Zaloguj się 
Dzieje się!
Handel skręca w stronę parków. To one dziś napędzają inwestycje
Parki handlowe zdominowały polski rynek nieruchomości handlowych. W pierwszym kwartale 2026 r. niemal cała nowa podaż to parki handlowe, które odpowiadają za 94 proc. projektów w budowie. To wyraźny sygnał, że inwestorzy zmieniają strategię.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego parki handlowe zdominowały rynek nieruchomości handlowych w Polsce.
- Gdzie powstaje najwięcej nowych inwestycji handlowych i dlaczego są to głównie mniejsze miasta.
- Jak zmieniają się strategie inwestorów i przyszłość centrów handlowych.
Polski rynek nieruchomości handlowych wchodzi w kolejną fazę rozwoju, w której dominującą rolę odgrywają parki handlowe. Ten format nie tylko odpowiada na zmieniające się potrzeby konsumentów, lecz także wpisuje się w aktualne strategie inwestorów i deweloperów. W pierwszym kwartale 2026 r. niemal cała nowa podaż powierzchni handlowej została zrealizowana właśnie w tej formule.
Na początku 2026 r. oddano do użytku około 70 tys. m kw. nowej powierzchni. To sporo. Do użytku oddano pięć nowych obiektów oraz rozbudowano sześć istniejących. Jednocześnie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły poziom 13,9 mln m kw. Liczba obiektów to już ponad 730.
Wykres interaktywny – Parki handlowe coraz częściej zastępują inne formaty. Inwestorzy decydują się m.in. na przekształcanie centrów handlowych, szczególnie tych, w których dominującym najemcą był hipermarket – mówi Wojciech Wojtowicz, starszy analityk, dział Market Insights, Colliers.
Takie zmiany objęły wybrane obiekty po zamknięciu sklepów sieci Tesco. Aktualnie w budowie znajdują się m.in. Comfy Park Bydgoszcz oraz Galeria Lubelska.
– W obu przypadkach najemca spożywczy pozostanie ten sam, jednak powierzchnia obiektu będzie mniejsza – podkreśla ekspert Colliers.
Strukturalna zmiana podaży i nasycenie rynku
Zmiana struktury podaży jest konsekwencją stopniowego nasycenia rynku w największych miastach, gdzie poziom dostępnej powierzchni handlowej osiągnął już wysokie wartości. W aglomeracjach liczących powyżej 100 tys. mieszkańców wskaźnik ten wynosi około 1 100 m kw. na tysiąc osób. To niestety ogranicza potencjał dla nowych dużych centrów handlowych.
Z kolei w mniejszych ośrodkach sytuacja wygląda zupełnie inaczej, ponieważ poziom nasycenia jest tam wyraźnie niższy. W miastach od 30 do 100 tys. mieszkańców wynosi on około 700-800 m kw. Natomiast w najmniejszych ośrodkach spada nawet do 200 m kw. na tysiąc osób.
– Największe parki handlowe stają się kluczowymi lokalizacjami handlowymi właśnie w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. To tam w ostatnim kwartale powstało najwięcej nowej powierzchni handlowej. To również tam najwięcej się ich buduje – zauważa Wojciech Wojtowicz.
Wśród największych realizowanych projektów są m.in. BIG Piła, Brama Bieszczad w Sanoku oraz Vendo Park Bolesławiec.
Konsumpcja prywatna jako motor rynku
Rozwój sektora handlowego w Polsce jest silnie powiązany z poziomem konsumpcji prywatnej, która stanowi jeden z głównych filarów wzrostu gospodarczego. W ostatnich latach konsumpcja odpowiadała za znaczną część dynamiki PKB, co bezpośrednio przekładało się na wyniki sektora retail.
Wzrost dochodów gospodarstw domowych, stabilna sytuacja na rynku pracy oraz poprawa nastrojów konsumenckich sprzyjają zwiększaniu wydatków, a tym samym wspierają rozwój sieci handlowych. Również w mniejszych miastach.
