Zaloguj się 
Dzieje się!
Warszawa buduje coraz mniej biur. Czy stolicy zabraknie powierzchni?
Biur w budowie jest najmniej od lat. Wolnej powierzchni ubywa z kwartału na kwartał, a największe moduły znikają z oferty najszybciej. Czy stolicę czeka biurowy kryzys?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy niska podaż nowych biur w Warszawie to chwilowy dołek, czy trwała bariera dla rozwoju miasta.
- Dlaczego deweloperom brakuje odpowiednich gruntów pod nowe inwestycje biurowe.
- Jak rynek radzi sobie z niedoborem podaży przy wciąż wysokim popycie na biura.
Warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę, w której o dostępności powierzchni decyduje przede wszystkim skala nowej podaży. Dane platformy REDD pokazują wyraźny spadek liczby inwestycji w realizacji. W III kw. 2023 r. w budowie znajdowało się 15 budynków biurowych. Na koniec II kw. 2026 r. było ich już tylko 5. Powierzchnia w realizacji skurczyła się w tym czasie z ponad 261 tys. mkw. do niespełna 131,5 tys. m kw. To najniższy poziom od lat.
Wykres interaktywny Tempo oddawania nowych budynków bywa bardzo nierówne. W IV kw. 2025 r. i w II kw. 2026 r. nie oddano ani metra nowej powierzchni. Wcześniej, w II kw. 2025 r., deweloperzy oddali aż 82,6 tys. m kw.
Wykres interaktywny Popyt przewyższa nową podaż
Popyt na powierzchnie biurowe pozostaje w Warszawie stabilny. W samym II kw. 2026 r. wynajęto 175,8 tys. m kw., najwięcej od dwóch lat. W połączeniu z niską liczbą ukończeń przekłada się to na spadek dostępnej powierzchni. Z około 975 tys. m kw. dostępnych od zaraz w III kw. 2025 r. zasób skurczył się do niespełna 750 tys. m kw. w II kw. 2026 r.
Wykres interaktywny Tak wyraźny spadek dostępnej powierzchni nie jest przypadkowy. To efekt zmiany, która ma charakter strukturalny, a nie chwilowego wahnięcia rynku.
– Warszawski rynek biurowy jest w fazie, w której o dostępności powierzchni coraz mocniej decyduje ograniczona nowa podaż, a nie popyt – mówi Krzysztof Foks, dyrektor działu analiz platformy Redd.
Widać to najlepiej w zestawieniu z danymi o wynajmie. Liczba ukończonych budynków od kilku kwartałów pozostaje niska, a w dwóch spadła do zera.
– Popyt pozostaje stabilny, a w ostatnim czasie obserwujemy jego wzrost. W połączeniu z niskim poziomem ukończeń nowych budynków przekłada się to na spadek powierzchni dostępnej od zaraz – mówi Krzysztof Foks.
Spadek widać także w podziale na dzielnice. W Śródmieściu dostępna od zaraz powierzchnia zmniejszyła się z 176,7 tys. m kw. w III kw. 2024 r. do 91 tys. m kw. w II kwartale 2026 r. To ponad dwukrotny spadek w niespełna dwa lata. Podobny kierunek widać na Mokotowie, choć skala zmian jest tam nieco mniejsza.
Wykres interaktywny Najbardziej odczuwalny jest jednak ubytek największych powierzchni. Liczba dostępnych modułów powyżej 1000 m kw. spadła z 378 w II kw. 2024 r. do 165 w II kw. 2026 roku. To spadek o ponad połowę w ciągu zaledwie dwóch lat. Najemcy szukający dużych, jednolitych powierzchni mają dziś znacznie mniejszy wybór niż jeszcze niedawno.
Wykres interaktywny Efekt cyklu, nie bariera strukturalna
Eksperci pytani o przyczyny niskiej podaży wskazują przede wszystkim na mechanizmy rynkowego cyklu. Zdaniem przedstawicieli firm doradczych obecna sytuacja nie oznacza trwałego zahamowania rozwoju stolicy.
Przez ostatnie lata rentowność nowych projektów ograniczały głównie dwa czynniki. Chodzi o relatywnie niskie czynsze oraz wysokie koszty budowy i wykończenia powierzchni pod potrzeby najemców.
– To przede wszystkim efekt cyklu inwestycyjnego, a nie trwała bariera strukturalna. Widać już wyraźnie większą aktywność deweloperów w przygotowywaniu nowych projektów biurowych, co pokazuje, że rynek zaczyna reagować na obecną sytuację – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu reprezentacji właścicieli w Savills.
Obecnie sytuacja zaczyna się jednak zmieniać. Rosnące czynsze oraz większy udział najemców w kosztach aranżacji poprawiają ekonomikę nowych inwestycji.
Deweloperzy stawiają na banki ziemi
Rynek gruntów pod biura w Warszawie pozostaje mało płynny. Liczba atrakcyjnych działek w obrocie jest ograniczona.
Mimo to najwięksi deweloperzy prowadzą kolejne inwestycje, opierając się głównie na gruntach zgromadzonych wcześniej. Skanska rozwija projekty na terenie dawnego Ilmetu. Echo Investment realizuje inwestycję Towarowa 22. Ghelamco kontynuuje rozbudowę w rejonie placu Europejskiego.
