Zaloguj się 
Dzieje się!
Ceny mieszkań hamują. Koniec łatwej sprzedaży przeciętnego lokalu
W Warszawie po raz pierwszy od listopada ub. r. cena za 1 m kw. nowego mieszkania spadła, podaje RynekPierwotny.pl. To efekt wprowadzenia na rynek mieszkań, których cena była najniższa od trzech lat. W innych miastach było często odwrotnie. Deweloperzy liczą na poprawę sprzedaży, ale nie cen.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy lipcowa stabilizacja cen mieszkań oznacza trwałe wyhamowanie rynku, czy jedynie efekt zmiany struktury dostępnej oferty.
- Jak rekordowo szeroka podaż i rosnąca liczba gotowych mieszkań zmieniają pozycję kupujących oraz strategię deweloperów.
- Dlaczego mimo zatrzymania wzrostów cen dostępność mieszkań nadal pozostaje ograniczona dla większości gospodarstw domowych.
Miniony miesiąc przyniósł stabilizację cen ofertowych mieszkań w większości największych polskich miast. Nie był to jednak początek szerokiej przeceny. Wysoka podaż poprawiła pozycję kupujących, lecz dostępność mieszkań pozostaje słaba. Największą barierą jest dziś nie tylko rata kredytu. Coraz trudniej zgromadzić wymagany wkład własny.
Stabilizacja cen nieruchomości, ale bez wspólnego kierunku
Dane Otodom pokazują niemal całkowite zatrzymanie miesięcznych zmian cen na rynku deweloperskim. W Warszawie oraz Trójmieście średnie stawki nie zmieniły się wobec czerwca. W Krakowie wzrosły o 0,1 proc., a we Wrocławiu o 0,6 proc. Poznań zanotował spadek o 0,1 proc., natomiast Łódź o 0,2 proc. W Katowicach średnia wzrosła o 0,1 proc.
Najdroższa pozostaje Warszawa, gdzie przeciętna cena ofertowa wynosiła 20 007 zł za metr kwadratowy. W Trójmieście było to 17 691 zł, a w Krakowie 16 990 zł. Wrocław osiągnął 15 462 zł, Poznań 13 901 zł, Katowice 12 683 zł, a Łódź 11 603 zł.
Dane portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają ogólny obraz stabilizacji, lecz różnią się w szczegółach. Według tego źródła Warszawa potaniała o 1 proc., do 19,8 tys. zł za metr. Wrocław podrożał o 2 proc., a Trójmiasto o 1 proc. Wynika to z faktu, że źródła korzystają z odrębnych baz, a ich zakresy geograficzne nie zawsze są identyczne. Nie należy więc mechanicznie zestawiać pojedynczych wartości.
Wspólny wniosek pozostaje jednak czytelny. Rynek przestał rosnąć szerokim frontem. Zmiany zależą dziś bardziej od struktury oferty niż od powszechnych korekt cenników.
Wykres interaktywny Warszawa hamuje, Wrocław pozostaje wyjątkiem
Warszawa była w lipcu najważniejszym testem dla całego rynku. Jeszcze wiosną możliwe wydawało się przekroczenie bariery 20 tys. zł za metr. Według poratalu RynekPierwotny.pl średnia spadła jednak pierwszy raz od listopada 2025 r. Spadek wyniósł 1 proc., lecz nie oznaczał powszechnego obniżania cen.
Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży.
Kluczowa była właśnie nowa podaż. Mieszkania wprowadzone do warszawskiej sprzedaży kosztowały średnio niespełna 14,7 tys. zł za metr. Tak niskiej średniej dla nowych projektów nie notowano od 2023 r. Tańsze lokale obniżyły średnią całej oferty, chociaż starsze cenniki nie musiały się zmienić.
– Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Odwrotna sytuacja wystąpiła we Wrocławiu oraz Trójmieście. Na oba rynki trafiły relatywnie drogie projekty. Podniosły one średnie ceny mimo słabszego popytu obserwowanego w drugim kwartale. Nie musi to oznaczać celowego ignorowania sygnałów rynkowych.
Deweloperzy uruchamiają zatem projekty przygotowywane często kilka lat wcześniej. Ich możliwość szybkiej zmiany struktury podaży jest ograniczona. Znaczenie mają pozwolenia, finansowanie, harmonogramy oraz wcześniejsze decyzje dotyczące działek.
Roczna dynamika cen wciąż jest jednak wysoka. Otodom wskazuje wzrost o 14,2 proc. w Warszawie. RynekPierwotny.pl szacuje go na 11 proc. Oba wyniki pokazują efekt niskiej bazy oraz wcześniejszych podwyżek.
– Oznacza to, że nawet przy minimalnych wzrostach przeciętnych cen ofertowych miesiąc do miesiąca w drugiej połowie roku dynamika wzrostu rok do roku może pozostać kilkunastoprocentowa aż do maja 2027 r. W lipcu wynosiła 14 proc. r/r – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Rynek wtórny wysyła inne sygnały
Na rynku wtórnym miesięczne zmiany były bardziej zróżnicowane. Warszawa podrożała o 0,6 proc., a Kraków oraz Katowice po 0,8 proc. W Trójmieście wzrost wyniósł 1,5 proc. Spadki zanotowały Poznań i Łódź, po 0,4 proc.
