Zaloguj się 
Dzieje się!
Ceny mieszkań hamują. Popyt wrzuca drugi bieg
Z jednej strony – wyhamowanie wzrostu cen. Z drugiej strony – niezła sprzedaż i silne oczekiwania deweloperów na jeszcze mocniejsze odbicie. Wiele wskazuje więc na to, że jesienią rynek nieruchomości wejdzie w fazę wyraźnego ożywienia.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmieniają się ceny mieszkań w największych polskich miastach.
- Co sprawia, że kupujący wracają na rynek nieruchomości po okresie wakacyjnym.
- Dlaczego średnia cena za metr kwadratowy może być mylącym wskaźnikiem dla potencjalnego nabywcy.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Kupujący wracają na rynek. Przyciąga ich zapewne nie tylko bogata oferta, ale również zahamowanie wzrostu cen w największych miastach. Co więcej, w Warszawie widoczne są nawet niewielkie spadki. Wyzwaniem, przynajmniej dla części poszukujących, może być natomiast coraz mniejsza oferta najtańszych mieszkań.
Rynek nieruchomości wchodzi zatem w nową fazę. Sytuacja jest o tyle ciekawa, że mieszkania wciąż są relatywnie bardzo drogie, a dodatkowym wyzwaniem dla kupujących pozostają bariery w dostępie do kredytów.
Kupujący przechodzą do kontrataku
Okres wakacyjny na rynku mieszkaniowym zwykle charakteryzuje się względnym spokojem. Spore zainteresowanie osób przeglądających oferty nie przekłada się na szybkie decyzje. W tym roku było jednak inaczej. Według wstępnych danych Otodom Analytics za sierpień deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali ponad 4,3 tys. nowych mieszkań. Jest to wynik o 25 proc. lepszy niż rok wcześniej.
Z drugiej strony, na wyraźnie niższym poziomie pojawiła się nowa podaż. Wyniosła 3,6 tys. lokali, co wpisuje się w tegoroczną średnią. W efekcie całkowita oferta dostępnych mieszkań po raz drugi z rzędu się zmniejszyła, spadając poniżej progu 59 tys.
– Odwrócenie układu sił pomiędzy popytem a podażą, które obserwujemy po ośmiu miesiącach 2026 r., wynika głównie z wyraźnego ożywienia po stronie kupujących, a nie z nadzwyczajnego hamowania nowych inwestycji deweloperskich – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Wykres interaktywny Deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali od początku roku ponad 32 tys. lokali, podczas gdy do sprzedaży wprowadzili 28,6 tys. To różnica sięgająca 13 proc.
– Warto zaznaczyć, że o ożywieniu na rynku świadczy nie tylko sama sprzedaż, ale także wysoki poziom rezerwacji, tj. ponad 7 tys. mieszkań na koniec sierpnia, oraz utrzymująca się wysoka aktywność kupujących na rynku kredytowym i wtórnym – dodaje ekspertka.
Zdaniem eksperta
Dobra sprzedaż przy wciąż bardzo bogatej ofercie
Nie oznacza to jednak, że rynek wszedł już w fazę silnego ożywienia. Popyt pozostaje bardzo selektywny. Klienci mają duży wybór, porównują projekty i znacznie uważniej niż kilka lat temu patrzą na cenę. Najlepiej sprzedają się mieszkania, które odpowiadają możliwościom finansowym klientów – przede wszystkim mniejsze i relatywnie tańsze lokale. Projekty droższe albo gorzej dopasowane do oczekiwań nabywców nadal sprzedają się wolno, a ich sprzedaż jest silnie uzależniona od rabatów.
Do końca roku spodziewałabym się raczej stopniowego wzmacniania sprzedaży. Po wakacjach część klientów wróci do biur sprzedaży – już od połowy sierpnia widać wzrost liczby zapytań i większe zainteresowanie ofertą deweloperów. Jednocześnie oferta ta, szczególnie w przypadku mieszkań gotowych, pozostaje bardzo wysoka. Deweloperzy mają dziś po prostu co sprzedawać – nigdy wcześniej na największych rynkach nie oferowali tak dużej liczby mieszkań. To również częściowo tłumaczy ich optymizm i oczekiwania dotyczące poprawy wyników sprzedażowych w kolejnych miesiącach.
