Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek apartamentów: koniec hossy czy tylko selekcja mocniejszych?
Billboardy obiecują gwarantowany zysk, deweloperzy ogłaszają kolejne inwestycje, a apartamentów z 23-procentowym VAT przybywa szybciej niż turystów gotowych je wypełnić. Czy polski rynek condo właśnie zbliża się do ściany?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy podaż apartamentów inwestycyjnych na 23 proc. VAT rośnie szybciej niż realny popyt ze strony inwestorów.
- Jak zbliżające się regulacje najmu krótkoterminowego mogą wpłynąć na rentowność i przyszłą wartość lokali usługowych.
- Które lokalizacje – górskie, nadmorskie czy wielkomiejskie – są dziś najbardziej narażone na nadchodzącą korektę rynkową.
Osiedla condo i aparthoteli od lat rosną wzdłuż polskiego wybrzeża czy w górach niemal tak szybko jak ceny mieszkań w największych miastach. Deweloperzy ogłaszają kolejne inwestycje, a billboardy zachęcają do zakupu „apartamentu inwestycyjnego". Dodatkowo marketing coraz częściej obiecuje stabilny dochód z najmu przez cały rok. Czy zatem podaż takich lokali nie wyprzedziła już realnego popytu ze strony inwestorów?
Rynek dojrzewa, ale liczba ofert wciąż rośnie
Skala inwestycji w segmencie lokali użytkowych opodatkowanych stawką 23 proc. VAT jest dziś w Polsce ogromna. Powstają one nie tylko w tradycyjnych kurortach, ale też w dużych miastach, gdzie mają obsługiwać gości biznesowych i turystów krótkoterminowych. Branża przyznaje wprost, że sposób podejmowania decyzji zakupowych zmienił się w ostatnich latach.
– Rynek apartamentów inwestycyjnych wyraźnie dojrzał. Nie można powiedzieć, że popyt zniknął. Natomiast inwestorzy podejmują dziś decyzje znacznie bardziej świadomie niż jeszcze kilka lat temu – mówi Kamil Gaszyński, dyrektor zarządzający platformy Solarento.
– Największym zainteresowaniem nadal cieszą się projekty zlokalizowane w uznanych destynacjach turystycznych oraz największych miastach.
Kluczowe okazuje się to, gdzie konkretnie powstają nowe inwestycje. Nie każda lokalizacja radzi sobie z napływem kolejnych projektów jednakowo dobrze.
– Największym zainteresowaniem nadal cieszą się projekty zlokalizowane w uznanych destynacjach turystycznych oraz największych miastach. W takich lokalizacjach popyt jest bardziej stabilny, a sezon turystyczny sukcesywnie się wydłuża – zauważa Kamil Gaszyński.
Problem zaczyna się tam, gdzie deweloperzy stawiają na lokalizacje mniej rozpoznawalne, licząc na powielenie sukcesu największych kurortów. Tam właśnie konkurencja między właścicielami rośnie najszybciej, a presja na ceny wynajmu staje się coraz bardziej odczuwalna.
Nierównomierna podaż
Ten sam mechanizm selekcji widać w danych o samej ofercie. Rynek warszawski, traktowany często jako barometr segmentu premium, w ostatnich dwóch latach przeżył wyraźny skok liczby dostępnych lokali.
– Pamiętajmy o tym, że segment apartamentów premium i segment lokali inwestycyjnych należy wyraźnie rozdzielić. Co więcej, samo użycie nazwy „apartament” nie sprawia, że inwestycja rzeczywiście reprezentuje taki standard – zaznacza Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.pl.
W samej Warszawie na koniec II kwartału 2026 roku dostępnych było ponad 1,1 tys. apartamentów. Stanowiło to około 7 proc. wszystkich mieszkań oferowanych w stolicy.
– Dla porównania, przed rokiem takich lokali było niespełna 900 (czyli blisko 220 mniej). W II kwartale 2024 oferta apartamentów liczyła około 550 jednostek. Dodatkowo planowane są kolejne inwestycje w wysokim standardzie. Podaż może przewyższyć popyt, ale najlepsze inwestycje, najbardziej prestiżowe adresy zawsze będą się bronić – dodaje analityczka.
Ceny biją rekordy, ale nie w każdej lokalizacji
Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują, że ceny mieszkań wakacyjnych w najbardziej prestiżowych miejscowościach osiągnęły poziomy nienotowane wcześniej. Zakopane drugi rok z rzędu jest liderem zestawienia najdroższych kurortów, ze średnią ceną metra kwadratowego sięgającą niemal 34,9 tys. zł. Awansował też Sopot, gdzie ceny wzrosły w ciągu roku aż o 17 proc.
