Zaloguj się 
Dzieje się!
Ceny mieszkań pod presją. O obniżkach można tylko pomarzyć
Optymizm deweloperów wyraźnie osłabł. Coraz mniej firm spodziewa się przyspieszenia sprzedaży mieszkań, większość nadal nie chce obniżać cen. Pytanie, czy słabszy popyt wystarczy, by mieszkania zaczęły realnie tanieć.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego ceny mieszkań pozostają stabilne mimo słabszej sprzedaży.
- Czy deweloperzy już dziś obniżają ceny mieszkań, ukrywając to pod promocjami i rabatami.
- Co musiałoby się wydarzyć, aby na rynku pojawiły się przeceny mieszkań.
Po kilku latach dynamicznych wzrostów cen mieszkań i okresowych wybuchów popytu rynek mieszkaniowy wszedł w znacznie spokojniejszą fazę. Klientów jest mniej, decyzje zakupowe zapadają wolniej, a firmy deweloperskie coraz ostrożniej patrzą na kolejne miesiące.
Jednocześnie nie widać oznak cenowej kapitulacji. Mimo słabszej sprzedaży większość deweloperów nie planuje obniżek cenników. Kupujący natomiast nadal obawiają się, że odkładanie zakupu może oznaczać wyższe ceny w przyszłości.
Majowe dane pokazują więc rynek pełen sprzeczności. Nastroje sprzedażowe wyraźnie się pogorszyły, ale ceny mieszkań pozostają zaskakująco stabilne.
Koniec sprzedażowej euforii
Jeszcze kilka miesięcy temu wielu deweloperów zakładało, że poprawa dostępności kredytów i oczekiwania dotyczące obniżek stóp procentowych przełożą się na dalszy wzrost sprzedaży mieszkań. Dziś te oczekiwania są bardziej umiarkowane.
Z badania Indeksu Nastroju Deweloperów – badania prowadzonego przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl – wynika, że coraz mniej firm spodziewa się przyspieszenia sprzedaży.
Wykres interaktywny Wyraźnie wzrosła natomiast grupa przedsiębiorstw zakładających utrzymanie obecnego tempa sprzedaży lub nawet jego spowolnienie. To sygnał, że rynek wchodzi w bardziej wymagającą fazę. O klienta trzeba walczyć już nie tylko ofertą, ale również jakością produktu, lokalizacją czy dodatkowymi zachętami sprzedażowymi.
– Majowy spadek nastrojów sprzedażowych nie jest zaskoczeniem. On dość dobrze oddaje to, co widać dziś w biurach sprzedaży. Klientów jest mniej, decyzje zakupowe trwają dłużej, a sama obecność zainteresowanego nie oznacza już szybkiej transakcji – zauważa Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.
Zmiana nastrojów nie oznacza jednak załamania rynku.
– Rynek nie zamarł. Ale skończył się moment, w którym deweloperzy mogli liczyć, że popyt sam będzie przyspieszał z miesiąca na miesiąc. Teraz o każdą sprzedaż trzeba po prostu bardziej powalczyć – ceną, produktem, lokalizacją i elastycznością rozmów z klientem – dodaje Robert Chojnacki.
Marcowy sygnał mógł być mylący
Początek roku przyniósł bardzo dobre dane dotyczące aktywności kredytobiorców, co mogło sugerować wyraźniejsze ożywienie na rynku mieszkaniowym. Z perspektywy czasu widać jednak, że część tego wzrostu miała charakter jednorazowy.
– Na pewno sytuacja z początku roku, a zwłaszcza marca mogła wytworzyć nieco mylne przekonanie co do kondycji rynku mieszkaniowego. Marcowy rekord liczby osób wnioskujących o nowy kredyt to nie tylko kwestia rekordowego udziału refinansowania. Ale także przesunięcia popytu – mówi Leszek Markiewicz prowadzący agencję NieruchomosciSzybko.pl.
W praktyce oznacza to, że część klientów, którzy mogliby pojawić się na rynku w kolejnych miesiącach, kupiła lokum wcześniej.
– Innymi słowy, wiele osób przyspieszyło swoje decyzje zakupowe w obawie przed wzrostem oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Konsekwencje tej sytuacji widzimy obecnie – zarówno na rynku pierwotnym, jak i rynku wtórnym – dodaje Leszek Markiewicz.
