Zaloguj się 
Dzieje się!
Włochy alternatywą dla Dubaju i Hiszpanii na rynku nieruchomości? Dekpol z pierwszą inwestycją w regionie
Włoski rynek nieruchomości coraz częściej pojawia się w strategiach inwestorów szukających alternatywy dla Hiszpanii czy Dubaju. W ten trend wpisuje się również Dekpol Deweloper, który przygotowuje swoją pierwszą inwestycję mieszkaniową nad Jeziorem Garda. Projekt w Toscolano-Maderno może być sygnałem, że część polskich firm zaczyna traktować południe Europy jako naturalny kierunek rozwoju działalności.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego włoski rynek nieruchomości zaczyna być postrzegany przez inwestorów z Polski jako alternatywa dla Hiszpanii i Dubaju.
- Dlaczego Dekpol Deweloper zdecydował się na pierwszą inwestycję nad Jeziorem Garda.
- Jak wygląda struktura popytu i podaży na rynku nieruchomości we Włoszech.
Przez lata naturalnym wyborem na rynku nieruchomości wakacyjnych była Hiszpania. W ostatnim czasie do głosu doszedł także Dubaj. Jednak wobec wydarzeń na Bliskim Wschodzie inwestorzy, przynajmniej na razie, wstrzymują się z kolejnymi decyzjami dotyczącymi tego kierunku. Wiele wskazuje na to, że do gry może wrócić południe Europy, z Włochami na czele. Szlak właśnie przeciera jeden z polskich deweloperów.
Dekpol Deweloper wchodzi do Włoch
Dekpol Deweloper rozpoczął działalność na zagranicznym rynku nieruchomości. Pierwszym projektem spółki poza Polską będzie inwestycja apartamentowa w Toscolano-Maderno nad Jeziorem Garda w północnych Włoszech.
– Decyzja o wejściu w segment inwestycji wakacyjno-apartamentowych w Europie Południowej jest odpowiedzią na wyraźny i utrzymujący się trend popytowy. Obserwujemy systematyczny wzrost zainteresowania polskich klientów nieruchomościami w takich lokalizacjach jak Hiszpania czy Włochy. Obecnie już około 10 tys. Polaków rocznie nabywa nieruchomości za granicą. Trend ten nie słabnie, lecz dalej się umacnia – mówi Michał Skowron, prezes spółki Dekpol Deweloper.
Obecnie już około 10 tys. Polaków rocznie nabywa nieruchomości za granicą.
Region jeziora Garda należy do najbardziej rozpoznawalnych destynacji turystycznych w Europie i od lat przyciąga inwestorów z wielu krajów. W przypadku Dekpolu projekt ma także wymiar strategiczny – pozwala rozszerzyć działalność o nowe rynki i dotrzeć do nowych klientów.
– Włochy są dla nas naturalnym wyborem. Zarówno ze względu na doświadczenie operacyjne i wypracowane relacje lokalne, jak i wysoką atrakcyjność tego kierunku wśród polskich inwestorów. Klienci dobrze identyfikują się z tym rynkiem i postrzegają go jako stabilny oraz prestiżowy – podkreśla Michał Skowron.
Kupujesz apartament, sam decydujesz o wynajmie
Projekt nad Gardą ma charakter inwestycji apartamentowej przeznaczonej głównie dla klientów indywidualnych. To oznacza, że nabywcy kupują lokale na własność i sami decydują, czy korzystają z nich prywatnie, czy wynajmują je krótkoterminowo. Spółka nie planuje prowadzenia obiektu w formule zbliżonej do hotelowej z jednym operatorem zarządzającym najmem wszystkich apartamentów.
– Nie zakładamy prowadzenia działalności operatorskiej w tzw. modelu condohotelowym. Przewidujemy natomiast kompleksowe zarządzanie nieruchomością w zakresie utrzymania części wspólnych i zagospodarowania terenu, w tym gaju oliwnego. Chodzi o to, aby zachować reprezentacyjny i prestiżowy charakter inwestycji – podkreśla prezes Dekpolu.
Apartamenty będą miały standard premium i będą mogły być wykorzystywane zarówno prywatnie, jak i w formule najmu krótkoterminowego. Decyzje dotyczące sposobu użytkowania pozostaną po stronie właścicieli.
