Koniec z podwyżkami cen. Rząd szykuje rewolucję dla kupujących mieszkania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie deweloperskiej. Nowelizacja ma zwiększyć przejrzystość rynku mieszkaniowego, rozszerzyć ochronę kupujących oraz uporządkować część praktyk stosowanych przez firmy deweloperskie. Projekt przewiduje również rozbudowę Portalu DOM, nowe obowiązki informacyjne i większą odpowiedzialność deweloperów wobec klientów.

Według autorów projektu rynek mieszkaniowy pozostaje obszarem dużej nierównowagi informacyjnej pomiędzy klientem a profesjonalnym uczestnikiem rynku. Nowelizacja ma więc zwiększyć bezpieczeństwo transakcji oraz ułatwić nabywcom ocenę ofert i inwestycji.

Więcej danych o deweloperach

Jedną z najważniejszych zmian jest rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portalu DOM. Rząd chce, aby portal stał się szeroką bazą wiedzy o działalności deweloperów aktywnych na rynku mieszkaniowym.

Projekt zakłada publikowanie m.in. danych identyfikacyjnych deweloperów, liczby zakończonych inwestycji czy informacji o opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć. W portalu mają znaleźć się również dane dotyczące składek odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, kar administracyjnych oraz publicznych ostrzeżeń publikowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Według uzasadnienia zmiany mają zwiększyć transparentność rynku i umożliwić klientom łatwiejsze porównywanie firm oraz inwestycji. Resort podkreśla również, że Portal DOM ma wspierać państwo w analizowaniu sytuacji mieszkaniowej i tworzeniu polityki mieszkaniowej.

Jednocześnie ministerstwo zaznacza, że część danych będzie pochodziła z istniejących rejestrów administracji publicznej. Ma to ograniczyć dodatkowe obowiązki sprawozdawcze po stronie deweloperów i notariuszy.

Przeczytaj: Rynek mieszkań utknął. Kupujący i deweloperzy czekają na ruch drugiej strony

Większa odpowiedzialność po likwidacji spółki celowej

Projekt przewiduje także zmiany dotyczące odpowiedzialności za wady nieruchomości po likwidacji spółki celowej realizującej inwestycję mieszkaniową. Chodzi o sytuacje, w których spółka kończy działalność jeszcze przed upływem okresu rękojmi.

Nowelizacja zakłada, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi będzie automatycznie przechodziła na wspólników likwidowanej spółki. Według projektodawców ma to ograniczyć ryzyko pozostawienia klientów bez możliwości dochodzenia swoich praw.

Projekt rozszerza również zakres prospektu informacyjnego. Dokument ma zawierać dodatkowe informacje o standardzie wykończenia mieszkania lub domu jednorodzinnego. Celem jest ujednolicenie informacji przekazywanych klientom i ograniczenie nieporozumień dotyczących standardu inwestycji.

Zmiany przy odbiorze mieszkań i prezentowaniu ofert

Nowelizacja zakłada też zmiany w procedurze odbioru mieszkań i domów jednorodzinnych. Ma ułatwić klientom korzystanie z pomocy specjalistów technicznych.

Kupujący mają uzyskać możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad przygotowaną przez profesjonalistę. Jednocześnie deweloper lub jego pełnomocnik będzie zobowiązany do udziału w odbiorze nieruchomości.

Ministerstwo argumentuje, że rozwiązanie poprawi jakość odbiorów i ograniczy spory dotyczące usterek. W uzasadnieniu podkreślono, że wielu klientów już korzysta z usług inżynierów lub inspektorów technicznych, ale przepisy nie uwzględniają wprost takiej praktyki.

Projekt rozszerza również obowiązki dotyczące ogłoszeń sprzedażowych publikowanych przez deweloperów. Na stronach internetowych mają obowiązkowo pojawić się rzuty mieszkań lub domów wraz z dokładnym wskazaniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń oraz informacją o pomieszczeniach przynależnych.

Wizualizacje inwestycji będą musiały być wyraźnie oznaczane jako materiały poglądowe. Resort chce w ten sposób ograniczyć sytuacje, w których materiały marketingowe mogą być mylone z rzeczywistym wyglądem inwestycji.

