Gigaprojekt logistyczny rośnie w Nowej Hucie. 7R rusza na podbój Europy

Rynek magazynowy w Polsce wchodzi w kolejną fazę rozwoju, w której skala działalności przestaje być jedynym wyróżnikiem. Coraz większe znaczenie ma dywersyfikacja, obecność na kilku rynkach i umiejętność zarządzania ryzykiem w niestabilnym otoczeniu. Na tym tle działania 7R dobrze pokazują kierunek, w którym zmierza cała branża.

Punktem wyjścia jest nowa inwestycja spółki w Krakowie. 6 maja odbędzie się symboliczne wmurowanie kamienia węgielnego pod 7R Hub Nowa Huta. Projekt, który ma być jednym z największych kompleksów logistyki miejskiej w Europie.

Nowa Huta jako nowy adres dla logistyki i przemysłu

7R Hub Nowa Huta powstaje w ramach programu Nowa Huta Przyszłości, na terenie Centrum Logistyczno-Przemysłowego Ruszcza. Docelowo kompleks obejmie około 230 tys. m kw. powierzchni techniczno-produkcyjnej, co znacząco zmieni skalę rynku magazynowego w Małopolsce, gdzie zasoby wynoszą dziś około 1,2 mln m kw.

Projekt ma łączyć funkcje logistyczne, produkcyjne i technologiczne, a jego lokalizacja – w pobliżu drogi krajowej nr 79 oraz planowanego węzła S7 – zapewni dostęp zarówno do centrum Krakowa, jak i głównych tras transportowych.

– Nasza inwestycja w Nowej Hucie to ważny krok w dostarczaniu nowoczesnej infrastruktury przemysłowej i logistycznej. Łącząc doskonałą komunikację oraz zaawansowane rozwiązania technologiczne, tworzymy wydajny projekt dla naszych najemców i społeczności – komentuje Magdalena Uler-Kłeczek, dyrektor ds. inwestycji i rozwoju biznesu oraz członek zarządu 7R i członek zarządu 7R.

Znaczenie inwestycji wykracza poza samą powierzchnię magazynową. Projekt zakłada powstanie ponad 2 tys. miejsc pracy oraz wpływy podatkowe dla miasta na poziomie około 12 mln zł rocznie z samego podatku od nieruchomości. Dodatkowe efekty pojawią się w usługach okołoprzemysłowych i sektorach wspierających działalność firm.

Przeczytaj: Przybywa pustostanów, a podaż jest niska. Tylko w Warszawie jest lepiej

Skala działalności jako fundament strategii

7R to dziś jeden z największych polskich deweloperów magazynowych. Spółka działa na rynku od ponad 15 lat, zrealizowała ponad 100 projektów o łącznej wartości przekraczającej 1,4 mld euro i dostarczyła ponad 2 mln m kw. powierzchni.

Dziś uczestnicy rynku reagują szybciej i bardziej świadomie, ale to nie znaczy, że nie będzie kolejnych reperkusji.

W portfelu znajduje się obecnie ponad 850 tys. m kw. powierzchni w zarządzaniu oraz około 2,5 mln m kw. projektów w przygotowaniu. Skala działalności pozwala spółce na równoległe prowadzenie inwestycji w różnych segmentach rynku oraz w różnych modelach finansowania.

– Ten rynek jest zdecydowanie bardziej dojrzały niż 5,10 czy 15 lat temu, co jest dość naturalne. Najemcy, inwestorzy, banki i wszyscy jego uczestnicy nauczyli się po prostu reguł tej gry. Widać też, że mimo niepewnego otoczenia pojawiają się pierwsze sygnały poprawy nastrojów – mówi Andrzej Wroński, prezes 7R.

Zmiana charakteru rynku oznacza większą selektywność inwestorów i najemców. Decyzje są dziś podejmowane ostrożniej, a projekty muszą być lepiej dopasowane do realnego popytu i zmieniających się łańcuchów dostaw.

