Pierwsza taka umowa na rynku magazynów. Prologis zabezpiecza 67 proc. energii z OZE

Rynek magazynowy wciąż notuje wysoki popyt, ale przy większej ostrożności najemców kluczowe staje się stabilne zarządzanie portfelem, utrzymanie klientów oraz kontrola kosztów operacyjnych – w tym energii. W tym obszarze Prologis od początku 2026 r. znajduje się w relatywnie komfortowej sytuacji na tle rynku.

Deweloper logistyczny zabezpieczył 67 proc. zapotrzebowania energetycznego swojego portfela w Polsce dzięki długoterminowej umowie PPA (Power Purchase Agreement) z farmą wiatrową. To umowa bezpośredniego zakupu energii od wytwórcy. Spółka jest pierwszym deweloperem logistycznym w kraju, który wdrożył takie rozwiązanie w skali całego portfela.

– Podpisaliśmy dużą umowę PPA na dostawy energii z konkretnej farmy wiatrowej. Pokrywa ona około 67 proc. zapotrzebowania naszych parków logistycznych i produkcyjnych po stałej, z góry ustalonej cenie. Skala naszego zużycia – ze względu na wielkość portfela – jest znacząca. Już wcześniej dzięki grupowym zakupom energii należeliśmy do największych odbiorców w kraju. Obecnie kupujemy energię w sposób bardziej przewidywalny i odporny na wahania rynkowe – zaznacza Paweł Sapek, dyrektor na region Europy Środkowej w firmie Prologis.

Energia jako czynnik kosztowy i strategiczny

Jego zdaniem energia to obok lokalizacji jedna z dwóch kluczowych dziś kwestii. Jej znaczenie w sektorze magazynowym rośnie wraz z postępującą automatyzacją. Nowoczesne centra dystrybucyjne coraz częściej pracują w trybie 24/7, obsługując e-commerce, produkcję lekką czy branżę automotive.

– Automatyzacja zwiększa zapotrzebowanie na energię. Sprawia, że dostępność odpowiedniego przyłącza staje się – z perspektywy klientów – jednym z podstawowych kryteriów wyboru magazynu. Od blisko dwóch dekad raportujemy globalnie działania w tym obszarze – podkreśla Paweł Sapek.

Rynek energii: lekcja z lat 2022–2024

W latach 2022–2024 europejski rynek energii przeszedł okres wyjątkowej niestabilności. Agresja Rosji na Ukrainę oraz ograniczenie dostaw gazu do Europy doprowadziły do gwałtownych wzrostów hurtowych cen energii elektrycznej w Unii Europejskiej.

W szczytowych momentach ceny kontraktów terminowych w wielu państwach UE rosły kilkukrotnie względem poziomów sprzed pandemii. Polska, ze względu na strukturę miksu energetycznego oraz wysoką ekspozycję na koszty uprawnień do emisji CO2, znalazła się w grupie rynków o szczególnie dużej zmienności.

Dla sektora logistycznego oznaczało to konieczność przedefiniowania podejścia do kosztów operacyjnych. Energia przestała być zmienną drugoplanową, a stała się czynnikiem ryzyka.

97 proc. wynajęcia w selektywnym rynku

Na koniec 2025 r. poziom wynajęcia portfela Prologisa w Polsce sięgnął 97 proc., podczas gdy średnia rynkowa to 92 proc. Pierwsza połowa 2025 r. upłynęła pod znakiem niepewności związanej z globalnymi napięciami handlowymi. Firmy analizowały strukturę swojej sieci magazynów i centrów dystrybucyjnych oraz wstrzymywały decyzje inwestycyjne. Druga połowa przyniosła jednak wyraźne odbicie.

– Czwarty kwartał był jednym z najlepszych od dekady pod względem liczby podpisanych umów. I to zarówno globalnie, jak i w Europie Środkowej – zauważa Paweł Sapek.

Istotnym elementem stabilności portfela pozostaje wysoka retencja najemców.

– Warto podkreślić, że 9 na 10 klientów, którym w ubiegłym roku wygasały umowy najmu lub przysługiwały klauzule przedłużenia, zdecydowało się pozostać z nami – mówi Paweł Sapek.

Według danych Prologisa przez jego obiekty w 20 krajach świata przepływają rocznie towary o wartości odpowiadającej blisko 3 proc. globalnego PKB.

Przeczytaj: Czy geopolityka wstrząśnie rynkiem magazynowym w Polsce i zachwieje łańcuchami dostaw?

Ciekawy rynek, który wciąż się zmienia

Uważa, że rynek magazynowy to jeden z najciekawszych segmentów nieruchomości.

– Pracuję w nim od ponad 20 lat i mogę powiedzieć, że to branża niezwykle dynamiczna. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w Polsce od początku rozwijały się dzięki kapitałowi międzynarodowemu oraz standardom zachodnioeuropejskim, a często globalnym – podkreśla Paweł Sapek.

Oczywiście procedury w Polsce są dziś dłuższe niż 10–15 lat temu.

– Dotyczy to szczególnie projektów wymagających zmian planistycznych. Ale w porównaniu z Niemcami czy Czechami nadal działamy szybciej – dodaje Paweł Sapek.

