Zaloguj się 
Dzieje się!
Przybywa pustostanów, a podaż jest niska. Tylko w Warszawie jest lepiej
Sektor biurowy poza stolicą ma problemy. Sporo jest niewynajętej, pustej powierzchni, a podaż nowych projektów jest ograniczona.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego rynki biurowe poza Warszawą znajdują się pod rosnącą presją.
- Skąd bierze się wysoki poziom pustostanów w miastach regionalnych.
- Jak ograniczona podaż nowych biur wpływa na przyszłość rynku.
Rynek biurowy w Polsce stał się selektywny. Choć ogólny wolumen najmu jest wysoki, a popyt trwa, to rosnąca liczba pustostanów i ograniczona aktywność deweloperów wpływają na rynki regionalne. To właśnie poza Warszawą jest to najbardziej widoczne.
Polski rynek biurowy ma za sobą bardzo intensywny okres. W całym 2025 r. wolumen najmu przekroczył 1,56 mln m kw., z czego niemal połowę stanowiły renegocjacje. To pokazuje zmianę strategii najemców – zamiast ekspansji coraz częściej decydują się na optymalizację kosztów i pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach.
W Warszawie w I kw. popyt wyniósł 133,8 tys. m kw. Natomiast w regionach – 121,5 tys. m kw., co oznacza spadek o 51 proc. w ujęciu kwartalnym i o 30 proc. rok do roku.
Nowe inwestycje realizowane są niemal wyłącznie w najlepszych lokalizacjach i bardzo często dopiero po zabezpieczeniu kluczowego najemcy.
Zasoby biurowe w stolicy osiągnęły poziom niemal 6,28 mln m kw. Osiem głównych rynków regionalnych dysponowało łącznie 6,76 mln m kw. Największe z nich to Kraków (1,85 mln m kw.), Wrocław (1,36 mln m kw.) oraz Trójmiasto (1,07 mln m kw.).
– Obserwujemy wyraźną zmianę podejścia deweloperów. Nowe inwestycje realizowane są niemal wyłącznie w najlepszych lokalizacjach i bardzo często dopiero po zabezpieczeniu kluczowego najemcy – wskazuje Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych, JLL.
Nowoczesne budynki klasy A są nadal atrakcyjne i przyciągają najemców, natomiast starsze obiekty mają coraz większe problemy z komercjalizacją.
– Wysokie koszty finansowania projektów oraz niepewność dotycząca przyszłych warunków wyjścia z inwestycji powodują, że rynek pozostaje w fazie ograniczonej podaży. Coraz częściej widzimy również zmianę funkcji planowanych projektów – szczególnie w lokalizacjach, gdzie popyt na biura jest bardziej ograniczony – dodaje Karol Patynowski.
Rynki regionalne: stabilizacja, ale pod napięciem
Na pierwszy rzut oka sytuacja w regionach wydaje się stabilna. Aktywność najemców utrzymuje się na solidnym poziomie, a udział nowych umów i ekspansji to 63 proc. transakcji. Jednak struktura popytu wskazuje na ostrożne działanie firm.
Najwięcej powierzchni w I kw. 2026 r. wynajęto w Trójmieście (49,5 tys. m kw.), we Wrocławiu (25,5 tys. m kw.) oraz w Krakowie (16,7 tys. m kw.). Jednocześnie rośnie znaczenie renegocjacji, które odpowiadają za 37 proc. aktywności. Rynek regionalny coraz wyraźniej dzieli się na dwa segmenty: nowoczesne, dobrze zlokalizowane biura oraz starsze budynki, które tracą konkurencyjność. W praktyce oznacza to powstawanie rynku „dwóch prędkości”. Ważne są też wymagania najemców.
– Firmy technologiczne postrzegają biuro jako istotny element swojej strategii operacyjnej i narzędzie przyciągania talentów. Potwierdza to wysoki popyt na powierzchnię biurową w stolicy, mimo powszechnego w tym sektorze modelu pracy hybrydowej – mówi Aleksander Hofmann, szef zespołu reprezentacji najemców biurowych w Warszawie, CBRE.
Najemcy, bez względu na sektor, koncentrują się dziś na nowoczesnych biurach w lokalizacjach z dobrą dostępnością komunikacyjną.
– W I kw. 2026 r. aż 54 proc. wszystkich umów zostało zawartych w centralnym obszarze Warszawy. Przy czym aż jedna czwarta wszystkich transakcji przypadła na okolice Ronda Daszyńskiego. Sporą popularnością cieszył się także Służewiec z udziałem 19 proc. wynajętej powierzchni – zauważa ekspert CBRE.
