Zaloguj się 
Dzieje się!
Najem krótkoterminowy (nie)uregulowany? Ustawa chroni gości, nie mieszkańców
Rząd obiecywał porządek w najmie krótkoterminowym. Dostarczył wersję okrojoną ze wszystkiego, o co apelowały samorządy i część mieszkańców. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zgłasza zdanie odrębne. Jako jedyna.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Co dokładnie zmienia ustawa UC135 w zasadach najmu krótkoterminowego w Polsce.
- Dlaczego rządowy projekt jest dziś węższy niż jego pierwotna, wiosenna wersja.
- Co się stanie z rozwiązaniami usuniętymi z projektu rządowego, takimi jak strefy gminne czy ułatwienia ppoż.
Rada Ministrów przyjęła we wtorek projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich. To regulacja mocno spóźniona. Bruksela pilnie wymaga wdrożenia unijnych przepisów o gromadzeniu danych z tego rynku. Dokument, który trafi teraz do sejmu, jest jednak dużo skromniejszy niż ten, o którym mówiono jeszcze wiosną.
Z projektu zniknęły zapisy dające samorządom prawo do wyznaczania stref wolnych od najmu turystycznego oraz ułatwienia przeciwpożarowe dla drobnych wynajmujących. Środowiska mieszkaniowe od miesięcy apelowały o coś więcej, podobne postulaty od dawna zgłaszała też Polska 2050 w swoim projekcie poselskim.
Co się zmienia w prawie
Ustawa nowelizuje przepisy sprzed niemal 30 lat, próbując dogonić rynek, który od dawna działa inaczej niż zakładał ustawodawca z 1997 roku.
– Projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich (UC135) porządkuje rynek najmu krótkoterminowego. Precyzuje definicję usługi hotelarskiej (do 30 dni). Wprowadza też obowiązkową rejestrację lokalu i numer ID podawany w każdym ogłoszeniu. Ponadto tworzy jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz nakłada obowiązek regulaminu porządkowego (cisza nocna min. 8 godzin, dane kontaktowe, bezpieczeństwo małoletnich gości) – mówi Aleksandra Grabarska, radczyni prawna, adwokat luksemburski, partner KBiW i ekspertka w zakresie prawa nieruchomości.
Za brak dopełnienia tych obowiązków ustawa przewiduje realne sankcje finansowe.
– Za brak rejestracji lub numeru ID grożą kary do 50 tys. zł. Dotyczy to również platform internetowych niewywiązujących się z obowiązków z unijnego rozporządzenia 2024/1028 – dodaje Aleksandra Grabarska.
Skala problemu jest trudna do oszacowania, bo najem krótkoterminowy nie jest dziś w Polsce systemowo liczony. Z danych GUS wynika, że w 2025 roku z turystycznych obiektów noclegowych w Polsce skorzystało 58,9 mln turystów. To o 11,6 procent więcej niż rok wcześniej. Nowy rejestr ma pierwszy raz pokazać, ile z tego rynku odbywa się poza oficjalną ewidencją.
Awantura o autopoprawki
Wersja przyjęta przez rząd różni się od pierwotnego projektu Ministerstwa Sportu i Turystyki. W czerwcu i lipcu do Rządowego Centrum Legislacji trafiły dwie autopoprawki ministra Jakuba Rutnickiego, które zawęziły zakres regulacji. Zniknął przepis ułatwiający spełnienie wymogów przeciwpożarowych właścicielom wynajmującym do sześciu lokali. Jak również artykuł dający radom gmin prawo do tworzenia stref wyłączających najem krótkoterminowy. O taki zapis od dawna zabiegają między innymi Kraków i Sopot.
– Trudno jednak uznać projekt za odpowiedź na potrzeby wszystkich stron. Samorządy tracą więc narzędzie kontroli, a wynajmujący zamiast prostszej ścieżki zgodności ppoż. dostają jedynie zniesienie obowiązku dołączania opinii rzeczoznawcy, co przesuwa ryzyko na etap kontroli – ocenia Aleksandra Grabarska.
Po posiedzeniu rządu wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz przekonywał, że nowe przepisy wprowadzają jasne reguły gry, nie wywracając przy tym rynku hotelarskiego.
Wiceminister Ireneusz Raś tłumaczył wykreślenie stref inaczej. Rząd chce w pierwszym kroku skupić się na rejestracji i bezpieczeństwie, a nie na złożonych mechanizmach lokalnych ograniczeń. Jako przykład podaje Hiszpanię. Tam część samorządów wycofała się ze stref, bo najem przenosił się tuż za ich granice.
Zdanie odrębne ministry Pełczyńskiej-Nałęcz
Decyzja rządu nie zapadła jednomyślnie. Formalne zdanie odrębne wobec projektu zgłosiła minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050. Na platformie X ostro skrytykowała okrojoną wersję ustawy.
Szefowa MFiPR argumentowała, że sam Centralny Wykaz nie zwiększy realnie praw lokatorów. Przyjęty kształt przepisów utrwala bezradność mieszkańców i brak wpływu samorządów na to, co dzieje się w ich budynkach. Zapowiedziała, że brakujące rozwiązania. Lokalne strefy, podział na najem okazjonalny i profesjonalny, większa rola wspólnot – wrócą w projekcie poselskim Polski 2050, procedowanym w Sejmie równolegle z projektem rządowym.
Głos branży: liczy się tempo
Nie wszyscy uczestnicy dyskusji uważają, że dalsze rozszerzanie ustawy byłoby dziś dobrym pomysłem. Branża wynajmu patrzy na spór przede wszystkim przez pryzmat ryzyka niedotrzymania terminów.