Koniec z podnoszeniem ceny po podpisaniu umowy

Jedną z najważniejszych zmian dla klientów ma być zakaz waloryzacji ceny nieruchomości po podpisaniu umowy deweloperskiej. Projekt przewiduje gwarancję niezmienności ceny mieszkania lub domu na niekorzyść nabywcy.

W praktyce oznacza to ograniczenie możliwości podnoszenia ceny po zawarciu umowy z klientem. Według projektodawców rozwiązanie ma zwiększyć bezpieczeństwo kupujących i ograniczyć ryzyko przerzucania na nich skutków wzrostu kosztów inwestycji.

Zmianie mają ulec również przepisy dotyczące opłaty rezerwacyjnej. Projekt zakłada zwiększenie kwoty zwrotu w przypadku odmowy podpisania umowy przyrzeczonej przez dewelopera. Zwrot ma wzrosnąć z dwukrotności do czterokrotności opłaty rezerwacyjnej.

Ministerstwo podkreśla, że rozwiązanie ma zniechęcać firmy do jednostronnego wycofywania się z wcześniejszych ustaleń z klientami. Według autorów projektu ma to zwiększyć stabilność sprzedaży mieszkań i poprawić pozycję kupujących.

Branża o zmianach w ustawie

Eksperci podkreślają, że proponowane przepisy oznaczają kolejny etap wzmacniania ochrony konsumentów. Problemem może być jednak skala nowych obowiązków i tempo nakładania kolejnych regulacji na rynek mieszkaniowy.

– Projekt ustawy zmieniającej ustawę deweloperską wprowadza rozwiązania uzasadnione z perspektywy ochrony konsumentów i transparentności rynku. Jednak z punktu widzenia branży deweloperskiej oznacza kolejne „dokręcanie śruby” i jeszcze większą ingerencję w zasady prowadzenia działalności gospodarczej – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Biorąc pod uwagę skalę i charakter proponowanych zmian, pojawiają się obawy, czy ich skumulowanie nie doprowadzi do dalszego wzrostu cen mieszkań i efektu odwrotnego od zamierzonego.

– Każde dodatkowe ryzyko ponoszone przez dewelopera, takie jak projektowany brak waloryzacji, wyższe koszty wdrożenia kolejnych obowiązków czy opóźnienia w wypłatach pieniędzy z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wynikające ze zwiększenia kontroli przeprowadzanych przez banki, będzie musiało zostać uwzględnione w procesie inwestycyjnym – zauważa dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Przeczytaj: Miasto kontra przedsiębiorcy w Krakowie. Stawką miliardowe inwestycje, tysiące mieszkań i referendum

Portal DOM zwiększy transparentność rynku

Branża przyznaje, że stworzenie jednego źródła informacji o rynku mieszkaniowym może poprawić bezpieczeństwo klientów i ograniczyć asymetrię informacyjną.

Planowana rozbudowa Portalu DOM może istotnie wpłynąć na sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce.

– Planowana rozbudowa Portalu DOM może istotnie wpłynąć na sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce. Polski Związek Firm Deweloperskich pozytywnie ocenia kierunek zmian, ponieważ jedno, publicznie dostępne źródło wiedzy o rynku nieruchomości odpowiada na realną potrzebę większej przejrzystości obrotu mieszkaniami – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Szczególne znaczenie może mieć to dla osób kupujących pierwszą nieruchomość.

– Jeżeli w jednym miejscu nabywca będzie mógł sprawdzić nie tylko ceny ofertowe mieszkań, ale także historię działalności przedsiębiorcy, skalę jego doświadczenia, zrealizowane inwestycje czy strukturę organizacyjną firmy, proces podejmowania decyzji zakupowej stanie się bardziej świadomy i bezpieczny – dodaje Patryk Kozierkiewicz.

Kluczowy dla wiarygodności systemu będzie jednak zakres publikowanych danych. Pojawiają się też pytania o sposób prezentowania opóźnień inwestycyjnych i interpretowania tych informacji przez klientów.

– Warto zwrócić uwagę, że sama informacja o opóźnieniu inwestycji może być niepełna, jeżeli nie towarzyszy jej wskazanie przyczyn. W praktyce opóźnienia nie zawsze wynikają z działań lub zaniechań dewelopera. Mogą być konsekwencją przedłużających się procedur administracyjnych, opóźnień po stronie gestorów infrastruktury technicznej, zdarzeń losowych czy niekorzystnych warunków atmosferycznych. Dlatego bardziej rzetelnym rozwiązaniem byłoby rozszerzenie zakresu publikowanych informacji także o przyczynach przesunięć harmonogramu – podkreśla Patryk Kozierkiewicz.