Rynek dojrzewa, ale nie znika ryzyko

Otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne jest jednym z kluczowych czynników wpływających na sektor magazynowy. W ostatnich latach branża musiała reagować na pandemię, wojnę w Ukrainie, zmiany taryf oraz napięcia na Bliskim Wschodzie.

– Nie zapominajmy, że efekt „Eldorado” po pandemii nastąpił dopiero po okresie perturbacji. Dziś uczestnicy rynku reagują szybciej i bardziej świadomie, ale to nie znaczy, że nie będzie kolejnych reperkusji – podkreśla Andrzej Wroński.

Jednocześnie doświadczenia ostatnich lat zmieniły sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych. Firmy unikają skrajnych reakcji i starają się działać w sposób bardziej zrównoważony.

– Jedna z najważniejszych lekcji jest taka, że działanie od ściany do ściany nie przynosi dobrych efektów. Ostrożność jest potrzebna, ale pełne wycofanie się z rynku również nie jest rozwiązaniem – zaznacza prezes 7R.

Ekspansja naturalnym etapem rozwoju

Dla 7R kolejnym krokiem rozwoju jest ekspansja zagraniczna. Spółka rozwija działalność w Czechach, a od 2024 r. obecna jest również na rynku niemieckim.

– Deweloper nie wychodzi z fazy ekspansji. Zwracamy się w stronę Czech oraz rozwijamy nową działalność w Niemczech – mówi Andrzej Wroński.

Wejście na rynek niemiecki zostało zrealizowane przez zakup projektu, który łączy istniejący asset z możliwością dalszego rozwoju. Spółka buduje tam strukturę operacyjną, która ma docelowo odzwierciedlać model funkcjonujący w Polsce.

– W najbliższych latach chcemy zbudować około 800 tys. metrów kwadratowych na własną książkę, a nie tylko na sprzedaż. To jest ważny element naszej strategii – dodaje prezes 7R.

Przeczytaj: Handel skręca w stronę parków. To one dziś napędzają inwestycje

Polska jako baza, Europa jako kierunek

Ekspansja polskich firm magazynowych wpisuje się w szerszy trend obserwowany na rynku. Polska jest naturalnym punktem startowym dla wielu deweloperów i operatorów logistycznych.

– Wiele firm budowało swoją pozycję operacyjną właśnie w Polsce, a dopiero po osiągnięciu odpowiedniej skali decydowało się na wejście na rynki takie jak Niemcy czy Czechy – mówi Monika Rykowska, dyrektorka działu badań i analiz rynkowych w AXI IMMO.

– Przykładem są podmioty takie jak Panattoni, MLP czy 7R – firmy, które ugruntowały swoją pozycję w Polsce, a następnie zaczęły rozwijać działalność w innych krajach europejskich. Ten model rozwoju jest bardzo charakterystyczny dla naszego rynku – dodaje ekspertka. 

Rozwój działalności zagranicznej wynika oczywiście z bieżących potrzeb danej firmy. Choć sektor możemy podzielić jeszcze na inne grupy. 

– Drugą istotną grupą są operatorzy logistyczni. W ich przypadku ekspansja zagraniczna często wynika bezpośrednio z pozyskiwania kontraktów – jeśli firma zdobywa klienta w Niemczech czy Czechach, naturalnym krokiem jest wynajem powierzchni magazynowej na tych rynkach – podkreśla Monika Rykowska. 

Wśród takich podmiotów można wskazać zarówno firmy międzynarodowe, jak i te o polskich korzeniach, jak choćby ACT Cargo, ale też operatorów takich jak Fiege czy DSV, którzy działają równolegle w Polsce i w Niemczech.

– Trzecią kategorią są duże firmy z sektora konsumenckiego i retailu, które rozwijają się przez budowę efektywnych sieci dystrybucji. Mam tu na myśli takie podmioty jak LPP, CCC czy Allegro – dla nich obecność magazynowa w regionie jest elementem walki o udział w rynku – wylicza analityczka AXI IMMO. 

