Zaloguj się 
Dzieje się!
Brytyjski sen o domu z ogrodem pęka. Rynek ma kilka prędkości
Rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii nie załamuje się, ale przestaje działać według dawnych zasad. Londyn i drogie południe tracą, północ się broni, a najemcy nadal płacą coraz więcej. Zamiast jednego rynku są dziś na Wyspach co najmniej trzy różne rzeczywistości.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego brytyjski rynek nieruchomości coraz wyraźniej dzieli się na droższe południe i bardziej odporne regiony północne.
- Jak wysokie koszty kredytów, słabsze nastroje konsumentów i powrót pracowników do biur zmieniają decyzje kupujących.
- Dlaczego spowolnienie na rynku sprzedaży nie prowadzi jednocześnie do wyraźnego spadku czynszów.
Na Wyspach kończy się okres, w którym niemal każda nieruchomość wydawała się bezpieczną inwestycją. Krajowa średnia coraz słabiej opisuje sytuację, ponieważ poszczególne regiony i segmenty rynku podążają w różnych kierunkach.
Wysokie koszty kredytów ograniczają popyt, a sprzedający częściej muszą godzić się na negocjacje. Jednocześnie niedobór mieszkań na wynajem nadal podtrzymuje wzrost czynszów. Nie ma gwałtownego krachu, lecz coraz głębsze rozwarstwienie rynku.
Dom z ogródkiem i pandemiczna gorączka
Własny dom przez dziesięciolecia był jednym z najważniejszych elementów brytyjskiego modelu życiowego. Najbardziej pożądana pozostaje niewielka nieruchomość z choćby skromnym ogrodem. Ten wzorzec ukształtował przedmieścia Londynu, Manchesteru, Birmingham oraz wielu mniejszych miast.
– Posiadanie własnego domu jest dla Anglików niezwykle ważne. Powinien mieć ogródek, nawet jeżeli jest naprawdę niewielki – mówi Katarzyna, Polka mieszkająca od 20 lat w Wielkiej Brytanii.
Ten model wspierał przekonanie, że nieruchomość jest bezpiecznym sposobem przechowywania majątku. Wzrost wartości domu traktowano niemal jako naturalny proces. Dzisiaj ta wiara słabnie, choć nie zniknęła całkowicie.
– Posiadanie własnego domu jest dla Anglików niezwykle ważne.
Oficjalne dane nadal nie pokazują ogólnokrajowego załamania. Średnia cena nieruchomości w Zjednoczonym Królestwie wyniosła w maju 2026 roku 271 tys. funtów. Była o 2,7 proc. wyższa niż rok wcześniej, lecz tempo wzrostu spadło z kwietniowych 3,9 proc. ONS (Office for National Statistics - brytyjski urząd statystyczny) zastrzega, że najnowsze szacunki są wstępne.
Wykres interaktywny Za jedną średnią kryją się za nimi jednak odmienne historie regionalne. Im droższy i mniej dostępny rynek, tym silniejsza presja na ceny. Najbardziej odporne pozostają miejsca, gdzie relacja wartości mieszkań do dochodów jest nadal relatywnie korzystna.
– Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii pozostają w długoterminowym trendzie wzrostowym od czasu kryzysu z 2008 r. Dlatego wiele osób postrzega mieszkania i domy jako bardzo drogie, a nierzadko wręcz niedostępne – mówi Ewelina Szymońska, mieszkająca w Szkocji Polka, która z mężem inwestuje w nieruchomości na Wyspach.
Sytuację dodatkowo utrudnia dostępność finansowania.
– Jednocześnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dziś wyższe niż kilka lat temu, co dodatkowo ogranicza możliwości zakupowe – dodaje Ewelina Szymońska.
Pandemia chwilowo wzmocniła tradycyjne marzenie o domu poza miastem. Praca zdalna pozwoliła tysiącom rodzin zmienić lokalizację bez rezygnowania z londyńskich zarobków. Wzrosło zainteresowanie wsią, mniejszymi miejscowościami oraz domami oferującymi dodatkowy pokój.
– Nam również się to przytrafiło. Wyprowadziliśmy się z Londynu do Suffolk, ale podobnych rodzin było wtedy wiele – zaznacza Katarzyna.
Popyt był tak silny, że część kupujących podejmowała decyzję po jednym oglądaniu. Sprzedający otrzymywali wiele ofert, a negocjacje cenowe stawały się praktycznie niemożliwe. Lokalizacja daleko od biura przestała być wadą, ponieważ codzienne dojazdy wydawały się zbędne.
Wieś traci przewagę, północ wciąż rośnie
Dzisiaj rynek pracy ponownie zmienia mieszkaniową geografię. Część firm przywróciła obowiązkową obecność w biurach lub rozszerzyła model hybrydowy. Długi dojazd kilka razy tygodniowo podnosi koszty i obniża atrakcyjność odległych lokalizacji.
