Fundusze REIT nie zniszczą naszego rynku nieruchomości. Mogą mu wręcz pomóc

W kontekście wprowadzenia funduszy REIT pojawiają się nawet alarmistyczne głosy, że mogą one radykalnie ograniczyć dostępność mieszkań dla Polaków. Warto jednak zauważyć, że już dziś na polskim rynku działają zagraniczne fundusze REIT, koncentrując się głównie na nieruchomościach komercyjnych. Nie ma jednak przeszkód, by działały również na rynku mieszkaniowym.

Co więcej, by inwestować w nieruchomości – zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe – nie trzeba być funduszem REIT. Różne przedsiębiorstwa, w tym spółki akcyjne, od lat funkcjonują na naszym rynku, rozwijając m.in. segment najmu instytucjonalnego.

Nie ma więc podstaw, by sądzić, że wprowadzenie funduszy REIT do porządku prawnego kompletnie zachwieje rynkiem nieruchomości – czy to komercyjnych, czy mieszkaniowych. Nie wiadomo jeszcze, jak ten instrument się przyjmie i jaka będzie jego skala. Stworzenie funduszy REIT umożliwiłoby jednak wielu Polakom inwestowanie w nieruchomości pośrednio, budowanie kapitału na przyszłość i zapewnienie sobie regularnych dochodów.

Czekanie na SINN (REIT)

​Prace nad ustawą o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN), będących polskim odpowiednikiem REIT, są na zaawansowanym etapie. Ministerstwo Finansów zakończyło fazę koncepcyjną i obecnie finalizuje projekt ustawy. ​SINN mają funkcjonować jako spółki akcyjne z minimalnym kapitałem zakładowym wynoszącym 100 mln zł. Proponowana stawka podatku CIT dla SINN to 10 proc., płatna w momencie wypłaty dywidendy.

Pamiętajmy o obowiązku wypłacania 90 proc. zysku w formie dywidendy. Dlatego najbardziej zyskają na tym akcjonariusze, dla których będzie to stałe źródło długoterminowego dochodu. Właśnie dlatego fundusze REIT objęte są ulgami i zwolnieniami podatkowymi, co pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania. W polskim projekcie przewidziano 10-procentową stawkę CIT. W wielu krajach dodatkowo wprowadza się regulacje dotyczące minimalnego poziomu rozproszenia akcjonariatu.

Przeczytaj: Czy fundusze REIT ograniczą podaż i podniosą ceny na rynku mieszkaniowym?

Obecny stan prawny w zasadzie ogranicza Polakom możliwość inwestowania w ten sposób. Pozwala jednak na czerpanie zysków inwestorom zagranicznym, którzy lokują kapitał w podmiotach działających na naszym rynku. Wydaje się, że szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych fundusze REIT mogą otworzyć wiele możliwości dla krajowych inwestorów. Obecnie większość aktywów polskich gospodarstw domowych stanowią gotówka i depozyty. Według szacunków JLL i Banku Pekao, polski kapitał możliwy do zaangażowania w fundusze REIT sięga nawet 20 mld zł. Niemal 60 proc. mogliby stanowić inwestorzy indywidualni, a resztę – inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze PPK.

(Polski) kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych

Globalnie jedynie ok. 20 proc. aktywów funduszy REIT przypada na nieruchomości mieszkaniowe. Zdecydowana większość z nich inwestuje w biura, magazyny, centra handlowe czy infrastrukturę. Dla przeciętnego obywatela inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości komercyjne jest praktycznie nieosiągalne. Fundusze REIT mogłyby otworzyć drogę do zaangażowania polskiego kapitału w ten segment. W 2023 r. polski kapitał odpowiadał za mniej niż 10 proc. inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych. Istnieje więc realny potencjał do zwiększenia udziału krajowych inwestorów – dziś dominują podmioty zagraniczne. Według danych JLL i Banku Pekao, w latach 2018-2023 polski kapitał odpowiadał zaledwie za 6 proc. transakcji. To najmniej w całym regionie.