Wykres interaktywny Dla inwestorów oznacza to większą przewidywalność przepływów finansowych oraz większą skłonność do lokowania kapitału w nieruchomości handlowe, szczególnie w segmentach o stabilnym popycie, takich jak parki handlowe.
– Dane za pierwszy kwartał 2026 r. potwierdzają, że rynek nieruchomości handlowych w Polsce jest stabilny. Natomiast struktura nowej podaży jest wyraźnie dopasowana do aktualnych potrzeb zarówno najemców, jak i konsumentów. Dominacja parków handlowych wynika z ich efektywności kosztowej, elastyczności oraz silnego osadzenia w lokalnych rynkach, co czyni je naturalnym wyborem dla deweloperów i inwestorów – komentuje Anna Radecka-Łysiak, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.
Parki handlowe jako odpowiedź na potrzeby konsumentów
Rosnąca popularność parków handlowych wynika przede wszystkim z ich funkcjonalności i dopasowania do codziennych zachowań zakupowych. Obiekty te oferują szybki i wygodny dostęp do sklepów, łatwe parkowanie oraz koncentrację najemców odpowiadających na podstawowe potrzeby konsumentów.
– Parki handlowe skutecznie odpowiadają na potrzeby konsumentów oraz lokalnych rynków, oferując wygodę zakupów i elastyczność najmu. To format relatywnie odporny na wahania koniunktury, dlatego deweloperzy konsekwentnie koncentrują się właśnie na nim – mówi Wojciech Wojtowicz.
W przeciwieństwie do dużych galerii handlowych parki handlowe nie wymagają, by spędzać tam długi czas na zakupach. To wpisuje się w zmieniający się styl życia klientów. Istotną rolę odgrywa także rozwój segmentu dyskontowego oraz sklepów convenience, które stanowią podstawę oferty parków handlowych i zapewniają im stabilny przepływ klientów.
Wykres interaktywny – Sąsiedztwo parków handlowych doceniają także najemcy z segmentu wyposażenia wnętrz oraz sieci DIY (Do-it-yourself). W sąsiedztwie podwarszawskiego San Parku w I kw. 2026 r. otwarto nowy salon Agata Meble, a kolejny powstaje w Pile. W parku handlowym w Bolesławcu zaplanowano z kolei salon Leroy Merlin. A to nie wszystko – podkreśla ekspert.
Dekada dynamicznego wzrostu i zmiana funkcji
Parki handlowe są głównym formatem działalności deweloperskiej w sektorze projektów handlowych. Analiza obiektów o powierzchni przekraczającej 5 tys. m kw. powierzchni najmu wskazuje, że w ostatniej dekadzie podaż tych obiektów zwiększyła się ponad 3,5-krotnie.
Wykres interaktywny
– Parki handlowe coraz wyraźniej ewoluują także w kierunku miejsc o zróżnicowanej funkcji handlowo-usługowej. Rosnąca atrakcyjność tego formatu sprawia, że przestają pełnić wyłącznie rolę punktów szybkich zakupów, stając się lokalnymi centrami codziennej aktywności – zauważa Wojciech Wojtowicz.
W parkach handlowych pojawiają się także funkcje rozrywkowo-rekreacyjne.
– Najliczniejszą grupą są sieci fitness. Jednak w aktualnie realizowanych obiektach planowane są również centra wspinaczkowe (Libretto), korty do gry w padla (San Park, Galeria Lubelska) czy parki trampolin (Galeria Lubelska) – mówi analityk Colliers.
Aktywność inwestorów i duże transakcje portfelowe
Wysoka atrakcyjność parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w rosnącej aktywności inwestycyjnej. W pierwszym kwartale 2026 r. sfinalizowano jedną z największych transakcji w sektorze. Węgierska spółka Shopper Park Plus przejęła portfel ośmiu obiektów handlowych należących do Ceetrus i Auchan. Wartość portfela została wyceniona na ponad 210 mln euro (blisko 900 mln zł).
