Nowelizacja ustawy deweloperskiej game changerem dla całej branży?

Do konsultacji trafił właśnie projekt, który uderza w sam fundament dotychczasowej pozycji deweloperów na rynku pierwotnym. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – potocznie zwanej ustawą deweloperską – odbiera deweloperom swobodę, z której korzystali od lat. Chodzi o możliwość dowolnego odstąpienia od umowy, podnoszenia cen czy szybkiego zamykania spółki po zakończeniu inwestycji. 

Efekt? Największa zmiana układu sił na rynku pierwotnym od czasu wejścia w życie pierwszej ustawy deweloperskiej. Oto co dokładnie się zmienia. A tych rzeczy jest sporo. 

Koniec ze „znikającymi” spółkami celowymi

Jedną z najbardziej przełomowych zmian jest nowy art. 41b. Ma on ograniczyć praktykę szybkiej likwidacji spółek celowych (SPV) po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z projektem trzy typy spółek nie będą mogły zostać rozwiązane wcześniej niż po pięciu latach. Chodzi o spółkę z o.o., spółkę akcyjną i prostą spółkę akcyjną.

Termin ten liczy się od dnia wydania nabywcy ostatniego lokalu lub domu. Sąd rejestrowy będzie musiał oddalić wniosek o wykreślenie takiej spółki z KRS, jeśli ten termin jeszcze nie minął. Taki mechanizm wprowadza nowy art. 19g w ustawie o Krajowym Rejestrze Sądowym.

Co więcej, jeśli mimo to dojdzie do rozwiązania spółki, odpowiedzialność za wady nieruchomości przechodzi na wspólników. Dotyczy to wspólników pozostających w spółce w dniu podjęcia uchwały o rozwiązaniu. Odpowiadają oni solidarnie, z mocy samego prawa. Postanowienia umowy spółki próbujące wyłączyć tę odpowiedzialność mają być nieważne. Rozwiązanie to ma pomóc nabywcom dochodzącym roszczeń już po zakończeniu inwestycji. Dla branży oznacza to konieczność przemyślenia dotychczasowego modelu finansowania kolejnych projektów. Dlatego właśnie ten przepis ma najdłuższe, 24-miesięczne vacatio legis.

Przeczytaj: Najem przestaje być planem B. Rynek wciąż nie daje jednak poczucia bezpieczeństwa

Zamknięty katalog powodów odstąpienia dewelopera od umowy

Projekt wprowadza też istotne ograniczenie po stronie dewelopera. Nowe przepisy art. 43 ust. 9-10 zawężają możliwość odstąpienia od umowy do dwóch sytuacji. Pierwsza to brak zapłaty przez nabywcę mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem na uregulowanie należności. Druga to niestawienie się nabywcy na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego. Musi to nastąpić mimo dwukrotnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni.

Kluczowe jest zdanie zamykające ten przepis. Odstąpienie od umowy z innego powodu ma być z mocy prawa nieskuteczne. Oznacza to, że dodatkowe przesłanki wpisywane dotąd do wzorców umownych przestaną działać. Chodzi na przykład o klauzule dotyczące braku finansowania po stronie dewelopera. Podobnie martwym zapisem stanie się odwoływanie do zmiany warunków realizacji inwestycji. Nie pomoże nawet to, że formalnie pozostaną w treści umowy.

Wyższa ochrona finansowa i informacyjna nabywców

Projekt zwiększa też ochronę na etapie zawierania i realizacji umowy. Zwrot opłaty rezerwacyjnej przy odmowie zawarcia umowy przez dewelopera wzrośnie z dwukrotności do czterokrotności. Cena lokalu ustalona w umowie nie będzie mogła być podwyższana ani waloryzowana na niekorzyść nabywcy. To zupełnie nowy przepis, oznaczony jako art. 36a.

Rozszerzeniu ulegają też obowiązki informacyjne dewelopera. Na stronach internetowych inwestycji trzeba będzie publikować rzuty lokali z wymiarami pomieszczeń. Wizualizacje, w tym te wygenerowane sztuczną inteligencją, będą musiały być wyraźnie oznaczone jako wizualizacje. Podobny obowiązek obejmie zdjęcia pochodzące z innych, wcześniejszych inwestycji. Przy odbiorze lokalu nabywca zyska dodatkowe 14 dni na zgłoszenie listy wad. Termin ten liczy się od podpisania protokołu odbioru. Przed samym odbiorem będzie też mógł zażądać wglądu do dokumentacji technicznej i powykonawczej.

