Zaloguj się 
Dzieje się!
Studenci ruszyli po mieszkania. Ofert jest więcej, ale taniej nie jest
Studencki sezon najmu zaczął się wcześniej niż przed rokiem, a zainteresowanie mieszkaniami jest większe. Ofert przybyło, więc najemcy mają większy wybór, ale wysokie ceny i wymagania właścicieli nadal ograniczają dostępność mieszkań.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Ile studenci muszą dziś zapłacić za wynajem mieszkania w największych miastach.
- Dlaczego większa liczba ofert nie rozwiązuje problemu dostępności mieszkań dla studentów.
- Kiedy zakup kawalerki na czas studiów może być bardziej opłacalny niż jej wynajem.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Studenci rozpoczynający poszukiwania mieszkania na nowy rok akademicki trafiają dziś na rynek spokojniejszy cenowo niż rok czy dwa lata temu. Nie oznacza to jednak, że najem stał się tani.
W największych miastach kawalerka kosztuje zwykle od około 1,6 do 2,8 tys. zł miesięcznie, a mieszkanie dwupokojowe – od około 2 do ponad 4,2 tys. zł. Jednocześnie oferta jest większa, zainteresowanie ogłoszeniami rośnie, a właściciele coraz częściej kierują swoje oferty bezpośrednio do studentów. Dla wielu młodych ludzi podstawowym sposobem obniżenia kosztów pozostaje współdzielenie mieszkania.
Więcej ofert, ale finansowa bariera nie znika
Wakacyjny sezon poszukiwań rozpoczął się w tym roku wcześniej i z dużą dynamiką. Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują na mocne ożywienie aktywności osób przeglądających oferty już w lipcu. Taki wzrost nie musi jednak przekładać się w tej samej skali na liczbę podpisanych umów.
– W lipcu, czyli w ostatnim pełnym miesiącu, statystyki kontaktów ze strony poszukujących wzrosły o 40 proc. w ujęciu rocznym, a względem czerwca skok wyniósł 46 proc. Ten wyraźny skok aktywności użytkowników sygnalizuje mocne ożywienie sezonowe, aczkolwiek nie powinno się go bezpośrednio utożsamiać z identyczną dynamiką zawartych umów najmu – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.
Rynek jest jednocześnie bardziej zasobny w oferty niż przed rokiem. W lipcu w serwisie było o 18 proc. więcej ogłoszeń mieszkań na wynajem niż rok wcześniej. Obecnie, w porównaniu z końcem lipca, liczba ofert jest o około 3 proc. niższa. Student ma więc większy wybór niż przed rokiem, ale konkuruje też z innymi grupami najemców, w tym pracownikami i osobami zmieniającymi miejsce zatrudnienia.
– Nie da się jednak ukryć, że rynek złapał wiatr w żagle. Głównym kołem zamachowym jest zbliżający się rok akademicki – w tym roku dodatkowo napędzany przez liczniejszy rocznik kandydujący na uczelnie, z którego spora część wolała uniknąć sierpniowego szczytu i ruszyć na poszukiwania wcześniej – podkreśla Rafał Bieńkowski.
Wykres interaktywny Analizując stawki, trudno natomiast mówić o nowej fali podwyżek. W dziesięciu największych miastach ceny ofertowe są na ogół zbliżone do ubiegłorocznych. Patrząc na segment kawalerek, większe zmiany rok do roku widać przede wszystkim w Warszawie i Bydgoszczy. W stolicy średnia stawka ofertowa spadła w lipcu do 2819 zł, czyli o 154 zł, a więc o 5,2 proc. rok do roku. W Bydgoszczy wzrosła o 103 zł, do 1702 zł.
Kawalerka nadal poza zasięgiem wielu studentów
Najdroższe pozostają największe ośrodki akademickie. Według Nieruchomosci-online.pl średnia lipcowa stawka ofertowa za mieszkanie jednopokojowe wynosiła 2819 zł w Warszawie, 2568 zł w Gdańsku, 2302 zł we Wrocławiu oraz 2294 zł w Krakowie. W Poznaniu było to 2025 zł, a w Łodzi 1596 zł. Dane mogą nie obejmować opłat administracyjnych i kosztów mediów według zużycia, dlatego faktyczny miesięczny wydatek bywa wyższy.