– Domy, które niedawno sprzedawały się natychmiast, teraz pozostają na rynku przez wiele miesięcy – podkreśla Katarzyna.
Dane Knight Frank pokazują, że ceny domów premium poza miastami spadły w czerwcu o 5 proc. rocznie. Wartość rezydencji typu manor house zmniejszyła się o 6,8 proc. Liczba transakcji w pierwszym półroczu była o 10 proc. niższa niż przed rokiem.
Pandemiczny boom został więc częściowo skorygowany. Nabywcy ponownie liczą koszty dojazdów, ogrzewania, remontów oraz obsługi kredytu. Dom z ogrodem nadal pozostaje marzeniem, lecz musi mieścić się w ostrożniejszym budżecie. Z drugiej strony brytyjski rynek nieruchomości jest mocno zróżnicowany również jeśli chodzi o decyzje i przyzwyczajenia.
– W Wielkiej Brytanii, a dokładniej w Szkocji, gdzie mieszkam, nie zauważyłam masowej ucieczki z miast w trakcie pandemii. Szkoci, podobnie zapewne jak Anglicy czy Walijczycy, są bardzo rodzinni i towarzyscy. Ludzie chętnie spędzają czas w gronie bliskich, dlatego przeprowadzka w odległe miejsce często nie jest dla nich atrakcyjnym rozwiązaniem – zauważa Ewelina Szymońska.
Rozwarstwienie widać również właśnie w dynamice zmiany cen. W maju w Anglii wzrosły one średnio o 2,3 proc. rocznie, w Walii wzrost wyniósł 4,2 proc., a w Szkocji 4,4 proc. Natomiast w Irlandii Północnej ceny w pierwszym kwartale zwiększyły się o 7,4 proc.
Wśród angielskich regionów najwyższy wzrost zanotowała północno-wschodnia Anglia, gdzie nieruchomości podrożały o 5,9 proc. rocznie. Na drugim końcu znalazł się Londyn ze spadkiem wynoszącym 3,7 proc. Był to dziewiąty kolejny miesiąc rocznego spadku cen w stolicy.
Im droższy rynek, tym głębsze spadki
Różnica wynika przede wszystkim z dostępności. W północnej Anglii kupujący potrzebują niższych kredytów względem dochodów. Podwyższone oprocentowanie ogranicza ich możliwości, ale nie wyklucza z rynku tak skutecznie jak na południu.
– Bardziej przystępne cenowo rynki są zwykle odporniejsze przy rosnących kosztach kredytowania. Będzie to wspierać północną Anglię, Szkocję i Walię – podkreśla Dan Hill, analityk rynku mieszkaniowego w Savills.
Rozwarstwienie widać także wewnątrz Londynu. W Inner London (wewnętrzne dzielnice Londynu) ceny spadły w maju o 5,9 proc. rocznie. W Outer London (zewnętrzne dzielnice Londynu) obniżyły się jedynie o 0,3 proc. Spadki były więc znacznie płytsze w zewnętrznych dzielnicach brytyjskiej stolicy.
Knight Frank odnotował podobne zjawisko w segmencie premium. Ceny w Prime Central London spadły w czerwcu o 3,6 proc. rocznie. W Prime Outer London (segment premium poza ścisłym centrum) obniżyły się o 0,4 proc. i wróciły do poziomu z czerwca 2022 roku.
Drogi kredyt i słaby Londyn premium
Największym ograniczeniem dla popytu pozostaje koszt finansowania. W pierwszym kw. 2026 r. zawarto około 270 tys. transakcji mieszkaniowych. Średnia z sześciu poprzednich kwartałów wynosiła około 300 tys. transakcji. Pierwszy kwartał pozostaje jednak sezonowo najsłabszym okresem roku.
Wykres interaktywny Późniejsze dane nie przyniosły zdecydowanego odbicia. Według Knight Frank liczba zgód hipotecznych (pozytywna decyzja kredytowa) była w maju o 14 proc. niższa od pięcioletniej średniej. Liczba transakcji spadła między kwietniem i majem o 2 proc., choć sezonowo powinna wtedy rosnąć.
– Kredyty stały się znacznie droższe, a wynagrodzenia nie nadążają za kosztami życia. Wielu młodych ludzi nie może zgromadzić depozytu – podkreśla Katarzyna.
Savills wskazuje, że regulacje kredytowe oraz popularność okresowo stałego oprocentowania ograniczają ryzyko wymuszonych sprzedaży.
– Wyższe koszty kredytowania oraz słabsze nastroje będą ciążyć popytowi przez pozostałą część 2026 roku – zaznacza Lucian Cook, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w Savills.
