Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloperzy nie chcą obniżać cen mieszkań? Za chwilę mogą nie mieć wyboru
Niemal co trzecie mieszkanie oferowane przez deweloperów w Polsce jest już gotowe do odbioru, ale wciąż nie znalazło nabywcy. Takiej skali nadpodaży rynek nie widział od lat. Dlaczego zatem ceny wciąż stoją i jak długo deweloperzy mogą opierać się presji?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego mimo rekordowej liczby gotowych i niesprzedanych mieszkań deweloperzy nie decydują się na masowe obniżki cen.
- W których segmentach rynku i u jakich deweloperów korekty cenowe pojawiają się najczęściej oraz z czego wynikają.
- Czy i w jakich warunkach presja podaży może w najbliższych miesiącach wymusić bardziej zdecydowane obniżki cen mieszkań.
Rekordowa liczba gotowych, a wciąż niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym coraz częściej interpretowana jest jako zapowiedź głębokich spadków cen. Rzeczywistość okazuje się jednak bardziej złożona. Zamiast gwałtownej korekty obserwujemy serię rozproszonych, selektywnych obniżek. Nie zmieniają one średnich cen ofertowych, ale wyraźnie wpływają na realne warunki negocjacji między deweloperami a kupującymi. Pojawia się więc kluczowe pytanie, czy deweloperzy nie zostaną wkrótce zmuszeni do bardziej zdecydowanych ruchów.
Duża podaż, ale nierównomierny problem
Z danych portalu Rynekpierwotny.pl wynika, że na koniec grudnia 2025 r. w ofercie deweloperów znajdowało się ponad 123 tys. mieszkań. Blisko 39 tys. z nich stanowiły lokale już oddane do użytkowania. Rok wcześniej było to 26,6 tys.
Wykres interaktywny Największa koncentracja gotowych mieszkań występuje w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie i Łodzi. Udział takich lokali w ofercie jest jednak silnie zróżnicowany – od ok. 14 proc. w Katowicach do ok. 30 proc. w Łodzi i Poznaniu.
Wykres interaktywny To zróżnicowanie ma kluczowe znaczenie dla polityki cenowej. Presja na sprzedaż gotowych mieszkań nie jest wszędzie taka sama i nie dotyczy w równym stopniu wszystkich deweloperów.
Ceny się zmieniają, choć nie widać tego w średnich
Choć średnie ceny mieszkań w największych miastach pozostają relatywnie stabilne, nie oznacza to braku ruchu cenowego. Wręcz przeciwnie – rynek coraz wyraźniej pokazuje, że korekty cenowe są faktem, lecz mają charakter punktowy i selektywny. Obniżki pojawiają się tam, gdzie gotowe mieszkania zaczynają generować napięcia po stronie płynności finansowej deweloperów.
– Deweloperzy obniżają ceny mieszkań – tylko w styczniu obniżki dotyczyły aż 6,7 proc. lokali. Ale podwyżek było więcej – 10,1 proc. Co więcej, przeciętna obniżka jest dużo większa niż podwyżka. Dlaczego? Ponieważ jak mieszkanie się nie sprzedaje, to nie wystarczy korekta, ale solidna przecena – mówi Robert Chojnacki, prezes portalu Tabelaofert.pl.
Wykres interaktywny Obniżki cen mieszkań deweloperskich są selektywne
Brak gwałtownej, ogólnorynkowej korekty cen wynika z kilku czynników. Po pierwsze, kumulacja gotowych mieszkań jest zjawiskiem relatywnie świeżym – narasta dopiero od około pół roku. Po drugie, sytuacja makroekonomiczna pozostaje stabilna: gospodarka rośnie, bezrobocie jest niskie, a dostępność kredytów stopniowo się poprawia. To ogranicza skalę presji sprzedażowej.
Po trzecie, problem nadpodaży nie dotyczy wszystkich w równym stopniu. Najwięksi i najlepiej skapitalizowani deweloperzy są w stanie przeczekać trudniejszy moment, utrzymując ceny i stosując jedynie punktowe promocje. Z kolei mniejsze lub bardziej wyspecjalizowane firmy częściej sięgają po realne korekty cenowe, koncentrując je na wybranych inwestycjach.
