Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie pod presją geopolityki. Kapitał nie ucieka, ale zmienia kierunek
Zamknięta przestrzeń powietrzna i eskalacja napięć wokół Iranu wystawiły rynki Zatoki Perskiej na test odporności. Dotyczy to szczególnie Dubaju, gdzie rynek nieruchomości rozwijał się w ostatnim czasie bardzo dynamicznie. Czy ten Emirat pozostanie bezpieczną przystanią dla kapitału? Czy geopolityka wyhamuje transakcje i turystykę? Pierwsze sygnały są jasne – paniki nie ma, ale ostrożność rośnie.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak eskalacja konfliktu Iran–USA–Izrael wpływa na rynek nieruchomości w Dubaju i krajach Zatoki Perskiej.
- Czy rosnące napięcia geopolityczne powodują odpływ kapitału z regionu.
- W jaki sposób zakłócenia w turystyce przekładają się na segment najmu krótkoterminowego i inwestycje mieszkaniowe w ZEA.
Eskalacja napięć na linii Iran–USA–Izrael działa na rynki Zatoki Perskiej jak klasyczny test odporności. W pierwszej kolejności uderza w sentyment, mobilność i „poczucie normalności” – a dopiero potem w twarde wskaźniki. Dla nieruchomości to szczególnie ważne. Popyt w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA), Omanie czy Arabii Saudyjskiej jest mocno związany z ruchem turystycznym czy napływem zagranicznego kapitału. W Dubaju to także tempo transakcji w segmencie inwestycyjnym.
Jednocześnie mechanika rynku nieruchomości jest inna niż na giełdzie: tu decyzje są wolniejsze, bardziej „papierowe”. Część inwestorów woli przeczekać kilka dni lub tygodni, zamiast wykonywać paniczne ruchy. W efekcie konflikt nie musi automatycznie oznaczać spadków cen. Ale potrafi przełożyć się na wyhamowanie liczby transakcji, wzrost selektywności i większą rolę argumentu „bezpieczeństwo” w rozmowach zakupowych.
Dubaj: na razie bez fali rezygnacji, ale z czujnością
Pierwsze sygnały z rynku Dubaju – w tym z kanałów sprzedażowych – wskazują raczej na ostrożność niż na masowy odwrót. W tym sektorze jest to kluczowe: gdyby inwestorzy zaczęli gwałtownie wycofywać się z transakcji, agenci i deweloperzy zobaczyliby to natychmiast. Tymczasem, jak wynika z relacji z rynku, taki scenariusz na dziś się nie materializuje.
– Obecna sytuacja nie przełożyła się na razie na wyraźny wpływ na rynek nieruchomości w Dubaju i ZEA. W ciągu ostatnich 48 godzin otrzymałam tylko jeden telefon od polskiego klienta, który rozważa wycofanie się ze swojej inwestycji. Rozmawiając z miejscowymi deweloperami, dowiedziałam się, że nie otrzymują sygnałów o rezygnacjach inwestorów – mówi Monika Lukasz, zastępca dyrektora w Exclusive Links Real Estate, od 24 lat mieszkająca w Dubaju.
– Obecna sytuacja nie przełożyła się na razie na wyraźny wpływ na rynek nieruchomości w Dubaju i Zjednoczonych Emiratach Arabskich.
Rynkowe rekordy
W Dubaju, który w 2025 r. zanotował rekordową sprzedaż o wartości około 187 mld dolarów w ponad 215 tys. transakcji, tempo obrotu jest wyjątkowo wrażliwe na nastroje. To rynek o dużej płynności, silnie napędzany przez inwestorów zagranicznych i segment premium.
Wysoka podaż nowych jednostek – szacowana nawet na ok. 120 tys. lokali w 2026 r., podczas gdy zwykle wynosiła 60–65 tys. – może dodatkowo wzmocnić wpływ spowolnienia decyzji zakupowych. Jeżeli aktywność transakcyjna wyhamuje, mogą pojawić się rabaty, bonusy, wydłużone plany płatności czy zwiększona elastyczność deweloperów.
