Zaloguj się 
Dzieje się!
Brak REIT-ów w Polsce to błąd. Rynek musi radzić sobie sam
Polacy chcą inwestować w nieruchomości komercyjne. Państwo od lat nie potrafi jednak stworzyć dla nich odpowiednich narzędzi. W efekcie rynek zaczyna budować własne rozwiązania, korzystając z zagranicznych struktur funduszowych i alternatywnych modeli inwestowania.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego mimo dużego zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości komercyjne Polska wciąż nie ma REIT-ów.
- Jak firmy próbują tworzyć alternatywne modele inwestowania bez krajowych regulacji.
- Co musi się wydarzyć, aby inwestorzy indywidualni zaufali nowym funduszom nieruchomościowym.
Polska od niemal dekady dyskutuje o wprowadzeniu instrumentu REIT (Real Estate Investment Trust). To spółka notowana na giełdzie, która inwestuje w istniejące, skomercjalizowane nieruchomości. Większość przychodów czynszowych transferuje w formie dywidendy do swoich akcjonariuszy. Niestety ostatnio temat spadł ostatecznie z rządowej agendy. Rynek nieruchomości komercyjnych nie zamierza jednak dłużej czekać. Coraz więcej firm zaczyna tworzyć alternatywne struktury inwestycyjne. Mają umożliwić inwestorom detalicznym lokowanie kapitału w magazyny, centra handlowe czy nieruchomości biurowe.
Polacy chcą inwestować. Brakuje jednak narzędzi
Z raportu „Chcemy inwestować, ale nie wiemy jak” przygotowanego przez Accolade Funds wraz z prof. Katarzyną Sekścińską z Uniwersytetu Warszawskiego wynika, że aż 68 proc. Polaków deklaruje doświadczenia inwestycyjne z ostatnich 12 miesięcy. Najczęściej wybierane są obligacje skarbowe, ETF-y, fundusze inwestycyjne oraz instrumenty emerytalne, takie jak IKE, IKZE i PPK. Nieruchomości pozostają klasą aktywów postrzeganą jako najbardziej stabilna i atrakcyjna.
– Zasoby dostępnych nowoczesnych powierzchni magazynowo-przemysłowych w naszym kraju przekroczyły poziom 36 mln m kw. To właśnie ten segment rynku już od kilkunastu lat pozostaje jednym z najbardziej stabilnych sektorów rynku nieruchomości komercyjnych – zaznacza Małgorzata Sablińska, dyrektorka ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds.
Badanie pokazuje również, że 38 proc. respondentów dostrzega brak dostępnych rozwiązań umożliwiających inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Co więcej, 30 proc. uznaje taki model za atrakcyjny, a 17 proc. deklaruje realną gotowość do inwestycji.
– Dlaczego więc nieruchomości komercyjne w Polsce znajdują się poza zasięgiem inwestorów? Niestety nadal brakuje dostępnych i zrozumiałych form inwestowania w tę klasę aktywów – podkreśla Małgorzata Sablińska.
W Polsce widzimy coraz większą aktywność polskich inwestorów na rynku nieruchomości.
– Aktualnie główne jej kierunki to tworzenie nieruchomościowych wehikułów inwestycyjnych przez przedsiębiorców działających w innych branżach oraz przez bogatych prywatnych inwestorów chcących zdywersyfikować aktywa – zauważa Mira Kantor-Pikus, partner i ekspertka ds. rynku kapitałowego, długu i inwestycji alternatywnych w Cushman & Wakefield.
Najczęstszą formą inwestycji są pożyczki pomostowe dla deweloperów zabezpieczone na nieruchomości, niekiedy z prawem nabycia udziałów. Częste są także inwestycje kapitałowe w spółki deweloperskie lub doświadczone podmioty nabywające nieruchomości komercyjne typu value-add [obiekty, których wartość można zwiększyć, np. dzięki modernizacji – red.] z krótkim i średnim horyzontem inwestowania.
Dotychczas tego typu aktywa pozostawały praktycznie wyłącznie domeną funduszy i dużych inwestorów instytucjonalnych. W Polsce przybywa natomiast osób młodych, bardziej świadomych finansowo, które są zainteresowane długoterminowym, pasywnym inwestowaniem.
– Wyniki naszego raportu pokazują, że aż 73 proc. osób, które dziś jeszcze nie inwestują, chciałoby robić to w przyszłości. Jednocześnie wielu respondentów wskazuje, że największą barierą pozostaje brak wiedzy, doświadczenia lub dostępu do odpowiednich narzędzi inwestycyjnych – dodaje przedstawicielka Accolade Funds.
Rynek zaczyna budować własne rozwiązania
Lukę w tej części rynku w Polsce chce wykorzystać Accolade Funds. Firma przygotowuje produkt inwestycyjny skierowany do inwestorów detalicznych, który ma umożliwić lokowanie pieniędzy w nieruchomości logistyczne. Fundusz ma oferować niski próg wejścia, wynoszący około 100 euro. Dostęp do niego będzie możliwy za pośrednictwem specjalnych kanałów dystrybucji. Uruchomienie produktu w Polsce planowane jest perspektywie najbliższych miesięcy. Prospekt został już zatwierdzony w Luksemburgu, a obecnie trwa proces paszportyzacji funduszu na wybrane rynki europejskie.