Podobny mechanizm widać w sektorze FMCG. Firmy takie jak Maspex czy Mokate rozwijają działalność na rynkach sąsiednich, opierając się na konkurencyjnych kosztach produkcji i sprawnej logistyce.

– Kolejna grupa to branże przemysłowe, w tym chemia czy szeroko rozumiana motoryzacja. W przypadku polskich firm często mówimy nie o produkcji, ale o dystrybucji – części, podzespołów czy komponentów – co wymaga obecności magazynowej w kilku krajach jednocześnie – dodaje Monika Rykowska. 

Czechy i Niemcy – podobny produkt, inne warunki

Choć produkt magazynowy jest w Europie zbliżony, warunki prowadzenia inwestycji różnią się znacząco. Polska pozostaje jednym z najłatwiejszych rynków pod względem realizacji projektów.

– Uzyskiwanie pozwoleń na budowę jest w Polsce wciąż stosunkowo łatwe, a ponadto dysponujemy dobrze rozwiniętym bankiem gruntów – mówi Jan Kamoji-Czapiński, dyrektor w Colliers, ekspert rynku magazynów i logistyki.

Na rynkach zachodnich sytuacja wygląda inaczej. Procedury administracyjne są bardziej złożone, a czas przygotowania inwestycji znacząco się wydłuża.

– W Niemczech czy Czechach sam proces pozyskania gruntu i uzyskania decyzji może trwać kilka lat, co znacząco zwiększa ryzyko inwestycyjne – wskazuje Jan Kamoji-Czapiński.

Jednocześnie różnice dotyczą także struktury rynku i poziomu konkurencji.

– Rynek czeski jest zdecydowanie mniejszy i mniej dynamiczny niż polski, co ogranicza możliwości inwestycyjne. Z kolei Niemcy są największym rynkiem magazynowym w Europie, ale też jednym z najbardziej wymagających – mówi Andrzej Wroński.

Podaż, popyt i korekta na rynkach zagranicznych

Rynki Europy Zachodniej i Środkowej różnią się także pod względem relacji popytu i podaży. Polska wciąż oferuje relatywnie niskie czynsze i dużą dostępność powierzchni.

– W wielu lokalizacjach w Polsce czynsze efektywne spadają poniżej 3 euro za metr kwadratowy, podczas gdy w Czechach czy Niemczech sięgają nawet 6-7 euro – zauważa Jan Kamoji-Czapiński.

Przykład Czech pokazuje, jak szybko może zmienić się sytuacja rynkowa.

– Jeszcze niedawno niskie pustostany i wysokie czynsze przyciągnęły deweloperów, ale dziś widzimy wzrost podaży i rosnącą liczbę niewynajętych powierzchni – dodaje ekspert Colliers.

To pokazuje, że decyzje inwestycyjne wymagają dziś szerszej perspektywy i uwzględnienia przyszłych trendów.

– Kluczowe jest przewidywanie, gdzie pojawi się realny popyt, a nie tylko reagowanie na bieżące wskaźniki – podkreśla Jan Kamoji-Czapiński.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Efektywność zamiast prostych parametrów

Rosnące znaczenie kosztów operacyjnych sprawia, że najemcy coraz rzadziej patrzą na magazyny wyłącznie przez pryzmat czynszu czy lokalizacji. Kluczowe staje się całościowe podejście do efektywności prowadzenia biznesu.

– Energia jest jednym z kluczowych wyzwań, ale patrzymy szerzej – na efektywność magazynu jako miejsca, w którym najemca buduje swoją przewagę konkurencyjną. Od lat dostarczamy rozwiązania efektywne energetycznie i operacyjnie – mówi Andrzej Wroński, prezes 7R.

Zmiana podejścia oznacza, że pojedyncze parametry techniczne tracą na znaczeniu. Ważniejsze jest to, jak wszystkie elementy inwestycji współgrają ze sobą i wpływają na działalność najemcy.