– Grupa docelowa obejmuje klientów z Polski, Włoch oraz inwestorów międzynarodowych. Z perspektywy strategicznej kluczowym rynkiem pozostaje dla nas Polska, i to ona stanowi podstawę działalności Dekpol Deweloper – dodaje prezes spółki.
Lokalizacja i prywatność jako fundament segmentu premium
W projektach premium kluczowe znaczenie ma nie tylko standard wykonania, ale także sposób zaprojektowania przestrzeni i poziom prywatności zapewniany mieszkańcom.
– Segment premium ma dziś jasno zdefiniowane cechy. O jego charakterze decydują przede wszystkim dobra lokalizacja, ponadczasowa architektura, wysoki standard wykończenia oraz skala nakładów inwestycyjnych ponoszonych na etapie realizacji – zauważa Michał Skowron.
W przypadku inwestycji nad Gardą istotną rolę odgrywa położenie działki. Z jednej strony otwiera się widok na masyw Monte Pizzocolo, z drugiej na jezioro Garda. Znaczenie ma także dostęp do infrastruktury turystycznej i rekreacyjnej.
Warto wiedzieć
Głośno wokół Dekpolu po materiale TVN. Spółka przedstawia fakty
W ostatnich dniach wokół spółki Dekpol Deweloper zrobiło się głośno po emisji materiału TVN z 14 marca 2026 r., będącego relacją z Pomorskich Targów Mieszkaniowych w Gdyni. W jego trakcie pojawiła się wypowiedź osoby pracującej w spółce, przedstawionej jako uczestniczka wydarzenia zainteresowana zakupem mieszkania. Wypowiedź szybko stała się przedmiotem szerokiej dyskusji w mediach i internecie, a część komentatorów powiązała ją z działalnością dewelopera.
Spółka Dekpol Deweloper w opublikowanym stanowisku podkreśla, że osoba występująca w materiale nie brała udziału w targach w charakterze służbowym i nie reprezentowała firmy. Według spółki była tam prywatnie, a sama wypowiedź miała charakter osobisty i dotyczyła wyłącznie jej indywidualnych planów mieszkaniowych. Firma zaznacza również, że wypowiedź nie zawierała żadnych elementów promocyjnych ani odniesień do działalności spółki, a jej udzielenie było spontaniczne.
W oświadczeniu wskazano także, że po publikacji materiału pojawiły się liczne interpretacje łączące prywatną wypowiedź z działalnością firmy, co – zdaniem spółki – doprowadziło do powstania nieprawdziwych sugestii dotyczących jej zaangażowania w materiał. Dekpol podkreśla, że sytuacja została wykorzystana w szerszej debacie publicznej, a kontekst wypowiedzi uległ zniekształceniu.
Jednocześnie spółka informuje, że w internecie rozpowszechniano dane pozwalające zidentyfikować pracownicę, a także jej wizerunek, co – według Dekpolu – stanowi naruszenie prawa do prywatności. Firma zwraca również uwagę na pojawiające się wobec niej obraźliwe komentarze i groźby, zapowiadając możliwość podjęcia działań prawnych w przypadku naruszenia dóbr osobistych. Podkreśla też potrzebę rzetelnego przedstawiania pełnego kontekstu całej sprawy.
Grupa Dekpol działa w trzech segmentach: generalnym wykonawstwie, deweloperce mieszkaniowej oraz produkcji osprzętu do maszyn budowlanych. Wejście do Włoch ma być dla spółki elementem dywersyfikacji i ostrożnie prowadzonej ekspansji zagranicznej.
To ważny kontekst, bo Dekpol nie jest firmą opartą wyłącznie na sprzedaży mieszkań. Największą część biznesu stanowią kontrakty wykonawcze, a segment deweloperski jest tylko jednym z filarów działalności. Dzięki temu inwestycja nad Gardą wygląda bardziej na przemyślany ruch strategiczny niż na doraźny test nowego rynku.
Zdaniem eksperta
Dekpol korzysta z koniunktury inwestycyjnej
Po trzech kwartałach 2025 r. grupa zwiększyła skalę działalności i poprawiła wyniki rok do roku. Wzrosły zarówno przychody, jak i zysk netto. To ważny kontekst dla oceny nowego projektu we Włoszech, choć w przypadku spółek budowlano-deweloperskich wyniki poszczególnych okresów pozostają w dużej mierze zależne od harmonogramu realizacji kontraktów i przekazań.
