Co o sytuacji na rynku nieruchomości mówią dane z rynku wtórnego?

Oczekiwania poszukujących wobec rynku wtórnego są bardzo duże. Emocje rozbudziła przede wszystkim publikacja danych Narodowego Banku Polskiego, z której wynika, że ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym na koniec ubiegłego roku wreszcie spadły. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Wiara tym razem cudu nie uczyni? 

Jednak analiza danych po I kw. 2025 r. przynosi niejednoznacznie wnioski. Ceny ofertowe w niektórych miastach, owszem, spadają. Jeśli jednak przyjrzeć się bliżej, sytuacja jest bardziej skomplikowana i zróżnicowana, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę liczbę pokoi. 

Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl ceny w Warszawie uległy niewielkim zmianom. W porównaniu z ostatnim kwartałem poprzedniego roku średnia cena za 1 m kw. kawalerki spadła o 0,8 proc., mieszkania dwupokojowego o 1 proc, a trzypokojowego o 0,6 proc. Mimo tych drobnych obniżek, nabywcy w stolicy nadal muszą liczyć się z cenami rzędu 17-19 tys. zł za 1 m kw. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W Krakowie ceny również nieco się obniżyły: kawalerki potaniały o 0,8 proc. (do 17,3 tys. za 1 m kw.), a mieszkania dwu- i trzypokojowe o 1,6 proc. (odpowiednio do 16,3 tys. zł i 15,5 tys. zł za 1 m kw.).​

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Teoretycznie, o ile więcej pieniędzy mogło zostać w kieszeni kupujących? Wspomniane spadki przekładają się na 100-260 zł mniej na 1 m kw. Nie są to duże obniżki, ale można mówić już o trendzie w największych miastach. Każda z tych trzech metropolii pozostaje na ścieżce lekkich obniżek, które widoczne są już od drugiej połowy 2024 r. Cenowy próg bólu został tam już najwyraźniej osiągnięty – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.

– Mamy jednak rynek dwóch prędkości, ponieważ nie wszędzie osoby kupujące mogły liczyć na elastyczność sprzedających. Nasze dane wciąż wskazują na spore wahania w cenach ofertowych w zależności od regionu.

Z największymi spadkami mieliśmy do czynienia w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ceny kawalerek spadły aż o 6,7 proc. Niewiele lepiej wypadły Bydgoszcz (-4,1 proc.) i Opole (-2,6 proc.). W Opolu najbardziej potaniały mieszkania trzypokojowe (o 3,1 proc.). 

Na drugim biegunie są Katowice, które odnotowały największy wzrost cen mieszkań: dwupokojowych – aż o 6,9 proc., a także trzypokojowych, które poszły w górę o 6,1 proc. w ujęciu kwartalnym. W Łodzi i Zielonej Górze również zauważalny jest silny trend wzrostowy – kawalerki podrożały tam odpowiednio o 5,4 proc. i 5,1 proc. 

Oczekiwania kontra możliwości

Skąd tak duże różnice w cenach w poszczególnych miastach? Wynika to przede wszystkim z rosnących rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących. Przypomnijmy, że mimo pojawiających się zapowiedzi obniżek stóp procentowych i wprowadzenia dopłat na rynku wtórnym – nie oddziałują one jeszcze bezpośrednio na sektor. Przy czym ceny mieszkań wciąż pozostają bardzo wysokie.

– Mamy jednak rynek dwóch prędkości, ponieważ nie wszędzie osoby kupujące mogły liczyć na elastyczność sprzedających. Nasze dane wciąż wskazują na spore wahania w cenach ofertowych w zależności od regionu – podkreśla Rafał Bieńkowski. 

Program Klucze do mieszkania a ceny

Z drugiej strony pojawia się pytanie, w jakim stopniu na kondycję rynku wtórnego, a przede wszystkim ceny, wpłynie program Klucze do mieszkania. Mimo ograniczeń dotyczących dochodów oraz liczby składanych wniosków kwartalnie (10 tys.) dziś absolutnie nie można wykluczyć, że za rosnącym popytem pojawi się wzrost cen mieszkań z drugiej ręki. 

– Pojawienie się jednocześnie dwóch tak ważnych dla kupujących czynników, jak obniżka stóp procentowych i program wspierający zakup mieszkania na rynku wtórnym, z pewnością wpłynie na wzrost skłonność do sfinalizowania transakcji wśród osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Silny impuls popytowy z pewnością zatrzyma korekty cen i ograniczy akcje promocyjne. Czy spowoduje wzrosty cen – zależeć będzie zarówno o skali obniżek, jak i momentu ewentualnego uruchomienia programu wspierającego zakup mieszkania na rynku wtórnym – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics.

