Zaloguj się 
Dzieje się!
1600 wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych. Ale to rynek kilku prędkości
Polskie budownictwo nie stanęło, ale coraz mocniej się rozwarstwia. Prywatni inwestorzy ostrożniej uruchamiają projekty, podczas gdy sektor publiczny wyraźnie przyspiesza.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego ponad 1600 wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych nie oznacza jeszcze załamania rynku.
- W których segmentach i regionach skala wstrzymań jest obecnie największa.
- Dlaczego inwestycje publiczne zachowują się dziś zupełnie inaczej niż część rynku prywatnego.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Ponad 1600 ogólnie wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych może sugerować mocne hamowanie rynku. Dane Kompasu Inwestycji pokazują jednak znacznie bardziej złożony obraz. W ostatnich 12 miesiącach więcej projektów mieszkaniowych uruchomiono, niż zatrzymano.
Znacznie większą skalę wstrzymań widać natomiast w magazynach oraz biurach. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w inwestycjach publicznych, gdzie liczba nowych przedsięwzięć rośnie.
Mieszkaniówka zwalnia, ale nowych projektów nadal jest więcej
Od sierpnia 2025 do lipca 2026 r. wstrzymano 936 inwestycji mieszkaniowych. Jednocześnie 1219 projektów przeszło do stanu zero lub realizacji. Na każde 100 uruchamianych przedsięwzięć przypadało więc około 77 wstrzymywanych.
Wykres interaktywny Spowolnienie potwierdzają również dane dotyczące bieżącej aktywności budowlanej. W ujęciu 12-miesięcznym realna wartość produkcji budowlano-montażowej w budownictwie mieszkaniowym spadła o około 4 proc. Po wzrostach pod koniec ubiegłego roku pierwsza połowa 2026 r. przyniosła trend spadkowy.
Nieco inaczej wygląda jednak sytuacja na wcześniejszych etapach procesu inwestycyjnego.
– Najciekawsze jest dziś to, co dzieje się przed rozpoczęciem budowy. Liczba prywatnych inwestycji mieszkaniowych przechodzących do realizacji pozostaje prawie bez zmian, ale jednocześnie widzimy delikatny wzrost aktywności na etapie planowania i projektowania – komentuje Andrzej Kaczmarek, analityk rynku budowlanego platformy Kompas Inwestycji.
Znaczenie ma tutaj również aktywność inwestorów publicznych oraz duża liczba projektów posiadających już wymagane zgody administracyjne.
W II kwartale liczba lokali mieszkalnych, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem, wyniosła około 76 tys. Był to jeden z najwyższych kwartalnych wyników ostatnich lat.
– Na uwagę zasługuje też fakt, że w budownictwie mieszkaniowym publicznym mamy do czynienia z kilkudziesięcioprocentowym wzrostem uruchamianych przedsięwzięć. W połączeniu z liczbą wydawanych pozwoleń wyraźnie tworzy się zapas inwestycji na kolejne lata. Istotne więc będzie to, w jakiej skali przygotowywane projekty rzeczywiście przejdą do realizacji – dodaje Andrzej Kaczmarek.
To właśnie różnica pomiędzy przygotowaniem inwestycji a jej faktycznym rozpoczęciem będzie kluczowa dla kolejnych kwartałów. Duża liczba pozwoleń nie oznacza bowiem automatycznie szybkiego wejścia projektów na plac budowy.
Łódź i Poznań z większą liczbą wstrzymań niż uruchomień
Średnia dla całego kraju nie pokazuje również dużych różnic pomiędzy poszczególnymi regionami. W niektórych lokalizacjach skala wstrzymań jest znacznie większa.
Najsilniejsze wyhamowanie widać obecnie w województwie łódzkim. Relacja inwestycji wstrzymanych do nowych uruchomień sięga tam 120 proc. Oznacza to, że więcej projektów trafia na półkę, niż przechodzi do realizacji.
Podobna sytuacja występuje w Wielkopolsce, gdzie wskaźnik zbliża się do 110 proc. Jest to istotne, ponieważ region należał wcześniej do aktywniejszych rynków mieszkaniowych.