Aktywność zwiastowały już dane kredytowe
Ożywienie na rynku mieszkaniowym było widoczne już wcześniej w danych BIK dotyczących zapytań o kredyty hipoteczne. W lipcu (dane za sierpień nie zostały jeszcze opublikowane) wzrosła zarówno liczba zapytań w ujęciu rocznym – o 11,6 proc., jak i średnia kwota wnioskowanego kredytu – aż o 22 proc. W lipcu wyniosła 538,5 tys. zł.
Analiza tych danych wymaga jednak ważnego doprecyzowania.
– Należy pamiętać, że część osób nie wnioskuje o kredyt mieszkaniowy finansujący nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym, lecz o kredyt refinansujący już posiadany kredyt mieszkaniowy – tłumaczy dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Co więcej, liczba wnioskodawców może w najbliższym czasie zacząć spadać.
– Będzie to bezpośrednio związane z efektem bazy. W kolejnych miesiącach br. będziemy bowiem porównywać bieżące wyniki z okresem, w którym w 2025 r. popyt na kredyty mieszkaniowe już rósł – podkreśla ekspert BIK.
Wiele wskazuje na to, że do końca roku strona popytowa będzie stopniowo odzyskiwać siłę. Jednak nie przełoży się to równomiernie na wszystkie inwestycje.
Można założyć, że deweloperów czeka całkiem niezła jesień. Dotyczy to jednak przede wszystkim największych i najbardziej rozpoznawalnych firm, obecnych na głównych rynkach mieszkaniowych.
– Wiele wskazuje na to, że do końca roku strona popytowa będzie stopniowo odzyskiwać siłę. Jednak nie przełoży się to równomiernie na wszystkie inwestycje. Rekordowe wyniki największych spółek potwierdzają, że klienci są obecni na rynku, lecz podczas podejmowania decyzji kierują się lokalizacją i renomą dewelopera – zauważa Anna Awłasewicz, liderka ds. partnerstw w sektorze mieszkaniowym w CBRE.
Ekspertka dodaje jednak, że o skali ożywienia zdecyduje jeszcze jeden czynnik – dostępność finansowania zakupów.
– Optymizm deweloperów jest uzasadniony. Szerokie ożywienie będzie jednak zależało przede wszystkim od poprawy dostępności kredytów – dodaje Anna Awłasewicz.
Ceny coraz bardziej stabilne
Dane dotyczące cen również przynoszą pozytywne sygnały dla kupujących. Trzeba jednak ostrożnie podchodzić do średnich wartości podawanych dla największych miast. Na cenę mieszkania wpływa wiele parametrów, a sama struktura oferty jest bardzo zróżnicowana.
Co ciekawe, jedynym miastem, w którym średnia cena spadła, była Warszawa. I choć 1-procentowa obniżka nie będzie dla poszukujących rewolucją, spadek średniej ceny 1 m kw. poniżej psychologicznej bariery 20 tys. zł może przynajmniej część z nich nastawić bardziej optymistycznie.
– Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań. To przede wszystkim efekt tego, że do oferty trafiły relatywnie tanie lokale. Warto o tym pamiętać, interpretując miesięczne zmiany cen. Średnia może się zmienić także wtedy, gdy ceny mieszkań już znajdujących się w ofercie pozostają stabilne – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W Krakowie średnia cena 1 m kw. wyniosła 17,3 tys. zł, w Trójmieście – 17,9 tys. zł, we Wrocławiu – 15,9 tys. zł, w Poznaniu – 14,3 tys. zł, w Łodzi – 11,6 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 11,2 tys. zł.
Jak podkreślają jednak analitycy portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego w danym mieście daje tylko częściowy obraz sytuacji. Pokazuje ogólny poziom cen, ale jej zmiany mogą wynikać również ze zmiany struktury mieszkań trafiających na sprzedaż. Dlatego warto spojrzeć także na medianę, czyli wartość, poniżej i powyżej której znajduje się po połowie oferowanych mieszkań.
Co ważne, podczas wakacji, również poza stolicą, do sprzedaży trafiało wiele lokali z tańszych segmentów rynku.