– Efektywność to nie tylko energia. To także koszty transportu, dopasowanie lokalizacji do łańcucha dostaw, dostęp do pracowników czy nawet kwestie wellbeingu. Dziś trzeba oferować kompleksowy produkt, a nie pojedyncze rozwiązania – podkreśla Andrzej Wroński.

W praktyce oznacza to konieczność projektowania magazynów w sposób bardziej elastyczny, z możliwością dostosowania do różnych modeli biznesowych i oczekiwań klientów.

– To jest zawsze gra między kosztem a tym, co najemca za ten koszt otrzymuje. Trzeba mieć produkt, który można dostosować do bardzo różnych potrzeb i poziomu oczekiwań firm – dodaje prezes 7R.

Przeczytaj: 1 mld euro inwestycji w nieruchomości komercyjne. Polski rynek z najlepszym wynikiem od 2022 r.

Stabilizacja na budowie, niepewność w tle

Po okresie intensywnego wzrostu rynek wykonawczy wszedł w fazę większej stabilizacji. Niższe wolumeny inwestycji przełożyły się na większą dostępność wykonawców i bardziej konkurencyjne warunki realizacji projektów.

– Po naszej stronie sytuacja jest stabilna. Mniejsze wolumeny w ostatnich dwóch-trzech latach sprawiły, że łatwiej zarządzać zasobami, a po stronie wykonawczej widać większą konkurencję i możliwość zabezpieczania projektów – mówi Andrzej Wroński.

Jednocześnie pojawiają się nowe czynniki ryzyka, które mogą wpłynąć na koszty realizacji inwestycji w średnim terminie.

– Presja może pojawić się nie od strony kadrowej, ale cenowej – przez koszty energii, paliw czy surowców. Do tego dochodzą duże projekty infrastrukturalne, jak CPK czy elektrownia jądrowa, które będą konkurować o wykonawców – wskazuje prezes 7R.

Efektywność to nie tylko energia. To także koszty transportu, dopasowanie lokalizacji do łańcucha dostaw, dostęp do pracowników czy nawet kwestie wellbeingu.

Zmienia się także sytuacja po stronie najemców, szczególnie w kontekście rynku pracy. Dostępność pracowników przestaje być oczywistą przewagą Polski.

– Siła robocza jest dziś droższa i ma większe możliwości wyboru niż wcześniej. Mimo to nadal mamy przewagi jako hub logistyczny – już nie tylko regionalny, ale coraz częściej europejski – podkreśla Andrzej Wroński.

Stabilne reguły zamiast interwencji

W takim otoczeniu szczególnego znaczenia nabiera przewidywalność regulacyjna. Dla inwestorów i deweloperów kluczowe jest stabilne otoczenie prawne, które pozwala planować projekty w długim horyzoncie.

– Szczerze mówiąc, jedyne czego oczekiwałbym od rządzących, to żeby nie pomagali ani nie przeszkadzali. Stabilność i przewidywalność reguł są w biznesie najważniejsze – podsumowuje Andrzej Wroński.

Główne wnioski

1. Rynek magazynowy w Polsce wszedł w fazę dojrzałości, w której skala działalności przestaje wystarczać, a kluczowe stają się selektywność projektów, efektywność operacyjna i zdolność do zarządzania ryzykiem w zmiennym otoczeniu.
2. Ekspansja zagraniczna polskich deweloperów, w tym 7R, nie jest już opcją, lecz naturalnym etapem rozwoju, jednak rynki takie jak Czechy i Niemcy wymagają zupełnie innego podejścia ze względu na ograniczoną dostępność gruntów, dłuższe procesy administracyjne i większe ryzyko inwestycyjne.
3. Przewaga konkurencyjna na rynku magazynowym przesuwa się z parametrów technicznych i kosztowych w stronę kompleksowej efektywności – obejmującej energię, logistykę, dostęp do pracowników i elastyczność projektu – co wymusza zmianę sposobu projektowania i realizacji inwestycji.