Zaloguj się 
Dzieje się!
Sprzedaż mieszkań rośnie, a rabatów przybywa. W Łodzi 35 proc. transakcji z obniżką
Sprzedaż nowych mieszkań wzrosła w Krakowie o 30 proc., a w Łodzi o 24 proc. Mimo ożywienia deweloperzy coraz częściej obniżają ceny. Wśród przecenionych lokali mediana rabatu wyniosła 8 proc. w Łodzi i 4,9 proc. w Krakowie. Oba rynki napędzają mieszkania dwupokojowe.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmieniła się sprzedaż nowych mieszkań w Krakowie i Łodzi w trzecim kwartale 2026 r. oraz które lokale cieszą się największym zainteresowaniem kupujących.
- Jak często deweloperzy obniżają ceny mieszkań, jak duże są rabaty i dlaczego ich skala różni się między Krakowem a Łodzią.
- 1. Czym jest podaż powracająca, ile mieszkań ponownie trafia do sprzedaży i dlaczego zjawisko to zmienia sposób oceny sytuacji na rynku.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Zestawienie Krakowa i Łodzi nie jest przypadkowe. Oba miasta odnotowały wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań, ale sytuacja na ich rynkach wygląda zupełnie inaczej. W droższym Krakowie deweloperzy zwiększają liczbę lokali wprowadzanych do sprzedaży, podczas gdy w tańszej Łodzi ograniczają nowe wprowadzenia i częściej stosują rabaty. Dane platformy BuiltMind pozwalają więc przyjrzeć się dwóm odmiennym obliczom ożywienia na rynku mieszkaniowym.
Dane platformy BuiltMind pokazują również, że obraz rynku komplikuje podaż powracająca, czyli mieszkania ponownie trafiające do aktywnej sprzedaży. Ich liczba może istotnie zmieniać ocenę sytuacji na rynku, nawet jeśli nie przybywa nowych inwestycji.
Kraków. Sprzedaż przyspiesza, ale ceny niemal stoją w miejscu
Krakowski rynek pierwotny zakończył trzeci kwartał 2026 r. najlepszym wynikiem sprzedaży od początku roku. Według danych BuiltMind deweloperzy sprzedali 2077 mieszkań, czyli o 30,4 proc. więcej niż kwartał wcześniej. W porównaniu z pierwszym kwartałem sprzedaż była wyższa o 43,3 proc.
Wykres interaktywny Poprawa nie przełożyła się jednak na równie dynamiczny wzrost cen. Mediana ceny ofertowej wyniosła na koniec września 16 tys. zł za m kw., zaledwie o 0,8 proc. więcej niż w czerwcu. Od początku roku wzrosła o 2,3 proc.
Oferta pozostaje szeroka, co daje kupującym większy wybór i możliwość spokojnego porównania inwestycji.
Wykres interaktywny Jednocześnie liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży zmniejszyła się z 9786 do 9255, czyli o 5,4 proc. Współczynnik wyprzedania oferty, określający teoretyczny czas potrzebny do sprzedaży wszystkich dostępnych mieszkań, skrócił się z 17,9 do 13,4 miesiąca. Jeszcze w pierwszym kwartale wynosił 20,3 miesiąca.
– Trzeci kwartał przyniósł poprawę sprzedaży na krakowskim rynku mieszkaniowym, przede wszystkim w segmencie popularnym. Wyraźniej ożywił się popyt związany z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli zakupem pierwszego lokalu lub zamianą mieszkania na większe. Jednocześnie oferta pozostaje szeroka, co daje kupującym większy wybór i możliwość spokojnego porównania inwestycji – mówi Agnieszka Widłak-Lindsay, prezes Fracthon oraz krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Dwa pokoje napędzają krakowski rynek
Największy wzrost sprzedaży odnotowano w segmencie mieszkań dwupokojowych. W trzecim kwartale sprzedano 982 takie lokale, wobec 665 w kwartale poprzednim. To wzrost o 47,7 proc., znacznie przewyższający dynamikę całego rynku.
Mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 47 proc. sprzedaży. Mediana ich powierzchni wyniosła 41,7 m kw., a mediana ceny całkowitej – 680,4 tys. zł. Jednocześnie oferta takich mieszkań skurczyła się o 9 proc., do 3989 lokali.