Co z pozostałymi segmentami rynku?

Przedstawiciele rynku zwracają uwagę, że projekt nie obejmuje wszystkich segmentów mieszkalnictwa. Wątpliwości budzi przede wszystkim brak danych dotyczących rynku wtórnego oraz mieszkalnictwa społecznego.

– W naszej ocenie Portal DOM mógłby zostać uzupełniony m.in. o informacje dotyczące wykorzystania pieniędzy z Funduszu Dopłat oraz innych instrumentów finansowych zarządzanych przez BGK, działalności i podstawowych danych o podmiotach funkcjonujących w formule TBS i SIM, aktualnych inwestycji prowadzonych przez te podmioty, jawnych naborów do mieszkań oferowanych przez TBS i SIM, informacji o terminowości realizacji tych inwestycji, a także naborów do lokali komunalnych. Takie rozszerzenie sprawiłoby, że portal prezentowałby pełniejszy obraz polityki mieszkaniowej państwa i sytuacji mieszkaniowej obywateli – dodaje radca prawny PZFD.

Rosnące obowiązki i wyższe koszty po stronie firm

Deweloperzy podkreślają, że nowe regulacje oznaczają nie tylko większą transparentność rynku, ale również wzrost kosztów operacyjnych i administracyjnych.

– Proponowane zmiany w ustawie deweloperskiej w założeniu mają zwiększyć transparentność rynku i bezpieczeństwo nabywców. Z perspektywy branży trudno jednak nie zauważyć, że nowe obowiązki informacyjne oznaczają również istotny wzrost kosztów i dodatkowe komplikacje operacyjne po stronie firm – mówi Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development.

Z perspektywy branży trudno jednak nie zauważyć, że nowe obowiązki informacyjne oznaczają również istotny wzrost kosztów i dodatkowe komplikacje operacyjne po stronie firm.

Szczególnie wymagające może okazać się dostosowanie dokumentacji sprzedażowej i materiałów marketingowych do nowych wymogów. Projekt rozszerza bowiem odpowiedzialność za sposób prezentowania inwestycji oraz standard wykończenia mieszkań.

– Najważniejszą konsekwencją będzie dalsze zwiększenie obowiązków informacyjnych wobec klientów oraz konieczność dostosowania dokumentacji sprzedażowej, procedur wewnętrznych i komunikacji marketingowej do nowych wymogów. Deweloperzy będą musieli szczególnie uważnie weryfikować materiały informacyjne, aby uniknąć zarzutów wprowadzania w błąd lub przekazywania niepełnych informacji na etapie przedsprzedaży – mówi adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Branża obawia się również wzrostu kosztów compliance oraz większej liczby sporów prawnych. Zdaniem ekspertów, nowe przepisy mogą zwiększyć liczbę reklamacji i postępowań sądowych dotyczących standardu inwestycji lub materiałów marketingowych.

– Z doświadczenia wynika, że każde rozszerzenie katalogu obowiązków informacyjnych oraz odpowiedzialności przedsiębiorców prowadzi do wzrostu liczby sporów, przynajmniej w pierwszych latach obowiązywania nowych regulacji – zaznacza Katarzyna Gabrysiak.

Zakaz waloryzacji cen budzi największe emocje

Najwięcej kontrowersji budzi projektowany zakaz waloryzacji ceny nieruchomości po podpisaniu umowy deweloperskiej. Rząd argumentuje, że rozwiązanie ma chronić klientów przed nieprzewidywalnym wzrostem cen mieszkań. Branża wskazuje jednak, że regulacja może przenieść całe ryzyko wzrostu kosztów realizacji inwestycji na firmy.

Paradoksalnie przepis mający chronić nabywców przed wzrostem cen może przyczynić się do podwyższenia cen ofertowych jeszcze zanim jakikolwiek wzrost kosztów nastąpi.