Większość działalności funduszy REIT – czyli inwestycje w nieruchomości komercyjne – nie budzi większych kontrowersji. Obawy koncentrują się przede wszystkim wokół potencjalnych inwestycji w rynek mieszkaniowy.

REIT i działalność na rynku mieszkaniowym

Nie ma jednak istotnych powodów, by obawiać się funduszy REIT inwestujących w mieszkania. Pojawiają się sygnały, że Ministerstwo Finansów może ograniczyć możliwość inwestowania w ten segment. Wiele funduszy REIT posiada zdywersyfikowane portfele, których mieszkania stanowią jedynie część. Ograniczenie ustawy wyłącznie do nieruchomości komercyjnych nie wydaje się konieczne – choć taki był pierwotny zamysł projektu z 2016 r.

W wielu krajach fundusze REIT zarządzają portfelem mieszkań przeznaczonych na wynajem. Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się dynamicznie. I to pomimo tego, że nie działają na nim w zauważalnej skali ani polskie (bo nie istnieją), ani zagraniczne fundusze REIT. Nic nie stoi na przeszkodzie, by podobne zjawiska – takie jak ograniczenie dostępności mieszkań – mogły się potencjalnie wydarzyć za sprawą innych podmiotów, np. zwykłych spółek. Dotąd jednak tak się nie stało. Nie ma podstaw, by zakładać, że samo wprowadzenie funduszy REIT od razu doprowadzi do gwałtownych zmian.

Przeczytaj: Rynek najmu w Polsce: niedoceniana alternatywa dla własności?

W Niemczech ponad 52 proc. obywateli mieszka w wynajmowanych mieszkaniach – większość korzysta z rynku prywatnego. Jedynie dziesięć największych podmiotów instytucjonalnych zarządza tam łącznie ponad milionem mieszkań, co odpowiada ok. 2,5 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego. Choć REIT-y mogą tam funkcjonować, nie odgrywają w sektorze PRS znaczącej roli. Rynek rozwija się dzięki innym, wyspecjalizowanym podmiotom – i to od dekad.

Obudzić rynek najmu?

W Polsce na koniec 2024 r. według danych JLL funkcjonowało ok. 22 tys. lokali PRS, przy prawie 16 mln mieszkań w całym kraju. To zaledwie 0,1 proc. całkowitego zasobu. Choć ten rynek rośnie, jego skala nadal pozostaje marginalna. Dla porównania, w Czechach już w 2022 r. działało co najmniej 60 tys. lokali PRS przy zasobie ok. 5 mln mieszkań – czyli ponad 1 proc. całości.

W Polsce, podobnie jak w wielu krajach regionu, udział najmu rynkowego jest bardzo niski. Niewielu Polaków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Europie Środkowej model ten jest bardziej popularny.

Rozwój sektora najmu instytucjonalnego mógłby przyczynić się do profesjonalizacji i rozwoju polskiego rynku najmu. A to byłoby korzystne zarówno dla jakości usług, jak i stabilności cen. Najem pozytywnie wpływa na mobilność ludności i na zarobki, a także sprzyja migracjom – zarówno wewnętrznym, jak i zewnętrznym. No i przede wszystkim umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza młodym ludziom.

Najem nie musi być mniej korzystny niż zakup mieszkania. Obecność funduszy REIT na rynku mogłaby nawet przyczynić się do spadku cen najmu dzięki zwiększeniu podaży mieszkań przeznaczonych do wynajęcia.

Przeczytaj: Najem czy kupno mieszkania – co bardziej się opłaca?

Czy fundusze REIT doprowadzą do wzrostu cen mieszkań?

Jedną z głównych obaw związanych z wejściem funduszy REIT na rynek mieszkaniowy jest ryzyko wzrostu cen wskutek masowego wykupu mieszkań. Warto jednak pamiętać, że fundusze REIT kupują mieszkania z myślą o wynajmie. Z jednej strony ich działania mogłyby przyczynić się do wzrostu cen zakupu, z drugiej – poprzez zwiększenie podaży mieszkań na wynajem – mogłyby obniżyć ceny najmu.