Innego zdania jest Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. Jego zdaniem wpływ tych dwóch czynników będzie ograniczony.

– Nie mam wielkich nadziei na ożywienie popytu na rynku. Nie stanie się to ani dzięki raczej niewielkiej obniżce stóp procentowych, ani dzięki zapowiadanemu programowi dopłat do kredytów. Szaleństwo zakupowe ostatnich lat wynikało nie tylko z faktu napływu taniego pieniądza na rynek, ale także z innych czynników. Po pierwsze od lat trwał niemal nieprzerwany wzrost cen mieszkań skłaniający do traktowania ich jako lokat, które gwarantują pewne i szybkie zyski. Po drugie napływ fali uchodźców z Ukrainy spowodował wzmożony popyt na najem – mówi Marcin Drogomirecki.

Dziś sytuacja na rynku jest zupełnie inna i nie zanosi się na to, aby miała wrócić do poprzedniego stanu.

– Mieszkania powoli przestają być postrzegane jako instrument inwestycyjny. Znów stają się miejscem do życia, sposobem na zapewnienie sobie i swojej rodzinie dachu nad głową – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Przeczytaj: Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: oferta wciąż rośnie, są pierwsze spadki cen

Kawalerki wciąż w grze, ale to nie one są dziś na topie

Na bardzo ważną kwestię zwraca uwagę najnowszy raport Grupy Morizon-Gratka. Wysokie ceny mieszkań oraz utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych sprawiają, że wielu kupujących decyduje się na kompromisy – najczęściej kosztem metrażu. W rezultacie rośnie zainteresowanie mniejszymi lokalami, w tym kawalerkami. Popyt na mieszkania jednopokojowe stanowi obecnie 12,5 proc. całkowitego zapotrzebowania na rynku wtórnym. To wybór popularny wśród singli, rodziców szukających lokum dla dzieci oraz inwestorów.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Mimo przystępnej ceny całkowitej kawalerki pozostają w cieniu większych mieszkań. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwupokojowe – poszukuje ich ponad 41 proc. klientów. Mieszkania trzypokojowe przyciągają co trzeciego kupującego, a takie z czterema pokojami lub więcej – podobnie jak kawalerki – 12,5 proc.  

Kawalerki mają zwykle około 30 m kw., choć na rynku znajdziemy zarówno większe (ponad 50 m kw.), jak i bardzo kompaktowe, poniżej 20 m kw. Ich dostępność bywa jednak różna, w zależności od regionu. Największy wybór takich mieszkań jest w Katowicach (13,6 proc. ofert), Łodzi (13,5 proc.) i Bydgoszczy (12,5 proc.). Najmniej kawalerek znajdziemy w Lublinie, Rzeszowie i Olsztynie – poniżej 5 proc. wszystkich ofert. W Warszawie kawalerki stanowią 10,5 proc. rynku wtórnego, w Krakowie 11,5 proc.

Choć mniejsze mieszkania nie są liderem popularności, pozostają realną alternatywą dla osób, które chcą wejść na rynek nieruchomości przy ograniczonym budżecie.

Przeczytaj: Krajobraz rynku nieruchomości po I kwartale 2025 r.

Podobnie jak na rynku pierwotnym – rośnie liczba ofert

Marzec 2025 r. przyniósł za to wyraźne ożywienie pod kątem podaży. We wszystkich największych polskich metropoliach wzrosła liczba dostępnych ofert. Jedynym miastem, które wyłamało się z tego trendu, była Łódź. 

Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, miasto to odnotowało dwuprocentowy wzrost średniej ceny za m kw., która osiągnęła poziom 8,7 tys. zł. To wciąż jedna z najtańszych metropolii w Polsce, ale zmiany w strukturze podaży mogą wpływać na średnią cenę. Wzrost cen w Łodzi towarzyszył dynamicznej ekspansji oferty – według danych Adradar, liczba dostępnych mieszkań z drugiej ręki wzrosła tam od początku roku aż o 31 proc. – z 5,2 tys. do 6,8 tys. ofert. To największy wzrost spośród analizowanych miast.

Inne metropolie również notowały rosnącą liczbę ofert. W marcu liczba mieszkań na rynku wtórnym zwiększyła się o: 

• 14 proc. w Warszawie (do 24 tys. lokali),
• 10 proc. w Trójmieście (10,3 tys.),
• 10 proc. również w Łodzi,
• 9 proc. w Poznaniu (4,8 tys.),
• 8 proc. w Katowicach (2,7 tys.),
• 6 proc. w Krakowie (11,9 tys.),
• 4 proc. we Wrocławiu (11,7 tys.).