– Uzasadnienie projektu wskazuje, że zmiana ma chronić nabywców przed nieprzewidywalnym wzrostem cen po podpisaniu umowy. To cel uzasadniony z punktu widzenia ochrony konsumentów. Jednak z perspektywy dewelopera, zwłaszcza przy inwestycjach trwających 3–4 lata, przepis przenosi całe ryzyko wzrostu kosztów budowy na jedną stronę. Tymczasem koszty robocizny, materiałów budowlanych, energii czy podwykonawstwa nie są przez dewelopera kontrolowalne, a w przeszłości potrafiły rosnąć w tempie kilkunastu procent rocznie – ocenia dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Przedstawiciele rynku wskazują, że konsekwencją nowych regulacji może być wzrost cen ofertowych już na początku inwestycji. Firmy będą bowiem próbowały zabezpieczyć się przed ryzykiem wzrostu kosztów realizacji projektów.

– Racjonalną odpowiedzią branży na tę zmianę może być stosowanie wyższych cen jako swego rodzaju „ubezpieczenia” na wypadek wzrostu kosztów. Paradoksalnie więc przepis mający chronić nabywców przed wzrostem cen może przyczynić się do podwyższenia cen ofertowych jeszcze zanim jakikolwiek wzrost kosztów nastąpi – podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Podobne obawy zgłasza Polski Związek Firm Deweloperskich. Organizacja zwraca uwagę, że projekt nie uwzględnia części sytuacji niezależnych od przedsiębiorców.

– Projekt przewiduje również całkowite wyłączenie możliwości stosowania klauzul waloryzacyjnych prowadzących do zmiany ceny lokalu na niekorzyść nabywcy. Rozumiemy intencję ustawodawcy, która sprowadza się do zwiększenia ochrony konsumentów, jednak w naszej ocenie tak sformułowany zakaz może w praktyce prowadzić do nieuzasadnionego obciążania przedsiębiorców kosztami zdarzeń całkowicie od nich niezależnych – zaznacza Patryk Kozierkiewicz.

Przeczytaj: Mieszkam, bo muszę. Co decyduje o wyborze miejsca zamieszkania?

Branża apeluje o zachowanie równowagi

Przedstawiciele rynku podkreślają, że część proponowanych zmian może poprawić standardy funkcjonowania branży. Jednocześnie zwracają uwagę na możliwe skutki nadmiernego regulowania rynku mieszkaniowego.

– Istnieje realne ryzyko, że część nowych obowiązków będzie miała charakter bardziej formalny niż praktyczny. Może to zwiększyć liczbę dokumentów, procedur i potencjalnych punktów spornych, zamiast faktycznie upraszczać proces zakupu mieszkania i podnosić jego transparentność. W efekcie może dojść do wydłużenia procesów inwestycyjnych oraz wzrostu cen mieszkań, ponieważ koszty regulacyjne w naturalny sposób są przenoszone na końcowego nabywcę – analizuje Grzegorz Kawecki.

Nowe przepisy mogą szczególnie mocno obciążyć mniejszych deweloperów, którzy nie mają rozbudowanego zaplecza prawnego i administracyjnego.

– Dlatego kluczowe jest, aby w dalszych pracach legislacyjnych zachować równowagę między ochroną konsumenta a stabilnością i przewidywalnością prowadzenia działalności deweloperskiej. Nadmierne „uszczelnianie” rynku i nakładanie kolejnych obowiązków mogą bowiem przynieść efekt odwrotny od zamierzonego, czyli ograniczyć podaż mieszkań i utrudnić dostęp do nich, zamiast realnie zwiększyć bezpieczeństwo kupujących – podkreśla Grzegorz Kawecki.

Branża zgodnie wskazuje, że projekt będzie miał realny wpływ na sposób prowadzenia inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Najbliższe miesiące pokażą jednak, czy nowe przepisy zostaną utrzymane w obecnym kształcie, czy też zmienione w toku dalszych prac legislacyjnych.

Główne wnioski

1. Projekt zmian w ustawie deweloperskiej wyraźnie wzmacnia pozycję kupujących mieszkania. Zakłada zwiększenie zakresu informacji dostępnych przed zakupem oraz ograniczenie możliwości zmiany ceny nieruchomości po podpisaniu umowy.
2. Rozbudowa Portalu DOM może stać się jednym z najważniejszych narzędzi zwiększających transparentność rynku mieszkaniowego. Eksperci wskazują jednak, że system wymaga jeszcze dopracowania i szerszego zakresu danych.
3. Branża deweloperska obawia się, że część nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów działalności, większe ryzyka prawne oraz dalsze podwyżki cen mieszkań, szczególnie przy długoterminowych inwestycjach.