Zaloguj się 
Dzieje się!
Idą po miliony do internautów, a nie tylko do banku. Deweloperzy sięgają po crowdfunding
Deweloperzy coraz częściej szukają kapitału poza bankami. Jednym z beneficjentów tego trendu staje się crowdfunding pożyczkowy, który po zmianach regulacyjnych próbuje zdobyć trwałe miejsce na rynku nieruchomości.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego deweloperzy coraz częściej sięgają po crowdfunding pożyczkowy.
- Co zmieniły unijne regulacje dotyczące finansowania społecznościowego.
- Czy crowdfunding może stać się trwałym elementem finansowania rynku nieruchomości.
Przez lata głównymi źródłami finansowania inwestycji deweloperskich były kredyty bankowe, obligacje i kapitał własny. W ostatnich latach coraz śmielej zaznacza swoją obecność również crowdfunding pożyczkowy.
Choć jego udział w finansowaniu branży pozostaje niewielki, coraz więcej firm sprawdza, czy może stanowić skuteczne uzupełnienie tradycyjnego kapitału. Powodów jest kilka. Najważniejsze są szybkość pozyskania pieniędzy oraz możliwość większej dywersyfikacji źródeł finansowania.
Taką próbę podejmuje obecnie Trust Investment. Deweloper za pośrednictwem platformy Crowd Real Estate uruchomi dziś (start o godz. 9:00) zbiórkę na inwestycję mieszkaniową „Ultradom” w Radomiu. Docelowa wartość finansowania wynosi 11 mln zł.
Nie tylko bank i fundusz
Czy to oznacza, że crowdfunding zastąpi dotychczasowe źródła finansowania?
– Najważniejsza jest dywersyfikacja. Absolutnie nie rezygnujemy z finansowania bankowego czy funduszowego. Crowdfunding jest jednym z elementów modelu finansowania, który postanowiliśmy sprawdzić. Nigdy wcześniej nie korzystaliśmy z tej formuły, dlatego traktujemy ją również jako możliwość poznania nowego rynku i nowych inwestorów – mówi Patryk Barucha, prezes zarządu Trust Investment.
Deweloperzy działający na dużą skalę coraz częściej poszukują elastycznych rozwiązań. Pozwala im to równolegle prowadzić kilka inwestycji i szybciej reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Nie oznacza to jednak, że crowdfunding jest tańszy niż kredyt bankowy. Wręcz przeciwnie.
– Oczywiście, crowdfunding jest droższy niż finansowanie bankowe. Z drugiej strony cały proces jest szybszy, a czas w naszej branży ma ogromne znaczenie. Umowa z bankiem daje inne możliwości niż finansowanie crowdfundingowe. Każde z tych narzędzi ma swoją rolę i swoje ograniczenia – mówi Patryk Barucha.
Eksperci rynku finansowego również nie spodziewają się, że finansowanie społecznościowe zastąpi banki.
– Crowdfunding ma szansę na trwałe zakorzenienie się na rynku, nie sądzę jednak, aby w pełni zastąpił finansowanie bankowe. Jest natomiast bardzo dobrą alternatywą dla uzupełniającego lub całościowego finansowania niszowych projektów, przy których w banku deweloper usłyszy „nie” – ocenia Elżbieta Chmielowska, dyrektorka Biura Finansowania Nieruchomości w Banku BNP Paribas.
Zdaniem ekspertki przewagą crowdfundingu mogą być mniejsze wymagania formalne oraz większa elastyczność procesu.
Nowe regulacje zmieniły rynek
Rozwojowi rynku sprzyjają również zmiany regulacyjne. Od listopada 2023 r. platformy crowdfundingowe funkcjonują w nowym otoczeniu prawnym, wynikającym z europejskich regulacji ECSP. Obecny rynek tylko w niewielkim stopniu przypomina ten sprzed kilku lat.
– Najpierw trzeba odczarować sam rynek crowdfundingu. Przed wejściem w życie nowych regulacji funkcjonował on w zupełnie innych realiach niż dzisiaj. Na rynku pojawiały się podmioty, które negatywnie wpłynęły na postrzeganie całego sektora. Dziś działamy w zupełnie innym otoczeniu regulacyjnym. Jako Crowd Real Estate posiadamy zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego i staramy się edukować rynek oraz budować zaufanie inwestorów – mówi Paweł Krzystek, członek zarządu ds. ryzyka Crowd Real Estate.