W pozostałych segmentach również odnotowano wzrosty. Sprzedaż mieszkań trzypokojowych wzrosła o 18,3 proc., do 647 lokali, a czteropokojowych i większych – o 22,9 proc., do 284. Kawalerek sprzedano 160, czyli o 14,3 proc. więcej niż kwartał wcześniej.
Mediana ceny kawalerki wyniosła 552,2 tys. zł, mieszkania trzypokojowego – 901,5 tys. zł, a lokalu czteropokojowego lub większego – 1,15 mln zł.
Najmniejsze mieszkania pozostają jednocześnie najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Mediana ceny sprzedanych kawalerek sięgnęła 17,6 tys. zł za m kw., wobec 16,2 tys. zł w przypadku mieszkań dwupokojowych i 15 tys. zł – trzypokojowych.
– Najmocniejszym segmentem były mieszkania dwupokojowe. Ich kwartalna sprzedaż wzrosła aż o 48 proc., przy jednoczesnym spadku oferty. To właśnie tutaj najszybciej poprawiał się bilans podaży i popytu. Rynek w trzecim kwartale absorbował mieszkania przede wszystkim większym wolumenem sprzedaży, a nie kolejną falą podwyżek – zauważa Mikołaj Szymański, analityk platformy BuiltMind.
Rosnącemu zainteresowaniu mieszkaniami towarzyszą jednak coraz większe wymagania kupujących.
– Widać jednak, że klienci coraz dokładniej analizują oferty. Liczy się całkowity koszt zakupu, funkcjonalny układ, dobra lokalizacja i korzystne warunki zakupu – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
– Wyniki ostatniego kwartału pokazują też, że poprawa warunków kredytowania i większa konkurencja między deweloperami potrafią skutecznie pobudzić sprzedaż – dodaje Grzegorz Woźniak.
Niemal trzy na dziesięć sprzedanych mieszkań z obniżką
Wzrost sprzedaży nie ograniczył skłonności deweloperów do obniżania cen. Przeciwnie, udział mieszkań sprzedanych poniżej pierwotnej ceny wzrósł w trzecim kwartale do 28,3 proc.
Wykres interaktywny W pierwszym kwartale wynosił 25,9 proc., a w drugim – 25,4 proc. Mediana rabatu sięgnęła 4,9 proc., co odpowiadało 36,6 tys. zł.
Najczęściej przeceniane były kawalerki. Z obniżką sprzedano 35,9 proc. mieszkań jednopokojowych, a mediana rabatu wyniosła 4,7 proc., czyli 27,8 tys. zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych udział transakcji z obniżką sięgnął 31 proc., przy medianie rabatu wynoszącej 5,3 proc. Mieszkania trzypokojowe sprzedawano z obniżką w 26,7 proc. przypadków, a większe – w 19,1 proc.
– Deweloperzy nadal korzystają z promocji, ale bardziej przypomina to ruchy marketingowe i sterowanie tempem sprzedaży poszczególnych lokali niż mocną korektę cenników. Obniżki pozwalają przyspieszać sprzedaż wybranych mieszkań, bez konieczności zmiany całej polityki cenowej projektu – ocenia Mikołaj Szymański.
Wykres interaktywny Rynek premium działa według innych zasad
Sama liczba pokoi nie pozwala jednak odróżnić mieszkań z segmentu popularnego od lokali premium. Duże mieszkanie nie musi być nieruchomością luksusową, a niewielki apartament w centrum może należeć do segmentu premium.
– Segment premium ma inną dynamikę. Proces decyzyjny jest tutaj zazwyczaj dłuższy: klienci angażują większy kapitał i bardzo szczegółowo oceniają lokalizację, architekturę, jakość wykonania oraz komfort życia. Samo tempo sprzedaży nie wystarcza do oceny atrakcyjności tego rynku. Szczególne znaczenie mają projekty oferujące rzeczywiście unikatowe cechy, które będą wartościowe także za kilkanaście lat – podkreśla Agnieszka Widłak-Lindsay.
Gdzie Kraków może budować nowe mieszkania?
O przyszłej podaży mieszkań w coraz większym stopniu będzie decydować również dostępność atrakcyjnych gruntów. Dotyczy to szczególnie terenów oddalonych od centrum, gdzie możliwości inwestycyjne ograniczają m.in. niedostateczna infrastruktura i uwarunkowania planistyczne.