Coraz częściej deweloperzy sięgają też po redevelopment, czyli zastępowanie starszych budynków nowymi. Przykładem jest planowana przez Echo Investment inwestycja przy ulicy Grzybowskiej. W miejscu istniejącego budynku Pekao Tower ma powstać nowy biurowiec o powierzchni około 20 tys. m kw.
Konkurencja z funkcją mieszkaniową
Odpowiedzią rynku na niedobór gruntów nie będą wyłącznie nowe inwestycje na niezabudowanych działkach. Coraz większego znaczenia nabiera efektywniejsze wykorzystanie już istniejących zasobów. Jednym z wyzwań pozostaje konkurencja między funkcją biurową a mieszkaniową.
– Część atrakcyjnych gruntów, które mogłyby zostać przeznaczone pod biura, jest dziś wykorzystywana pod zabudowę mieszkaniową, która w wielu lokalizacjach zapewnia wyższą rentowność. Oznacza to, że wyzwaniem nie jest wyłącznie dostępność gruntów, ale również ich ekonomicznie uzasadnione przeznaczenie – mówi Daniel Czarnecki.
Coraz większą rolę na warszawskim rynku odgrywają też inwestorzy typu value-add (strategia zakładająca podnoszenie wartości nieruchomości poprzez jej modernizację i dostosowanie do wymagań najemców). Dostrzegają oni potencjał w modernizacji starszych budynków i dostosowywaniu ich do współczesnych wymagań najemców. Chodzi zwłaszcza o efektywność energetyczną, standardy ESG oraz jakość środowiska pracy. Istotnym kierunkiem pozostaje również rewitalizacja terenów poprzemysłowych. Tego typu projekty są bardziej złożone formalnie i technicznie, ale pozwalają zagospodarować atrakcyjne lokalizacje, które wcześniej nie pełniły funkcji biurowej.
Pustostany w centrum na poziomie 4,8 proc.
Podobny wniosek płynie z analiz Knight Frank. Rynek nieruchomości jest z natury cykliczny, co widać już w danych o pustostanach.
– Niska podaż nowych biur w Warszawie ma w dużej mierze charakter przejściowy. Wraz ze zmianą warunków rynkowych i poprawą opłacalności projektów należy oczekiwać stopniowego wzrostu aktywności deweloperów – mówi Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.
Ekspertka wskazuje przy tym na duże zróżnicowanie między dzielnicami. Wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wynosi zaledwie 4,8 proc. Dla porównania, dla całej Warszawy sięga on 8,5 proc.
Oznacza to coraz mniejszy wybór dla najemców szukających wysokiej jakości powierzchni w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta. Przy utrzymującym się popycie i niewielkiej nowej podaży rośnie presja na czynsze. Inwestorzy coraz większą uwagę kierują w stronę najlepszych aktywów biurowych.
Zmienia się też sposób myślenia o niektórych działkach. Jeszcze kilka kwartałów temu część projektów biurowych analizowano pod kątem zmiany funkcji na mieszkaniową. Dziś, wraz ze wzrostem aktywności najemców i spadkiem pustostanów, część tych lokalizacji ponownie postrzegana jest jako atrakcyjna dla funkcji biurowej.
Rozwój rynku nie będzie się już opierał wyłącznie na nowych metrach kwadratowych. Coraz większe znaczenie zyskuje efektywniejsze wykorzystanie tego, co już istnieje.
– Warszawski rynek biurowy jest rynkiem dojrzałym, dlatego ograniczona dostępność gruntów nie oznacza, że zatrzyma się jego rozwój. Przeciwnie – jest impulsem do bardziej efektywnego wykorzystania istniejących zasobów i najlepszych lokalizacji – dodaje Dorota Lachowska.
Warszawa dojrzewa jak inne stolice Europy
Warto spojrzeć na sytuację także w szerszej, europejskiej perspektywie. Niski przyrost nowej powierzchni biurowej wcale nie jest w tym kontekście zjawiskiem wyjątkowym.
– Niska podaż nowych biur w Warszawie, a właściwie niski przyrost nowej powierzchni, nie jest dziś zjawiskiem wyjątkowym ani sygnałem kryzysu rozwojowego. To naturalna cecha dojrzałego rynku. Na rozwiniętych rynkach europejskich centra miast są już w dużej mierze zagospodarowane, a dostępność niezabudowanych gruntów jest bardzo ograniczona – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.
Podobne tendencje widać dziś w Madrycie, Amsterdamie, Frankfurcie czy Mediolanie. Nowe projekty powstają tam najczęściej poprzez przebudowę, konwersję lub wyburzenie starszych obiektów. Warszawa w coraz większym stopniu podąża tą samą ścieżką.
Nie oznacza to jednak, że stolica staje się rynkiem pozbawionym perspektyw rozwoju. W szeroko rozumianym centrum deweloperzy mają zabezpieczonych kilka atrakcyjnych działek, dlatego kolejne projekty biurowe będą się pojawiać.