Skala tych wzrostów nie jest przypadkowa i wynika z konkretnego mechanizmu rynkowego, dobrze znanego branży nieruchomości wakacyjnych.
– W apartamentowcu wakacyjnym płaci się przede wszystkim za lokalizację. Im bliżej plaży, jeziora czy stoku narciarskiego, tym wyższa cena – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Popyt na tak drogie lokale wcale nie jest jednak masowy, a grono kupujących pozostaje bardzo wąskie.
– Chętnych na mieszkania wakacyjne nie brakuje, ale nie jest to popyt porównywalny z tym, który obserwujemy w największych miastach. Takie nieruchomości kupują głównie osoby zamożne, poszukujące drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału – podkreśla Marek Wielgo.
W praktyce oznacza to, że w małych miejscowościach turystycznych, gdzie oferta liczy kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali, pojedyncza transakcja potrafi mocno zaburzyć statystyki cenowe całego rynku. Ceny metra wzrosły w Szczyrku o 37 proc. i w Karpaczu o 16 proc., a w Rogowie spadły o 22 proc., w Kościelisku o 12 proc.
Wykres interaktywny – W niewielkich miejscowościach pojawienie się jednej luksusowej inwestycji lub wyprzedanie najtańszej części oferty może spowodować duże wahania średniej ceny metra kwadratowego – podkreśla ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Tak duża zmienność to sygnał, że część lokalnych rynków wciąż jest zbyt płytka. Trudno więc mówić o stabilnym trendzie cenowym.
Wykres interaktywny VAT 23 proc. to zupełnie inny produkt inwestycyjny
Lokale objęte stawką 23 proc. VAT prawnie różnią się od zwykłych mieszkań, bo są klasyfikowane jako lokale usługowe. To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie dla oceny ryzyka i ewentualnej bańki spekulacyjnej na tym rynku.
– Lokale usługowe, czyli lokale, gdzie jest VAT 23 proc., to są produkty typowo inwestycyjne. One powstają nie zamiast, ale obok mieszkań – wyjaśnia analityczka Tabelaofert.pl.
Taka konstrukcja prawna oznacza też mniejszą elastyczność w razie problemów ze sprzedażą lub wynajmem lokalu. Eksperci audytorscy zwracają uwagę, że poziom ryzyka w tym segmencie bywa nieporównywalny z klasycznym rynkiem mieszkaniowym.
– Ryzyko związane ze złą inwestycją jest w przypadku tego typu nieruchomości istotnie wyższe niż w przypadku klasycznych mieszkań na wynajem – mówi Mateusz Księżopolski, partner associate w zespole audytu dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.
Powodem jest specyfika lokalizacji oraz ograniczone możliwości alternatywnego wykorzystania wielu takich lokali.
– Mniejszym ryzykiem obarczone są inwestycje w centrach miast i lokalizacjach, dla których turystyka nie jest jedynym źródłem przychodu – dodaje Mateusz Księżopolski.
Regulacje najmu krótkoterminowego: zagrożenie czy szansa?
Zapowiadane od miesięcy zmiany w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego budzą największe emocje wśród inwestorów. Centralny rejestr, nowe obowiązki i możliwość ograniczeń lokalnych mogłyby teoretycznie osłabić opłacalność zakupu apartamentu pod wynajem.
Branża patrzy jednak na te zmiany zaskakująco spokojnie, a niektórzy widzą w nich wręcz szansę na uporządkowanie rynku.
– Rynek apartamentów inwestycyjnych niewątpliwie wszedł w etap większej selektywności niż jeszcze kilka lat temu – mówi Catherine Martins, dyrektor ds. relacji inwestorskich w Sun&Snow.
Podobnie sytuację ocenia szef Solarento, zwracając uwagę na formalne ograniczenia samych budynków condo.
– Wiele lokali inwestycyjnych zostało zaprojektowanych jako lokale usługowe przeznaczone do świadczenia usług zakwaterowania. Dlatego zmiana modelu ich wykorzystania nie zawsze jest możliwa lub ekonomicznie uzasadniona – zaznacza Kamil Gaszyński.
– Regulacje związane z najmem krótkoterminowym będą nawet bardzo korzystne dla takich obiektów.
Nie wszyscy analitycy podzielają zresztą obawy o negatywny wpływ nowych przepisów na cały rynek.
– Regulacje związane z najmem krótkoterminowym będą nawet bardzo korzystne dla takich obiektów. Ograniczenie oferty lokali na wynajem krótkoterminowy i spadek bazy noclegowej wpłynie na wzrost cen w hotelach i inwestycjach, w ramach których powstały lokale z VAT 23 proc. – przekonuje Ewa Palus.