– Mówiąc o terenach pod nowe mieszkania, warto wskazać Kliny i inne części Krakowa oddalone od centrum, pamiętając, że rozwój zabudowy musi iść w parze z transportem publicznym, szkołami i usługami. Odrębnym zagadnieniem są Rybitwy, gdzie potrzeby mieszkaniowe trzeba pogodzić z funkcjonującym przemysłem i miejscami pracy. Nie wystarczy wskazać powierzchnię gruntów na mapie. O ich rzeczywistej dostępności dla mieszkalnictwa decydują także infrastruktura, uwarunkowania planistyczne i możliwość pogodzenia różnych funkcji miasta – zaznacza Agnieszka Widłak-Lindsay.
Łódź. Sprzedaż rośnie, ale deweloperzy potrzebują większych rabatów
Według danych BuiltMind od lipca do września sprzedano w Łodzi 1354 mieszkania, o 23,7 proc. więcej niż w drugim kwartale. Jednocześnie liczba lokali dostępnych na rynku zmniejszyła się z 8120 do 7622, czyli o 6,1 proc.
Współczynnik wyprzedania oferty skrócił się z 21,7 do 16,9 miesiąca. Mimo poprawy teoretyczny czas potrzebny do wyprzedania dostępnych mieszkań pozostaje o trzy i pół miesiąca dłuższy niż w Krakowie.
Na łódzkim rynku jest dużo nowych inwestycji, a dotychczasowe tempo sprzedaży było zbyt niskie, aby istotnie zmniejszyć dostępną ofertę mieszkań w danej inwestycji.
Różnica dotyczy także nowych inwestycji. Podczas gdy krakowscy deweloperzy zwiększyli liczbę wprowadzanych mieszkań, w Łodzi nastąpił spadek aż o 38,5 proc. W trzecim kwartale do sprzedaży trafiło 1027 nowych lokali, wobec 1669 kwartał wcześniej.
Wykres interaktywny – Na łódzkim rynku jest dużo nowych inwestycji, a dotychczasowe tempo sprzedaży było zbyt niskie, aby istotnie zmniejszyć dostępną ofertę mieszkań w danej inwestycji. Deweloperzy mogą koncentrować się na sprzedaży mieszkań w już realizowanych projektach i ostrożniej podejmować decyzje o rozpoczęciu kolejnych. Wzrost sprzedaży jest pozytywnym sygnałem, ale nie oznacza jeszcze, że popyt będzie równie silny w kolejnych kwartałach – mówi Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert ds. nieruchomości.
Dwupokojowe mieszkania dominują. Duże lokale zaskakują wzrostem sprzedaży
Podobnie jak w Krakowie, największym zainteresowaniem w Łodzi cieszą się mieszkania dwupokojowe. W trzecim kwartale sprzedano 634 takie lokale, wobec 457 w kwartale poprzednim.
Oznacza to wzrost o 38,7 proc. i blisko 47-procentowy udział w całkowitej sprzedaży. Mediana powierzchni mieszkań dwupokojowych wyniosła 42,3 m kw., a mediana ceny całkowitej – 455,1 tys. zł. To około 225 tys. zł mniej niż w Krakowie.
Jeszcze większą dynamikę odnotowano w przypadku mieszkań czteropokojowych i większych. Ich sprzedaż wzrosła aż o 58,8 proc., ze 114 do 181 lokali. Jednocześnie oferta zmniejszyła się o 12,5 proc., do 672 mieszkań.
Znacznie słabiej wypadł segment kawalerek. Sprzedaż mieszkań jednopokojowych zmniejszyła się o 2 proc., do 201 lokali. W przypadku mieszkań trzypokojowych odnotowano wzrost o 7,4 proc., do 320 lokali.
Suma transakcji w poszczególnych segmentach nie pokrywa się dokładnie z łączną liczbą sprzedanych mieszkań. Różnica wynosi cztery lokale w Krakowie i 18 w Łodzi. Może to wynikać z nietypowego układu mieszkań lub niepełnej klasyfikacji lokali według liczby pokoi w bazie BuiltMind.
– Wzrost sprzedaży dużych mieszkań może świadczyć o większej aktywności rodzin i osób poprawiających swoje warunki mieszkaniowe, ale sam w sobie nie oznacza odwrotu inwestorów. Warto również sprawdzić bazę porównawczą i strukturę dostępnej oferty. Wprowadzenie do sprzedaży większych lokali lub kilku nowych projektów może istotnie wpłynąć na wynik – zauważa Jacek Piotr Kacprzyk.