Rozbudowa Portalu DOM

Znacznie poszerzony zostaje zakres danych gromadzonych w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Portal ma obejmować m.in. informacje o opóźnieniach w realizacji inwestycji wobec harmonogramu. Znajdzie się tam też data rozpoczęcia sprzedaży oraz ostrzeżenia i decyzje UOKiK wobec dewelopera. Podobnie ujawniane będą postanowienia nadzoru budowlanego oraz przebieg ewentualnej upadłości firmy. Dane te będzie można filtrować na mapie według lokalizacji i statystyk cen transakcyjnych.

Większość przepisów wejdzie w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia ustawy. Poszczególne części mają jednak zróżnicowane, wydłużone terminy wdrożenia. Dotyczy to zarówno zmian w liczeniu cen i powierzchni, jak i nowych zasad likwidacji spółek. Te ostatnie terminy sięgają nawet dwóch lat.

Spółki celowe będą działać dłużej, ale niekoniecznie będą wypłacalne

Projekt utrudnia szybkie zamykanie spółek celowych zaraz po zakończeniu inwestycji, ale nie eliminuje problemu całkowicie. Eksperci podkreślają, że sam zakaz likwidacji nie gwarantuje jeszcze pieniędzy na usuwanie wad.

– Spółka będzie mogła zakończyć sprzedaż mieszkań, rozliczyć inwestycję, spłacić finansowanie, zamknąć rachunek powierniczy i rozpocząć proces likwidacji, jednak nie będzie mogła zostać wykreślona z rejestru przed upływem pięciu lat od wydania ostatniego lokalu – mówi Aleksandra Krupińska, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Ustawodawcy przyświeca jednak konkretny cel, który resort chce osiągnąć tą regulacją.

– Taki cel realizuje również Kodeks Dobrych Praktyk PZFD, który zobowiązuje firmy członkowskie do zapewnienia ciągłości odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji w ramach grupy deweloperskiej – dodaje Aleksandra Krupińska.

Wątpliwości budzi jednak sposób osiągnięcia tego celu, skoro projekt jednocześnie przewiduje przerzucenie odpowiedzialności na wspólników.

– Przejście odpowiedzialności z rękojmi na wspólników rozwiązanej spółki z o.o. oraz pięcioletnie ograniczenie rozwiązania S.A. i PSA utrudnią likwidację, lecz nie zapewnią majątku na zaspokojenie roszczeń – podkreśla Wojciech Adamowicz, radca prawny, Of Counsel w kancelarii White Owl.

Sam mechanizm przejścia odpowiedzialności nie zamyka też drogi do reorganizacji spółki.

– Sprzedaż udziałów nie wygasi odpowiedzialności spółki, a przekształcenie lub połączenie co do zasady oznacza sukcesję praw i obowiązków. Ryzyko obejścia pozostaje przez pozostawienie spółki bez majątku, wybór nieobjętej regulacją formy prawnej lub strukturę zagraniczną – zauważa Wojciech Adamowicz.

Proponowane przepisy są krokiem w dobrym kierunku, ponieważ utrudnią zamknięcie spółki deweloperskiej zaraz po sprzedaży mieszkań.

Podobnie ostrożną ocenę skuteczności nowych przepisów formułuje przedstawiciel branży deweloperskiej.

– Proponowane przepisy są krokiem w dobrym kierunku, ponieważ utrudnią zamknięcie spółki deweloperskiej zaraz po sprzedaży mieszkań. Nie rozwiązuje to jednak problemu całkowicie – zaznacza Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate.

Wskazuje przy tym na konkretne sposoby, które regulację mogłyby obejść w praktyce.

– Spółkę można przekształcić, połączyć z innym podmiotem albo sprzedać jej udziały firmie, która nie ma większego majątku – dodaje Karol Szumański.

Do podobnego wniosku dochodzi też prawniczka specjalizująca się w rynku nieruchomości.

– Sprzedaż udziałów w spółce deweloperskiej nie zmienia sytuacji nabywcy nieruchomości, ponieważ dłużnikiem z tytułu rękojmi pozostaje spółka, a w razie jej rozwiązania odpowiedzialność i tak przechodzi na wspólników według stanu na dzień rozwiązania – podkreśla adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Zdaniem eksperta

Pięcioletnia ochrona nabywców, ale z luką w przekształcaniu spółek

Projektowana regulacja stanowi istotny krok naprzód wobec obecnego stanu prawnego, w którym nie istnieje skuteczny mechanizm zapobiegający likwidacji spółki celowej przed upływem okresu rękojmi. Jej podstawową zaletą jest podwójny mechanizm ochrony: zakaz rozwiązania spółki przez pięć lat oraz przeniesienie odpowiedzialności na wspólników, gdy do rozwiązania dojdzie na innych podstawach. Obejmuje to zarówno dobrowolną, jak i sądową likwidację spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Ochronę wzmacnia bezwzględna nieważność postanowień umowy spółki, które miałyby wyłączać solidarną odpowiedzialność wspólników. Ważną rolę ma również odgrywać sąd rejestrowy, który będzie kontrolował upływ pięcioletniego terminu i blokował wcześniejsze wykreślenie spółki z KRS. Atutem regulacji jest także szeroki zakres podmiotowy, obejmujący nie tylko deweloperów, lecz również innych przedsiębiorców sprzedających nieruchomości.

