Pierwsze „cztery kąty” – kupno vs. wynajem, gdzie szukać mieszkania, na co zwrócić uwagę i jak negocjować

Znalezienie pierwszego mieszkania nie jest łatwym zadaniem. Wielu młodych nie stać na kupno własnych „czterech kątów”. Z kolei wynajem w dużych miastach przy niskich zarobkach często graniczy z niemożliwością.

– Sytuacja młodych ludzi jest teraz dosyć trudna i mam tu na myśli zarówno osoby, które gdzieś chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie – ich sytuacja jest zdecydowanie trudniejsza – ale też osoby, które szukają mieszkania na wynajem. W ostatnim czasie te czynsze przestały rosnąć, ale nadal są poważnym obciążeniem. Jest za mało mieszkań dostępnych cenowo dla młodych – ocenia Ewa Palus, główna analityk portalu Tabelaofert.

Przeczytaj: Czy Polaków stać na mieszkanie w dużym mieście? Porównaliśmy ceny wynajmu i zarobki

Tymczasem nieruchomości to jeden z najważniejszych tematów dla młodych. Prawie 60 proc. osób w wieku od 18 do 24 lat i od 25 do 34 lat mówi, że często porusza ten temat w rozmowach z bliskimi. Równocześnie jednak ponad 70 proc. przyznaje, że mało kogo w ich otoczeniu stać na nowe mieszkanie.

Kiedy kupno, a kiedy wynajem?

Polacy są narodem silnie przywiązanym do własności – aż 87 proc. osób żyje we własnych domach i mieszkaniach. Wśród pozostałych 9 proc. wynajmuje mieszkania po preferencyjnych stawkach, a tylko 4 proc. – na zasadach rynkowych.

– W mojej ocenie młoda osoba nie ma żadnej możliwości zakupu mieszkania przez to, że jest wymagany wkład własny. Mówiąc wprost: jeśli młoda osoba nie ma bogatych rodziców lub dużego zaplecza finansowego, przez wiele lat nie może myśleć o kupnie mieszkania – uważa jednak ekspertka.

Banki wymagają wkładu własnego na poziomie od 10 proc. – co wiąże się z wyższą ratą kredytu – do 20 proc. wartości mieszkania. Mowa więc o przynajmniej kilkudziesięciu tysiącach złotych.

– Nie ma co się czarować: największym wyzwaniem jest próg wejścia. Składa się na to wysoka cena mieszkania i wkład własny, który jest trudny do zebrania nawet w przypadku osób, które są już długo na rynku pracy. Do tego dochodzi bariera psychologiczna, bo młode osoby są bombardowane negatywnymi informacjami na temat rynku mieszkaniowego oraz tego, że wszystko wokół drożeje szybciej, niż rosną zarobki – zauważa Rafał Bieńkowski, analityk i menedżer portalu Nieruchomości Online.

Od czego zacząć szukanie mieszkania?

Pierwszym krokiem, od którego należy zacząć szukanie mieszkania, jest określenie budżetu. Za bezpieczny poziom wydatków na mieszkanie powszechnie uważa się 30–40 proc. dochodu.

– Druga kwestia to określenie, na jaki okres zamierzamy mieszkać w danym miejscu i jakie funkcje ma spełniać to mieszkanie – mówi Ewa Palus.

Przeczytaj: Finansowa poduszka powietrzna, czyli jak zacząć oszczędzać

Gdzie (i jak) szukać?

– W pierwszej kolejności powinniśmy szukać mieszkania wśród znajomych i rodziny, ale nie każdy zna kogoś, kto ma lokal do wynajęcia. Wtedy powinniśmy szukać w portalach ogłoszeniowych, gdzie ofert jest najwięcej. Warto też pojechać w okolicę, która nas interesuje, bo wbrew pozorom ogłoszenia papierowe wciąż funkcjonują – mówi główna analityk Tabelaofert.

W Polsce ceny wynajmu są wyraźnie powiązane z poziomem zarobków w danym mieście. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie wynagrodzenia są najwyższe. Tam wynajem kawalerki pochłania 75 proc. minimalnej pensji brutto. Nieco taniej jest w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu, a najtaniej – w Białymstoku i Kielcach, gdzie zarobki należą do najniższych wśród miast wojewódzkich.

– Lokalizacja nie jest do końca najważniejsza. Kluczowe jest sprawdzenie, ile czasu zajmie nam dojazd do miejsc, gdzie najczęściej bywamy: np. do pracy czy na studia. Czasem z miejscowości pod miastem można dojechać szybciej niż ze słabo skomunikowanej dzielnicy – wskazuje ekspertka.