Firma prognozuje obecnie spadek średnich cen w Zjednoczonym Królestwie o 2 proc. w całym 2026 roku.
– Wyższe koszty kredytowania oraz słabsze nastroje będą ciążyć popytowi przez pozostałą część 2026 roku.
Wysoka liczba ofert zwiększa jednak przewagę nabywców. Rightmove (brytyjski serwis ogłoszeniowy rynku nieruchomości) podał w lipcu, że średnia cena nowej oferty spadła miesięcznie o 1 proc., do 372 359 funtów. Typowy lipcowy spadek z poprzednich dziesięciu lat wynosił 0,2 proc. Liczba uzgodnionych sprzedaży była o 6 proc. niższa niż rok wcześniej.
Stolica pod największą presją
Najtrudniejsza sytuacja panuje na najdroższym rynku centralnego Londynu. Popyt ograniczają podatki, niepewność polityczna oraz ostrożność międzynarodowego kapitału. Jednocześnie sprzedający rzadko są przymuszeni do szybkiego zawarcia transakcji.
– Oczekiwania kupujących i sprzedających często znacząco się różnią. Właściciele, którzy nie muszą sprzedawać, niechętnie obniżają ceny – mówi Claire Reynolds, dyrektor sprzedaży w Strutt & Parker (brytyjska firma doradcza na rynku nieruchomości).
W ciągu 12 miesięcy zakończonych w czerwcu liczba transakcji w Prime Central London była o 14 proc. niższa niż w poprzednim analogicznym okresie. Liczba składanych ofert zmniejszyła się natomiast o 4 proc. Część kupujących próbuje wykorzystać słabszy rynek przed możliwymi zmianami podatkowymi.
– Kluczową motywacją pozostają długoterminowa inwestycja oraz ochrona majątku. Rynek szczególnie premiuje dziś najlepsze, gotowe domy – podkreśla Claire Reynolds.
Najem drożeje, choć ceny sprzedaży hamują
Strutt & Parker prognozuje dla Prime Central London spadek cen o 1–3 proc. w całym 2026 r. Dla całego kraju zakłada wynik od stagnacji do wzrostu o 3 proc.
– Przez lata panowała wiara, że na nieruchomości nie można stracić. Teraz wzrost wartości nie jest już oczywisty – zaznacza Katarzyna.
Zmiana tego przekonania może mieć większe znaczenie niż kilka kwartałów spadków. Ogranicza skłonność do przepłacania i wymusza dokładniejsze liczenie rentowności, zwłaszcza przez inwestorów posiadających kilka mieszkań.
Spowolnienie rynku sprzedaży nie przynosi wyraźnej ulgi najemcom. Przeciętny czynsz w Zjednoczonym Królestwie wyniósł w czerwcu 1388 funtów miesięcznie. Był o 3,3 proc. wyższy niż rok wcześniej. W samej Anglii średnia sięgnęła 1446 funtów.
Najwyższe stawki nadal notuje Londyn, gdzie przeciętny miesięczny czynsz wyniósł 2302 funty. Roczne tempo wzrostu było jednak najniższe wśród angielskich regionów i wyniosło 2,2 proc. Najszybciej czynsze rosły w North East, o 6,3 proc.
Bilans odpowiedzi ankietowanych przez RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors - brytyjska organizacja ekspertów rynku nieruchomości) dotyczących popytu najemców wzrósł w czerwcu do 18 proc. Bilans nowych ofert właścicieli wyniósł natomiast minus 18 proc. Ankietowani oczekiwali wzrostu czynszów o około 2,5 proc. w kolejnych dwunastu miesiącach.
Od mieszkań społecznych po segment premium
– W Wielkiej Brytanii popularny jest najem mieszkań komunalnych oferowanych przez samorządy, a także lokali należących do housing associations, czyli niezależnych organizacji zapewniających mieszkania społeczne i przystępne cenowo. W wielu miastach istnieją całe osiedla komunalne lub zarządzane przez takie organizacje. Lokale te trafiają przede wszystkim do osób o niższych dochodach albo znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej – relacjonuje Ewelina Szymońska.
Housing associations nie są odpowiednikiem polskich spółdzielni mieszkaniowych. Najczęściej działają jako organizacje non-profit i uzupełniają komunalny zasób mieszkaniowy. Osiedla społeczne bywają stereotypowo postrzegane jako mniej atrakcyjne, choć ich standard, bezpieczeństwo i reputacja mogą się znacząco różnić zależnie od lokalizacji.