Zdaniem eksperta
Na trend spadkowy musimy jeszcze poczekać
Wynika to z faktu, że inwestycje deweloperskie są planowane wieloletnio, w oparciu o szacowane koszty budowy, które systematycznie rosną. Dodatkowym obciążeniem są dynamicznie zmieniające się regulacje prawne, obniżające próg rentowności projektów. Znacząca redukcja cen mogłaby zagrozić płynności finansowej inwestycji – a w tak kapitałochłonnym sektorze nie ma na to przestrzeni. Finalna cena lokalu nie jest efektem arbitralnej decyzji dewelopera, lecz pochodną inflacji, kosztów wykonawstwa i ryzyka rynkowego. Tymczasem rynek często interpretuje obniżki cen wyłącznie w kategoriach „dobrej woli” dewelopera.
Początek roku to okres budowania planów sprzedażowych i analizy potencjału rynku. Na tym etapie deweloperzy nie odczuwają jeszcze presji na przyspieszanie sprzedaży – kluczowe jest rozpoznanie dynamiki popytu w nadchodzących miesiącach. Zamiast gwałtownych ruchów cenowych koncentrują się na obserwacji trendów i dopracowywaniu strategii sprzedażowych.
Utrzymanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w styczniu stało się dla konsumentów jasnym sygnałem zahamowania cyklu obniżek. Dla części kupujących oznacza to koniec strategii wyczekiwania i decyzję o zaciągnięciu kredytu. Spodziewane ożywienie popytu sprawia, że obecnie brak silnych argumentów za szerokimi obniżkami cen mieszkań – rynek wchodzi raczej w fazę wzrostu aktywności kupujących.
Deweloperzy świadomie ograniczyli nową podaż, zarządzając w ten sposób ryzykiem i finalizując projekty rozpoczęte jeszcze w okresie obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Po wygaszeniu rządowych mechanizmów wsparcia branża koncentruje się na spokojnej rotacji gotowej oferty oraz projektowaniu nowych inwestycji pod konkretne grupy docelowe. Nowa podaż jest precyzyjnie dostosowywana do potrzeb inwestorów, osób poszukujących większego metrażu oraz klientów o nieco mniejszej zasobności portfela. To etap wymagający czasu – i właśnie na to deweloperzy dziś go przeznaczają.
Rynek nie wywiera presji na deweloperów?
Lokale oddane do użytkowania oznaczają zamrożony kapitał. Koszty finansowania, utrzymania budynków oraz brak wpływów ze sprzedaży sprawiają, że część firm decyduje się na obniżki – czasem symboliczne, a czasem sięgające kilkunastu procent – aby domknąć projekty i uwolnić środki. Nadal jest jednak zbyt wcześnie, by mówić o trwałym trendzie czy wyraźnej zmianie rynkowej koniunktury.
– Obniżka ceny rozumiana jako trwałe obniżenie cennika to obecnie ostateczność, a nie konieczność – mówi w rozmowie z XYZ jeden z analityków rynku.
Taka sytuacja ma konkretne przyczyny i może utrzymać się jeszcze przez kilka miesięcy.
– Duże firmy deweloperskie weszły w 2026 r. z dobrą sytuacją finansową. Mają kapitał pozwalający finansować budowy ze środków własnych, bez potrzeby szybkiego wyprzedawania mieszkań i uruchamiania wypłat z otwartych rachunków powierniczych – dodaje ekspert, który prosi o zachowanie anonimowości.
Podobny punkt widzenia prezentuje kolejny rozmówca, który również prosi o zachowanie anonimowości.
– Mieszkania się sprzedają. Nie wszędzie i nie wszystkim deweloperom, ale nie widać załamania wolumenów. To oznacza, że deweloperzy mogą poczekać. Kilkuletnia hossa przełożyła się na wysokie marże, a to daje przestrzeń do przeczekania słabszego okresu sprzedaży poprzez rabaty czy modele płatności typu 20/80 – podkreśla ekspert.