Kupujący nie wierzą w przeceny
Paradoksalnie ostrożniejszym nastrojom deweloperów nie towarzyszy podobna zmiana po stronie klientów.
Badania pokazują, że większość potencjalnych kupujących nadal spodziewa się wzrostu cen mieszkań w największych miastach. Oczekiwania spadków pozostają marginalne, mimo że rynek od wielu miesięcy jest stabilny.
– W oczekiwaniach cenowych widać dziś wyraźny rozdźwięk między deweloperami a kupującymi. Firmy najczęściej zakładają utrzymanie obecnych cenników, natomiast klienci dużo częściej obawiają się wzrostu cen. To efekt pamięci poprzedniego cyklu, w którym mieszkania drożały szybko, a zwlekanie z decyzją zakupową często działało na niekorzyść kupujących – komentuje Katarzyna Tworska dyrektor zarządzający Rednet24.
Wykres interaktywny To efekt doświadczeń ostatnich lat. Wielu kupujących pamięta okresy, w których odkładanie decyzji zakupowej oznaczało konieczność zapłacenia kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent więcej za podobne mieszkanie. W rezultacie część klientów nadal zakłada, że obecna stabilizacja jest przejściowa.
Ceny mieszkań zatrzymały się, ale nie spadają
Dane z największych rynków mieszkaniowych pokazują, że ceny mieszkań faktycznie przestały rosnąć w tempie obserwowanym jeszcze rok czy dwa lata temu.
W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wróciła poniżej poziomu 20 tys. zł.
– Nie był to efekt obniżek w cennikach, lecz zmiany struktury oferty. Na rynek trafiła duża pula mieszkań, w tym relatywnie przystępnych cenowo, m.in. w projektach Głębocka Vita oraz kolejnych etapach Bulwarów Praskich – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Stabilizacja utrzymuje się także w Krakowie i Wrocławiu, natomiast w Poznaniu odnotowano niewielką korektę. Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) pozostają praktycznie bez zmian, a w części lokalizacji pojawiają się nawet symboliczne spadki.
Jedyną dużą metropolią, w której średnia cena wzrosła w maju, było Trójmiasto.
W skali roku wzrosty cen nadal są jednak widoczne. Warszawa pozostaje około 10 proc. droższa niż przed rokiem, a w Trójmieście i Poznaniu wzrost sięga około 6 proc. Wrocław odnotował wzrost rzędu 4 proc., a Kraków około 3 proc. Jedynie Łódź oraz część miast GZM pozostają na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznych.
Wykres interaktywny Promocje zastępują obniżki cen
Większość deweloperów deklaruje utrzymanie cen mieszkań. Jednak coraz więcej sygnałów wskazuje na to, że rynek dostosowuje się do słabszego popytu w mniej oczywisty sposób. W wielu inwestycjach pojawiają się dodatkowe zachęty zakupowe, które pozwalają zwiększyć atrakcyjność oferty bez konieczności oficjalnego obniżania cen w cennikach.
Wykres interaktywny – Promocje, rabaty czy oferty specjalne są formą korekty cen. Deweloperzy często wolą stosować czasowe akcje promocyjne, bo dzięki temu mogą budować wokół inwestycji dodatkową komunikację marketingową. Kupujący są obecnie przyzwyczajeni do negocjowania warunków zakupu. Wielu klientów oczekuje dziś dodatkowego rabatu lub korzyści – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Potwierdzają to obserwacje największych rynków mieszkaniowych. Coraz częściej zamiast klasycznych przecen pojawiają się bonusy, które obniżają całkowity koszt zakupu lub poprawiają warunki transakcji. Deweloperzy starają się w ten sposób zachować stabilność oficjalnych cenników, jednocześnie zwiększając konkurencyjność swoich projektów.
– Większość deweloperów deklaruje utrzymanie cenników, ale jednocześnie z naszych obserwacji wynika, że w Warszawie czy Krakowie w jednej trzeciej inwestycji dostępne są oficjalne oferty promocyjne. Choć nie wszystkie z nich dotyczą wprost rabatów cenowych. Standardowo pojawiają się miejsca postojowe czy komórki lokatorskie gratis, ale też nagrody w systemie poleceń, umowa deweloperska lub przedwstępna na koszt dewelopera czy pomoc w sprzedaży obecnego mieszkania – zauważa Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE.