Zamieszkanie na obrzeżach, nawet tych dobrze skomunikowanych, może obniżyć koszty wynajmu (ale też kupna) o kilkanaście, a czasem nawet o kilkadziesiąt procent.

Umowa, opłaty i „perełki”, czyli na co uważać

Przy oglądaniu mieszkania warto sprawdzić jego stan, bo niezbędne remonty mogą realnie podnieść koszty. Kluczowe jest też sprawdzenie, ile wynoszą opłaty, o których nie można zapominać przy obliczaniu kosztów.

– To jest bardzo często pomijane, a potem wynikają z tego problemy. Dlatego przed podjęciem decyzji poprośmy o rachunki, sprawdźmy, ile wyniosły te opłaty. Warto też spytać o planowane remonty wspólnoty, stan instalacji, hałas, sąsiadów... można tu zrobić własne „miniśledztwo” – mówi Rafał Bieńkowski.

– Trzeba też sprawdzić układ mieszkania. Zdarza się, że 45 metrów będzie bardziej funkcjonalnie urządzone niż 55 metrów – dodaje Ewa Palus.

Przeczytaj: Ceny mieszkań stoją czy spadają? Jak nie zgubić się w gąszczu danych, rabatów i rynkowych pozorów

Przy ostatecznej decyzji konieczne jest dokładne sprawdzenie umowy. Zdarzają się bowiem niekorzystne dla wynajmującego zapisy. Czasem są wręcz niezgodne z prawem.

– Polecam też podpisać protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. To wyższy poziom profesjonalizmu. Można spisać tam wszystkie usterki i dołączyć zdjęcia, co będzie bardzo przydatne przy wyprowadzce i zwrocie kaucji – radzi Ewa Palus.

Ekspertka ostrzega też przed „perełkami”, czyli ogłoszeniami z atrakcyjną ceną, ale fałszywymi zdjęciami i danymi. Oszuści mogą proponować zarezerwowanie mieszkania w zamian za wpłatę kaucji. Potem okazuje się jednak, że mieszkanie nie istnieje, a pieniądze przepadają.

Jak płacić mniej?

Są trzy sposoby na zmniejszenie udziału kosztów mieszkania w budżecie domowym. To zwiększenie dochodów, dzielenie wydatków na większą liczbę osób lub obniżenie tych kosztów przez zmianę lokum czy negocjacje.

– Na rynku najmu negocjacje są trochę trudniejsze niż w przypadku kupna, bo ceny są mniejsze, a wynajmujący mniej skorzy do obniżek. To zwykle 100–200 zł. Na pewno dobrym pomysłem nie jest argument typu „proszę o obniżenie czynszu, bo coś jest nie tak w mieszkaniu” – ostrzega Ewa Palus.

Wiele osób jednak w ogóle nie podejmuje takiej próby.

– Negocjowanie to rzecz absolutnie naturalna. Trzeba to robić, ale opierając się nie na emocjach, tylko na faktach. Warto sprawdzić, jakie są ceny podobnych mieszkań w okolicy albo jakich napraw wymaga mieszkanie. Sam styl rozmowy też ma ogromne znaczenie. Dane pokazują, że różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną to 5–10 proc., więc warto – rozwiewa wątpliwości Rafał Bieńkowski.

Główne wnioski

1. Sytuacja młodych na rynku mieszkaniowym jest trudna. Przytłaczającej większości nie stać na zakup mieszkania ze względu na wysokie ceny oraz konieczność zebrania wkładu własnego. Ceny najmu, który wciąż jest mało popularny w Polsce, często nie są przystępne, zwłaszcza w największych miastach.
2. Szukanie mieszkania powinno się zacząć od określenia budżetu, którym dysponujemy. Za bezpieczny poziom uważa się 30–40 proc. dochodu. Bezpośrednie poszukiwania warto zacząć od rodziny i znajomych, a w drugiej kolejności – od portali ogłoszeniowych. Można też szukać ogłoszeń papierowych w okolicy, która nas interesuje. Przy wyborze mieszkania należy zwrócić uwagę nie tylko na cenę najmu, ale też na jego stan, układ, wysokość opłat i dojazdy. Przed podjęciem ostatecznej decyzji konieczne jest dokładne przeczytanie umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie protokół zdawczo-odbiorczy.
3. Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów mieszkania jest wynegocjowanie niższej ceny. Do takich rozmów należy przygotować argumenty i zachować zimną krew. Warto jednak taką próbę podjąć.