Sytuacja nie jest czarno-biała
Rynek nieruchomości w Polsce jest silnie zróżnicowany – zarówno między miastami, jak i w obrębie poszczególnych lokalizacji, standardów wykończenia czy oferowanych udogodnień. To wprost przekłada się na ceny oraz zakres możliwych korekt.
– Nie jest do końca prawdą, że deweloperzy w ogóle nie obniżają cen. Przeprowadziliśmy analizę w październiku, sprawdzając reakcje rynku na wejście w życie jawności cen. Okazało się wówczas, że od 20 do 40 proc. oferty doświadczyło zmian cenowych w ciągu trzech miesięcy – od lipca do września – zauważa Jan Dziekoński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.
Kolejne badanie portal przeprowadził w okresie od października do grudnia 2025 r.
– Odsetek ofert, w których ceny zmieniły się o więcej niż 1 proc. – zarówno w górę, jak i w dół – wyniósł od ok. 15 do 25 proc., w zależności od miasta. To nieco mniej niż we wcześniejszym badaniu, ale nadal widać, że zmiany cenowe występują i że przeważają obniżki – dodaje Jan Dziekoński.
We Wrocławiu ceny obniżono w 14 proc. ofert, w Poznaniu w 17 proc., w Krakowie w 10 proc., w Katowicach w 11 proc., w Gdańsku w 7 proc., a w Łodzi i Warszawie po 9 proc. Część ofert jednocześnie notowała podwyżki cen, jednak – poza Łodzią – przewaga pozostaje po stronie obniżek.
– Efekt netto jest jednak ograniczony – średnie ceny nie zmieniają się wyraźnie. Najmocniej potaniał Wrocław, o niemal 1 proc. w jednym kwartale, Poznań i Katowice o ok. 0,6–0,7 proc., a pozostałe rynki pozostały relatywnie stabilne. Warto przy tym pamiętać, że w poprzednim kwartale Łódź, Gdańsk i Kraków notowały już spadki rzędu 1–3 proc. – podsumowuje analityk portalu Rynekpierwotny.pl.
Popyt wcale nie śpi
Czynnikiem, który – przynajmniej na razie – powstrzymuje silniejsze ruchy cenowe na korzyść kupujących, pozostaje wciąż relatywnie mocny popyt. Będzie on dodatkowo wzmacniany zapowiadanymi na ten rok obniżkami stóp procentowych.
– Obserwacja reakcji popytu na obniżki stóp jednoznacznie pokazuje, że prowadziły one do wzrostu sprzedaży mieszkań deweloperskich. Oczekiwanie, że spadki stóp procentowych skłonią deweloperów do obniżania cen, byłoby więc nielogiczne w świetle doświadczeń z ostatnich miesięcy – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego w Otodom.
Istnieje jednak także drugi czynnik, który w dłuższej perspektywie może działać na korzyść kupujących.
– To scenariusz obniżek wywołanych wysokim poziomem oferty. Wydaje się on nie tylko logiczny, ale także wysoce prawdopodobny, jeśli liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów nie ulegnie w ciągu kilku najbliższych miesięcy istotnej redukcji – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Błędem byłoby jednak tworzenie jednolitego scenariusza dla całego kraju.
– Nawet w grupie 6–7 największych rynków mieszkaniowych różnice pomiędzy miastami są na tyle duże, że prognozy zmian cen powinny mieć wyraźnie lokalny charakter – dodaje ekspertka Otodom.
Zdaniem eksperta
Rekordowa oferta, ale bez przecen. Co powstrzymuje deweloperów
Istotną rolę odgrywają również koszty. Choć dynamika ich wzrostu wyhamowała, poziom kosztów budowy i finansowania nadal pozostaje wysoki. Wiele inwestycji uruchamiano w okresie drogich materiałów, robocizny i kapitału, a obniżki cen mogłyby oznaczać sprzedaż poniżej progu opłacalności. Dodatkowym obciążeniem są koszty obsługi długu, które wciąż istotnie wpływają na rentowność projektów.