Również w danych płynących z portalu Otodom widać rosnącą liczbę ogłoszeń. W marcu w serwisie znalazły się 119 062 ogłoszenia – o 5,7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej oraz aż 21,9 proc. więcej niż w marcu 2024 r. Z kolei licząc liczbę ogłoszeń w całym I kw. 2025 r. było ich 182 875, co stanowiło liczbę o 14,4 proc. mniejszą niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Większy wybór to niższe ceny, ale nie wszędzie

Dla kupujących to dobra wiadomość – większa liczba ofert oznacza szerszy wybór i większe szanse na negocjacje. Dla sprzedających – rosnąca konkurencja może oznaczać konieczność dostosowania oczekiwań cenowych do realiów rynkowych.

Rynek wtórny wysyła więc coraz mocniejsze sygnały przesilenia. Nie można jednak jeszcze mówić o jednolitym trendzie spadkowym. Z jednej strony kupujący mają coraz większe oczekiwania wobec obniżek cen, ale z drugiej realia rynkowe są znacznie bardziej zróżnicowane. 

– Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym powinny jeszcze spaść. Nie znaczy to jednak, że wszystkie i wszędzie. Większych obniżek spodziewam się w przypadku mieszkań w starszym budownictwie, o niższym standardzie i w gorszych lokalizacjach. Przy dużym wyborze ofert trudno będzie przekonać klienta do zapłacenia wysokiej ceny za mieszkanie wymagające sporych nakładów na remont, w zaniedbanym bloku czy w nieciekawej okolicy – mówi Marcin Drogomirecki.

Bardziej odporne na spadki będą mieszkania w prestiżowych lokalizacjach i tych, w których wciąż trudno o ofertę.

– Lokale relatywnie nowe lub świeżo wyremontowane, o wyższym standardzie wykończenia i wyposażenia, z miejscem garażowym, etc. będą lepiej trzymać cenę. Ale i w ich przypadku możliwe są korekty; zwłaszcza tam, gdzie w stawki ofertowe osiągnęły absurdalne poziomy – dodaje ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Na rynku wtórnym mamy do czynienia z trzema grupami sprzedających mieszkania. Do pierwszej, najliczniejszej, można zaliczyć tych, którzy, potocznie mówiąc, cenę wzięli "z sufitu"

Trzy grupy sprzedających

Czy zatem na rynku wtórnym mamy do czynienia jedynie z postępującą korektą czy może jest to jednak początek spadkowego trendu?

– Na rynku wtórnym mamy do czynienia z trzema grupami sprzedających mieszkania. Do pierwszej, najliczniejszej, można zaliczyć tych, którzy, potocznie mówiąc, cenę wzięli "z sufitu". Chętnych do płacenia bajońskich sum nie ma wielu, tacy sprzedający stopniowo obniżają cenę ofertową w ogłoszeniach. Albo, jeśli trafi im się w końcu jakiś klient, dają mu opust. W drugiej grupie są sprzedający, którzy realnie wycenili swoje mieszkanie, jednak nawet oni często schodzą z tonu w trakcie negocjacji z potencjalnym nabywcą. Obie te grupy łączy to, że nie muszą sprzedać mieszkania za wszelką cenę. Najczęściej wiąże się to bowiem z planem zakupu innej nieruchomości, większej lub w lepszej lokalizacji – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Trzecia grupa to ludzie sprzedający mieszkania z przyczyn losowych. I to najprawdopodobniej o takich przypadkach jest najgłośniej w kontekście spadków cen.

Warszawa to rynek, na którym oferowane jest co czwarte mieszkanie z tzw. drugiej ręki w Polsce.

– Tym bardziej że w największych metropoliach oferta mieszkań na rynku wtórnym jest teraz bardzo duża, a popyt na nie skurczył się z powodu niskiej dostępności kredytów. I gdyby taki stan rzeczy utrzymał się jeszcze przynajmniej przez rok, prawdopodobnie mielibyśmy do czynienia z wyraźną korektą cen ofertowych. Pytanie, czy w świetle zapowiedzi rychłych obniżek stóp procentowych, korekta cen skończy się, zanim na dobre się rozpoczęła? To będzie też zależało od tego, jak będzie sobie radzić polska gospodarka w obliczu globalnych zagrożeń – dodaje Marek Wielgo.

Korekta czy stabilizacja?

Bardziej stabilizację niż rynkową korektę dostrzega w danych Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. Choć oczywiście wiele zależy od przyjętej perspektywy.