Największą część przychodów grupy nadal generuje segment generalnego wykonawstwa. Dekpol realizuje przede wszystkim inwestycje przemysłowe i logistyczne, czyli projekty należące do relatywnie odpornych części rynku. Istotne znaczenie ma też portfel zamówień, który daje spółce pewną przewidywalność na kolejne kwartały.
Drugim istotnym obszarem pozostaje działalność deweloperska, z natury bardziej zmienna i uzależniona od momentu oddawania mieszkań. W 2025 r. segment ten miał większy udział w wynikach niż rok wcześniej, czemu sprzyjała wyższa liczba rozpoznanych lokali.
Mniejszą rolę odgrywa segment produkcyjny związany z osprzętem do maszyn budowlanych. Nie jest on kluczowy z punktu widzenia skali biznesu, ale uzupełnia model działalności grupy.
W praktyce oznacza to, że Dekpol nie jest spółką opartą wyłącznie na sprzedaży mieszkań. Dlatego wejście do Włoch można odczytywać nie jako jednorazowy ruch, lecz jako element ostrożnego poszerzania działalności poza Polskę.
Zróżnicowany rynek nieruchomości we Włoszech
Włoski rynek nieruchomości ma silnie zróżnicowaną strukturę i wyraźnie różni się w zależności od regionu. Inaczej wygląda sytuacja w największych miastach, a inaczej w miejscach o wysokich walorach krajobrazowych i turystycznych, takich jak Jezioro Garda.
– Segment mieszkaniowy pozostaje bardzo istotną częścią włoskiego rynku nieruchomości. W 2025 r. we Włoszech sprzedano ponad 770 tys. mieszkań, co odpowiadało około 47 proc. wszystkich transakcji nieruchomościowych w kraju – mówi Susan Trevor Briscoe, dyrektorka ds. badań, marketingu korporacyjnego i komunikacji BNP Paribas Real Estate Italy.
W największych włoskich miastach – takich jak Mediolan, Rzym, Bolonia czy Florencja – rynek mieszkaniowy charakteryzuje się relatywnie stabilnym popytem, opartym przede wszystkim na krajowych nabywcach.
Wykres interaktywny – Główną grupę kupujących stanowią włoskie rodziny nabywające pierwsze mieszkanie, młodzi profesjonaliści i osoby pracujące w miastach. To także prywatni inwestorzy kupujący lokale z myślą o wynajmie – dodaje ekspertka.
Za tym popytem stoją głównie czynniki gospodarcze i demograficzne: koncentracja biznesu i usług w dużych miastach, obecność uczelni i studentów oraz mobilność zawodowa związana z napływem ludności do ośrodków metropolitalnych.
Ograniczona podaż nowych mieszkań
Popyt na nowe budownictwo pozostaje silny, bo podaż nowych mieszkań na włoskich rynkach miejskich jest ograniczona. Wynika to między innymi ze złożonych procedur administracyjnych towarzyszących procesowi inwestycyjnemu.
Wykres interaktywny – W efekcie wiele rodzin jest skłonnych zapłacić więcej za nowe lub niedawno zmodernizowane mieszkania o wysokiej efektywności energetycznej. Dodatkowo rosnąca liczba spadków i darowizn pokazuje, że nieruchomości mieszkaniowe nadal pozostają jednym z najważniejszych aktywów przekazywanych między pokoleniami – zauważa Susan Trevor Briscoe.
W porównaniu z poprzednim rokiem rośnie także udział drugich domów czasowo wykorzystywanych przez członków rodziny.
– Z danych 18. Raportu o mieszkalnictwie 2025 przygotowanego przez Nomisma wynika, że już 47 proc. nieruchomości w gospodarstwach posiadających więcej niż jeden dom jest wykorzystywanych przez członków rodziny. Jednocześnie rośnie znaczenie drugich domów jako źródła dochodu – ich wynajem deklaruje 28,7 proc. takich gospodarstw – zaznacza ekspertka.
W drugiej połowie 2024 r. ceny nieruchomości w turystycznych miejscowościach położonych nad włoskimi jeziorami zaczęły rosnąć. Sprzyjała temu obecność nabywców zagranicznych.
