Zaloguj się 
Dzieje się!
Co blokuje rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce?
Najem instytucjonalny w Polsce rozwija się coraz szybciej, ale wciąż stanowi niewielką część rynku mieszkaniowego. Liczba mieszkań PRS systematycznie rośnie, jednak sektor działa w wymagającym otoczeniu – finansowym, regulacyjnym i przede wszystkim społecznym.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się wolniej niż w krajach Europy Zachodniej.
- Jakie bariery prawne, planistyczne i regulacyjne utrudniają rozwój sektora PRS w Polsce.
- Czy koszt finansowania i sytuacja makroekonomiczna ograniczają dziś tempo rozwoju projektów PRS.
Najem instytucjonalny, określany jako PRS (Private Rented Sector), należy do najmłodszych segmentów rynku mieszkaniowego w Polsce. Z danych raportu Living 2040 wynika, że na koniec 2025 r. w Polsce funkcjonowało jedynie ok. 25 tys. mieszkań PRS. Według najnowszych jeszcze nieoficjalnych danych Cushman & Walkfield jest to 28,5 tys. Dla porównania w całym 2025 r. oddano do użytku ponad 208 tys. mieszkań. Przy czym udział deweloperów wyniósł 64,2 proc., a inwestorów indywidualnych – 32,3 proc.
W budowie znajduje się ok. 7 tys. lokali w ramach PRS, a ok. 4 tys. jest na etapie planowania. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych lat zasób najmu instytucjonalnego może przekroczyć 36 tys. lokali. Co ważne, Polska pozostaje krajem zdominowanym przez własność (66 proc.).
Zmiana podejścia do najmu
Rozwój sektora PRS wpisuje się w stopniową zmianę podejścia do mieszkania jako dobra życiowego. Jeszcze dekadę temu wynajem był w Polsce traktowany głównie jako rozwiązanie przejściowe. Wiązało się to z brakiem zdolności kredytowej lub wczesnym etapem kariery zawodowej.
Wykres interaktywny Badania przywoływane w raporcie pokazują jednak, że wśród młodych rośnie akceptacja dla bardziej elastycznych modeli zamieszkiwania. 41 proc. osób w wieku 18-35 lat deklaruje, że posiadanie własnego mieszkania nie jest warunkiem stabilizacji życiowej.
W tym kontekście najem instytucjonalny zaczyna być postrzegany nie tylko jako rozwiązanie przejściowe. To też jedna z możliwych form długoterminowego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Projekty PRS oferują standaryzowane umowy, profesjonalne zarządzanie budynkami i obiecują przewidywalne relacje pomiędzy najemcą a właścicielem.
Wykres interaktywny Między potencjałem a barierami
Raport Living 2040, którego autorem jest agencja Open Format, a parterami strategicznymi SKANSKA oraz portal Nieruchomosci-online.pl, wskazuje, że przyszłość PRS będzie w dużym stopniu zależeć od jakości otoczenia regulacyjnego. Kluczowe znaczenie ma stabilność przepisów, przewidywalność polityki mieszkaniowej oraz równowaga pomiędzy ochroną lokatorów a warunkami sprzyjającymi inwestycjom. Bez tego rozwój najmu instytucjonalnego może być wolniejszy niż w krajach Europy Zachodniej.
Niepewne otoczenie prawne
Problem nie polega jednak na bezpośrednich zakazach czy ograniczeniach dla tego typu inwestycji. Chodzi raczej na braku kompleksowych regulacji dostosowanych do specyfiki najmu instytucjonalnego. W efekcie rynek rozwija się szybciej niż system prawny, który powinien go porządkować.
– Obowiązujące regulacje nie blokują wprost rozwoju PRS, ale też nie tworzą dla niego stabilnego otoczenia prawnego. Mimo obserwowanego w ostatnich latach istotnego wzrostu tego rynku, w Polsce wciąż nie mamy precyzyjnych regulacji prawnych i podatkowych, które kompleksowo regulowałyby najem instytucjonalny – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Obowiązujące regulacje nie blokują wprost rozwoju PRS, ale też nie tworzą dla niego stabilnego otoczenia prawnego.