Najwyższa średnia występowała w Warszawie i wynosiła 18 876 zł za metr kwadratowy. Kraków osiągnął 17 011 zł, a Trójmiasto 16 968 zł. We Wrocławiu było to 13 677 zł, w Poznaniu 12 316 zł. Katowice kosztowały średnio 9 812 zł, a Łódź 8 811 zł.
Kraków pozostaje jedynym analizowanym miastem, w którym lokale używane są średnio droższe od nowych. Różnica jest niewielka, lecz symboliczna. W Warszawie nowe mieszkania kosztują średnio ponad 1,1 tys. zł więcej za metr. W Trójmieście różnica zbliża się do 723 zł.
Wykres interaktywny Warto jednak oddzielić ceny ofertowe od transakcyjnych. Lipcowe ceny mieszkań sprzedanych przez deweloperów osiągnęły rekordowe poziomy w Warszawie i Wrocławiu. Średnia wyniosła odpowiednio 18 375 zł oraz 15 304 zł za metr.
To ważne zastrzeżenie dla interpretacji stabilizacji. Brak dalszych podwyżek nie oznacza jeszcze poprawy dostępności. Kupujący nadal finalizują transakcje przy najwyższych historycznie stawkach.
Wykres interaktywny Indeks Nastrojów Deweloperów: mniej strachu, ale bez hossy
Lipcowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży, badania prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl, wzrósł z minus 0,09 do 0,26. Oznacza to poprawę nastrojów po słabym czerwcu. Nie oznacza jednak oczekiwania gwałtownego odbicia sprzedaży.
Wykres interaktywny W czerwcu spadku sprzedaży spodziewało się 26,8 proc. badanych firm. W lipcu udział ten zmalał do 8,6 proc. Jednocześnie odsetek oczekujących wzrostu zwiększył się z 18,2 proc. do 34,4 proc.
Deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży.
Największa grupa nadal przewiduje stabilizację. Utrzymania sprzedaży na podobnym poziomie oczekuje 55,3 proc. firm. Odczyt 0,26 pozostaje więc daleko od rekordu. W sierpniu 2025 r. indeks wynosił 0,63.
– Lipcowy odczyt pokazuje, że deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży. Klient nie zniknął, tylko przestał się spieszyć. Ma wybór, ogląda gotowe mieszkania, porównuje rzuty i przede wszystkim negocjuje cenę – mówi Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.
Wykres interaktywny Jeszcze bardziej zachowawczo wyglądają oczekiwania cenowe. Indeks Zmiany Cen Mieszkań spadł do poziomu 0,00. Wzrostu cen spodziewa się 10,7 proc. deweloperów. Spadek zakłada niemal identyczne 10,2 proc. Utrzymania obecnych cenników oczekuje 77,9 proc. firm.
Zerowy wynik nie oznacza całkowitego zamrożenia cen. Pokazuje równowagę między projektami z przestrzenią do podwyżek i projektami wymagającymi rabatów. Średnia może pozostać stabilna, chociaż pojedyncze inwestycje pójdą w przeciwnych kierunkach.
– Zerowy odczyt indeksu nie oznacza, że ceny w każdej inwestycji pozostaną bez zmian. Pokazuje raczej, że rynek doszedł do punktu równowagi – mówi Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.
Wykres interaktywny Gotowe mieszkania wzmacniają pozycję kupujących
Oferta na rynku pierwotnym zbliża się do 70 tys. mieszkań. Rosnąca część lokali jest już ukończona. Zmienia to sposób podejmowania decyzji przez klientów.
Kupujący może obejrzeć konkretny lokal zamiast oceniać wyłącznie rzut lub wizualizację. Łatwiej porównuje układ, standard i otoczenie inwestycji. Może także porównać lokal z konkurencyjnymi projektami. Szeroki wybór ogranicza presję zakupową. Klient nie musi obawiać się natychmiastowego zniknięcia oferty. Może dłużej porównywać projekty i mocniej negocjować warunki zakupu.
– Gotowe mieszkanie daje klientowi przewagę, bo można je obejrzeć i szybko odebrać. Dla dewelopera oznacza jednak zamrożony kapitał oraz dalsze koszty finansowania i utrzymania. Dlatego właśnie w takich projektach najczęściej pojawia się większa elastyczność cenowa i skłonność do rabatów – mówi Katarzyna Tworska, dyrektorka zarządzająca Rednet Partners.
Nie każdy projekt skorzysta jednak na poprawie nastrojów. Rynek coraz mocniej różnicuje inwestycje według lokalizacji, ceny oraz struktury mieszkań. Znaczenie ma także standard i funkcjonalność układów. To oznacza koniec łatwej sprzedaży przeciętnego produktu. Wysoka podaż wymusza precyzyjne dopasowanie projektu do realnego popytu. Deweloperzy będą rozliczani z decyzji podejmowanych kilka lat wcześniej.