– Kluczową odpowiedzią rynku na ograniczoną dostępność gruntów będzie dalszy rozwój projektów typu redevelopment (wyburzenie lub gruntowna przebudowa starszego budynku i zastąpienie go nowoczesnym obiektem) oraz inwestycji mixed-use, łączących funkcje biurowe, mieszkaniowe i usługowe – podkreśla Katarzyna Gajewska.
W latach 2028–2035 zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie mogą zwiększyć się o około 400 tys. m kw. To mniej niż w okresie największego boomu, kiedy tylko w 2016 r. oddano ponad 440 tys. m kw. nowych biur. To już jednak inny etap rozwoju rynku, charakterystyczny dla dojrzałych lokalizacji biznesowych.
Redevelopment kierunkiem na kolejne lata
W ostatniej dekadzie warszawski rynek biurowy rozwijał się bardzo dynamicznie, a skala nowych projektów należała do najwyższych w regionie CEE. Dziś Warszawa wchodzi w etap dojrzałości, a tempo wzrostu zasobów naturalnie zwalnia. Nie oznacza to jednak bariery dla rozwoju miasta, które nadal dysponuje nowoczesnym zasobem i przyciąga największe międzynarodowe firmy. Warto jednak monitorować poziom nowej podaży w kolejnych latach.
– Długotrwale ograniczona aktywność deweloperska mogłaby prowadzić do niedoboru najlepszej powierzchni i ograniczać rozwój części najemców. Obecne spowolnienie wydaje się jednak przede wszystkim naturalnym elementem cyklu inwestycyjnego – mówi Piotr Capiga, starszy menedżer ds. najmu i rozwoju biznesu w Cushman & Wakefield.
Niższa aktywność budowlana ma jednak też dobrą stronę. Daje miastu przestrzeń do rozbudowy infrastruktury transportowej i publicznej w dzielnicach o największej koncentracji biur. Może to wspierać bardziej zrównoważony model rozwoju stolicy. Ograniczona dostępność gruntów w topowych lokalizacjach będzie coraz częściej równoważona przebudową lub wymianą starszych obiektów na nowe. Dotyczy to zwłaszcza budynków, które nie spełniają już oczekiwań najemców w zakresie jakości, efektywności energetycznej i standardów ESG.
– Biorąc pod uwagę rosnące czynsze, ograniczoną podaż nowoczesnej powierzchni i utrzymujący się popyt, redevelopment stanie się jednym z głównych kierunków rozwoju warszawskiego rynku biurowego w najbliższych latach – mówi Piotr Capiga.
Co dalej z warszawskim rynkiem biurowym
Dane REDD oraz opinie analityków rynku nieruchomości pokazują spójny obraz. Skala nowej podaży od kilku kwartałów nie nadąża za popytem najemców. Liczba budynków w budowie spadła do zaledwie pięciu, a największe moduły znikają z oferty najszybciej.
Eksperci są zgodni, że nie jest to sygnał kryzysu, lecz naturalny etap dojrzewania rynku. Rosnące czynsze i większy udział najemców w kosztach fit-outu poprawiają ekonomikę nowych projektów. Deweloperzy dysponują bankami ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach, a rynek coraz śmielej sięga po redevelopment i mixed-use.
W najbliższych kwartałach okaże się, w którą stronę przechyli się szala. Możliwy jest wzrost skali nowych inwestycji, rewitalizacji i przekształceń istniejących budynków. Równie prawdopodobny jest jednak scenariusz, w którym znalezienie odpowiedniego, dużego biura w centrum Warszawy stanie się jeszcze trudniejsze niż dziś.
Główne wnioski
- Podaż spadła do rekordowo niskiego poziomu. Liczba budynków w budowie zmniejszyła się z 15 w III kwartale 2023 roku do zaledwie 5 w II kwartale 2026 roku, a powierzchnia w realizacji skurczyła się z ponad 261 tys. mkw. do niespełna 131,5 tys. mkw. W dwóch ostatnich kwartałach na rynek nie trafił praktycznie żaden nowy metr, a dostępna od zaraz oferta spadła w ciągu roku o ponad 200 tys. mkw. Najbardziej ucierpiały moduły powyżej 1000 mkw., których liczba spadła o ponad połowę w dwa lata.
- To efekt cyklu, a nie trwała bariera dla rozwoju miasta. Eksperci Savills, Knight Frank, CBRE i Cushman & Wakefield są zgodni, że obecne spowolnienie to naturalny etap dojrzewania rynku. Przez lata rentowność projektów ograniczały niskie czynsze i wysokie koszty budowy. Dziś czynsze rosną, a najemcy częściej współfinansują aranżację biur, co poprawia ekonomikę kolejnych inwestycji.
- Rynek odpowiada redevelopmentem, a nie tylko nowymi działkami. Grunty pod biura w centrum są trudno dostępne i przegrywają konkurencję z zabudową mieszkaniową. Dlatego rośnie rola modernizacji starszych budynków, rewitalizacji terenów poprzemysłowych i projektów mixed-use. Przykłady jak przebudowa Pekao Tower pokazują, że to właśnie ten kierunek zdecyduje o kształcie rynku w kolejnych latach.