We wszystkich miastach analizowanych przez portal RynekPierwotny.pl mediana ceny 1 m kw. jest niższa od średniej.Największa r
Największa różnica występuje w Warszawie. Przy średniej na poziomie 19,6 tys. zł mediana wynosi 17,4 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu jest to odpowiednio 15,9 tys. i 14,5 tys. zł, w Krakowie – 17,3 tys. i 16 tys. zł, a w Poznaniu – 14,3 tys. i 13,5 tys. zł.
Wykres interaktywny Budżet pod presją
Z punktu widzenia kupujących znacznie ważniejsza od samej średniej ceny metra kwadratowego może być liczba mieszkań dostępnych w określonym budżecie. Pod tym względem sytuacja w największych miastach jest jednak mocno zróżnicowana. Jednocześnie oferta relatywnie tańszych lokali wyraźnie się kurczy.
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście do tej grupy zaliczono mieszkania oferowane za nie więcej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu, Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii próg ustalono na poziomie 12 tys. zł.
Według wstępnych danych portalu RynekPierwotny.pl w ciągu roku liczba takich mieszkań w Warszawie spadła z 5,3 tys. do 4,5 tys., czyli o 16 proc. We Wrocławiu oferta zmniejszyła się o 14 proc. – z 6 tys. do 5,1 tys. – a w Poznaniu aż o 23 proc. – z 2,7 tys. do 2,1 tys. lokali. Niewielki, 2-procentowy spadek odnotowano również w Trójmieście.
Dla kupującego sama średnia cena jest tylko częścią informacji. Równie ważne jest to, ile mieszkań znajduje się w jego zasięgu finansowym.
Odwrotna sytuacja wystąpiła w Krakowie i Łodzi, gdzie liczba tańszych mieszkań wzrosła o 7 proc. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii zwiększyła się natomiast o 10 proc. – z 6,6 tys. do 7,2 tys.
– Dla kupującego sama średnia cena jest tylko częścią informacji. Równie ważne jest to, ile mieszkań znajduje się w jego zasięgu finansowym. Jeżeli oferta tańszych lokali się kurczy, czekanie na dalszy spadek średniej ceny niekoniecznie musi działać na jego korzyść. Może się bowiem okazać, że za kilka miesięcy wybór mieszkań w jego budżecie będzie mniejszy niż dziś – komentuje Marek Wielgo.
Deweloperzy coraz mocniej wierzą w sprzedaż, ale nie w podwyżki cen
Poprawiają się również nastroje wśród deweloperów. Sierpniowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży, przygotowywany przez Tabelaofert, wzrósł do 0,53, osiągając najwyższą wartość w tym roku. Co istotne, poprawa nastąpiła bez kolejnych obniżek stóp procentowych, nowych programów mieszkaniowych ani innych impulsów wspierających popyt.
Zmiana oczekiwań branży jest bardzo wyraźna. Jeszcze w czerwcu wzrostu sprzedaży spodziewało się zaledwie 18,2 proc. badanych firm, natomiast 26,8 proc. zakładało jej pogorszenie. Dwa miesiące później proporcje były już zupełnie inne. W sierpniu 57,5 proc. deweloperów oczekiwało zwiększenia sprzedaży, 37,3 proc. – stabilizacji, a tylko 4,7 proc. – jej spadku.
Wykres interaktywny – Dwa miesiące temu deweloperzy zastanawiali się, jak głębokie będzie spowolnienie w wakacje. Tymczasem lipiec przyniósł bardzo mocną sprzedaż, a sierpniowy odczyt pokazuje, że branża nie traktuje tego wyniku jako jednorazowego wyskoku. Deweloperzy widzą, że popyt utrzymał się mimo wakacji i dlatego coraz częściej zakładają, że kolejne miesiące mogą przynieść dalszą poprawę – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.
Rosnący optymizm dotyczący sprzedaży nie przekłada się jednak w takim samym stopniu na oczekiwania cenowe. Utrzymania obecnych stawek spodziewa się 73,8 proc. firm. Jednocześnie udział deweloperów prognozujących podwyżki zwiększył się z 10,7 proc. w lipcu do 19,3 proc. w sierpniu. Spadku cen oczekuje zaledwie 6 proc. badanych firm.
