To nie koniec problemów z wyliczaniem powierzchni użytkowej mieszkań

13 lutego 2026 r. wszedł w życie art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zgodnie z nim cena lokalu stawka za metr kwadratowy pomnożona przez jego powierzchnię użytkową – obliczoną według Polskiej Normy obowiązującej w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę.

Celem regulacji było wyeliminowanie stosowania alternatywnych pojęć – takich jak „powierzchnia sprzedażowa” czy „rozliczeniowa” – i jednoznaczne powiązanie ceny z powierzchnią użytkową. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano wprost, że ustawodawca „wiąże sposób wyliczenia ceny (…) z powierzchnią użytkową (…) obliczoną zgodnie z Polską Normą” 

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się więc prosta: koniec dowolności, jedna norma, jeden sposób liczenia. Problem polega jednak na tym, że od 2020 r. powierzchnia użytkowa na potrzeby projektu budowlanego ustalana jest nie tylko na podstawie normy PN-ISO 9836, ale też z uwzględnieniem rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. A te w pewnym zakresie modyfikują zasady normy.

I tu zaczyna się spór.

Przeczytaj: Nowe zasady liczenia metrażu. Dlaczego deweloperzy mogą zyskać na reformie z 2026 r.

Rekomendacja PZFD: wykładnia systemowa i „jedna powierzchnia”

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uznał, że literalne odczytanie art. 5a może prowadzić do powstania dwóch różnych „powierzchni użytkowych” w obrębie jednej inwestycji.

W rekomendacji wskazano, że powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej „powinna zostać ustalona w taki sam sposób, jak ma to miejsce na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego”, czyli z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy, jak i przepisów rozporządzenia.

PZFD podkreśla, że wykładnia systemowa pozwala zachować zasadę „jeden lokal mieszkalny = jedna powierzchnia” oraz uniknąć sytuacji, w której inna wartość widnieje w umowie, a inna w księdze wieczystej. 

Związek ostrzega także, że brak uwzględnienia rozporządzenia mógłby prowadzić do formalnego zwiększenia powierzchni lokalu – np. przez wliczenie schodów wewnętrznych – co z kolei wymuszałoby obniżenie ceny za m kw. i mogłoby wprowadzać konsumentów w błąd.

Stanowisko UOKiK: norma tak, ale w określonym zakresie

16 lutego 2026 r. stanowisko w sprawie zajął Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W piśmie uzgodnionym z Ministerstwem Rozwoju i Technologii wskazano, że wykładnia art. 5a powinna uwzględniać charakter Polskiej Normy oraz przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego.

UOKiK wyraźnie zaznaczył, że stosowanie normy bez uwzględnienia rozporządzenia prowadziłoby do zaprzeczenia celu regulacji. Mogłoby też skutkować wliczaniem do powierzchni użytkowej m.in. balkonów, loggii czy schodów wewnętrznych.

W ocenie Urzędu na każdym etapie procesu sprzedaży strony powinny posługiwać się jednolitą wartością powierzchni, ustaloną zgodnie z rozporządzeniem, a odniesienie do normy w art. 5a należy traktować jako wskazanie daty jej obowiązywania 

Literalne brzmienie czy wykładnia systemowa?

Najostrzejsza polemika z rekomendacją wykładni systemowej dotyczy samej konstrukcji przepisu. W centrum sporu znajduje się pytanie: czy art. 5a należy czytać wyłącznie literalnie, czy też w powiązaniu z przepisami wykonawczymi do Prawa budowlanego.

– Generalnie po opinii UOKIK niektórzy uczestnicy rynku myślą, że nic się nie zmieniło. Zmieniło się jednak to, że nie ma już dowolności w określaniu sposobu wyliczenia powierzchni, za którą deweloper rozliczał się z kupującym – nie można już tworzyć własnych definicji i zasad liczenia powierzchni do celów sprzedaży – mówi Adrian Hołub, doradca prawno-inwestycyjny, biegły Sądowy, członek PKN, członek zarządu Geodetic. 

Kluczowe w tej argumentacji jest odwołanie do samej treści ustawy. Art. 5a wprost wskazuje na Polską Normę jako podstawę ustalania powierzchni użytkowej w określeniu ceny. Przepis nie zawiera odesłania do rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

– Ustawa deweloperska nie odwołuje się do rozporządzenia, więc absurdem jest nadinterpretowanie tego aspektu. Wprowadzony art. 5a jasno i wyraźnie został wyartykułowany – podkreśla Adrian Hołub.

W tle pojawia się również wątek prac legislacyjnych. Na etapie opiniowania projektu zgłaszano postulaty, aby wprost powiązać powierzchnię sprzedażową z powierzchnią wynikającą z projektu budowlanego. Ostatecznie jednak sejm nie wprowadził takiej korekty. W konsekwencji dziś pojawia się pytanie, czy można interpretować przepis tak, jakby postulowane zmiany jednak zostały przyjęte.

Praktyka projektowa a realne „utracone metry”

Spór nie dotyczy wyłącznie teorii wykładni prawa. W praktyce rynkowej oznacza konkretne różnice metrażowe i cenowe.

Wskazywane są przypadki, w których w dokumentacji projektowej uwzględniano elementy, które dziś – przy rygorystycznym podejściu – nie powinny być podstawą naliczania ceny.

– Oglądam kilkanaście projektów w miesiącu od deweloperów z różnych regionów Polski i nie widuję często tak liczonych powierzchni w projektach. Architekci najczęściej liczyli dodatkowo schody czy powierzchnie bez uwzględnienia tynków – mówi Adrian Hołub.