Zamiast klasycznych obniżek deweloperzy coraz częściej sięgają po promocje punktowe. Obejmują one rabaty na wybrane lokale, dodatki w postaci miejsc postojowych lub komórek lokatorskich, a także krótkoterminowe akcje sprzedażowe. Taka strategia pozwala utrzymać oficjalne ceny katalogowe, co ma znaczenie zarówno wizerunkowe, jak i negocjacyjne, a jednocześnie chroni wyceny pozostałych mieszkań w danej inwestycji.
Na politykę cenową wpływają również regulacje oraz psychologia rynku. Większa jawność cen, nadzór UOKiK oraz ograniczenia w modyfikowaniu warunków umów po ich podpisaniu skłaniają firmy do ostrożności. Jednocześnie deweloperzy obawiają się „efektu domina” – istotne obniżki u jednego gracza mogłyby wywołać presję w całej branży. Duże podmioty, dysponujące solidnym zapleczem finansowym, częściej wybierają więc strategię przeczekania słabszego popytu, licząc na jego cykliczne odbicie.
Klienci nie czekają już na spadki cen mieszkań?
Jak wynika z najnowszego „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom, aż 85 proc. osób aktywnych na rynku mieszkaniowym nie spodziewa się spadków cen mieszkań. W IV kwartale 2025 r. jedynie 14 proc. respondentów oczekiwało obniżek stawek, co oznacza spadek o 6 pkt proc. kwartał do kwartału.
Jednocześnie 30 proc. badanych zakłada stabilizację cen, a 55 proc. jest przekonanych, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy ceny mieszkań wzrosną.
Oczekiwania wzrostowe są szczególnie silne wśród młodych dorosłych. W grupie wiekowej 18–34 lata aż 58 proc. respondentów spodziewa się dalszych podwyżek cen nieruchomości. Zamiast wstrzymywać decyzje zakupowe, coraz więcej kupujących traktuje je jako impuls do działania – w obawie przed kolejnymi wzrostami cen. Potwierdza to także postrzeganie mieszkań jako formy lokowania kapitału: 62 proc. badanych uznaje zakup nieruchomości za dobrą inwestycję, przy czym odsetek ten rośnie do 65 proc. w grupie osób w wieku 35–55 lat.
W efekcie klienci nie oczekują dziś masowych przecen, lecz raczej stabilnych cen i punktowych korekt. Oczekiwania cenowe przesuwają się z pytania „czy ceny spadną” w stronę „jak bardzo jeszcze wzrosną i kiedy”. Cena pozostaje kluczowym kryterium wyboru, ale coraz rzadziej stanowi powód odkładania decyzji zakupowych. Dla większości kupujących akceptowalny poziom cen oraz możliwość zabezpieczenia kapitału stają się ważniejsze niż perspektywa ogólnorynkowych obniżek.
Główne wnioski
- Korekty cenowe już trwają, ale mają charakter selektywny, a nie systemowy. Rynek nie reaguje jedną, ogólną falą obniżek, lecz punktowymi korektami obejmującymi wybrane lokale, projekty i deweloperów. Średnie ceny pozostają względnie stabilne, ponieważ obniżki koncentrują się tam, gdzie gotowe mieszkania generują największe napięcia płynnościowe, a nie w całej ofercie rynkowej.
- Presja cenowa jest nierównomierna i zależna od kondycji finansowej dewelopera. Najwięksi i najlepiej skapitalizowani gracze mogą pozwolić sobie na przeczekanie trudniejszego okresu, stosując rabaty, promocje lub elastyczne schematy płatności zamiast trwałych obniżek cennikowych. Realne obniżki częściej pojawiają się u deweloperów z większym udziałem gotowych, niesprzedanych lokali i ograniczoną możliwością dalszego finansowania inwestycji.
- Ostateczny kierunek cen zależeć będzie od relacji między podażą a popytem w ujęciu lokalnym. Silny popyt, wspierany obniżkami stóp procentowych oraz zmianą oczekiwań klientów, obecnie hamuje głębsze spadki cen. Jeśli jednak wysoki poziom oferty utrzyma się przez kolejne miesiące, zwłaszcza na wybranych rynkach miejskich, deweloperzy mogą zostać zmuszeni do bardziej zdecydowanych ruchów cenowych. Scenariusz ten nie będzie jednak jednolity i przybierze wyraźnie lokalny charakter.