Pustostany: rosnący problem poza Warszawą
Największy problem na rynkach lokalnych to poziom pustostanów. Na koniec marca 2026 r. średni wskaźnik dla ośmiu głównych miast wyniósł 17,4 proc. Oznacza to ponad 1,17 mln m kw. niewynajętej powierzchni. Dla porównania, w Warszawie wskaźnik ten wynosił jedynie 9,5 proc. Różnica jest więc znacząca i pokazuje, że to właśnie rynki regionalne mierzą się z nadpodażą.
– Lokalny segment biurowy to kwestia bardzo złożona. Poszczególne rynki rozwijały się w różnym tempie. Kraków i Wrocław były liderami, za nimi podążały Katowice. Trójmiasto rosło dzięki funkcji portowej, a Poznań funkcjonował niezależnie. Lublin i Szczecin dołączyły później, a Łódź jest dziś częściowo powiązana z Warszawą ze względu na dobrą dostępność komunikacyjną – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor ds. badań i doradztwa oraz lider obszaru ESG, Newmark Polska.
Każde miasto wytyczało swoją ścieżkę w swoim tempie
Tempo rozwoju zależało głównie od zainteresowania najemców oraz momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej.
– Niektóre miasta szybciej wykorzystały tę szansę, inne wolniej, a część po prostu była mniej rozpoznawalna dla zagranicznych firm. Nie oznacza to jednak, że rynki regionalne „dobiły do ściany” – wiele zależy od aktywności najemców, co widać także w mniejszych miastach, takich jak Olsztyn, Opole czy Bydgoszcz – podkreśla ekspertka.
Najtrudniejsza sytuacja jest w Katowicach, gdzie pustostany stanowią 22,1 proc. Podobny poziom notuje Wrocław (22 proc.), także w Łodzi (19,6 proc.) i Krakowie (18,4 proc.). Na drugim biegunie znajduje się Szczecin z poziomem 7,9 proc. oraz Trójmiasto – 10,8 proc.
Tzw. zdrowy poziom pustostanów to mniej niż 10 proc., optymalnie w przedziale 6-10 proc.
Co ważne, duża część wolnej powierzchni znajduje się w starszych budynkach, które nie odpowiadają już oczekiwaniom najemców – zarówno pod względem standardu technicznego, jak i rozwiązań ESG czy lokalizacji.
Wykres interaktywny – Tzw. zdrowy poziom pustostanów to mniej niż 10 proc., optymalnie w przedziale 6–10 proc. Poziom około 22 proc., jak w Katowicach, może rodzić pytania, ale kluczowa jest struktura tej powierzchni – ważne jest, jaka jej część znajduje się w nowoczesnych budynkach. Sam wiek obiektu nie jest najważniejszy – nawet dziesięcioletnie biurowce mogą być konkurencyjne, jeśli odpowiadają aktualnym wymaganiom – podkreśla Agnieszka Giermakowska.
Nowa podaż: rynek w fazie wyhamowania
Drugim kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację rynku jest wyraźne ograniczenie nowej podaży. W I kwartale 2026 r. w regionach oddano do użytku 47,2 tys. m kw. powierzchni w pięciu projektach – więcej niż w całym 2025 r. (20,5 tys. m kw.), ale wciąż na bardzo niskim poziomie historycznym.
W Warszawie w tym samym czasie „dostarczono” jedynie 42,9 tys. m kw., a cały 2025 r. zamknął się wynikiem 110 tys. m kw. dla całej Polski.
Obecnie w budowie pozostaje około 200 tys. m kw. w Warszawie oraz 220 tys. m kw. w regionach, z czego jedynie około 95 tys. m kw. będzie oddane w 2026 r. Deweloperzy uruchamiają nowe projekty niemal wyłącznie po zabezpieczeniu umów tzw. przednajmu.
W efekcie rynek wchodzi w fazę ograniczonej podaży, która w kolejnych latach może przełożyć się na niedobór nowoczesnych powierzchni. Szczególnie w najlepszych lokalizacjach.
– Obecnie zarówno w Warszawie, jak i w regionach buduje się znacznie mniej biur niż w latach boomu. Rynek przesuwa się w stronę jakości i lokalizacji. Coraz większe znaczenie mają otoczenie budynku, dostępność komunikacyjna oraz infrastruktura – podkreśla Agnieszka Giermakowska.
Ponadto w wielu miastach brakuje atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje, co napędza trend modernizacji, przebudów i wyburzeń. Takie projekty będą pojawiać się coraz częściej.