To, jaki wpływ fundusze REIT będą miały na ceny mieszkań, zależy od wielu czynników – nie tylko od ich skali czy popularności. REIT-y i inni inwestorzy instytucjonalni mogą poszerzać swoje portfele na różne sposoby. Czasem działają w formule forward funding, czyli finansują z góry projekty mieszkaniowe, które w innym przypadku mogłyby nie powstać – co realnie zwiększa podaż mieszkań.

Znacznie rzadziej konkurują z indywidualnymi nabywcami o pojedyncze mieszkania. Często nabywają całe budynki lub osiedla, co w krótkim okresie nie zmniejsza ogólnej podaży, choć może ograniczyć dostępność zakupu mieszkań na rynku detalicznym, a zwiększyć dostępność najmu. Jednocześnie daje to deweloperom impuls i środki do realizacji kolejnych inwestycji – z których część może trafić do nabywców indywidualnych.

Stabilny popyt i impuls do rozwoju budownictwa

Tego typu zakupy dostarczają też ważnych sygnałów o popycie. Gdy deweloperzy zauważają rosnące zainteresowanie mieszkaniami, są bardziej skłonni do zwiększania liczby nowych projektów. Spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym jest najczęściej efektem słabego popytu. Gdy ten się ożywia – jak w przypadku programu Bezpieczny Kredyt – budownictwo reaguje wzrostem aktywności. Pomimo kontrowersji i wielu swoich wad, program ten spowodował odbicie w liczbie rozpoczętych inwestycji. Podobnie może zadziałać aktywność inwestorów instytucjonalnych – zwiększając podaż mieszkań pośrednio.

Tym bardziej, że popyt ze strony inwestorów instytucjonalnych może być bardziej stabilny niż rozproszony popyt nabywców indywidualnych. Fundusze REIT oraz inne instytucjonalne podmioty inwestujące w nieruchomości działają w perspektywie długoterminowej i dysponują odpowiednim kapitałem, co sprawia, że ich decyzje nie podlegają tak dużym wahaniom jak działania klientów indywidualnych. Fundusze mogą zatem pełnić funkcję stabilizującą rynek, a dodatkowo przyczyniają się do zwiększenia podaży – zwłaszcza w okresach mniejszego zainteresowania zakupem mieszkań przez osoby fizyczne.

Pomijając korzyści wynikające z profesjonalizacji rynku najmu, nie wydaje się, by zwiększona aktywność inwestorów instytucjonalnych musiała w dłuższym okresie negatywnie wpływać na dostępność mieszkań. Wręcz przeciwnie – przy długoterminowej obecności takich podmiotów rynek może dążyć do większej stabilizacji cenowej, co może ograniczyć gwałtowne wzrosty, ale i powstrzymać duże spadki.

Wprowadzenie funduszy REIT do polskiej rzeczywistości nie przyniesie rewolucji, ale może stanowić istotne uzupełnienie istniejących mechanizmów inwestycyjnych. To także szansa na rozwój rynku nieruchomości komercyjnych oraz instytucjonalnego rynku najmu, zwiększającego dostępność mieszkań na wynajem dla wielu osób. Pozostaje mieć nadzieję, że Ministerstwo Finansów nie zdecyduje się na ograniczenie możliwości inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w ramach działalności funduszy REIT. Tego rodzaju decyzja mogłaby ograniczyć ich pozytywny wpływ na rynek najmu oraz zmniejszyć możliwość dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych tych funduszy.

Główne wnioski

1. Fundusze REIT mogą być szansą dla wielu Polaków na budowanie kapitału na przyszłość oraz przyczynić się do rozwoju polskiego rynku kapitałowego.
2. Obecność funduszy REIT na rynku nieruchomości komercyjnych może zaktywizować krajowy kapitał, zwłaszcza że obecnie jego udział jest najniższy wśród państw regionu.
3. Istnieje pewne ryzyko wzrostu cen mieszkań, przy jednoczesnym pozytywnym wpływie na rynek najmu. W dłuższej perspektywie fundusze REIT powinny jednak sprzyjać stabilizacji rynku.