– Ważną częścią brytyjskiego rynku pozostaje również najem prywatny bezpośrednio od właściciela nieruchomości. Przepisy regulujące relacje między najemcą a wynajmującym różnią się od polskich, jednak podstawowa zasada jest podobna: lokal jest udostępniany najemcy w zamian za comiesięczny czynsz – dodaje mieszkająca w Szkocji Polka.
W segmencie premium pojawia się dodatkowy mechanizm. Wysoki podatek od zakupu nieruchomości, czyli stamp duty, może odpowiadać kosztowi kilkuletniego najmu. Przy słabych perspektywach wzrostu cen część zamożnych klientów odkłada zakup.
– Koszt podatku od zakupu często odpowiada dwóm lub trzem latom czynszu. Wynajem bywa więc bardziej racjonalny finansowo – mówi Anna Ambrose, dyrektor działu najmu mieszkań w Strutt & Parker.
Knight Frank wiąże część spadku liczby ofert w Londynie z wycofywaniem się właścicieli. W pierwszym półroczu liczba nowych ogłoszeń najmu na rynkach premium była o 15 proc. niższa od średniej z pięciu lat.
Słabsza sprzedaż nie prowadzi więc automatycznie do tańszego najmu. Przeciwnie, wysokie bariery zakupu zwiększają grupę najemców, podczas gdy podaż mieszkań pozostaje ograniczona.
Korekta bez gwałtownego krachu
Brytyjski rynek mieszkaniowy wszedł w okres trudnego dostosowania. Ceny nominalne w skali kraju nadal rosną, lecz wolniej od wcześniejszych oczekiwań. Londyn, drogie południe oraz część rynku wiejskiego notują wyraźne spadki.
Nie ma jednocześnie typowych oznak gwałtownego załamania. Banki nie zalewają rynku przejętymi domami, a właściciele często mogą poczekać. Zmiana ujawnia się przede wszystkim w mniejszej liczbie transakcji, dłuższej ekspozycji ofert oraz rosnącej skali negocjacji.
– Jeszcze kilka lat temu decyzję trzeba było podejmować natychmiast. Teraz można porównywać oferty i negocjować – podkreśla Katarzyna.
Osobnym problemem pozostaje budownictwo. Pod koniec 2025 r. liczba mieszkań pozostających w budowie w Londynie była o 43 proc. niższa niż w 2017 r. W pierwszym kwartale 2026 r. zmniejszyła się o kolejne 2 proc. W całym kraju liczba rozpoczętych inwestycji pozostawała daleko od poziomu potrzebnego do realizacji rządowych celów.
Ograniczona nowa podaż może z czasem ponownie wspierać ceny i czynsze. W krótkim terminie nie rozwiązuje jednak problemu dostępności. Rynek może pozostawać jednocześnie słaby transakcyjnie, drogi dla kupujących oraz bardzo kosztowny dla najemców.
Najbliższe miesiące będą zależały od kosztów finansowania, inflacji, polityki Banku Anglii oraz zmian podatkowych. Każdy z tych czynników oddziałuje inaczej na Londyn, północ kraju i rynek domów podmiejskich.
To właśnie ta sprzeczność najlepiej opisuje obecną sytuację na Wyspach. Nie jest to prosty kryzys cenowy ani powrót do boomu. To długie chłodzenie rynku, w którym lokalizacja, sposób finansowania i typ nieruchomości znaczą więcej niż krajowa średnia.
Główne wnioski
- Brytyjski rynek mieszkaniowy nie przeżywa jednolitego załamania, lecz coraz silniej się rozwarstwia. Ceny nadal rosną w części północnej Anglii, Szkocji i Walii, gdzie nieruchomości pozostają relatywnie bardziej dostępne. Jednocześnie Londyn, południowo-wschodnia Anglia oraz segment najdroższych nieruchomości notują stagnację albo spadki. Ogólnokrajowa średnia coraz słabiej opisuje więc rzeczywistą sytuację.
- Wysokie koszty finansowania zmieniły układ sił między sprzedającymi i kupującymi. Droższe kredyty ograniczają zdolność nabywczą gospodarstw domowych i utrudniają zgromadzenie wkładu własnego. Domy dłużej pozostają w sprzedaży, a kupujący mogą dokładniej porównywać oferty i negocjować ceny. Nie oznacza to jednak gwałtownego krachu, ponieważ ryzyko masowych, wymuszonych sprzedaży pozostaje ograniczone.
- Rynek najmu nadal znajduje się pod presją, mimo słabnącego rynku sprzedaży. Wysokie koszty zakupu skłaniają część gospodarstw domowych do pozostania w najmie, co utrzymuje popyt. Jednocześnie ograniczona podaż ofert i wycofywanie się części właścicieli wspierają wzrost czynszów. W efekcie rynek może być jednocześnie słaby dla sprzedających, trudny dla kupujących i kosztowny dla najemców.