– Gdybyśmy przyjęli, że to na rynku warszawskim, jako największym w Polsce, pojawiają się zjawiska i trendy, które po pewnym czasie obserwujemy na rynkach pozostałych polskich miast, wówczas w krótkim czasie powinniśmy obserwować kilkumiesięczną korektę cen mieszkań z drugiej ręki w całej Polsce. Warszawa to rynek, na którym oferowane jest co czwarte mieszkanie z tzw. drugiej ręki w Polsce. Od sześciu miesięcy obserwujemy tu delikatne, comiesięczne korekty cen ofertowych, których efektem na koniec marca była niższa o 4 proc. cena mieszkań na rynku wtórnym w porównaniu z wrześniem 2024 r. – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Podobną korektę (o ok. 3 proc.) obok Warszawy odnotowano jedynie na rynku krakowskim, czyli drugim najdroższym miejskim rynku mieszkaniowym w kraju (Sopot z powodu relatywnie niewielkiej powierzchni w analizach rynkowych bliższy jest dzielnicy). Na pozostałych rynkach na razie obserwujemy stabilizację, a nie korektę cen średnich.

– Ponieważ na dwóch największych rynkach – warszawskim i krakowskim – oferowane jest co trzecie mieszkanie, wpływ kilkumiesięcznej korekty cen odnotowanej na tych rynkach istotnie wpływa na zagregowane dane. Sugeruje także korekty na większości rynków. Tymczasem na mniejszych rynkach wciąż możemy mówić raczej o rabatach uzyskiwanych w indywidualnych negocjacjach, niż o obejmujących całe rynki korektach cen – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Nastroje na rynku lekko w górę

Wskaźnik "nastrojometru" rynku nieruchomości (badania pośredników w obrocie nieruchomościami), publikowany przez portal Nieruchomosci-online.pl, w I kw. 2025 r. wzrósł do poziomu 53,5 pkt., co oznacza powrót do strefy ostrożnego optymizmu. Najważniejsze, że to pierwszy wzrost tego wskaźnika od ponad roku – jeszcze w IV kw. 2024 r. wynosił on 47,5 pkt.

Na poprawę nastrojów wpływają przede wszystkim rządowe zapowiedzi programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a także coraz większa elastyczność cenowa sprzedających, którzy zaczynają dostosowywać swoje oczekiwania do realiów rynkowych.

Choć rynek wciąż boryka się z wysokimi cenami i ograniczonym dostępem do finansowania, sygnały płynące z początku 2025 r. mogą być zapowiedzią większego ożywienia w kolejnych miesiącach.

– Mimo że program dopłat do kredytów jeszcze nie wystartował, to już sama zapowiedź z lutego wystarczyła, aby nastroje się poprawiły. Więcej osób zaczęło się rozglądać, wróciły pytania o oferty, pojawiła się nadzieja, że coś „ruszy”. Rynek jednak wciąż działa bardzo ostrożnie – komentuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Chociaż ostatni kwartał przyniósł lekki powiew optymizmu, to jednak, w ujęciu rocznym, jest nieco gorzej – w I kw. 2024 r. "nastrojometr" rynku nieruchomości wskazywał 55,6 pkt. 

Badanie prowadzone jest we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu i bierze w nim regularnie udział blisko 1400 pośredników z całej Polski. 

Główne wnioski

1. Rynek wtórny wchodzi w fazę przesilenia, ale nie ma jeszcze jednolitego trendu spadkowego. Choć dane NBP i portali ogłoszeniowych wskazują na pierwsze obniżki cen transakcyjnych i ofertowych, są one umiarkowane i ograniczone głównie do wybranych lokalizacji (np. Gorzów Wlkp., Bydgoszcz, Opole). W innych miastach – jak Katowice, Łódź czy Zielona Góra – ceny mieszkań nadal rosną.
2. Rosnąca liczba ofert i większa elastyczność sprzedających sprzyjają kupującym – ale nie gwarantują spadku cen. W marcu 2025 r. znacząco wzrosła liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym we wszystkich największych miastach. Coraz więcej sprzedających wykazuje też skłonność do negocjacji, co może wzmocnić pozycję nabywców.
3. Oczekiwania wobec programu Klucze do mieszkania i poprawa nastrojów mogą pobudzić popyt – ale również zatrzymać korektę. Zapowiedź programu dopłat do kredytów mieszkaniowych już teraz poprawiła nastroje – wskaźnik "nastrojometru" wzrósł po raz pierwszy od roku, osiągając 53,5 pkt.