Równolegle obserwowane są kolejne zmiany właścicielskie, obejmujące zarówno pojedyncze obiekty, jak i większe portfele nieruchomości. Tego typu transakcje potwierdzają, że inwestorzy postrzegają parki handlowe jako stabilny i przewidywalny segment rynku, oferujący relatywnie niskie ryzyko inwestycyjne.
Warto podkreślić, że największe transakcje portfelowe odpowiadają za znaczną część całkowitego wolumenu inwestycyjnego, co wzmacnia znaczenie tego segmentu w strukturze rynku.
Perspektywy rozwoju i przyszłość sektora
Prognozy na kolejne kwartały wskazują na utrzymanie dominacji parków handlowych w strukturze nowej podaży. Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. w budowie pozostawało około 680 tys. m kw. powierzchni handlowej. z czego aż 94 proc. stanowiły projekty w formacie parków.
– Przewidujemy dalszy wzrost, szczególnie formatu parków handlowych, które w perspektywie kolejnych 2-3 lat nadal będą dominowały nową podaż – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.
Deweloperzy koncentrują się na projektach o mniejszej skali, realizowanych zarówno w mniejszych miastach, jak i na obrzeżach dużych aglomeracji. W takich miejscach rozwój napędzany jest przez suburbanizację oraz nowe inwestycje mieszkaniowe.
– Biorąc pod uwagę rosnący poziom nasycenia i tempo rozwoju rynku, niektóre projekty mogą zostać zarzucone lub odłożone w czasie. Gracze poszukują nowych możliwości i atrakcyjnych działek w miejscowościach, gdzie oferta jest ograniczona, nawet pomimo relatywnie niższej siły nabywczej lokalnych konsumentów – dodaje ekspert JLL.
Efektem takiego podejścia może być też większa selektywność inwestorów. Choć już teraz jest ona widoczna.
– Wysoka aktywność inwestycyjna utrzyma się w nowych osiedlach dużych miast, na obrzeżach największych aglomeracji oraz w mniejszych miastach o ograniczonej konkurencji. Jednak już dziś obserwujemy nasycenie rynków lokalnych, gdzie spośród kilku planowanych inwestycji do fazy realizacji dotarły jedynie jeden lub maksymalnie dwa – zauważa Wojciech Wojtowicz.
Główne wnioski
- Parki handlowe trwale przejęły rolę głównego formatu inwestycyjnego. Dane rynkowe pokazują jednoznacznie, że parki handlowe nie są już uzupełnieniem rynku, lecz jego fundamentem. Odpowiadają za niemal całą nową podaż oraz zdecydowaną większość projektów w budowie, co potwierdza trwałą zmianę strategii deweloperów. Format wygrywa dzięki niższym kosztom realizacji, większej elastyczności najmu oraz lepszemu dopasowaniu do aktualnych potrzeb najemców i konsumentów.
- Rozwój rynku przesuwa się do mniejszych miast i na obrzeża aglomeracji. Największe miasta są nasycone, dlatego nowa aktywność inwestycyjna koncentruje się w ośrodkach poniżej 100 tys. mieszkańców oraz w strefach podmiejskich. To właśnie tam poziom dostępnej powierzchni handlowej jest nadal relatywnie niski, a rosnąca konsumpcja prywatna tworzy przestrzeń dla nowych inwestycji. Parki handlowe, dzięki swojej skali i modelowi działania, idealnie wpisują się w potrzeby tych lokalizacji.
- Rynek handlowy przechodzi strukturalną transformację, a galerie tracą znaczenie. Inwestorzy coraz częściej odchodzą od dużych, kapitałochłonnych centrów handlowych na rzecz bardziej odpornych i przewidywalnych formatów. Równolegle trwa proces przekształcania starszych obiektów – część z nich zmienia funkcję lub jest przebudowywana. W efekcie rynek staje się bardziej selektywny, a przyszłość sektora będzie oparta na mniejszych, funkcjonalnych projektach, ściśle powiązanych z lokalnym popytem.