Rynek: wysoki popyt, ograniczona podaż

Polski rynek nieruchomości magazynowych zakończył ubiegły rok z trzecim rezultatem w historii.

– Popyt wyniósł 6,6 mln m kw. Równie dobrze wypadamy na tle Europy – pod względem popytu netto zajmujemy drugie miejsce, tuż za Niemcami – mówi Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego CBRE.

Do tego wyniku przyczynił się m.in. bardzo mocny czwarty kwartał, w którym wynajęto 2,2 mln m kw. powierzchni.

– Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie pozostaje umiarkowany już od siedmiu kwartałów i nie przekracza 2 mln m kw. Prognozy na 2026 r. są umiarkowanie optymistyczne. Rośnie liczba zapytań klientów, co może przełożyć się na dalsze ożywienie popytu i spadek poziomu pustostanów – dodaje ekspert.

Około 60 proc. powierzchni pozostającej w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu. Wskaźnik pustostanów spadł do 7,4 proc. To rynek wyraźnie bardziej zrównoważony niż w latach boomu pandemicznego. Większy jest udział projektów typu BTS (build-to-suit) i mniejsza skala inwestycji spekulacyjnych.

Geopolityka i lekcja ostatnich pięciu lat

Ostatnie lata pokazały, że łańcuchy dostaw są równie wrażliwe jak rynki finansowe. Pandemia zakłóciła globalny transport, a wojna w Ukrainie zwiększyła niepewność surowcową i energetyczną. Z kolei napięcia na szlakach morskich – w tym w rejonie Morza Czerwonego – ponownie podniosły koszty frachtu i ryzyko opóźnień. W efekcie stabilność operacyjna stała się kluczowym kryterium wyboru lokalizacji magazynowych.

– Największą szansą jest modernizacja i konsolidacja łańcuchów dostaw w Europie. Coraz więcej firm reorganizuje swoje sieci magazynowe, redukując ich liczbę i wybierając Polskę jako istotną lokalizację. To generuje dodatkowy popyt – mówi Paweł Sapek.

Przeczytaj: Polskie nieruchomości coraz silniejszym magnesem dla czeskich funduszy inwestycyjnych

Zaznacza, że rynek magazynów szybko się zmienia.

– Pandemia, kryzys energetyczny, inflacja, napięcia handlowe – trudno przewidzieć sekwencję zdarzeń. Dlatego firmy muszą reagować szybko w nagle zmieniających się warunkach. Dziś są w stanie w ciągu jednego kwartału przeanalizować i przeprojektować swoje łańcuchy dostaw. To bardzo istotna zmiana – zarówno mentalna, jak i operacyjna – podkreśla Paweł Sapek.

Nearshoring oraz konsolidacja operacji w większych, centralnych hubach regionalnych stały się trwałymi elementami strategii biznesowych. Polska, dzięki położeniu między Europą Zachodnią a rynkami Europy Środkowo-Wschodniej, pozostaje naturalnym beneficjentem tej reorganizacji.

Zdaniem eksperta

Geopolityka i sztuczna inteligencja przepisują mapę magazynów

Geopolityka stopniowo zmienia lokalizacje globalnej produkcji, a wraz z nimi skalę, sposób i geografię magazynowania. Jednocześnie rozwój gospodarki opartej na sztucznej inteligencji sprawia, że część projektów magazynowych zaczyna pełnić funkcję centrów danych lub zaplecza obliczeniowego.

Kluczowa staje się więc dostępność „autostrady” – nie drogowej, lecz energetycznej.

Ta sytuacja dobrze ilustruje nieustającą zmienność świata. Gdy udało się – ogromnym wysiłkiem – nadrobić zapóźnienia w infrastrukturze drogowej, co napędziło rozwój logistyki, dziś znów pojawia się nowy wyścig. Tym razem dotyczy on infrastruktury energetycznej, bez której dalszy rozwój sektora magazynowego nie będzie możliwy.

Paweł Toński

prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, partner zarządzający w CRIDO

Jednocześnie przewaga konkurencyjna regionu nie może opierać się wyłącznie na cenie.

– Polska jest bardzo konkurencyjna kosztowo i operacyjnie. Musimy jednak uważać, by nie sprzedawać się zbyt tanio. Konkurencyjność jest siłą, ale nie może oznaczać zaniżania wartości – podkreśla ekspert.

Główne wnioski

1. Energia przestaje być kosztem pomocniczym – staje się czynnikiem strategicznym. Automatyzacja, praca 24/7 i rosnące zużycie energii sprawiają, że stabilność cen bezpośrednio wpływa na marże najemców i atrakcyjność lokalizacji.
2. Przy popycie na poziomie 6,6 mln m kw. i ograniczonej podaży przewagę budują nie największe portfele, lecz najlepiej zarządzane – z wysoką retencją, dobrą lokalizacją i stabilnym kosztem operacyjnym.
3. Pandemia i napięcia geopolityczne pokazały, że magazyny są fundamentem funkcjonowania gospodarki. Decyzje dotyczące energii, infrastruktury i lokalizacji mają dziś znaczenie strategiczne, a nie wyłącznie operacyjne.