Od kilku lat obowiązują w Polsce przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego. Regulują zasady zawierania takich umów. Zapewniają też większe bezpieczeństwo właścicielom przy odzyskiwaniu lokali od nieuczciwych najemców. Nie rozwiązują jednak wszystkich problemów rynku.
W praktyce inwestorzy nadal mierzą się z niejasnościami podatkowymi. Dotyczą one m.in. interpretacji przepisów o VAT. Problemem jest także ryzyko stosowania najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Dotyczy to lokali wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej.
Planowanie przestrzenne i ryzyko inwestycyjne
Istotną barierą jest także system planowania przestrzennego, który nie nadąża za specyfiką inwestycji PRS. W wielu przypadkach nie jest jasne, czy budynek przeznaczony w całości na wynajem należy traktować jako obiekt usługowy czy mieszkaniowy. W praktyce projekty PRS powstają zarówno na terenach mieszkaniowych, jak i usługowych, co może prowadzić do sporów interpretacyjnych oraz napięć społecznych.
– Ponadto trzeba powiedzieć, że system planowania przestrzennego nie nadąża za specyfiką PRS. Nie ma jasnego wskazania, czy budynek przeznaczony w całości na wynajem należy traktować jako budynek usługowy, czy jest to jednak budynek wielorodzinny, który powinien być realizowany na terenach o przeznaczeniu mieszkaniowym – podkreśla Agnieszka Grabowska-Toś.
Problemy interpretacyjne dotyczą również standardów planistycznych. Budynki powstające na terenach usługowych nie podlegają takim samym wymogom jak inwestycje mieszkaniowe. Choćby w zakresie liczby miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej czy obowiązku zapewnienia placów zabaw. W konsekwencji w części miast pojawiają się trudności z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę dla projektów PRS.
– Jeśli chodzi o zagrożenia, uważam, że największym z nich jest ryzyko nagłych, populistycznych zmian legislacyjnych. Przykładem takiej zmiany było wprowadzenie w 2024 r. wyższego podatku PCC przy kupnie powyżej sześciu mieszkań. Jak również niedawno pomysł wprowadzenia tzw. podatku od pustostanów, czyli lokali, które nie są wynajmowane na cele mieszkaniowe, lecz stoją puste – zauważa Agnieszka Grabowska-Toś.
Dodatkową niepewność wprowadzają zmiany w systemie planowania przestrzennego. Wprowadzenie planów ogólnych może ograniczyć przyznawanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli gminy opóźnią przyjmowanie nowych dokumentów planistycznych, część inwestycji może zostać czasowo wstrzymana na terenach bez planów miejscowych. Dla inwestorów oznacza to większe ryzyko przy przygotowywaniu nowych projektów PRS.
Zdaniem eksperta
Mieszkanie na własność przestaje być jedynym scenariuszem
Najem instytucjonalny w Polsce dopiero raczkuje. Dla wielu osób najem nadal kojarzy się z rozwiązaniem tymczasowym albo „na przeczekanie”, a PRS jest po prostu czymś nowym – i jako rynek, i jako doświadczenie po stronie najemców. To oznacza, że będziemy się tego modelu uczyć: zarówno jako konsumenci (czego oczekiwać od umowy, standardu obsługi, przewidywalności kosztów), jak i jako rynek. W krajach Europy Zachodniej kultura najmu jest bardziej osadzona. Najem bywa normalnym wyborem na lata, a nie wyłącznie etapem. U nas ta zmiana – jeśli będzie postępować – raczej będzie miała charakter ewolucyjny.