Wykres interaktywny Potwierdzają to również indeksy Tabelaofert. Wskaźnik oczekiwanej zmiany cen wzrósł w sierpniu z 0,00 do 0,13, pozostając jednak znacznie poniżej indeksu dotyczącego sprzedaży, wynoszącego 0,53. Branża zdecydowanie mocniej liczy więc na wzrost sprzedaży niż na rozpoczęcie szerokich podwyżek cen.
Najwięksi gracze są coraz mocniejsi. Rynek zmierza w stronę konsolidacji
Ożywienie sprzedaży może dodatkowo pogłębiać różnice między największymi deweloperami a mniejszymi firmami. W ostatnich latach na rynku coraz wyraźniej widać zarówno przejęcia, jak i zwiększanie skali działalności przez największe podmioty.
– Konsolidacja rynku staje się coraz bardziej widoczna, zarówno poprzez przejęcia, jak i rosnącą przewagę sprzedażową największych firm. Przykładem pierwszego jest Develia, która w 2025 r. przejęła Bouygues Immobilier Polska za około 280 mln zł, wzmacniając swoją pozycję w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu oraz pozyskując projekty i grunty pod około 4 tys. mieszkań – mówi Anna Awłasewicz.
Rosnąca skala działalności liderów rynku jest widoczna również bez dokonywania przejęć.
– Dom Development sprzedał w 2025 r. około 4,5 tys. mieszkań, a w pierwszym półroczu 2026 r. podpisał prawie 2,4 tys. umów, co jest rekordowym wynikiem spółki. Atal w tym samym półroczu sprzedał ponad 1,5 tys. lokali, przeszło dwukrotnie więcej niż rok wcześniej – wskazuje Anna Awłasewicz.
Przewaga skali ma jednak znaczenie nie tylko w okresie poprawiającej się koniunktury. Rynek mieszkaniowy funkcjonuje dziś w otoczeniu, w którym istotną częścią działalności deweloperskiej stało się zarządzanie coraz bardziej złożonym procesem inwestycyjnym.
– Duzi deweloperzy mają kilka istotnych przewag. Przede wszystkim dużo łatwiej im się odnaleźć w bardzo niestabilnym otoczeniu prawnym i regulacyjnym. Zwyczajnie mają działy prawne, które mogą na bieżąco analizować pojawiające się regulacje – zauważa Ewa Palus.
Dla mniejszych firm pojedyncza inwestycja często stanowi znaczną część całego biznesu. Każde zaburzenie dotyczące takiego projektu może więc mieć dla nich poważniejsze konsekwencje niż dla podmiotów prowadzących jednocześnie kilkanaście przedsięwzięć.
– Duże firmy mogą rozłożyć te ryzyka na większą liczbę projektów i lokalizacji, podczas gdy dla mniejszego dewelopera opóźnienie jednego przedsięwzięcia, wzrost kosztów czy zmiana przepisów mogą mieć znacznie poważniejsze konsekwencje. To sprawia, że przewaga największych graczy stopniowo rośnie, a konsolidacja rynku postępuje – podkreśla Ewa Palus.
Główne wnioski
- Popyt na mieszkania wyraźnie się ożywia. Sprzedaż deweloperów jest lepsza niż przed rokiem, ale branża pozostaje ostrożna w oczekiwaniach dotyczących cen. Większość firm zakłada ich stabilizację, a nie gwałtowne podwyżki.
- Średnia cena metra kwadratowego nie pokazuje całego obrazu rynku. W wielu dużych miastach kurczy się oferta relatywnie tańszych lokali, dlatego czekanie na dalszy spadek średnich cen może oznaczać mniejszy wybór mieszkań mieszczących się w wyznaczonym budżecie.
- Najwięksi deweloperzy zwiększają przewagę nad mniejszymi firmami. Pomagają im skala działalności, możliwość rozłożenia ryzyka na wiele projektów oraz większe zaplecze pozwalające sprawniej reagować na zmiany regulacyjne. To sprzyja dalszej konsolidacji rynku.
