Zaloguj się 
Dzieje się!
Rząd zapowiada rekordowe nakłady na mieszkalnictwo. Podatku od pustostanów nie planuje
Rząd zapowiada znaczące zwiększenie wydatków na politykę mieszkaniową oraz pakiet zmian legislacyjnych obejmujących cały system – od budownictwa społecznego po rynek własnościowy. W budżecie na 2026 r. zabezpieczono 6,7 mld zł na inwestycje mieszkaniowe, a wraz z funduszami z Krajowego Planu Odbudowy kwota ma sięgnąć 8,7 mld zł.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie zmiany w polityce mieszkaniowej zapowiada rząd i ile pieniędzy przeznaczy na mieszkalnictwo.
- Na czym ma polegać rozwój sektora najmu społecznego w Polsce.
- Dlaczego skala zapowiadanych inwestycji budzi wątpliwości części ekspertów.
Rząd zapowiada zwiększenie finansowania budownictwa mieszkaniowego oraz pakiet zmian. Założenia polityki mieszkaniowej na najbliższe lata przedstawili 16 marca 2026 r. w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT) minister finansów Andrzej Domański oraz sekretarz stanu w MRiT Tomasz Lewandowski. Kluczowym celem działań ma być poprawa dostępności mieszkań dla ok. 4 mln rodzin znajdujących się w tzw. luce czynszowej.
– Szacujemy, że mnożnik dla mieszkalnictwa wynosi około 2,5. Każda złotówka zainwestowana w mieszkania przekłada się na około 2,5 zł naszego PKB – mówił Andrzej Domański.
Według rządu dzięki pieniądzom zabezpieczonym w budżecie na 2026 r. zostanie zakontraktowana budowa i remont 18 tys. mieszkań. Razem z inwestycjami finansowanymi w latach 2024–2025 ma to dać łącznie 35 tys. mieszkań w trzy lata.
– Od 2024 do 2026 roku sfinansowaliśmy budowę i remont 35 tys. mieszkań. W ciągu ośmiu lat poprzednich rządów było to 32 tysiące mieszkań – podkreślił Tomasz Lewandowski.
4 mln rodzin w luce czynszowej
Jednym z głównych wyzwań polskiego rynku mieszkaniowego ma być tzw. luka czynszowa.
– W Polsce mamy około 4 milionów rodzin znajdujących się w luce czynszowej. To osoby, które zarabiają zbyt dużo, by otrzymać mieszkanie socjalne, ale jednocześnie zbyt mało, by uczestniczyć w rynku własnościowym – mówił Andrzej Domański.
Przygotowaliśmy kompleksową ofertę, która obejmuje zarówno budownictwo socjalne, adresuje lukę czynszową, jak i zabezpiecza rozwiązania dla osób chcących kupić mieszkanie na rynku.
Minister finansów podkreślił, że polityka mieszkaniowa rządu ma obejmować cały rynek – od budownictwa komunalnego i społecznego po instrumenty wspierające zakup mieszkań na rynku.
– Przygotowaliśmy kompleksową ofertę, która obejmuje zarówno budownictwo socjalne, odpowiada na problem luki czynszowej, jak i zabezpiecza rozwiązania dla osób chcących kupić mieszkanie na rynku – wskazał Andrzej Domański.
Najem społeczny z czynszem 15–30 zł za metr
Kluczowym elementem strategii ma być rozwój budownictwa społecznego. Rząd chce zwiększyć liczbę mieszkań budowanych przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y), Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y) oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
– Oferujemy mieszkania w SIM-ach, TBS-ach i spółdzielniach z czynszem na poziomie między 15 a 30 zł za metr kwadratowy – mówił Tomasz Lewandowski.
Według ministra w praktyce oznacza to znacząco niższe koszty najmu niż na rynku komercyjnym.
– W Warszawie za mieszkanie o powierzchni około 50 metrów kwadratowych z garażem podziemnym czynsz może wynosić około 1000–1200 zł – wskazał sekretarz stanu w MRiT.
Budownictwo społeczne ma być nowoczesne i energooszczędne.
