Ile mieszkań sprzedają pozagiełdowi deweloperzy?

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

Pozagiełdowi deweloperzy nie mają jednej wspólnej ścieżki raportowania wyników, ale to nie znaczy, że o ich sprzedaży nic nie wiadomo. Sprawdziliśmy, ile mieszkań sprzedali w pierwszym półroczu 2026 r., jak ich wyniki zmieniły się rok do roku i które firmy przyspieszają najmocniej.

Pierwsze półrocze 2026 r. deweloperzy mogą zaliczyć do udanych. Rynek mieszkaniowy wszedł w ten rok z wyraźnie większą aktywnością kupujących, a poprawa popytu była widoczna nie tylko w statystykach przeglądania ofert, ale również w realnych transakcjach.

Co ciekawe, niezły okazał się także okres wakacyjny, który zwykle kojarzy się raczej ze spowolnieniem decyzji zakupowych. Tym razem klienci nie ograniczali się jednak do porównywania cen i oglądania mieszkań – częściej finalizowali zakupy. To pokazuje, że popyt był w pierwszej połowie roku bardziej odporny, niż można było oczekiwać, a poprawa nastrojów zaczęła przekładać się na rzeczywistą sprzedaż.

Przeczytaj: Ceny mieszkań hamują. Popyt wrzuca drugi bieg

Prywatny rynek bez jednej tabeli wynikowej

Postanowiliśmy sprawdzić, jakie podstawowe informacje można uzyskać bezpośrednio od spółek. Jednak w tym przypadku chodziło o te, których akcje nie są notowane na GPW. Mowa zatem o tych deweloperach, którzy nie muszą co kwartał raportować wyników.

Ze względu na różną wielkość firm i skalę ich działalności, poniższe dane należy odczytywać inaczej niż dane w raportach spółek publicznych. Nie jest to zatem jednolity, obowiązkowy raport rynku za pierwsze półrocze 2026 r. Nie jest to też ranking.

To raczej obraz tego, jak wielu prywatnych deweloperów jest obecnie gotowych powiedzieć o swojej działalności. Sama różnica w zakresie ujawnianych informacji jest przy tym interesującą cechą rynku. Co należy podkreślić, zapytania o wyniki po pierwszym półroczu wysłaliśmy do większej liczby spółek, niż znalazło się w zestawieniu. Nieobecność części firm wynika z przyczyn formalnych, np. planowanego debiutu na Catalyst, a nie z braku gotowości do przekazania danych.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Mocne liczby i optymizm do końca roku

Największą spośród analizowanych spółek była Victoria Dom. Pierwsze półrocze 2026 r. zakończyła wzrostem sprzedaży mieszkań o 33 proc. rok do roku. Nabywców znalazły 803 mieszkania.

Spółka wypracowała 297,3 mln zł przychodów ze sprzedaży, 55,6 mln zł EBITDA oraz 16 mln zł zysku netto. Victoria Dom nie jest notowana na GPW, ale jej obligacje są notowane na Catalyst. Zarząd prognozuje także mocną końcówkę roku. Zakłada, że na koniec 2026 r. firma będzie miała około 1,8 tys. przekazanych i 1,6 tys. sprzedanych mieszkań.

– Mamy przygotowany portfel projektów, który pozwala nam optymistycznie patrzeć na drugą połowę 2026 r. Naszym celem jest konsekwentne zwiększanie skali działalności przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności i bezpiecznej struktury finansowania. Chcemy wykorzystywać sprzyjające warunki rynkowe, ale jednocześnie zachować dyscyplinę, która od lat jest jednym z fundamentów naszego biznesu – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom.

Prywatny rynek bez jednej tabeli wynikowej

Kolejną firmą, która przekazała redakcji XYZ swoje dane, jest Ronson Development. Deweloper działający we Wrocławiu, Warszawie, Szczecinie i Poznaniu sprzedał w pierwszym półroczu 2026 r. 272 mieszkania, o 49 proc. więcej niż rok wcześniej. Ronson Development ma również 1089 mieszkań w budowie oraz 240 lokali przeznaczonych do segmentu PRS. Do końca roku przedstawiciele spółki nie spodziewają się jednak gwałtownych zmian na rynku.

– Jeśli chodzi o drugie półrocze, chcemy utrzymać tempo sprzedaży na poziomie co najmniej zbliżonym do pierwszych sześciu miesięcy. Oczywiście, dużo będzie zależało od sytuacji na rynku i decyzji klientów, ale patrząc na nasze wyniki, zainteresowanie ofertą oraz projekty, które mamy obecnie w sprzedaży, jesteśmy dobrej myśli. Nie zakładamy gwałtownego wzrostu sprzedaży w kolejnych miesiącach, ceny powinny zostać na podobnym poziomie – prognozuje Boaz Haim, prezes Ronsona.