W przypadku mieszkań dwupokojowych stawki są jeszcze wyższe. W Warszawie średnia wynosi 4211 zł, w Gdańsku 3161 zł, we Wrocławiu 3153 zł, a w Krakowie 3054 zł. Jednak w skali roku ceny dwóch pokoi spadły w Warszawie o 179 zł, w Krakowie o 123 zł, a w Gdańsku o 109 zł.
– Jeśli chodzi o samą dostępność mieszkań, sytuacja jest dla poszukujących bardziej komfortowa niż rok temu – na rynku jest więcej ofert, co daje szerszy wybór. Problem nie leży więc w braku mieszkań, tylko wciąż w barierze finansowej. Choć stawki czynszów w ostatnim czasie stabilizowały się, to jednak zatrzymały się na bardzo wysokim pułapie – zauważa Rafał Bieńkowski.
Wykres interaktywny Jeśli chodzi o samą dostępność mieszkań, sytuacja jest dla poszukujących bardziej komfortowa niż rok temu – na rynku jest więcej ofert, co daje szerszy wybór.
Dla studentów oznacza to kompromis między lokalizacją, standardem a liczbą współlokatorów. Im bliżej kampusu lub centrum, tym trudniej znaleźć mieszkanie w ograniczonym budżecie. Dlatego ważną częścią rynku pozostają pokoje oraz większe lokale dzielone przez kilka osób.
– Samodzielne lokum to dla studenta luksus, a normą jest mieszkać z innymi. Prawdziwe wyzwania na rynku najmu mieszkań leżą jednak zupełnie gdzie indziej – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.
Problemem nie jest wyłącznie wysokość czynszu. Student bez stałych dochodów może mieć słabszą pozycję niż pracujący singiel lub para. Dochodzą do tego brak historii najmu, mniejsze doświadczenie w analizowaniu umów i presja czasu przed rozpoczęciem roku akademickiego.
Właściciel nie zawsze chce studenta
Rynek najmu studenckiego ma też wyraźną asymetrię negocjacyjną. Część właścicieli preferuje najemców ze stałą umową o pracę, ponieważ łatwiej ocenić ich zdolność do regularnego płacenia czynszu. Finansowe wsparcie rodziców może ograniczyć ten problem, ale nie zawsze wystarcza w procesie weryfikacji.
– Pierwszą barierą może być, wbrew pozorom, presja preferencji wynajmujących: właściciele wolą np. pracowników korporacji ze stałą umową, spychając studentów na dalszy plan. Drugą barierą jest ściana formalna: brak własnych dochodów często dyskwalifikuje żaka w procesie weryfikacji, nawet gdy finansowo stoją za nim rodzice – podkreśla Arkadiusz Derkacz.
Do tego dochodzi sezonowość. Największa część popytu koncentruje się w krótkim okresie przed rozpoczęciem zajęć. Presja czasu zwiększa ryzyko podjęcia pochopnych decyzji, akceptowania niekorzystnych warunków czy wpłacania zaliczek przed dokładnym sprawdzeniem oferty. Problemem bywają też kaucje, rozliczanie mediów i opłaty ponoszone w wakacje.
– Rynek najmu mieszkań często wymaga sztywnych umów na 12 miesięcy, a wszystko to odbywa się pod ogromną presją czasu, w wąskim wrześniowym oknie sezonowo rosnącego popytu – dodaje Arkadiusz Derkacz.
Właściciele różnie patrzą na studentów w zależności od rodzaju mieszkania. W przypadku dobrze wykończonych kawalerek i lokali dwupokojowych studenci częściej konkurują z pracującymi singlami, parami i młodymi profesjonalistami. W mieszkaniach wielopokojowych wynajmowanych na pokoje pozostają natomiast naturalną grupą docelową.