Nadpodaż idzie z gór i znad morza
Skala planowanych inwestycji w segmencie condo i aparthoteli pozostaje mimo wszystko bardzo wysoka, szczególnie w regionach górskich i na wybrzeżu. Deweloperzy zapowiadają kolejne tysiące nowych lokali, licząc na utrzymanie dotychczasowego tempa sprzedaży z ostatnich lat.
W niektórych kurortach nadmorskich, takich jak Kołobrzeg, rosnąca liczba konkurencyjnych obiektów zaczyna już odbijać się na wynikach finansowych istniejących inwestycji. Podobne sygnały płyną z części miejscowości górskich, gdzie tempo nowych otwarć wyraźnie wyprzedza wzrost liczby turystów odwiedzających dany region.
Coraz baczniej rynkowi przygląda się także regulator. Latem 2026 roku UOKiK postawił zarzuty dwóm spółkom oferującym condohotele za hasła reklamowe obiecujące gwarantowany zysk bez przedstawienia ryzyka. To pierwszy od lat tak konkretny sygnał, że model sprzedaży trafił pod lupę instytucji państwowych, a nie tylko analityków rynku.
Wykres interaktywny 
Czy grozi nam pęknięcie bańki?
Odpowiedź na pytanie o bańkę na rynku apartamentów inwestycyjnych nie jest jednoznaczna. Dane pokazują rosnącą podaż, wydłużający się czas sprzedaży w słabszych lokalizacjach i coraz większą selektywność kupujących, ale nie masową wyprzedaż ani załamanie cen.
– Zdecydowanie większym wyzwaniem są inwestycje realizowane w miejscach, które nie posiadają rozpoznawalnej marki turystycznej lub nie oferują atrakcji poza krótkim sezonem letnim czy zimowym – mówi Catherine Martins.
Tam właśnie, zdaniem ekspertki, może dojść do realnej korekty rynkowej, choć niekoniecznie w skali całego sektora.
– Trudno oczekiwać masowego odpływu apartamentów inwestycyjnych na rynek najmu długoterminowego. Taki scenariusz dotyczyłby przede wszystkim lokalizacji o słabszym potencjale turystycznym – dodaje dyrektor ds. relacji inwestorskich Sun&Snow.
Podobnego zdania jest przedstawiciel KPMG, który podkreśla, że o powodzeniu inwestycji decyduje dziś przede wszystkim jakość projektu, a nie sama etykieta „apartamentu inwestycyjnego".
– O ile dla inwestora sama perspektywa stałego przychodu wydawać się może interesująca, to realizacja obietnic wysokiego zysku nie jest oczywista – zauważa Mateusz Księżopolski.
Rynek apartamentów na 23 proc. VAT wygląda więc dziś nie tyle na bańkę gotową pęknąć w jednym momencie, ile na segment przechodzący wyraźną selekcję. Najlepsze lokalizacje, profesjonalni operatorzy i solidnie zaplanowane projekty najprawdopodobniej obronią się nawet przy rosnącej konkurencji. Gorzej zapowiada się przyszłość mniej rozpoznawalnych kurortów oraz lokali kupowanych wyłącznie pod hasłem szybkiego zysku, bez realnej analizy obłożenia i kosztów operacyjnych.
Główne wnioski
- Rynek apartamentów inwestycyjnych nie wchodzi w fazę załamania, lecz w fazę selekcji – inwestorzy coraz wyraźniej odróżniają dobrze zarządzane projekty w uznanych destynacjach turystycznych od słabszych inwestycji w lokalizacjach bez rozpoznawalnej marki, co sprawia, że ryzyko rozkłada się bardzo nierównomiernie i nie dotyczy całego segmentu w jednakowym stopniu.
- Status prawny lokalu jako lokalu usługowego objętego 23-procentowym VAT istotnie ogranicza jego elastyczność – w przeciwieństwie do klasycznego mieszkania trudno go łatwo przekwalifikować na cele mieszkaniowe czy zwykły najem długoterminowy, przez co niepowodzenie projektu turystycznego oznacza dla właściciela znacznie trudniejszą sytuację wyjścia z inwestycji.
- Rosnąca presja regulacyjna, w tym zarzuty UOKiK wobec deweloperów condohoteli, wyznacza koniec etapu łatwej sprzedaży opartej na obietnicach gwarantowanego zysku – sama branża przyznaje, że przewaga konkurencyjna przesuwa się dziś w stronę jakości projektu, profesjonalnego zarządzania i przejrzystości oferowanych warunków.