W praktyce oznacza to, że część inwestorów po 13 lutego 2026 r. musi skorygować przyjęte wcześniej założenia.

– W związku z tym wielu deweloperom po 13.02.2026 r. zabrali powierzchnie pod ścianami działowymi – kategorycznie deweloper nie może brać za nie pieniędzy. Zabrali też deweloperom powierzchnie schodów, które architekci często wliczali – wskazuje ekspert.

Dla inwestycji wielopoziomowych czy segmentów jednorodzinnych może to oznaczać realne zmniejszenie metrażu przyjmowanego do rozliczenia ceny. W konsekwencji pojawia się konieczność dostosowania cenników, materiałów sprzedażowych, a w skrajnych przypadkach – całej kalkulacji przedsięwzięcia.

Przeczytaj: Gminom zostało pół roku na uchwalenie planów ogólnych. Wiele nie zdąży, co grozi zahamowaniem inwestycji

Ryzyko dwóch standardów i sporów sądowych

Najpoważniejsza obawa dotyczy jednak przyszłości orzecznictwa. Jeśli część deweloperów przyjmie wykładnię systemową, a część – literalną, rynek zacznie funkcjonować w dwóch równoległych standardach.

Taki stan prawny i interpretacje spowodują, że powstaną dwie linie orzecznicze w sądach

– Dziś część deweloperów będzie liczyć zgodnie z zaleceniem UOKIK, a część będzie liczyć zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej, która odwołuje się tylko do normy PN-ISO 9836 – mówi Adrian – Hołub.

W takim scenariuszu to sądy będą musiały rozstrzygać, która interpretacja jest prawidłowa.

– Uważam, że taki stan prawny i interpretacje spowodują, że powstaną dwie (oby tylko dwie) linie orzecznicze w sądach – dodaje prawnik. 

Jeżeli utrwali się wykładnia systemowa, powierzchnia projektowa i sprzedażowa pozostaną tożsame. Jeżeli jednak sądy uznają, że art. 5a należy czytać literalnie, może dojść do zakwestionowania części praktyk opartych na rozporządzeniu.

Wnioski z wcześniejszych sporów

Obawy te nie są oderwane od doświadczeń rynku z poprzednich lat. W sporach dotyczących powierzchni pod ścianami działowymi pojawiały się rekomendacje i interpretacje, które nie zawsze znalazły potwierdzenie w orzecznictwie.

– Pisanie w dokumentacji, że liczy się powierzchnię zgodnie z normą PN-ISO i jednocześnie nieinformowanie o tym, że dolicza się do tej powierzchni powierzchnie pod ścianami działowymi, czy powierzchnię szachtów, było gwoździem do trumny wielu deweloperów – mówi Adrian Hołub.

Rynek pamięta, że nawet działanie w oparciu na funkcjonujących w danym momencie interpretacjach nie gwarantuje ochrony przed pozwami i odpowiedzialnością finansową. Dlatego obecny spór ma wymiar nie tylko interpretacyjny, lecz także strategiczny.

Potrzeba doprecyzowania

W ocenie części środowiska przepis w obecnym kształcie wymaga jednoznacznego doprecyzowania ustawowego, tak aby wyeliminować ryzyko rozbieżności.

– Należy działać zgodnie z prawem, a dziś art. 5a ustawy deweloperskiej nie pozostawia złudzeń jak liczyć powierzchnie do celów sprzedaży lokali i domów – wyłącznie zgodnie z normą PN-ISO 9836 – podsumowuje Adrian Hołub.

Z drugiej strony instytucje branżowe i organ ochrony konkurencji wskazują na konieczność zachowania spójności systemowej oraz jednolitej wartości powierzchni na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego.

Efekt jest jeden: przepis, który miał zakończyć wieloletni batalię o sposób liczenia metrażu, sam może stać się nowym źródłem sporu. A ostateczne rozstrzygnięcie może przynieść dopiero praktyka sądowa albo szybka, precyzyjna nowelizacja ustawy. 

Główne wnioski

1. Art. 5a nie ujednolicił rynku, lecz przeniósł spór na poziom interpretacji przepisów. Choć celem ustawodawcy było zakończenie praktyki stosowania alternatywnych pojęć typu „powierzchnia sprzedażowa”, nowe brzmienie przepisu wywołało konflikt między wykładnią literalną a systemową. W efekcie rynek stoi dziś przed wyborem: stosować wyłącznie normę PN-ISO 9836, czy interpretować przepis w powiązaniu z rozporządzeniem projektowym. Zamiast jednego standardu pojawiło się ryzyko dwóch równoległych praktyk.
2. Spór o liczenie powierzchni użytkowej mieszkań może przełożyć się na realne ryzyko finansowe dla deweloperów. Różnice w metrażu – dotyczące m.in. powierzchni pod ścianami działowymi czy schodami w lokalach wielopoziomowych – oznaczają nie tylko korekty dokumentacji, lecz także potencjalne roszczenia kupujących. Doświadczenia z wcześniejszych sporów pokazują, że nawet działanie w oparciu na dominującej interpretacji nie gwarantuje ochrony przed pozwami ani odpowiedzialnością finansową.
3. Bez szybkiego doprecyzowania przepisów rozbieżności mogą utrwalić się w orzecznictwie. Jeżeli część rynku przyjmie wykładnię systemową, a część literalną, sądy będą musiały rozstrzygać, która metoda liczenia powierzchni jest prawidłowa. Może to doprowadzić do powstania dwóch linii orzeczniczych, co zwiększy niepewność prawną w sektorze mieszkaniowym i utrudni planowanie nowych inwestycji.