Ogłoszenia pisane pod studenta
Zmienia się również sposób prezentowania mieszkań. W ofertach kierowanych do studentów liczą się przede wszystkim konkretne informacje o kosztach, komunikacji i odległości od uczelni. To elementy, które w klasycznym najmie nie zawsze pojawiają się na początku opisu.
– Rzeczywiście, analizując dostępne ogłoszenia, można zauważyć, że oferty kierowane do studentów są komunikowane nieco inaczej niż w przypadku tradycyjnego najmu. W opisach dominuje typowo akademicki język korzyści. Zamiast odległości do parku czy przedszkola podaje się czas dojścia na wydział, do biblioteki albo na przystanek nocnego autobusu – mówi Rafał Bieńkowski.
Ważnym zabiegiem jest także przeliczanie pełnej stawki na koszt przypadający na jedną osobę. Przy mieszkaniu za 3000 zł informacja o tysiącu złotych na lokatora przy trzech osobach sprawia, że oferta wydaje się bardziej przystępna. W ogłoszeniach częściej eksponuje się też szybki internet, osobne biurka i zamykane pokoje.
– Generalnie można zauważyć, że ogłoszeniodawcy zwracają większą uwagę – także poprzez zdjęcia – na dobre zaprezentowanie miejsca do nauki i pracy – dodaje Rafał Bieńkowski.
Biorąc pod uwagę stawki, jakich dziś wymaga rynek najmu mieszkań po doliczeniu czynszu administracyjnego i zmiennych opłat za media, PBSA okazuje się niezwykle konkurencyjną alternatywą.
Alternatywą dla prywatnego mieszkania jest coraz częściej segment PBSA, czyli prywatnych akademików projektowanych z myślą o studentach. Według wstępnej analizy Instytutu Rynku Najmu średni miesięczny czynsz w takich obiektach wynosi około 2600 zł w formule all-inclusive.
– Biorąc pod uwagę stawki, jakich dziś wymaga rynek najmu mieszkań po doliczeniu czynszu administracyjnego i zmiennych opłat za media, PBSA okazuje się niezwykle konkurencyjną alternatywą. Ponadto daje ona pełną przewidywalność kosztów, bezpieczeństwo oraz standard skrojony pod współczesnego lokatora – twierdzi Arkadiusz Derkacz.
Kupić mieszkanie studentowi czy wynajmować?
Finansowy dylemat pojawia się także po stronie rodzin, które rozważają zakup mieszkania w mieście, w którym dziecko podejmuje studia. Analiza Grupy Morizon-Gratka pokazuje, że w większości badanych miast bieżący miesięczny koszt najmu kawalerki jest niższy niż rata kredytu na zakup podobnego lokalu. Nie oznacza to jednak, że najem jest korzystniejszy przez cały okres studiów.
Według danych Grupy Morizon-Gratka średnia stawka najmu kawalerki w Warszawie wynosiła w lipcu 2550 zł miesięcznie, bez czynszu administracyjnego i mediów. Szacowana rata kredytu na 25 lat, przy 20-procentowym wkładzie własnym, RRSO 6,1 proc. i stałym oprocentowaniu, wynosiła około 3000 zł. Różnica sięgała więc 450 zł miesięcznie na korzyść najmu.
Jeszcze większa była w Krakowie. Najem kosztował średnio 2150 zł, podczas gdy rata została oszacowana na 2800 zł. W Gdańsku było to odpowiednio 2350 i 2900 zł, a we Wrocławiu 2200 i 2600 zł. W Poznaniu różnica była znacznie mniejsza: 2000 zł za najem wobec 2150 zł raty.
Wykres interaktywny Dane Morizon-Gratka i Nieruchomosci-online.pl pochodzą z różnych baz ofert i są opracowywane według odmiennych metodologii, dlatego nie należy porównywać ich bezpośrednio. Wnioski są jednak zbieżne: na rynku nie widać obecnie gwałtownego wzrostu stawek najmu.