Jezioro Garda należy do najważniejszych regionów turystycznych we Włoszech, a tamtejszy rynek nieruchomości ma wyraźnie wakacyjny charakter.
Silna obecność zagranicznych nabywców
Znaczna część popytu pochodzi spoza Włoch, przede wszystkim z krajów Europy Środkowej, takich jak Niemcy, Austria, Szwajcaria i Holandia. W ostatnim czasie wyraźnie wzrosło także zainteresowanie kupujących z Europy Wschodniej, zwłaszcza z Polski i Czech.
Struktura popytu jest przy tym zróżnicowana. Obejmuje zarówno mniejsze nieruchomości kupowane w budżecie około 200–300 tys. euro, przeznaczone do użytku prywatnego lub pod wynajem, jak i luksusowe projekty, których wartość przekracza milion euro.
– Do najbardziej poszukiwanych cech należą widok na jezioro, dostęp do infrastruktury rekreacyjnej, takiej jak baseny, a także wille lub kompleksy mieszkaniowe z zagospodarowaną zielenią i dużymi przestrzeniami zewnętrznymi – podkreśla przedstawicielka BNP Paribas Real Estate Italy.
Złożony system planowania i długie procedury
Proces deweloperski we Włoszech zaczyna się od zakupu gruntu oraz szczegółowej analizy jego przeznaczenia w lokalnych dokumentach planistycznych. System regulacyjny opiera się przede wszystkim na przepisach obowiązujących na poziomie gmin. Dlatego właśnie procedury różnią się między regionami i trudno je ujednolicić.
– Włoskie zasoby zabudowy są często stare i rozproszone. To sprawia, że projekty rewitalizacyjne bywają szczególnie złożone i czasochłonne – mówi Susan Trevor Briscoe.
Na etapie planowania inwestor musi zapewnić zgodność projektu zarówno z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i z krajowymi oraz regionalnymi regulacjami budowlanymi. Często oznacza to konieczność podziału terenu na działki oraz zaplanowania infrastruktury i usług zgodnych z wymaganiami gminy.
– Sektor nieruchomości we Włoszech regulowany jest przez złożony system oparty m.in. na planach miejscowych i przepisach lokalnych – podkreśla Susan Trevor Briscoe.
Pozwolenia, koszty i realizacja inwestycji
Rozpoczęcie budowy wymaga uzyskania odpowiednich pozwoleń administracyjnych, których zakres zależy od rodzaju i skali inwestycji. W przypadku nowych projektów konieczne jest pozwolenie na budowę regulowane przepisami Testo Unico per l’Edilizia, czyli włoskiego kodeksu budowlanego. W praktyce to architekci reprezentują inwestora przed urzędami, przygotowując dokumentację i prowadząc procedury administracyjne.
– Czas uzyskania decyzji administracyjnych wynosi zwykle od trzech do sześciu miesięcy, choć w praktyce często się wydłuża – wskazuje Susan Trevor Briscoe.
Inwestorzy muszą także ponosić koszty urbanizacji, związane z budową infrastruktury oraz ewentualną rekultywacją terenu, zanim możliwe będzie rozpoczęcie realizacji projektu. Po uzyskaniu wszystkich zgód rozpoczyna się etap budowy, który zazwyczaj musi zostać zakończony w ciągu trzech lat od wydania pozwolenia.
Główne wnioski
- Włochy wracają do gry jako kierunek inwestycji w nieruchomości wakacyjne. Rosnąca liczba transakcji z udziałem zagranicznych nabywców oraz niepewność wokół innych rynków sprawiają, że inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na południe Europy, w tym region Jeziora Garda.
- Polscy deweloperzy zaczynają podążać za kapitałem swoich klientów. Skoro rośnie liczba Polaków kupujących nieruchomości za granicą, krajowe firmy coraz uważniej przyglądają się możliwości realizacji projektów bezpośrednio w popularnych destynacjach turystycznych.
- Włoski rynek nieruchomości pozostaje relatywnie stabilny, czemu sprzyja ograniczona podaż nowych mieszkań. Silny popyt w dużych miastach oraz rosnące zainteresowanie zagranicznych nabywców w regionach turystycznych wzmacniają presję na wzrost cen i podnoszą atrakcyjność inwestycyjną tego rynku.