Skala takich działań nie jest jednak jednakowa w całym kraju. W niektórych miastach promocje stały się standardem, w innych nadal odgrywają marginalną rolę.
– Rynek mieszkaniowy jest jednak lokalny. O ile w Katowicach czy Łodzi promocje są bardzo popularne, a nawet pojawiają się korekty cenników w dół, tak w Warszawie sytuacja jest zupełnie inna i skala promocji jest dużo niższa – dodaje Ewa Palus.
Wysokie koszty hamują przeceny
Mimo słabszej sprzedaży i coraz większej konkurencji między inwestycjami, eksperci nie spodziewają się na razie obniżek cen mieszkań. Jednym z głównych powodów są koszty realizacji nowych projektów, które wciąż utrzymują się na wysokim poziomie i ograniczają przestrzeń do obniżania cen.
– To jest wyzwanie, na które nie ma rozwiązania. Koszty budowy będą rosły, chociażby ze względu na coraz większe wymagania techniczne. Gruntów pod budowę nie przybywa. Procedury administracyjne się przeciągają, ponadto każda budowa jest dziś oprotestowywana – mówi Ewa Palus, analityczka portalu Tabelaofert.pl.
Presja kosztowa jest szczególnie widoczna w nowych inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży. Deweloperzy kalkulują ceny w oparciu na aktualnych kosztach gruntów, wykonawstwa czy finansowania, co utrudnia znaczące korekty.
– Jeśli chodzi o kształtowanie wyjściowych cen ofertowych, to wciąż wpływają na nie rosnące koszty budowy i niepewność co do przyszłego otoczenia rynkowego. Jest to widoczne w coraz wyższych cenach mieszkań po raz pierwszy wprowadzanych do sprzedaży oraz mieszkań z odległym terminem oddania do użytku – tłumaczy Agnieszka Mikulska.
Jednocześnie coraz większą rolę odgrywa sposób prezentowania cen. Po wejściu w życie ustawy o jawności cen mieszkań oficjalny cennik stał się elementem komunikacji z klientami. Dlatego firmy ostrożniej podchodzą do jego obniżania.
– Rosnąca różnica między cenami ofertowymi a poziomem akceptowalnym dla kupców rodzi jednak pytania o możliwe obniżki. Niekoniecznie będą one widoczne w cennikach. Po wejściu w życie ustawy o jawności cen cennik stał się jedną z form komunikacji z nabywcami – zauważa ekspertka CBRE.
W efekcie rynek pozostaje w stanie równowagi. Oficjalne ceny mieszkań są względnie stabilne, ale realne warunki zakupu stają się coraz bardziej elastyczne.
– Koszty realizacji inwestycji będą rosły, ale jednocześnie oczekuje się, że ceny będą spadać. Sytuacja jest patowa – podsumowuje Ewa Palus.
Na razie wszystko wskazuje więc na to, że rynek mieszkań będzie szukał równowagi raczej przez promocje i negocjacje niż przez szerokie obniżki cen.
Główne wnioski
- Rynek mieszkaniowy wyraźnie stracił impet, ale nie wszedł w fazę spadków cen.
Deweloperzy coraz ostrożniej oceniają perspektywy sprzedaży, a liczba firm spodziewających się dalszego wzrostu popytu wyraźnie spadła. Jednocześnie większość z nich nadal zakłada utrzymanie obecnych cenników, co wskazuje raczej na okres stabilizacji niż początek cenowej wojny. - Obniżki cen coraz częściej przyjmują formę promocji i indywidualnych negocjacji.
Choć oficjalne cenniki mieszkań pozostają względnie stabilne, kupujący mogą liczyć na dodatkowe korzyści w postaci rabatów, darmowych miejsc postojowych, komórek lokatorskich czy innych bonusów. W praktyce oznacza to, że realne warunki zakupu stają się coraz bardziej elastyczne, nawet jeśli nie widać tego w statystykach cen ofertowych. - Wysokie koszty budowy pozostają największą barierą dla szerokich przecen.
Rosnące wymagania techniczne, ograniczona dostępność gruntów, długotrwałe procedury administracyjne oraz koszty finansowania sprawiają, że deweloperzy mają ograniczone możliwości obniżania cen. Dlatego najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące to dalsza stabilizacja rynku przy rosnącej liczbie promocji i negocjacji.