Innym przykładem jest DL Invest Group. Grupa zaczęła budować ekspozycję na zagraniczne struktury REIT-owe.
– Od kilku lat czekamy na sensowne rozwiązania dotyczące REIT-ów w Polsce. Ale w praktyce nic się w tej sprawie nie zmienia. Dlatego zaczęliśmy szukać rozwiązania, które da się zrealizować poza Polską – mówi Dominik Leszczyński, prezes DL Invest Group.
Firma kupiła pakiet akcji brytyjskiego REIT-u.
– Naturalnym pierwszym krokiem byłoby stworzenie struktury opartej na ustabilizowanych aktywach dochodowych, generujących stały cash flow. To byłby dla nas kierunek zbliżony do modelu REIT-owego – zaznacza Dominik Leszczyński.
Zagraniczne struktury już działają w Polsce
Mamy do czynienia z paradoksem.
– Polska nie ma dziś własnych REIT-ów, ale polskie nieruchomości komercyjne od lat są finansowane przez zagraniczne struktury działające dokładnie w tym modelu – zauważa Kamil Kowa, dyrektor zarządzający Savills Poland.
Ekspert wskazuje między innymi na NEPI Rockcastle, SEGRO oraz Realty Income, które aktywnie inwestują w polskie nieruchomości generujące stabilny dochód.
– W praktyce firmy tworzą dziś rozwiązania przypominające REIT-y. To głównie zagraniczne struktury funduszowe. Są to przede wszystkim luksemburskie SICAV-y, RAIF-y czy europejskie fundusze ELTIF – dodaje Kamil Kowa.
Podobnie sytuację ocenia Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers.
– Brak ustawowych regulacji dotyczących REIT-ów w Polsce nie zamyka całkowicie drogi do inwestowania w nieruchomości komercyjne przez inwestorów indywidualnych. Wyraźnie ją jednak ogranicza i komplikuje – zaznacza Marcin Mędrzecki.
Problemem pozostaje między innymi podwójne opodatkowanie oraz brak obowiązku regularnej wypłaty dywidendy inwestorom.
– W praktyce oznacza to, że mniejsi inwestorzy indywidualni najczęściej korzystają z zagranicznych REIT-ów lub ETF-ów – dodaj dyrektor Colliers.
Zdaniem eksperta
Inwestorzy nie czekają już na ustawę
Dziś rynek funkcjonuje przede wszystkim na podstawie alternatywnych rozwiązań. Są to fundusze inwestycyjne zamknięte, emisje obligacji projektowych, spółki celowe, platformy inwestycyjne, zagraniczne struktury funduszowe czy ekspozycja przez podmioty notowane na giełdzie. Coraz częściej pojawiają się także projekty określane mianem „quasi-REIT-ów”.
Kluczowe jest jednak to, aby tego typu konstrukcje nie były jedynie atrakcyjnym hasłem marketingowym. Inwestorzy oczekują dziś przede wszystkim transparentności i przewidywalności. Taki model powinien opierać się na jasno określonej polityce inwestycyjnej, odpowiedniej dywersyfikacji aktywów, czytelnym modelu wypłaty zysków, niezależnej wycenie nieruchomości oraz regularnym i przejrzystym raportowaniu wyników. To właśnie te elementy budują wiarygodność projektu i zaufanie rynku.
Polska od lat dyskutuje o REIT-ach
Brak REIT-ów w Polsce zaczyna być coraz bardziej widocznym problemem dla krajowego rynku kapitałowego.
– Trudno mówić o realnych perspektywach ich wprowadzenia. Był moment, kiedy temat był bardzo intensywnie dyskutowany. Wydawało się, że prace legislacyjne idą w dobrym kierunku. Ostatecznie zostały jednak zatrzymane – mówi Monika Rykowska, dyrektorka działu badań i analiz rynkowych w Axi Immo.
W trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach minister finansów Andrzej Domański powiedział jednoznacznie, że „żadne prace związane z wprowadzeniem w Polsce REIT-ów, w jakiejkolwiek postaci, nie są prowadzone”. Monika Rykowska zwraca uwagę, że w innych krajach tego typu struktury pozwalają skutecznie angażować kapitał prywatny w inwestycje nieruchomościowe.
– Widać to choćby na przykładzie inwestorów zagranicznych, szczególnie z Francji czy regionu Europy Środkowej. Inwestują w Polsce w mniejsze projekty. To parki handlowe czy obiekty convenience – często o wartości około 10 mln euro – podkreśla ekspertka Axi Immo.
W Wielkiej Brytanii i Francji funkcjonuje ponad 30 REIT-ów. W Bułgarii – 53.
Dekada dyskusji i brak decyzji
W Polsce największym problemem pozostaje brak konsekwencji legislacyjnej oraz politycznej determinacji.