Wkład własny pozostaje najtrudniejszą barierą
Stabilizacja cen nie rozwiązuje problemu dostępności mieszkań. Dla wielu gospodarstw podstawową przeszkodą pozostaje zebranie 20-procentowego wkładu własnego.
Szczególnie widoczne jest to w Warszawie.
Mediana całkowitej ceny oferowanego mieszkania w stolicy wynosiła 878 148 zł. Dla lokalu o przeciętnej powierzchni 47 metrów wkład własny sięgał 175 630 zł. To równowartość 15,7-krotności średniej miesięcznej pensji brutto.
– Choć Warszawa oferuje największe możliwości rozwoju zawodowego i bogatą ofertę kulturalną, najnowsze dane o wynagrodzeniach i cenach mieszkań pokazują drugą stronę medalu. Jeśli chcemy kupić mieszkanie właśnie tutaj, nawet przy jednych z najwyższych średnich zarobkach w kraju, na wkład własny trzeba odkładać najdłużej spośród wszystkich największych polskich miast – mówi Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Wykres interaktywny W Gdańsku wkład wynosił 168 868 zł, czyli 14,9 przeciętnej pensji brutto. Kraków wymagał 163 328 zł i 14,1 pensji. We Wrocławiu było to 145 269 zł oraz 14,5 pensji.
Niższa bariera występowała w Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Poznań wymagał 136 014 zł, czyli 13,5 pensji. W Łodzi było to 105 255 zł oraz 12,2 pensji. Katowice osiągnęły najniższy wynik, wynoszący 127 960 zł oraz 11,3 pensji.
Warto wiedzieć
Hipoteki napędzają rynek. Rekordowe kwoty kredytów i fala refinansowań
Kredyty mieszkaniowe pozostają największym i najszybciej rosnącym segmentem finansowania konsumentów. W pierwszym półroczu 2026 r. banki udzieliły hipotek o łącznej wartości 74 mld zł. To o 59,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba nowych kredytów zwiększyła się jednocześnie o 48 proc.
Za ożywieniem stoją niższe stopy procentowe oraz wzrost wynagrodzeń. Czynniki te poprawiły zdolność kredytową gospodarstw domowych.
– Kredyty mieszkaniowe są zdecydowanie najszybciej rosnącym i największym segmentem rynku finansowania konsumentów w pierwszej połowie 2026 roku. Polacy pożyczają coraz wyższe kwoty. Średnia kwota nowego kredytu mieszkaniowego sięgnęła rekordowego poziomu 484 tys. zł. Jednocześnie średni okres kredytowania utrzymał się na poziomie ok. 23 lat. Oznacza to, że wzrost finansowania wynika głównie z wyższej zdolności kredytowej i cen nieruchomości, a nie z wydłużania okresu spłaty. Jest to ważne z uwagi na ryzyko kredytowe – wyjaśnia dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Spadek stóp procentowych uruchomił również falę refinansowań. Od stycznia do maja 2026 r. stanowiły one około 32 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Klienci coraz częściej przenoszą zobowiązania do innych banków, aby obniżyć koszty finansowania.
W pierwszym półroczu wartość nadpłat i całkowitych spłat hipotek wyniosła rekordowe 35,4 mld zł. Odpowiadało to niemal połowie wartości nowych kredytów udzielonych w tym samym okresie.
Istotna jest także różnica między średnią a medianą ceny całkowitej. W Warszawie średnia przewyższa medianę o 25 proc., czyli ponad 217 tys. zł. W Gdańsku różnica wynosi 19 proc., a w Gdyni 17 proc.
Wykres interaktywny Tak duże rozwarstwienie wskazuje na silny wpływ drogich projektów na średnią. Mediana lepiej pokazuje typową barierę wejścia. Nawet ona pozostaje jednak bardzo wysoka wobec lokalnych wynagrodzeń.
Główne wnioski
- Rynek wszedł w fazę silnego zróżnicowania, a średnia cena coraz słabiej opisuje sytuację pojedynczych inwestycji. O zmianach stawek decyduje dziś głównie struktura nowej podaży, lokalizacja i standard projektu. W jednych inwestycjach nadal istnieje przestrzeń do podwyżek, w innych rośnie presja na rabaty.
- Poprawa nastrojów deweloperów dotyczy przede wszystkim sprzedaży, a nie cen. Branża przestała oczekiwać dalszego pogorszenia popytu, lecz większość firm nadal zakłada stabilizację. Zerowy Indeks Zmiany Cen pokazuje równowagę między oczekiwaniami podwyżek i obniżek, a nie powrót hossy.
- Największym ograniczeniem popytu pozostaje dostępność finansowa, a nie brak mieszkań w ofercie. Kupujący mają dziś większy wybór i mocniejszą pozycję negocjacyjną, jednak wymagany wkład własny nadal odpowiada kilkunastu średnim pensjom brutto. Stabilizacja cen nie oznacza więc realnego rozwiązania problemu dostępności mieszkań.