Łódź odwraca rachunek, ale zakup wymaga kapitału
W Katowicach i Rzeszowie analiza Morizon-Gratka wskazuje na zbliżony miesięczny koszt najmu i raty kredytu. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie średni czynsz najmu kawalerki wynosił 1700 zł, a szacowana rata około 1400 zł. W prostym miesięcznym porównaniu zakup wypada więc korzystniej.
Taki rachunek jednak pomija podstawową barierę: kredyt wymaga wkładu własnego. Przy 20-procentowym wkładzie rodzina musi dysponować znaczącą kwotą jeszcze przed zakupem. Dochodzą do tego koszty transakcyjne, ewentualnego remontu, wyposażenia i późniejszego utrzymania nieruchomości.
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, zwraca uwagę również na drugą stronę tego rachunku. Pieniądze wydawane na najem nie budują majątku najemcy. Przy czterech latach studiów skala wydatków staje się istotna dla domowego budżetu.
– Jak łatwo policzyć, np. najmując kawalerkę we Wrocławiu, tylko w ciągu 12 miesięcy wydatki na zapewnienie sobie dachu nad głową wyniosą 24 tys. zł. Po czterech latach studiów kwota bezpowrotnie wytransferowana z domowego budżetu sięgnie już ok. 100 tys. zł – zauważa Marcin Drogomirecki.
Zakup oznacza z kolei wieloletnie zobowiązanie i ryzyko związane ze zmianą planów studenta. Po kilku semestrach może on zmienić uczelnię, wyjechać za granicę albo przenieść się do innego miasta. Własne mieszkanie ogranicza elastyczność, choć jednocześnie może pozostać składnikiem rodzinnego majątku lub później trafić na rynek najmu.
Większa podaż pomaga także kupującym
Na korzyść zakupu działa dziś większy wybór małych mieszkań wystawionych na sprzedaż. Według analizy Grupy Morizon-Gratka znalezienie kawalerki i negocjowanie ceny jest obecnie łatwiejsze niż dwa lub trzy lata temu. Nie zmienia to faktu, że taką decyzję trzeba oceniać w dłuższej perspektywie niż jeden rok akademicki.
– Znalezienie na rynku atrakcyjnego lokalu i jego zakup za korzystną cenę jest dziś nieporównanie łatwiejsze niż jeszcze 2-3 lata temu – podkreśla Marcin Drogomirecki.
Z perspektywy studenta sytuacja jest więc dość paradoksalna. Mieszkań jest więcej, tempo wzrostu czynszów osłabło, a oferta lepiej odpowiada potrzebom młodych najemców. Mimo to samodzielne mieszkanie w dużym mieście nadal pozostaje dla wielu luksusem. Stabilizacja cen poprawiła wybór, ale nie usunęła podstawowej bariery, czyli wysokich kosztów utrzymania.
Główne wnioski
- Największym problemem studentów nie jest dziś brak mieszkań, lecz ich dostępność finansowa. Oferta najmu jest większa niż przed rokiem, a stawki w wielu miastach ustabilizowały się lub spadły. Mimo to poziom cen nadal sprawia, że samodzielny najem pozostaje poza zasięgiem dużej części studentów.
- Student konkuruje o mieszkanie nie tylko ceną, ale także wiarygodnością. Właściciele kawalerek i mieszkań dwupokojowych często preferują osoby pracujące i mające stałe dochody. Studenci częściej trafiają więc do mieszkań wynajmowanych na pokoje oraz do rozwijającego się segmentu prywatnych akademików.
- Przewaga najmu nad zakupem jest przede wszystkim krótkoterminowa. W większości analizowanych miast miesięczny koszt najmu kawalerki jest niższy od raty kredytu, ale kilkuletni najem oznacza duży wydatek bez budowania własnego majątku. Dla rodzin dysponujących wkładem własnym zakup może być realną alternatywą, choć oznacza mniejszą elastyczność.