Ostatnie lata przyniosły wiele redefinicji: w podejściu do miejsca zamieszkania, miejsca i sposobu pracy czy też do relacji społecznych i rodzinnych. Słowami-kluczami tych redefinicji stały się elastyczność i wybór. To ogromna zmiana, bo starsze pokolenia stawiały na stabilizację i przywiązanie do miejsca. A teraz próbujemy sobie wyobrazić nasze nastoletnie dzieci, które w 2040 r. staną przed wyborami mieszkaniowymi, czy też ludzi będących obecnie w średnim wieku, którzy za chwilę będą myśleć o komforcie swojej starości. Wizja, w której młodzi korzystają z mieszkań bardziej elastycznie — trochę jak z „leasingu na etap życia” — a starsi sięgają po rozwiązania typu senior living, jest całkiem realna.
Finansowanie i koszt kapitału
Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na rozwój sektora PRS w Polsce jest koszt kapitału i dostępność finansowania. W ostatnich latach był to jeden z najczęściej wskazywanych problemów przez inwestorów. Dziś sytuacja rynkowa zaczyna się jednak stopniowo stabilizować. Choć różnice pomiędzy kosztami finansowania w Polsce i w strefie euro nadal są duże.
– Na rynku finansowym nie ma teraz widocznych problemów z pozyskaniem finansowania projektów mieszkaniowych. Banki oczywiście bardziej konserwatywnie analizują biznesplany, zakładane ceny i tempo sprzedaży. Ale jest to związane z widoczną stabilizacją rynku mieszkaniowego – mówi Michał Pająk, Dyrektor Departamentu Funduszy Nieruchomości, White Berg Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A.
Problemem pozostaje alternatywa dla kapitału inwestowanego w nieruchomości na wynajem.
– Polska nie ma obecnie mechanizmów, które mogłyby zachęcić inwestorów instytucjonalnych do długoterminowego lokowania kapitału w sektorze PRS, a relatywnie niskie stopy zwrotu w relacji do innych inwestycji mogą być niewystarczająco atrakcyjne – podkreśla Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii.
Na rynku nie ma dużo rodzimego kapitału, a inwestorzy zagraniczni muszą ponadto uwzględniać ryzyko walutowe.
– Bez rozwiązań sprzyjających inwestycjom w segmencie PRS trudno oczekiwać dużej dynamiki wzrostu tego segmentu – dodaje Karol Dziecioł.
Geopolityka i otoczenie makro
W ostatnim czasie wyraźnie zmieniło się także otoczenie makroekonomiczne. Spadek stóp procentowych obniżył koszt kredytu, a rynek obligacji nadal pozostaje ważnym źródłem kapitału dla deweloperów. Jednocześnie w przypadku projektów PRS kluczowe znaczenie ma struktura finansowania.
– W przypadku finansowania długoterminowych projektów PRS jego dostępność stopniowo rośnie. Obsługa takiego finansowania opiera się na przychodach z najmu, a nie na sprzedaży mieszkań. Realna rentowność projektów PRS wynosi dziś około 5-7 proc. Koszt finansowania w złotówkach oscyluje natomiast w okolicach 6 proc. Dlatego na rynku PRS dominują inwestorzy pozyskujący kapitał za granicą – podkreśla Michał Pająk.
Na tempo rozwoju rynku wpływają także czynniki geopolityczne.
– Pewnym hamulcem dla całego rynku PRS jest wojna na Ukrainie i to, że Polska jest krajem przyfrontowym. Wstrzymuje to część nowych inwestorów od wejścia na nasz rynek. Jednak rynek PRS będzie się nadal rozwijał. Ale im szybciej skończy się wojna i spadną nadal wysokie stopy procentowe, tym szybciej będziemy widzieli nowe podmioty na rynku PRS – zauważa Michał Pająk.
Niepewność regulacyjna i bariery systemowe
Oprócz kwestii finansowych inwestorzy wskazują również na bariery regulacyjne, które utrudniają rozwój segmentu living w Polsce. Choć sam rynek mieszkaniowy znajduje się dziś w fazie stabilizacji, a popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, to właśnie otoczenie legislacyjne pozostaje jednym z najważniejszych czynników wpływających na decyzje inwestorów.