Przeczytaj: Rząd przyjął autopoprawkę. Wspólnoty i gminy będą mogły zakazać najmu krótkoterminowego

Sprzedaż rośnie, ale tempo zależy od etapu

Również Profbud zanotował w pierwszym półroczu 2026 r. wyraźny wzrost sprzedaży. Liczba mieszkań i domów objętych pierwszymi umowami z klientami wzrosła ze 157 do 211, czyli o 34 proc. rok do roku, a ich łączna wartość zwiększyła się o 50 proc. Jeszcze mocniej rosła liczba umów deweloperskich i przedwstępnych – z 97 do 205, czyli o 111 proc. Wartość tych umów była jednocześnie wyższa o 71 proc.

Największą dynamikę spółka odnotowała na etapie umów końcowych. W pierwszej połowie 2026 r. objęto nimi 268 mieszkań i domów wobec 72 rok wcześniej, czyli o 272 proc. więcej. Łączna wartość umów końcowych zwiększyła się o 119 proc. Pełne dane finansowe spółki za pierwsze półrocze Profbud ma opublikować 29 września w raporcie przygotowywanym w związku z obecnością na rynku Catalyst.

– Rynek mieszkaniowy jest już w fazie stabilizacji. Średnie dane jednak coraz mniej mówią o tym, co dzieje się w konkretnych inwestycjach. Sama Warszawa składa się z kilkunastu mikrorynków, z których każdy ma inną podaż, profil klienta i dynamikę sprzedaży – mówi Tomasz Kozak, wiceprezes Profbudu.

Sama Warszawa składa się z kilkunastu mikrorynków, z których każdy ma inną podaż, profil klienta i dynamikę sprzedaży.

Kolejne miesiące zapowiadają się względnie spokojnie. Przy prognozowaniu sytuacji na rynku trzeba jednak uwzględnić kilka czynników.

– O cenach będzie decydować przede wszystkim liczba porównywalnych mieszkań dostępnych w danej mikrolokalizacji. Drugim czynnikiem będzie jakość produktu i to, czy projekt daje klientowi wyraźny argument do zakupu. Przeciętnym inwestycjom, które nie wyróżniają się niczym poza metrażem i ceną, będzie coraz trudniej znaleźć odbiorcę – prognozuje Tomasz Kozak.

Dobrze zaplanowane projekty w lokalizacjach o ograniczonej podaży nadal mają natomiast potencjał do podnoszenia cen.

– Nie zakładamy jednego scenariusza dla całego rynku ani jednej decyzji cenowej dla całego portfolio. Ceny będziemy zmieniać selektywnie, zależnie od sprzedaży, jakości produktu, postępu budowy i sytuacji w danej części miasta – dodaje wiceprezes Profbudu.

Dwa różne obrazy pierwszego półrocza

Matexi Polska zakończyła pierwsze półrocze 2026 r. sprzedażą 195 mieszkań, o około 15 proc. większą niż rok wcześniej, kiedy nabywców znalazło około 170 lokali. Jednocześnie spółka przekazała klientom 146 mieszkań, wobec 154 rok wcześniej, czyli o około 5 proc. mniej. mniej. W samym drugim kwartale sprzedała 103 mieszkania wobec 99 rok wcześniej i przekazała klientom 119 lokali.

Na koniec czerwca Matexi miała w budowie 536 lokali, z czego 504 stanowiły mieszkania, a 32 – lokale usługowe. Większość portfela przypadała na Warszawę, gdzie powstawały 382 lokale, w tym 350 mieszkań. W Krakowie spółka budowała 154 mieszkania. Firma nadal prowadzi więc znacznie więcej inwestycji w stolicy, choć rozwija działalność również na rynku krakowskim.

– W skali całego 2026 r. szacujemy sprzedaż na poziomie około 400 mieszkań – mówi Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska.

Jeśli ten cel zostanie osiągnięty, sprzedaż wzrośnie o około 10,5 proc. W 2025 r. firma zawarła 362 umowy deweloperskie.

– Zakładamy, że w drugiej połowie roku rynek pozostanie relatywnie stabilny, choć klienci nadal będą ostrożnie podejmować decyzje zakupowe. Jeśli chodzi o ceny, spodziewamy się ich stabilizacji. W naszej ocenie stabilizacja cen, przy jednoczesnym utrzymaniu popytu na mieszkania, powinna sprzyjać stopniowemu wzrostowi sprzedaży – dodaje Mirosław Bednarek.

Przeczytaj: Wiele gmin nie zdążyło przygotować planu ogólnego. Inwestycje mogą utknąć na miesiące

Nie wszyscy zanotowali wzrost sprzedaży

Inny obraz pokazują wyniki Cordii Polska. W pierwszym półroczu 2026 r. spółka sprzedała 94 mieszkania wobec 156 w analogicznym okresie 2025 r. To spadek o około 39,7 proc. rok do roku. W samym drugim kwartale nabywców znalazły 54 mieszkania wobec 77 rok wcześniej.

Słabszy wynik dotyczył więc obu kwartałów, choć w drugim skala spadku była mniejsza niż na początku roku.

– Sprzedaż mieszkań do końca roku będzie w dużej mierze zależała od dostępności nowej oferty. Na rynku widać poprawę popytu, wspieraną przez obniżki stóp procentowych i wzrost zdolności kredytowej klientów, jednak nie wszyscy deweloperzy znajdują się dziś na tym samym etapie cyklu inwestycyjnego – zauważa Tomasz Łapiński, prezes zarządu i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska.