– Zjednoczone Emiraty Arabskie od lat dbają o stabilność rynku i bezpieczeństwo mieszkańców oraz inwestorów, co widać m.in. na przykładzie sprawnej organizacji w sytuacjach kryzysowych, takich jak np. niedawne przeniesienie osób z lotnisk do hoteli na koszt państwa. Z perspektywy rynku nieruchomości kluczowe jest to, że emocje są złym doradcą. Historia pokazuje, że w czasach kryzysu w Dubaju w 2008 r. panika prowadziła do sprzedaży nieruchomości po obniżonych cenach – obecnie obserwujemy ostrożność i wyczekiwanie – podkreśla Monika Lukasz.
Ten element – zarządzanie kryzysowe i utrzymanie operacyjności – ma znaczenie nie tylko wizerunkowe, ale czysto biznesowe. W regionie, gdzie turystyka jest paliwem dla wielu modeli inwestycyjnych, liczy się nie tylko geopolityka. Ważne jest też to, czy państwo potrafi amortyzować jej skutki.
Premia za ryzyko rośnie, ale kapitał raczej „przestawia się”, niż ucieka
Eskalacja geopolityczna zwykle podnosi premię za ryzyko inwestycyjne – i to nie tylko w obligacjach czy walutach, ale także w nieruchomościach. W praktyce oznacza to większą selektywność.
– Każda eskalacja napięć geopolitycznych w regionie naturalnie powoduje, że część inwestorów na chwilę zatrzymuje się i dokładniej analizuje ryzyko – zauważa Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
W krótkim terminie oznacza to raczej ostrożność i przesunięcie decyzji w czasie, a nie gwałtowny odpływ kapitału z rynku nieruchomości w Zatoce.
– Każda eskalacja napięć geopolitycznych w regionie naturalnie powoduje, że część inwestorów na chwilę zatrzymuje się i dokładniej analizuje ryzyko.
– Z mojego doświadczenia wynika, że w takich momentach kapitał nie opuszcza regionu, tylko szuka bezpieczniejszych i bardziej przewidywalnych rynków – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
To ważne rozróżnienie. W Zatoce częściej obserwuje się przesunięcia wewnętrzne niż „exodus”. Kapitał przemieszcza się pomiędzy rynkami, projektami i segmentami – od bardziej spekulacyjnych w stronę stabilniejszych.
Dubaj: rynek dynamiczny może zwolnić najszybciej
Dubaj działa w dużej mierze jak rynek globalny: ma silny komponent inwestorów zagranicznych, szeroką ofertę projektów i szybkie tempo obrotu. Właśnie dlatego w sytuacjach niepewności to nie ceny muszą być pierwszym wskaźnikiem zmiany, ale aktywność transakcyjna.
– W praktyce oznacza to, że rynki bardzo dynamiczne i mocno spekulacyjne – jak Dubaj – mogą na chwilę spowolnić, szczególnie w segmencie zakupów „na flipp” [zakupów spekulacyjnych – red.] czy krótkoterminowych. Natomiast projekty premium, resortowe i rezydencjalne, kupowane z myślą o perspektywie kilku-kilkunastu lat, zwykle zachowują stabilność. W tym kontekście Oman jest często postrzegany jako bezpieczna alternatywa. Kraj od lat prowadzi neutralną politykę zagraniczną. Nie uczestniczy w konfliktach i konsekwentnie buduje wizerunek stabilnego miejsca do życia i inwestowania – prognozuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Oman, mniej medialny i bardziej „neutralny”, może więc przyciągać część kapitału szukającego spokojniejszego otoczenia regulacyjnego.
Perspektywa z rynku: ostrożność rośnie, panika – nie
W ujęciu praktycznym kluczowe jest pytanie, czy rosnące ryzyko wywoła odpływ kapitału z
regionu, czy tylko jego selekcję i przesunięcie między rynkami.
– Obecna eskalacja napięć w regionie Zatoki Perskiej naturalnie podnosi krótkoterminową premię za ryzyko inwestycyjne. Rynki finansowe reagują na geopolitykę emocjonalnie i szybko. Te mechanizm znany z historii – mówi Grzegorz Pogorzelski z Pogorzelski Real Estate LLC z siedzibą w Dubaju oraz oddziałem w Omanie i Warszawie.
Jednak w przypadku nieruchomości sytuacja jest bardziej złożona i zazwyczaj mniej gwałtowna.