W Łodzi mediana ceny sprzedanej kawalerki wyniosła 375,2 tys. zł, mieszkania trzypokojowego – 614,1 tys. zł, a czteropokojowego lub większego – 838,6 tys. zł.
Gdy przeliczymy na metr kwadratowy, najdroższe pozostają mieszkania jednopokojowe, z medianą ceny wynoszącą 12,1 tys. zł za m kw. W przypadku mieszkań dwupokojowych było to 10,7 tys. zł, a trzypokojowych – 9,9 tys. zł.
Wykres interaktywny – Łódzki rynek jest dziś bardzo zróżnicowany, podobnie jak oczekiwania klientów. W poszczególnych segmentach inne czynniki mają decydujące znaczenie, dlatego trudno mówić o jednym dominującym profilu kupującego. Obok osób poszukujących pierwszego mieszkania czy nieruchomości na potrzeby większej rodziny aktywni pozostają również klienci inwestycyjni – mówi Joanna Pater, dyrektor ds. sprzedaży w REAL Development.
Co trzecie mieszkanie sprzedane z obniżką. Rabaty sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych
Jednym z najbardziej charakterystycznych zjawisk na łódzkim rynku jest rosnąca skala obniżek cen mieszkań.
W trzecim kwartale 35,1 proc. analizowanych transakcji dotyczyło lokali sprzedanych poniżej pierwotnej ceny. Jeszcze w pierwszym kwartale udział ten wynosił 16,9 proc., a w drugim – 25,8 proc.
Oznacza to wzrost o 18,2 punktów procentowych w ciągu sześciu miesięcy. Mediana obniżki wyniosła 8 proc., czyli 41,3 tys. zł. Rabaty były tym samym znacznie większe niż w Krakowie.
Najczęściej przeceniane były kawalerki. Z obniżką sprzedano 40,7 proc. mieszkań jednopokojowych, a mediana rabatu wyniosła 9,4 proc., czyli 34,5 tys. zł.
W przypadku mieszkań dwupokojowych udział transakcji z obniżką wyniósł 35,9 proc., przy medianie rabatu sięgającej 8,2 proc. Dla mieszkań trzypokojowych było to odpowiednio 32,5 proc. i 7,3 proc.
Najwyższą nominalną medianę rabatu odnotowano w przypadku mieszkań czteropokojowych i większych. Wyniosła niemal 70 tys. zł, czyli 9,1 proc. pierwotnej ceny.
– Wysoka podaż mieszkań w Łodzi zwiększa konkurencję i daje kupującym silniejszą pozycję negocjacyjną. Jako deweloperzy musimy uwzględniać tę sytuację w swojej polityce cenowej, jednak skala ewentualnych korekt zależy od charakteru konkretnej inwestycji, etapu jej realizacji oraz zainteresowania ofertą – podkreśla Joanna Pater.
Wykres interaktywny Jednocześnie mediana ceny ofertowej na łódzkim rynku wzrosła w trzecim kwartale o 1,1 proc., do 11,3 tys. zł za m kw. Od początku roku zwiększyła się o 2,7 proc.
Pozorna sprzeczność wynika z odmiennych sposobów pomiaru. Mediana ceny ofertowej opisuje aktualną ofertę mieszkań, natomiast mediana rabatu odnosi się wyłącznie do lokali sprzedanych z obniżką względem ich pierwotnej ceny. Nie oznacza to zatem, że ceny transakcyjne na całym łódzkim rynku spadły o 8 proc.
– Poprawa sprzedaży jest efektem połączenia większej dostępności finansowania i bardziej elastycznego podejścia deweloperów do cen. Nie wyciągałbym jednak wniosku, że cały łódzki rynek potrzebuje głębokich obniżek. Większej korekty mogą wymagać przede wszystkim lokale, których początkowa wycena rozmijała się z oczekiwaniami klientów – ocenia Jacek Piotr Kacprzyk.
Rozbieżności cenowe
Ceny mieszkań na łódzkim rynku pozostają mocno zróżnicowane. Wśród pięciu największych nowych inwestycji znalazły się zarówno projekty z cenami poniżej 10 tys. zł za m kw., jak i przedsięwzięcia, w których przekraczały one 18 tys. zł.
Przykładowo, w inwestycji Judyma Park średnie ceny ofertowe mieszkań trzypokojowych wynosiły 9560 zł za m kw. Z kolei w projekcie Lofty w Fabryce Jedwabiu sięgały 18 tys. zł za m kw.
