi, którzy dostarczą skalowalne, dobrze zlokalizowane inwestycje z pełnym pakietem usług i jasnym standardem, skorzystają z premii za pionierstwo. Warto pamiętać, że narodzinom innych segmentów rynku mieszkaniowego towarzyszyły dokładnie te same wątpliwości – zauważa Paweł Sztejter.
Jego zdaniem podobną drogę przeszedł instytucjonalny rynek najmu, który jeszcze dekadę temu budził w Polsce podobne wątpliwości.
– Dekadę temu kwestionowano sens najmu instytucjonalnego (PRS), powołując się na przywiązanie Polaków do własności. Dziś w tej formule działa blisko 30 tys. mieszkań przy średnim obłożeniu rzędu 97 proc. – dodaje Paweł Sztejter.
Zmiany będą jednak dotyczyć również publicznego zasobu mieszkaniowego. Agnieszka Labus podkreśla, że trzeba odróżnić najem senioralny od osobnej reformy dotyczącej mieszkań komunalnych i socjalnych.
– To w nim projektodawca świadomie odchodzi od dotychczasowej automatycznej sukcesji najmu po śmierci głównego lokatora, znanej z art. 691 Kodeksu cywilnego. To nie jest przeoczenie, ale przemyślana zmiana modelu – wyjaśnia prezeska LAB 60+.
Nowy system ma ułatwiać gminom odzyskiwanie lokali, ale może zarazem osłabić bezpieczeństwo mieszkaniowe wieloletnich współlokatorów po śmierci głównego najemcy.
Problem mieszkaniowy seniorów nie sprowadza się do budowy większej liczby domów opieki ani do montażu wind. Polska potrzebuje zasobu, który da się dostosowywać do zmieniających się wraz z wiekiem potrzeb mieszkańców.
Potrzebuje mieszkań, budynków i miast, w których można bezpiecznie się starzeć.
Główne wnioski
- Największym wyzwaniem nie jest brak osobnego segmentu mieszkań dla seniorów, lecz niedostosowanie ogromnej części istniejącego zasobu. Polska będzie miała coraz więcej mieszkańców w wieku 75+, 85+ i 90+, a większość z nich będzie chciała pozostać w obecnym miejscu zamieszkania. To oznacza, że polityka mieszkaniowa powinna znacznie mocniej koncentrować się na modernizacji bloków, kamienic i samych lokali, zamiast zakładać masową przeprowadzkę seniorów do nowych inwestycji.
- Dostępność trzeba traktować jako element infrastruktury zdrowotnej i społecznej, a nie wyłącznie jako problem architektoniczny. Brak windy, wanna, próg czy przegrzewające się mieszkanie mogą przyspieszać utratę samodzielności i zwiększać zapotrzebowanie na opiekę. Dostosowanie mieszkania może więc ograniczyć późniejsze koszty hospitalizacji, rehabilitacji i opieki długoterminowej.
- Rynek komercyjny może wypełnić część luki, ale sam nie rozwiąże problemu starzenia się społeczeństwa. Senior housing, czyli mieszkania i osiedla projektowane specjalnie z myślą o potrzebach osób starszych, pozostaje w Polsce niszą, a nawet przy dynamicznym rozwoju będzie dostępny tylko dla części gospodarstw domowych. Potrzebne jest równoległe podejście: rozwój mieszkań wspomaganych, modernizacja starego zasobu, powszechne budownictwo dostępne dla osób o różnym stopniu sprawności oraz polityka miejska zapewniająca seniorom usługi, transport i bezpieczne otoczenie w pobliżu miejsca zamieszkania.