– Chcemy odejść od stereotypu budownictwa publicznego jako budownictwa gorszej jakości.
To mają być mieszkania nowoczesne, efektywne energetycznie i dobrze zaprojektowane – podkreślił Tomasz Lewandowski.
Nowy model finansowania inwestycji
Rząd zapowiada zmianę modelu finansowania inwestycji mieszkaniowych. Dotychczasowy system grantów ma zostać uzupełniony o tanie finansowanie zwrotne. SIM-y i TBS-y mają otrzymywać bezzwrotne wsparcie na poziomie 20 proc. wartości inwestycji. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych grant ma wynosić 15 proc.
– Zakładamy wprowadzenie instrumentu finansowego o bardzo długim horyzoncie, nawet 50-letnim, z niskim oprocentowaniem – zapowiedział Tomasz Lewandowski.
Według rządu oprocentowanie takich instrumentów mogłoby wynosić ok. 1 proc. dla TBS-ów i SIM-ów oraz ok. 2 proc. dla spółdzielni.
Spółdzielnie mieszkaniowe mają zwiększyć skalę budowy
Jedną z ważniejszych zmian ma być włączenie spółdzielni mieszkaniowych do systemu budownictwa społecznego. W Polsce działa obecnie ok. 3,5 tys. takich podmiotów.
– Chcemy wykorzystać potencjał spółdzielni mieszkaniowych, które przez lata były jednym z filarów budownictwa mieszkaniowego w Polsce – powiedział Tomasz Lewandowski.
Rząd zapowiada jednocześnie zwiększenie przejrzystości funkcjonowania tych instytucji.
– Wprowadzimy kadencyjność władz spółdzielni oraz rejestr umów dostępny dla spółdzielców – zapowiedział wiceminister.
Chcemy wykorzystać potencjał spółdzielni mieszkaniowych, które przez lata były jednym z filarów budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
Planowane zmiany mają objąć również zasób mieszkań komunalnych. Rząd chce zwiększyć dostęp do tego segmentu rynku przez podniesienie progów dochodowych. Jednocześnie w systemie mają pojawić się rozwiązania zwiększające jego przejrzystość.
– Wprowadzamy weryfikację dochodową oraz zakaz automatycznego dziedziczenia umów najmu – zapowiedział wiceminister odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo.
Więcej gruntów pod budownictwo mieszkaniowe
Rząd chce także zwiększyć dostępność gruntów pod inwestycje mieszkaniowe.
– Kończymy prace nad ustawą zwiększającą podaż gruntów należących do spółek Skarbu Państwa i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – powiedział Tomasz Lewandowski.
Rząd planuje również przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe oraz zmiany w instrumentach planistycznych, takich jak zintegrowane plany inwestycyjne czy mechanizm „mieszkanie za grunt”.
Nie będzie podatku od pustostanów ani katastru?
Podczas konferencji pojawił się również temat dodatkowych instrumentów podatkowych, które – zdaniem części ekspertów – mogłyby zwiększyć dostępność mieszkań na rynku. Chodzi przede wszystkim o podatek od pustostanów oraz podatek od posiadania wielu mieszkań.
– Rząd w tej chwili nie prowadzi takich prac – powiedział Andrzej Domański.
Podkreślił jednocześnie, że w przypadku części opłat i podatków decyzje pozostają w gestii samorządów.
– Są rozwiązania i opłaty lokalne, nad którymi zwierzchnictwo mają samorządy i w tym zakresie mają one autonomię – dodał minister finansów.
Mieszkania społeczne jako priorytet polityki państwa
Do zapowiedzi rządu dotyczących polityki mieszkaniowej odniosła się również minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. W opublikowanym w serwisie X wpisie wskazała, że jednym z najważniejszych kierunków działań państwa powinien być rozwój budownictwa społecznego oraz zwiększenie dostępności mieszkań czynszowych.
– Polska potrzebuje silnego sektora mieszkań społecznych, dostępnych dla rodzin, których dziś nie stać ani na kredyt, ani na wynajem komercyjny – napisała w serwisie X Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.