Platformy działające na podstawie nowych przepisów podlegają nadzorowi i muszą spełniać określone wymogi informacyjne.
– Po stronie KNF funkcjonuje odpowiedni departament zajmujący się bankowością równoległą, który nadzoruje naszą działalność. Stosujemy się zarówno do polskich przepisów, jak i do regulacji europejskich dotyczących finansowania społecznościowego – dodaje Paweł Krzystek.
Znaczenie mają również informacje przekazywane inwestorom. Każda emisja musi zawierać dokument określający parametry projektu, ryzyka oraz warunki inwestycji. Dzięki temu inwestorzy mogą łatwiej porównywać poszczególne oferty i podejmować bardziej świadome decyzje.
Warto wiedzieć
Crowdfunding po nowemu. Co zmieniły unijne przepisy?
Od listopada 2023 r. platformy crowdfundingowe działające w Polsce funkcjonują w oparciu o unijne rozporządzenie ECSP (European Crowdfunding Service Providers). Jego celem było ujednolicenie zasad działania rynku w całej Unii Europejskiej oraz zwiększenie ochrony inwestorów.
Najważniejsze zmiany:
- Obowiązek uzyskania zezwolenia nadzorczego – platformy muszą posiadać odpowiednią autoryzację krajowego organu nadzoru i spełniać określone wymogi organizacyjne.
- Jednolite zasady w całej UE – platforma posiadająca zezwolenie może świadczyć usługi również w innych państwach członkowskich.
- Większa ochrona inwestorów – wprowadzono m.in. obowiązek przekazywania szczegółowych informacji o projektach i ryzykach inwestycyjnych.
- Arkusz Kluczowych Informacji Inwestycyjnych – każdy projekt musi być opisany w ustandaryzowanym dokumencie zawierającym najważniejsze informacje o inwestycji oraz ryzykach.
- Limit wartości emisji – regulacja obejmuje projekty pozyskujące do 5 mln euro w okresie 12 miesięcy. Powyżej tej kwoty obowiązują bardziej rygorystyczne przepisy rynku kapitałowego.
- Nadzór europejski – autoryzowane platformy są wpisywane do publicznego rejestru prowadzonego przez Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA).
Najważniejsza jest jakość projektów
Rosnąca popularność rynku nie oznacza jednak, że każdy projekt ma szansę trafić na platformę crowdfundingową. Selekcja inwestycji jest jednym z kluczowych elementów działalności takich platform.
– Nie koncentrujemy się wyłącznie na wynikach finansowych dewelopera. Oczywiście analizujemy jego sytuację, ale równie ważne są dla nas sam projekt, jego stopień zaawansowania, doświadczenie dewelopera oraz jakość zabezpieczeń. To właśnie projekt i zabezpieczenia są dla nas kluczowe – podkreśla Paweł Krzystek.
Dla platform crowdfundingowych stawką jest przede wszystkim wiarygodność.
– Bardzo zależy nam na jakości portfela projektów. Jesteśmy rozliczani z ewentualnych opóźnień lub problemów związanych ze spłatą projektów. Dlatego nie stawiamy na ilość, lecz przede wszystkim na jakość. Utrata zaufania inwestorów byłaby dla każdej platformy bardzo trudna do odrobienia – dodaje członek zarządu Crowd Real Estate.
Również banki zwracają uwagę na podobne elementy oceny inwestycji.
– Przy inwestycjach w nieruchomości najważniejsza jest ocena lokalizacji projektu. W kolejnym kroku warto zwrócić uwagę na doświadczenie podmiotu realizującego projekt – zarówno w zakresie budowy, jak i prowadzenia procesu sprzedaży – wskazuje Elżbieta Chmielowska.
To jednak nie wszystko – istotne są również kwestie związane z ryzykiem finansowym.
– Warto też omówić z partnerem zasady finansowania ewentualnego przekroczenia kosztów na etapie realizacji. W aktualnym otoczeniu makroekonomicznym nawet umowa generalnego wykonawstwa zapewniająca stałą cenę nie eliminuje w pełni ryzyka wzrostu kosztów – dodaje ekspertka.
Inwestorzy muszą nauczyć się nowego rynku
W Polsce crowdfunding nieruchomościowy nadal pozostaje stosunkowo mało znany. Inaczej wygląda to na bardziej rozwiniętych rynkach.