Projekt pozostawia jednak istotną lukę dotyczącą przekształcenia spółki kapitałowej, na przykład spółki z o.o. w spółkę komandytową lub jawną. Przekształcenie nie oznacza formalnego rozwiązania spółki, a jej zobowiązania przechodzą na podmiot przekształcony. Jednocześnie zmienia się jednak profil dłużnika, struktura odpowiedzialności wspólników oraz przejrzystość podmiotu, co może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.

Problemem jest również to, że spółki osobowe nie zostały objęte projektowanym mechanizmem blokady wykreślenia z KRS, który dotyczy jedynie spółek kapitałowych. Wprowadzenie do spółki osobowej wspólników pozbawionych realnego majątku może dodatkowo utrudnić egzekucję. Projekt nie przewiduje przy tym żadnych dodatkowych wymogów związanych z przekształceniem, takich jak zgoda nabywców, ustanowienie zabezpieczenia czy obowiązek poinformowania ich o zmianie formy prawnej spółki.

Krystyna Helińska,

wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, wykładowca studiów podyplomowych „Zarządzenie inwestycjami w nieruchomości” Szkoły Biznesu Politechniki Warszawskiej,

Przeczytaj: Ceny mieszkań hamują. Koniec łatwej sprzedaży przeciętnego lokalu

Ceny zamrożone, ale nie każde rozliczenie jest zakazane

Zakaz waloryzacji ma zamknąć deweloperom drogę do jednostronnych podwyżek cen mieszkań. Pytanie brzmi, co stanie się z różnicami metrażu i zmianami na życzenie klienta.

– Nowe przepisy rzeczywiście tworzą niezwykle szczelny system, który w praktyce zamyka deweloperom furtkę do jednostronnego podwyższania cen – mówi Mariusz Urbański, Dyrektor Rozwoju Projektów Mieszkaniowych w INWI.

W praktyce oznacza to również ograniczenie możliwości dochodzenia dopłat przy większym metrażu.

Nowe przepisy rzeczywiście tworzą niezwykle szczelny system, który w praktyce zamyka deweloperom furtkę do jednostronnego podwyższania cen.

– Jeśli wybudowany lokal będzie większy niż projektowany, deweloper nie będzie mógł z tego tytułu zażądać dopłaty, ponieważ cena jest „zamrożona” – zauważa Mariusz Urbański.

Zbliżoną interpretację nowego przepisu przedstawia też prawniczka komentująca projekt z perspektywy nabywców.

– Deweloper nie będzie mógł jednostronnie podwyższyć ceny mieszkania tylko dlatego, że wzrosły koszty materiałów budowlanych, robocizny czy finansowania inwestycji – podkreśla Katarzyna Gabrysiak.

Zastrzega jednak, że nie każda zmiana wartości świadczenia zostanie automatycznie uznana za niedopuszczalną.

– Zakaz waloryzacji ceny nie obejmuje sytuacji, w której sam nabywca decyduje się na wykonanie dodatkowych prac lub zmian wykraczających poza standard inwestycji – dodaje Katarzyna Gabrysiak.

Banki będą kontrolować więcej, spory z wykonawcami mają być bez znaczenia

Rozszerzony zakres kontroli bankowej ma wzmocnić bezpieczeństwo środków na rachunkach powierniczych. Eksperci zwracają jednak uwagę na ryzyko wydłużenia procedur wypłat.

– Rozszerzenie zakresu weryfikacji przed wypłatą środków z rachunku powierniczego z pewnością wzmacnia teoretyczne bezpieczeństwo nabywców – ocenia Mariusz Urbański.

Zaznacza jednak, że ustawodawca zostawił deweloperom istotną furtkę w kwestii sporów budowlanych.

– Bank weryfikuje uregulowanie wyłącznie tych zobowiązań wobec wykonawców, które są wymagalne i bezsporne. Formalny spór dewelopera z podwykonawcą nie powinien stanowić podstawy do zablokowania finansowania – zauważa Mariusz Urbański.