Minister podkreśliła, że zwiększenie podaży mieszkań o umiarkowanych czynszach może stać się jednym z kluczowych elementów stabilizowania rynku mieszkaniowego w Polsce.
Strategia z większym naciskiem na najem społeczny
Zapowiedzi przedstawione przez rząd wpisują się w zmianę akcentów w polskiej polityce mieszkaniowej.
– Zapowiedzi rządu nie są całkowicie nowe, ale sygnalizują zmianę akcentów w polityce mieszkaniowej, która koncentruje się na większym nacisku na budownictwo społeczne i najem o umiarkowanych czynszach – ocenia Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni oraz członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Dotychczas dominowały instrumenty wspierające zakup mieszkań przez kredyty hipoteczne. Planowane rozwiązania mają zwiększyć potencjał inwestycyjny sektora.
– Nowym elementem jest próba skalowania inwestycji przez długoterminowy kapitał dla SIM-ów, TBS-ów i spółdzielni oraz włączenie spółdzielni mieszkaniowych do systemu budowy mieszkań czynszowych, co miałoby znacząco zwiększyć skalę podaży – dodaje Joanna Maj.
Skala programu nadal budzi pytania
Eksperci zwracają jednak uwagę, że skala zapowiadanych inwestycji może być niewystarczająca wobec problemów rynku mieszkaniowego.
– Wspomniane kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w kilka lat to niewiele wobec „luki czynszowej”, którą oszacowano na ok. 4 mln rodzin. Rząd wyraźnie próbuje położyć nacisk na budowę trwałego sektora najmu społecznego, co w polskiej polityce mieszkaniowej było dotychczas raczej marginalne. Realna ocena programu będzie jednak możliwa dopiero wtedy, gdy pojawi się pełny pakiet ustaw zapowiadanych na 2026 r. – dodaje Joanna Maj.
Potrzebny stabilny program
W opinii przedstawicieli branży budowlanej kluczowe będzie utrzymanie stabilności programu w dłuższej perspektywie. Rynek mieszkaniowy reaguje na zmiany regulacyjne z dużym opóźnieniem.
– Jeśli program będzie konsekwentnie realizowany przez najbliższe 5–10 lat, może przyczynić się do stabilizacji cen mieszkań. Co roku na rynek powinno trafiać kilkanaście tysięcy nowych i wyremontowanych mieszkań w relatywnie przystępnych cenach – mówi Henryk Kwapisz, dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w Grupie Saint-Gobain w Polsce.
Zdaniem eksperta powodzenie programu będzie w dużej mierze zależało od aktywności instytucji, które mają realizować inwestycje mieszkaniowe.
– SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe muszą podjąć to wyzwanie i wykazać się determinacją w realizacji inwestycji – dodaje Henryk Kwapisz.
Zwraca uwagę, że w przypadku inwestycji finansowanych z pieniędzy publicznych szczególnie ważna będzie jakość powstających budynków.
– Nowe mieszkania muszą być ciche, bezpieczne i energooszczędne. Jeśli inwestorzy postawią na bylejakość, program może okazać się wizerunkową porażką rządu – uważa dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w Grupie Saint-Gobain w Polsce.
Główne wnioski
- Rząd zapowiada wyraźną zmianę kierunku polityki mieszkaniowej. W centrum działań ma znaleźć się mieszkalnictwo społeczne oraz rozwój sektora najmu o umiarkowanych czynszach, który ma uzupełnić rynek własnościowy i pomóc gospodarstwom domowym znajdującym się w tzw. luce czynszowej.
- Planowane instrumenty mają wzmocnić systemowe finansowanie mieszkalnictwa poprzez granty, długoterminowe tanie finansowanie oraz większe zaangażowanie instytucji takich jak SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe. To one mają stać się jednym z głównych filarów zwiększania podaży mieszkań w Polsce.
- Skala zapowiadanych inwestycji w mieszkalnictwo nadal budzi jednak wątpliwości części ekspertów. Kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w kilka lat może być niewystarczające wobec problemu dostępności mieszkań dla ok. 4 mln rodzin, dlatego kluczowa będzie długoterminowa stabilność programu i konsekwencja jego realizacji.