– Z perspektywy naszej firmy, która zajmuje się sprzedażą nieruchomości w Dubaju oraz Omanie i na co dzień rozmawia z inwestorami zarówno w regionie, jak i w naszym oddziale w Warszawie, widzimy przede wszystkim wzrost ostrożności – nie paniki. Ta różnica jest kluczowa: giełda reaguje w minutach, nieruchomości – w tygodniach i miesiącach. Inwestorzy częściej analizują, negocjują i czekają, zamiast wyprzedawać aktywa – dodaje Grzegorz Pogorzelski.
Turystyka: najszybszy kanał przełożenia konfliktu na rynek
W Zatoce turystyka jest paliwem dla wielu modeli inwestycyjnych – od hoteli, przez aparthotele, po mieszkania kupowane pod krótkoterminowy najem.
– W krótkim terminie turystyka reaguje szybciej niż rynek nieruchomości. Pojawia się więcej pytań o bezpieczeństwo, czasem chwilowe wstrzymanie rezerwacji czy podróży – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.
To z kolei wpływa na decyzje inwestorów, zwłaszcza nastawionych na szybki zwrot z najmu krótkoterminowego.
– Natomiast jeśli kraj pozostaje operacyjnie stabilny – loty funkcjonują, infrastruktura działa, a sytuacja wewnętrzna jest spokojna – turystyka ma tendencję do powrotu. Wraz z nią wraca popyt na nieruchomości – dodaje współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
Ta zależność działa w Dubaju wyjątkowo silnie. Miasto funkcjonuje jednocześnie jako globalny hub lotniczy, centrum konferencyjne i kierunek turystyczny klasy premium. Każde zakłócenie w ruchu lotniczym czy wzrost niepewności bezpieczeństwa natychmiast przekłada się na segment hospitality. Natomiast w kolejnym kroku – na kalkulacje inwestorów kupujących mieszkania pod najem krótkoterminowy. To właśnie ten segment – bardziej wrażliwy na przepływy gości i sezonowość – reaguje szybciej niż klasyczna mieszkaniówka kupowana z myślą o wieloletnim utrzymaniu kapitału.
– Turystyka jest ważnym elementem gospodarki Dubaju, a jej kondycja bezpośrednio wpływa na segment najmu krótkoterminowego. Możliwe, że w krótkim okresie część turystów odłoży podróż do regionu – prognozuje Grzegorz Pogorzelski.
Jednak doświadczenia historyczne – w tym okres pandemii COVID-19 – pokazują, że Dubaj bardzo szybko wracał do wysokiego poziomu obłożenia hoteli i apartamentów.
– Rynek nieruchomości w Emiratach wielokrotnie udowodnił swoją odporność na wstrząsy zewnętrzne – podkreśla Grzegorz Pogorzelski.
Długoterminowo: liczą się fundamenty
Na dziś kluczowy wniosek jest taki: w Dubaju nie widać fali paniki, ale w całym regionie rośnie waga ryzyka geopolitycznego. To nie musi od razu zmieniać strategii długoterminowych inwestorów, ale zwiększa znaczenie selekcji, jakości projektu i stabilności instytucjonalnej.
– Podsumowując: rynek nieruchomości w Dubaju pozostaje stabilny, a potencjalne napięcia geopolityczne w regionie nie powodują odpływu kapitału. Zainteresowanie nieruchomościami pozostaje wysokie, a płynność rynku jest utrzymana. Na razie nie widzimy odpływu kapitału ani spadku cen – zauważa Monika Lukasz.
Główne wnioski
- Rynek nie panikuje, ale wyraźnie rośnie ostrożność. Nie widać masowych rezygnacji ani gwałtownego odpływu kapitału, jednak inwestorzy wydłużają proces decyzyjny, dokładniej analizują ryzyko i koncentrują się na projektach o silnych fundamentach.
- Kapitał nie opuszcza regionu, lecz zmienia kierunek. Zamiast exodusu obserwujemy przesunięcia wewnątrz Zatoki – w stronę rynków postrzeganych jako stabilniejsze instytucjonalnie, takich jak ZEA czy Oman.
- Turystyka jest pierwszym kanałem przenoszenia napięć na nieruchomości. Zakłócenia w ruchu lotniczym i niepewność bezpieczeństwa najszybciej uderzają w segment najmu krótkoterminowego i hotelowy, podczas gdy mieszkaniówka długoterminowa reaguje wolniej i stabilniej.