W przypadku Cordii obecne wyniki mają wynikać przede wszystkim ze struktury dostępnej oferty.

– W ostatnich miesiącach wprowadziliśmy do sprzedaży tylko jedną nową inwestycję – projekt 18 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w Warszawie – Esencja Wilanów – dlatego obecny poziom sprzedaży jest przede wszystkim odzwierciedleniem bieżącego etapu rozwoju naszego portfela projektów – dodaje Tomasz Łapiński.

Giełda to nie jedyna granica informacyjnej jawności

Warto w tym miejscu podkreślić, że zakres informacji, które można znaleźć o deweloperze, nie zależy wyłącznie od tego, czy jego akcje są notowane na giełdzie. Znaczenie ma również sposób finansowania działalności. Najszersze obowiązki mają spółki obecne na głównym rynku GPW, ale część firm spoza giełdy emituje obligacje notowane na Catalyst. One również podlegają określonemu reżimowi raportowania, choć jego zakres zależy m.in. od tego, w której części rynku znajdują się ich papiery.

Drugim czynnikiem jest sam rodzaj działalności. Prywatny deweloper mieszkaniowy podlega ustawie deweloperskiej, publikuje informacje o inwestycjach i cenach, a część danych o jego aktywności trafia również do statystyki publicznej. Inaczej wygląda sytuacja w sektorze komercyjnym, gdzie nie obowiązuje podobny system ochrony nabywcy, a poszczególne projekty często prowadzone są przez osobne spółki celowe.

Zdaniem eksperta

Różne rynki, różne obowiązki informacyjne

Najszerszy zakres obowiązków ma spółka notowana na głównym rynku warszawskiej giełdy. Składa się na to unijne rozporządzenie o nadużyciach na rynku, znane jako MAR, które każe publikować każdą informację mogącą wpłynąć na kurs akcji oraz zgłaszać transakcje członków zarządu i rady nadzorczej na akcjach własnej spółki.

Drugi poziom to Catalyst, czyli warszawski rynek obligacji. Tu firma nie sprzedaje udziałów w sobie, tylko pożycza pieniądze od inwestorów. Catalyst bywa traktowany jako jedna całość i to najczęstszy błąd w opisie tego rynku, bo składa się z dwóch części o różnych wymaganiach. W części regulowanej emitent obligacji raportuje niemal tak samo jak spółka giełdowa. W części alternatywnej, przeznaczonej dla mniejszych emisji, wystarczy raport roczny sprawdzony przez audytora oraz raport półroczny. Obowiązek publikowania ważnych informacji na bieżąco działa w obu częściach, bo MAR obejmuje także rynek alternatywny.

Efekt jest taki, że o prywatnym deweloperze mieszkaniowym da się powiedzieć zaskakująco dużo, tylko trzeba wiedzieć, gdzie szukać. Deweloper komercyjny nie ma żadnej z tych warstw. Ustawa deweloperska chroni kupującego mieszkanie lub dom, więc biura, magazyny i handel są poza jej zasięgiem. Nie ma prospektu, nie ma funduszu gwarancyjnego, nie ma jawnych cen.

Maciej Sitarski

dyrektor projektów w Heima Studio PR

W praktyce oznacza to, że określenie „deweloper pozagiełdowy” obejmuje firmy funkcjonujące w bardzo różnych reżimach informacyjnych. Jedne raportują część wyników z powodu obecności na Catalyst, inne udostępniają wyłącznie roczne sprawozdania w KRS, a jeszcze inne dobrowolnie publikują dodatkowe dane operacyjne. Dlatego wyniki takich spółek można zestawiać, ale nie zawsze da się je analizować według identycznych zasad jak dane firm notowanych na GPW.

Główne wnioski

1. Wyniki pozagiełdowych deweloperów po pierwszym półroczu 2026 r. są w większości mocne, ale bardzo nierówne. Część firm notuje dwucyfrowe wzrosty sprzedaży, podczas gdy inne są wyraźnie poniżej poziomów sprzed roku. To pokazuje, że poprawa koniunktury nie przekłada się jednakowo na cały rynek.
2. Skala sprzedaży pozostaje silnie zróżnicowana między firmami. Najwięksi gracze sprzedają po kilkaset mieszkań w półroczu, podczas gdy inni pozostają wyraźnie poniżej tego poziomu. O wyniku coraz częściej decydują nie tylko popyt i ceny, ale też dostępność nowej oferty, etap cyklu inwestycyjnego oraz struktura portfela.
3. „Pozagiełdowy” nie oznacza „bez obowiązków informacyjnych”. Część firm raportuje dodatkowo z powodu obecności na Catalyst, inne ujawniają przede wszystkim dane wymagane ustawowo, a część przekazuje wyniki dobrowolnie. Dlatego porównywanie takich spółek wymaga ostrożności i sprawdzenia, z jakiego źródła pochodzą dane.