– Z perspektywy branży najważniejsze nie jest to, kto przygotował projekt, lecz szybkie i rozsądne wdrożenie unijnych przepisów. Przedłużające się spory w ramach koalicji oraz dokładanie regulacji wykraczających poza wymogi UE, czyli tzw. gold-plating, zwiększają ryzyko, że nie zostanie przyjęta żadna ustawa. To z kolei utrwali szarą strefę i może narazić Polskę na konsekwencje ze strony Komisji Europejskiej – mówi Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats
Nie wszystkie sporne propozycje mają więc dziś realne poparcie.
– Nadmierne uprawnienia wspólnot i spółdzielni do decydowania, komu właściciel może wynajmować lokal, są społecznie bardzo kontrowersyjne. Więcej sensu ma możliwość wyznaczania przez samorządy stref, w których najem krótkoterminowy podlegałby dodatkowym zasadom. Taki zapis znalazł się pierwotnie w projekcie rządowym, ale został wykreślony wskutek sporów i zarzutów o gold-plating – dodaje Ewa Wielgórska.
Nie chodzi o negowanie potrzeby dalszych, bardziej złożonych regulacji. Chodzi o proces pracy nad nimi.
– Mądre regulacje są potrzebne, aby uporządkować ten rynek, jednak bardziej złożone mechanizmy powinny być przygotowane spokojnie i po szerokich konsultacjach. Dziś priorytetem powinno być pilne wdrożenie przepisów unijnych oraz wyznaczenie konkretnego planu na dopracowanie pozostałych regulacji, które zostaną wdrożone w drugiej kolejności – podsumowuje Ewa Wielgórska.
Eksperci: to dopiero początek
Rynek najmu krótkoterminowego pozostaje dziś czarną skrzynką – nikt nie zna jego rzeczywistej skali ani liczby działających w szarej strefie obiektów.
– Rządowy projekt wykonuje potrzebny pierwszy krok, bo wprowadza rejestr, dane z platform, kontrole i sankcje. Dzięki temu rynek, którego skali dzisiaj nawet dokładnie nie znamy, ma stać się bardziej przejrzysty – mówi Aleksandra Krugły.
Rejestr to jednak dopiero połowa problemu, bo nie rozstrzyga, co dzieje się z prawami mieszkańców i sąsiadów.
– Projekt odpowiada przede wszystkim na pytanie, kto i gdzie świadczy usługę. Ale dużo słabiej odpowiada na wyzwania, co zrobić, gdy w konkretnej dzielnicy skala najmu krótkoterminowego zaczyna kolidować z funkcją mieszkaniową i codziennym życiem stałych mieszkańców. Z przyjętej przez rząd wersji usunięto niestety nawet możliwość wyznaczania przez gminy stref ograniczeń – zauważa Aleksandra Krugły.
Ekspertka wskazuje wprost, które elementy projektu poselskiego Polski 2050 warto byłoby jeszcze przenieść do ustawy rządowej. Choć zastrzega, że część z nich wymaga bardzo precyzyjnego dopracowania.
– Dlatego warto rozważyć szereg propozycji z projektu poselskiego – lokalne limity oraz wyraźne rozróżnienie między okazjonalnym udostępnianiem własnego miejsca zamieszkania a profesjonalną działalnością prowadzoną przez cały rok, często w wielu lokalach. Nie skreślałabym też zgody wspólnoty lub spółdzielni, choć takie rozwiązanie wymaga bardzo precyzyjnych przesłanek i możliwości odwołania, ale doświadczenia innych państw pokazują, że da się to zrobić – mówi Aleksandra Krugły.
Mieszkanie, przypomina ekspertka, ma przede wszystkim zapewniać dach nad głową.
– Dobra regulacja powinna połączyć skuteczny rejestr z narzędziami pozwalającymi samorządom reagować na lokalne skutki tego rynku, bo jednak podstawową funkcją mieszkania jest przede wszystkim zapewnienie dachu nad głową. Obecny projekt porządkuje działalność noclegową, ale zdecydowanie nie zamyka dyskusji o jej wpływie na mieszkalnictwo – dodaje Aleksandra Krugły, ekspertka ds. mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Bilans całej regulacji można sprowadzić do jednego zdania.
– Ustawa dobrze zabezpiecza gości i dane statystyczne UE, słabiej – interesy samorządów i drobnych wynajmujących – ocenia Aleksandra Grabarska.
Co dalej?
Projekt trafia teraz do sejmu, gdzie równolegle ma być procedowany poselski projekt Polski 2050 z większością rozwiązań usuniętych z wersji rządowej. To tam rozstrzygnie się, czy strefy wolne od najmu turystycznego i szersza rola wspólnot wrócą do prawa jeszcze w tej kadencji, czy padną ofiarą kolejnej rundy sporu w koalicji.
Większość nowych obowiązków ma wejść w życie już 14 dni od ogłoszenia ustawy.
Główne wnioski
- Presja unijnych terminów wygrała z ambicjami regulacyjnymi – rząd wolał przyjąć okrojoną, ale pewną ustawę niż ryzykować dalsze opóźnienia przez spory w koalicji.
- Spór o najem krótkoterminowy nie kończy się na Radzie Ministrów – realna walka o strefy i uprawnienia samorządów przeniesie się do Sejmu wraz z projektem poselskim Polski 2050.
- Ustawa lepiej chroni interesy gości i wymogi statystyczne UE niż interesy mieszkańców i samorządów, co przyznają nawet eksperci życzliwi samej idei regulacji.