Na inny aspekt tej samej zmiany zwraca uwagę przedstawiciel firmy budowlano-deweloperskiej.

– Szersza kontrola banków będzie wymagała bardziej szczegółowego raportowania postępu prac, rozliczeń z wykonawcami i podwykonawcami oraz bieżącego monitorowania przepływów finansowych – zaznacza Grzegorz Kawęcki, Pekabex Development.

Przeczytaj: Rynek mieszkaniowy przyspiesza. Ceny mogą ponownie wzrosnąć

Portal DOM zwiększy przejrzystość, ale potrzebuje mechanizmu sprostowań

Rozbudowa Portalu DOM ma dać nabywcom szerszy dostęp do danych o deweloperach. Eksperci podkreślają, że dane bez kontekstu mogą krzywdzić rzetelne firmy.

– Publikowanie takich informacji w Portalu DOM powinno zwiększyć przejrzystość rynku, ale deweloper musi mieć możliwość szybkiego sprostowania danych i przedstawienia swojego stanowiska – mówi Karol Szumański.

Zwraca uwagę, że samo opóźnienie nie musi świadczyć o nierzetelności dewelopera.

– Do czasu rozpatrzenia wyjaśnień dewelopera dane powinny być oznaczone jako „sporne” lub „w trakcie wyjaśniania” – dodaje Karol Szumański.

Podobny postulat formułuje też radca prawny komentujący konstrukcję portalu.

– Portal powinien również wskazywać status i wynik sprawy, datę aktualizacji oraz przyczynę opóźnienia, w tym siłę wyższą lub działania organów – dodaje Wojciech Adamowicz.

Nowe obowiązki przy odbiorze i dłuższy czas na zgłaszanie wad

Rozszerzona procedura odbioru i dodatkowa dokumentacja oznaczają wyższe koszty organizacyjne po stronie deweloperów. Zamknięty katalog przesłanek odstąpienia od umowy wymusi też zmianę dotychczasowych wzorców umownych.

– Wydłużenie procesu odbiorów przez możliwość zgłaszania wad w ciągu 14 dni od odbioru lokalu to oczekiwania na często nieuzasadnione żądania klienci bardzo często szukają tzw. haków, aby żądać obniżki ceny mieszkania – zauważa Grzegorz Kawęcki.

Nowe przepisy wpisują się przy tym w szerszy, wieloletni trend regulacyjny na rynku mieszkaniowym.

– Rynek nieruchomości od kilku lat funkcjonuje w coraz bardziej wymagającym otoczeniu regulacyjnym. Każda kolejna zmiana zwiększająca bezpieczeństwo klientów jest wartościowa, jednak powinna jednocześnie uwzględniać realia prowadzenia procesu inwestycyjnego – podkreśla Grzegorz Kawęcki.

Zmiana dotyczy też podstaw, na jakich deweloper może wycofać się z umowy z nabywcą.

– Wzorce umów stosowane po wejściu w życie nowych przepisów będą musiały zostać dostosowane do nowego brzmienia ustawy. Nie oznacza to jednak, że projekt automatycznie unieważni z mocą wsteczną postanowienia umów zawartych wcześniej – mówi Aleksandra Krupińska.

Główne wnioski

1. Ochrona nabywcy nie oznacza pełnej gwarancji wypłacalności dewelopera. Nowe przepisy wydłużają odpowiedzialność spółek celowych do pięciu lat i przenoszą ją na wspólników w wypadku likwidacji, ale eksperci są zgodni, że sam zakaz rozwiązania spółki nie zapewnia jeszcze środków na pokrycie roszczeń z tytułu rękojmi – realne bezpieczeństwo klienta zależy od tego, czy spółka w ogóle będzie miała majątek.
2. Ryzyko biznesowe inwestycji przesuwa się jednoznacznie w stronę dewelopera. Zakaz podwyższania ceny po zawarciu umowy, powiązanie jej z powierzchnią projektową oraz ograniczenie przesłanek odstąpienia od umowy do dwóch, ściśle określonych sytuacji odbierają deweloperom elastyczność, z której korzystali dotychczas – koszty wzrostu cen materiałów czy finansowania nie będą już mogły zostać przerzucone na klienta.
3. Przejrzystość rynku rośnie, ale wymaga mechanizmów ochronnych po obu stronach. Rozbudowa Portalu DOM i szersza kontrola banków mają zwiększyć bezpieczeństwo transakcji, jednak eksperci ostrzegają, że bez możliwości szybkiego sprostowania danych rzetelni deweloperzy mogą zostać niesłusznie napiętnowani za opóźnienia niezależne od nich.