– Koszt kapitału nadal pozostaje jednym z wyzwań strukturalnych dla rozwoju sektora living w Polsce. Pomimo że w ciągu ostatniego roku (marzec 2025 r.- marzec 2026 r.) Rada Polityki Pieniężnej dokonała aż siedmiu obniżek stóp procentowych, sprowadzając stopę referencyjną do poziomu 3,75 proc., różnica względem finansowania w euro jest nadal wyraźna – mówi Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.
Koszt kapitału nadal pozostaje jednym z wyzwań strukturalnych dla rozwoju sektora living w Polsce.
Problemem pozostaje także struktura finansowania projektów PRS. Przychody generowane są bowiem w złotówkach. A to utrudnia korzystanie z tańszego finansowania w euro, a jednocześnie wymaga zabezpieczenia ryzyka kursowego, które obniża rentowność inwestycji.
Kluczowa pozostaje również kwestia przepisów.
– Jak pisaliśmy pod koniec 2025 r. w publikacji „Trends Radar Cushman & Wakefield”, jedną z najpoważniejszych barier pozostaje chaos legislacyjny wokół reformy planowania przestrzennego. Jej wejście w życie było planowane na czerwiec tego roku, a obecnie jest to sierpień 2026 – podkreśla Karolina Furmańska.
Przepisy pośrednie
Dodatkowym wyzwaniem mogą być także planowane zmiany dotyczące budynków zamieszkania zbiorowego oraz regulacje związane z najmem krótkoterminowym. W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą brać pod uwagę możliwość negocjowania warunków realizacji projektów na poziomie poszczególnych gmin.
– Może to znacząco wydłużyć proces przygotowania projektów, a w przypadku niesprzyjających wiatrów, brak możliwości realizacji – zauważa Karolina Furmańska.
Ważna jest także sytuacja na całym rynku mieszkaniowym.
– Z naszej perspektywy bardziej atrakcyjne jest relatywnie krótkoterminowe i wymagające mniejszego zaangażowania kapitałowego inwestowanie w mieszkania na sprzedaż niż budowanie zasobu lokali na wynajem, który znacząco wpływa na pozycję w bilansie spółki. W przypadku pogorszenia koniunktury może stanowić mniej płynne i trudniej zbywalne aktywo – podkreśla Karol Dzięcioł z Develii.
Główne wnioski
- Rynek PRS w Polsce rozwija się, ale nadal pozostaje niewielką częścią systemu mieszkaniowego. Choć liczba projektów i zainteresowanie inwestorów rosną, sektor najmu instytucjonalnego wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju. Dla wielu Polaków najem nadal jest rozwiązaniem tymczasowym, a nie alternatywą dla własności. Zmiana podejścia do mieszkania może następować stopniowo wraz z ewolucją stylu życia, mobilności zawodowej i oczekiwań wobec jakości życia w miastach.
- Jedną z największych barier dla rozwoju PRS pozostaje niepewność regulacyjna i planistyczna. Brak jasnych definicji prawnych dla projektów PRS, zmieniające się przepisy oraz chaos wokół reformy planowania przestrzennego utrudniają przygotowanie nowych inwestycji. Ponadto pojawiają się ryzyka związane z interpretacją przepisów podatkowych oraz statusem budynków realizowanych na terenach usługowych.
- Tempo rozwoju sektora w dużym stopniu zależy od kosztu kapitału i stabilności otoczenia makroekonomicznego. Choć dostępność finansowania projektów mieszkaniowych w ostatnim czasie się poprawiła, różnice między kosztami finansowania w Polsce i w strefie euro nadal są duże. Dla inwestorów kluczowe będą także czynniki geopolityczne oraz przewidywalność polityki gospodarczej i mieszkaniowej państwa.