– Crowdfunding jest bardzo rozwinięty w Europie Zachodniej, szczególnie we Francji, Holandii i Austrii. To popularne uzupełnienie tradycyjnych form inwestowania i finansowania projektów nieruchomościowych – mówi Paweł Krzystek.
Lista krajów, w których takie rozwiązania funkcjonują z powodzeniem, jest jednak dłuższa.
– Najbardziej rozwinięte platformy crowdfundingowe funkcjonują dziś w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Bardzo dobrze rozwijają się również rynki hiszpański i francuski. Chcielibyśmy, aby Polska podążała podobną drogą. Potencjał jest duży, choć rozpoznawalność tej formy inwestowania wciąż pozostaje ograniczona – dodaje Jan Szewczyk, szef marketingu w Crowd Real Estate.
Popularność tej oraz innych form inwestowania czy pozyskiwania kapitału będzie zależeć od jeszcze jednego czynnika – poziomu wiedzy finansowej społeczeństwa.
– W krajach Europy Zachodniej edukacja finansowa jest na znacznie wyższym poziomie niż w Polsce. Ludzie mają większe nadwyżki finansowe i od lat uczą się różnych form inwestowania. U nas ten proces dopiero się rozpoczyna. To jedno z największych wyzwań dla całej branży crowdfundingowej – ocenia Patryk Barucha.
Wykres interaktywny Rozwój rynku nie zależy wyłącznie od atrakcyjnych ofert inwestycyjnych.
– To nie jest wyłącznie kwestia marketingu. Ludzie muszą wiedzieć, czym jest crowdfunding i jak oceniać wiarygodność platform oraz projektów. Edukacja inwestorów będzie kluczowa dla dalszego rozwoju tego rynku – dodaje Paweł Krzystek.
Czy crowdfunding stanie się stałym elementem rynku?
Przedstawiciele branży są zgodni, że rozwój crowdfundingu będzie procesem stopniowym. Nie należy oczekiwać gwałtownej rewolucji.
– Inwestorzy muszą oswoić się z tym modelem, zobaczyć, że projekty są realizowane zgodnie z planem i że można na nich zarabiać. Zaufanie buduje się stopniowo, a nie w ciągu kilku miesięcy – mówi Paweł Krzystek.
Jednocześnie platformy nie próbują konkurować z bankami w tradycyjnym rozumieniu.
– Chcemy być uzupełnieniem oferty banków i innych instytucji finansowych. Banki mają własne limity i ograniczenia. My możemy stanowić dodatkowe źródło kapitału, które zwiększa elastyczność finansowania projektów – dodaje członek zarządu spółki.
Podobnie sytuację postrzega przedstawiciel dewelopera.
– Trudno dziś jednoznacznie powiedzieć, jaki udział crowdfunding będzie miał na rynku za pięć lat. To zależy od wielu czynników. Jeżeli spojrzymy na doświadczenia Europy Zachodniej, można zakładać, że będziemy podążać w podobnym kierunku – mówi Patryk Barucha.
Crowdfunding pożyczkowy nie zastąpi banków ani funduszy inwestycyjnych. Może jednak stać się ważnym elementem finansowego ekosystemu rynku nieruchomości. Zwłaszcza w sytuacji, gdy deweloperzy szukają większej elastyczności, a inwestorzy indywidualni nowych sposobów lokowania kapitału.
O tym, jak duży będzie ten segment, zdecydują przede wszystkim jakość projektów, skuteczność regulacji oraz zaufanie uczestników rynku.
Główne wnioski
- Crowdfunding pożyczkowy zaczyna wychodzić z niszy i przyciąga uwagę większych deweloperów, którzy traktują go jako dodatkowe źródło kapitału obok kredytów bankowych, obligacji i funduszy inwestycyjnych.
- O sukcesie tego rynku nie zdecyduje liczba realizowanych emisji, lecz jakość finansowanych projektów. Nawet pojedyncze problemy ze spłatą lub opóźnienia mogą negatywnie wpłynąć na zaufanie inwestorów i zahamować rozwój całego segmentu.
- Unijne regulacje stworzyły bardziej przejrzyste i bezpieczne warunki działania platform crowdfundingowych. Dalszy wzrost rynku będzie jednak zależeć przede wszystkim od edukacji inwestorów oraz budowy długoterminowego zaufania do tej formy lokowania kapitału.