Łódź wychodzi z nadpodaży? Rozstrzygną kolejne kwartały
Trzeci kwartał przyniósł poprawę podstawowych wskaźników łódzkiego rynku. Sprzedaż przyspieszyła, oferta się zmniejszyła, a deweloperzy ograniczyli liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.
Nie oznacza to jednak definitywnego zakończenia okresu nadpodaży. Wciąż dostępnych jest ponad 7,6 tys. mieszkań, a udział transakcji z rabatami pozostaje wysoki.
Istotne znaczenie dla przyszłej podaży będą miały dostępność gruntów i polityka przestrzenna miasta. Według danych przytoczonych przez BuiltMind miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują około 52 proc. powierzchni Łodzi, wobec ponad 82 proc. Krakowa.
W Łodzi dodatkową rolę odgrywają tereny poprzemysłowe, które mogą być przekształcane na cele mieszkaniowe i usługowe. Znaczenie będą miały również rozwiązania przyjęte w planie ogólnym miasta, którego konsultacje rozpoczęły się 19 października.
– Historycznie wysoka podaż mieszkań w Łodzi sprawia, że szczególnego znaczenia nabiera dziś właściwa ocena potencjału poszczególnych projektów, zarówno pod względem lokalizacji, jak i ich dopasowania do potrzeb przyszłych nabywców. Przygotowując nowe projekty, analizujemy nie tylko obecną sytuację rynkową, ale również perspektywy rozwoju miasta i poszczególnych adresów – zaznacza Joanna Pater.
Mieszkania wracają do sprzedaży. Statystyki nie pokazują wszystkiego
Na obraz rynku wpływają nie tylko nowe inwestycje i bieżąca sprzedaż. Znaczenie ma również tzw. podaż powracająca, czyli mieszkania, które po okresie nieobecności ponownie pojawiają się w aktywnej ofercie deweloperów.
Według danych BuiltMind w trzecim kwartale w Krakowie takich lokali było 2316, a w Łodzi – 1365. W drugim z tych miast liczba powrotów przewyższyła nawet liczbę mieszkań wprowadzonych po raz pierwszy do sprzedaży, która wyniosła 1027.
Powrót mieszkania do oferty może wynikać m.in. z wygaśnięcia rezerwacji lub wcześniejszego, czasowego wycofania lokalu ze sprzedaży. Nie musi natomiast oznaczać rozwiązania zawartej już umowy.
Zjawisko to utrudnia ocenę rzeczywistej podaży na podstawie samych danych o nowych wprowadzeniach. Część lokali wraca bowiem do sprzedaży, choć nie jest nową ofertą w sensie pierwszego wprowadzenia na rynek.
Oba miasta korzystają z ożywienia popytu, ale ich sytuacja pozostaje odmienna. Kraków zwiększa sprzedaż mimo rosnącej liczby nowych wprowadzeń, Łódź natomiast wciąż próbuje zmniejszyć nadwyżkę dostępnych mieszkań. O trwałości poprawy zdecyduje nie tylko dalsze zainteresowanie kupujących, lecz także to, czy deweloperzy zdołają utrzymać tempo sprzedaży bez pogłębiania rabatów.
Główne wnioski
- Sprzedaż mieszkań rośnie znacznie szybciej niż ceny ofertowe. W trzecim kwartale 2026 r. sprzedaż nowych lokali wzrosła w Krakowie o 30,4 proc., a w Łodzi o 23,7 proc. Mediany cen ofertowych zwiększyły się jednak odpowiednio o zaledwie 0,8 i 1,1 proc. W obu miastach największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe.
- Rosnąca sprzedaż nie oznacza końca rabatów. W Łodzi 35,1 proc. analizowanych transakcji dotyczyło mieszkań sprzedanych poniżej pierwotnej ceny, wobec 28,3 proc. w Krakowie. Mediana obniżki wyniosła odpowiednio 8 i 4,9 proc. Deweloperzy dostosowują ceny poszczególnych lokali, niekoniecznie obniżając całe cenniki inwestycji.
- Mieszkania powracające do sprzedaży zmieniają obraz podaży. W trzecim kwartale w Krakowie do aktywnej oferty powróciło 2316 lokali, a w Łodzi – 1365. W tym drugim mieście liczba powrotów przewyższyła liczbę nowych wprowadzeń. Dlatego ocena sytuacji na rynku wymaga uwzględnienia nie tylko nowych inwestycji i sprzedaży, lecz także mieszkań ponownie udostępnianych kupującym.