– Niestety w tym roku mija dekada, w trakcie której trwa dyskusja o wprowadzeniu do polskiego porządku prawnego REIT-ów. Powstały trzy projekty ustaw. Energia polityczna kończyła się jednak na sporach dotyczących nazewnictwa i rodzaju nieruchomości, w które takie podmioty miałyby inwestować – podkreśla Michał B. Pająk, dyrektor departamentu funduszy nieruchomości w firmie White Berg Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych.
Dyskusje wokół rynku nieruchomości komercyjnych zmieniały się zresztą wraz z kolejnymi etapami rozwoju rynku. Początkowo dominował bardzo dynamiczny napływ kapitału zagranicznego, później rynek zaczął stopniowo dojrzewać.
– Rynek handlowy i biurowy przechodzą dziś poważną transformację wynikającą ze zmiany przyzwyczajeń zakupowych i sposobu organizacji pracy – zauważa ekspert White Berg TFI.
W segmencie handlowym rozwijają się obecnie głównie mniejsze formaty. Natomiast część starszych biurowców mierzy się z wysokim poziomem pustostanów. Nadal w miarę dobrze radzą sobie projekty logistyczne, choć pojawiają się już pierwsze oznaki stabilizacji rynku. Po wielu latach dominacji kapitału zagranicznego zaczyna stopniowo rosnąć udział inwestorów lokalnych.
– Polskiego kapitału nie trzeba przekonywać do inwestowania w nieruchomości. Co roku płyną tam miliardy złotych przez obligacje deweloperskie, fundusze inwestujące w strategii deweloperskiej czy inwestycje bezpośrednie w zakup mieszkań przez klientów indywidualnych. Mam nadzieję, że czas REIT-ów w końcu nadejdzie i w Polsce – zaznacza dyrektor departamentu funduszy nieruchomości w White Berg TFI.
Problemem nie jest już pomysł, ale zaufanie
Eksperci podkreślają jednak, że kluczowym wyzwaniem pozostaje odbudowa zaufania inwestorów do rynku funduszy nieruchomości.
– Przyszłe quasi-REIT-y muszą być maksymalnie transparentne pod względem struktury, poziomu zadłużenia, polityki dywidendowej i sposobu wyceny aktywów – podkreśla Kamil Kowa.
Problemem jest brak szczegółowych uregulowań dotyczących nadzoru nad nieruchomościowymi podmiotami pozagiełdowymi, w które mogą inwestować osoby prywatne.
– Niekiedy podmiot pozyskujący kapitał od inwestorów prywatnych, który nie ma wystarczającego doświadczenia, mimo dobrych intencji nie uzyskuje oczekiwanego zwrotu z zainwestowanego kapitału. Dlatego też doświadczenie i współpraca z renomowanymi firmami są kluczowe – zaznacza Mira Kantor-Pikus ekspertka Cushman & Wakefield.
Elastyczność i perspektywa
Równie istotna pozostaje możliwość wyjścia z inwestycji w średnim terminie. Ważne jest także edukowanie rynku, że w nieruchomości inwestuje się długoterminowo, podobnie jak w fundusze emerytalne. Niezwykle istotny jest jeszcze jeden element – oczekiwana rentowność inwestycji.
– To, co jest akceptowalne dla inwestora zagranicznego, czyli poziom 6-7 proc., jest zbyt
niskie dla rodzimego kapitału oczekującego stóp zwrotu na poziomie 8-10 proc. Sytuacja zacznie się zmieniać dopiero po dalszych spadkach stóp procentowych. Wtedy może się okazać, że REIT osiągający wynik na poziomie 6-7 proc. będzie również interesujący dla inwestorów indywidualnych– podkreśla Michał Pająk z White Berg.
Równie ważne jest zapewnienie odpowiedniej płynności instrumentów inwestycyjnych.
– Innymi słowy, konieczne jest dostarczenie inwestorom tych wszystkich korzyści, które miały zapewniać polskie REIT-y – mimo że taki model wciąż nie został w Polsce formalnie wdrożony – dodaje Marcin Mędrzecki.
Główne wnioski
- Brak REIT-ów w Polsce nie oznacza braku zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości komercyjne. Inwestorzy detaliczni coraz mocniej szukają możliwości wejścia w segment magazynów, logistyki czy nieruchomości dochodowych. Problem polega na tym, że krajowy rynek wciąż nie oferuje narzędzi umożliwiających takie inwestowanie.
- Rynek zaczyna samodzielnie budować alternatywy dla klasycznych REIT-ów. Firmy wykorzystują zagraniczne struktury funduszowe, platformy inwestycyjne, fundusze zamknięte czy wehikuły giełdowe. To pokazuje, że biznes wyprzedza dziś legislację. Brak ustawy nie zatrzymał rozwoju tego segmentu — jedynie go skomplikował.
- Największym wyzwaniem dla rozwoju quasi-REIT-ów będzie odbudowa zaufania inwestorów i stworzenie przewidywalnych zasad działania rynku. Kluczowe znaczenie będą miały transparentność struktur i regularne raportowanie wyników. Ważna będzie płynność instrumentów oraz wiarygodne mechanizmy wypłaty zysków.