– Nie oznacza to jednak, że rynki regionalne „dobiły do ściany”. Wiele zależy od aktywności najemców, co widać także w mniejszych miastach, takich jak Olsztyn, Opole czy Bydgoszcz – zauważa ekspertka Newmark Polska.
Czynsze: stabilność z rosnącą presją
Pomimo rosnących pustostanów, czynsze na rynkach regionalnych są względnie stabilne. W najlepszych budynkach mieszczą się w przedziale od ok. 11,5 do 20 euro za m kw. miesięcznie.
Wykres interaktywny Jednocześnie rośnie presja na wzrost stawek w najlepszych lokalizacjach, wynikająca z rosnących kosztów budowy, finansowania oraz aranżacji powierzchni. Coraz większe znaczenie ma też lokalizacja – różnice między centrum a pozostałymi obszarami miast systematycznie się pogłębiają.
Prognozy: rynek coraz bardziej selektywny
W kolejnych kwartałach rynku biurowym w Polsce znaczenie będą miały jakość budynków oraz ich lokalizacja.
Zdaniem eksperta
Najemcy wracają do relokacji
Na rynkach regionalnych wyróżnia się Trójmiasto, gdzie tylko w pierwszym kwartale tego r. wynajęto 49,5 tys. m kw. powierzchni biurowej. Spodziewamy się ożywienia na rynkach regionalnych w kolejnych kwartałach. Jak dotąd poszczególne miasta miały określoną charakterystykę – branża IT chętnie wybierała Kraków i Wrocław, a firmy skandynawskie – Trójmiasto. Jest to jednak pewne uproszczenie i ten podział się zmienia. Ostatnie umowy potwierdzają również silne zainteresowanie branży IT Trójmiastem. Główne rynki regionalne dywersyfikują się, co jest oznaką ich dojrzewania. Następuje też stabilizacja, do której prowadzą trzy czynniki: stabilny popyt, utrzymująca się bardzo niska aktywność deweloperów oraz krystalizowanie się podaży.
Niemodernizowane, starsze biurowce tracą konkurencyjność, co już teraz skłania ich właścicieli do zmiany funkcji budynków lub ich wyburzania. Dlatego istotna będzie optymalizacja powierzchni, aby spełniały aktualne wymagania najemców. To również naturalny proces – tkanka miejska jest żywa, a niektóre budynki czy mikrolokalizacje przestały być optymalnie wykorzystywane przy zachowaniu dotychczasowej funkcji. W najbliższej przyszłości spodziewamy się też dalszego rozwoju projektów typu mixed-use, łączących funkcje biurowe, mieszkaniowe i usługowe. Wśród czynników decydujących o atrakcyjności lokalizacji coraz częściej, obok dostępności transportowej czy gastronomii, wymienia się obecność drugiego człowieka. Budynki, które na to stawiają, są w oczach najemców bardzo atrakcyjne.
Z jednej strony ograniczona podaż nowych inwestycji może więc w dłuższym okresie wspierać stabilizację rynku. Z drugiej strony – wysoki poziom pustostanów w starszych obiektach będzie nadal wywierał presję na właścicieli.
Główne wnioski
- Rynek regionalny wchodzi w fazę strukturalnej selekcji, a nie załamania. Wysokie wskaźniki pustostanów nie oznaczają kryzysu całego sektora, lecz pogłębiającą się segmentację. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych biurowcach, podczas gdy starsze obiekty systemowo tracą konkurencyjność. W efekcie rynek działa dziś w modelu „dwóch prędkości”, gdzie jakość i lokalizacja decydują o sukcesie komercjalizacji.
- Ograniczona podaż dziś może przełożyć się na jutrzejszy niedobór. Mimo wielu pustostanów aktywność deweloperska jest bardzo niska – zarówno w Warszawie, jak i w regionach. Nowe projekty powstają niemal wyłącznie po zabezpieczeniu najemców, a część planowanych inwestycji zmienia funkcję. W średnim terminie może to doprowadzić do niedoboru nowoczesnej powierzchni w najlepszych lokalizacjach, co z kolei będzie wzmacniać presję czynszową.
- Zmiana zachowań najemców redefiniuje rynek biurowy. Firmy odchodzą od strategii ekspansji na rzecz optymalizacji i jakości. Rosnący udział renegocjacji oraz koncentracja popytu w najlepszych lokalizacjach pokazują, że biuro przestało być wyłącznie kosztem, a stało się narzędziem strategicznym – wspierającym dostęp do talentów, efektywność pracy i wizerunek organizacji.