Różnice widać także w największych miastach. W Łodzi Kompas monitoruje 83 aktywne projekty oraz 79 odłożonych. W Poznaniu 71 inwestycji pozostaje w realizacji, natomiast 74 są zamrożone.
Wykres interaktywny Na Śląsku liczba wstrzymań pozostaje zbliżona do liczby nowych uruchomień. W samych Katowicach realizowanych jest 38 projektów, a 33 pozostają wstrzymane lub zostały zarzucone.
Wykres interaktywny Ochłodzenie widoczne jest również na największym rynku w kraju. Na Mazowszu spada liczba nowych uruchomień. W Warszawie baza Kompasu obejmuje 114 zamrożonych inwestycji oraz 72 projekty znajdujące się w realizacji.
Wykres interaktywny Znacznie niższą relację zatrzymanych przedsięwzięć odnotowano w województwie opolskim. Wynik trzeba jednak oceniać ostrożnie. Cała baza obejmuje tam niewiele ponad 100 inwestycji mieszkaniowych.
Deweloperzy nie wycofują się z nowych inwestycji
Dane dotyczące działalności deweloperów pokazują, że duża liczba wstrzymywanych projektów nie przekłada się dotąd na wyraźny spadek liczby budowanych mieszkań. Według danych GUS, przytoczonych przez Polski Związek Firm Deweloperskich, od stycznia do lipca 2026 r. firmy rozpoczęły budowę 81 169 lokali. To o 1,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
W samym lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę 11 547 mieszkań. Od maja miesięczne wyniki pozostają przy tym wyjątkowo stabilne i mieszczą się w przedziale od około 11,5 do 11,9 tys. budowanych lokali.
– Pomimo utrzymującej się na wysokich poziomach oferty dostępnych mieszkań, firmy deweloperskie wciąż wykazują wolę realizowania nowych przedsięwzięć, co powinno sprzyjać stabilizacji cenowej. Choć należy przyznać, że sytuacja różni się znacząco w zależności od lokalizacji danego rynku – wskazuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Jeszcze mocniejszy sygnał płynie z danych dotyczących przygotowania kolejnych projektów. W pierwszych siedmiu miesiącach deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 113 736 mieszkań. Oznacza to wzrost o ponad 20 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r.
Powstaje więc spory portfel inwestycji, które mogą zostać uruchomione w następnych kwartałach. Nie oznacza to jednak, że wszystkie szybko trafią do sprzedaży i realizacji. Przy wysokiej ofercie deweloperzy mogą dostosowywać terminy rozpoczynania kolejnych etapów do sytuacji popytowej na konkretnych lokalnych rynkach.
Stabilne pozostają również dane dotyczące zakończonych budów. Do końca lipca deweloperzy oddali do użytkowania 69 487 mieszkań, czyli o 0,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Obraz sektora wskazuje więc bardziej na ostrożną stabilizację niż gwałtowne ograniczanie działalności inwestycyjnej.
Magazyny i biura hamują znacznie mocniej
Duża skala wstrzymań nie dotyczy wyłącznie mieszkań. Jeszcze wyraźniejsze zmiany widać w części segmentów przemysłowych i komercyjnych.
W bazie Kompasu znajduje się blisko 1400 projektów produkcyjnych. Około 33,6 proc. pozostaje wstrzymanych, a 20,6 proc. znajduje się w realizacji.
W ostatnich 12 miesiącach zatrzymano 228 inwestycji produkcyjnych. Jednocześnie 316 przedsięwzięć przeszło do stanu zero lub realizacji. Współczynnik wstrzymań wyniósł więc ponad 72 proc.
Wykres interaktywny Jeszcze słabsze proporcje dotyczą magazynów. Odnotowano tutaj 219 wstrzymanych projektów wobec 193 uruchomionych. Ich deklarowana wartość wynosiła odpowiednio około 18,7 oraz 10,4 mld zł.
Wśród największych zatrzymanych przedsięwzięć znalazła się rozbudowa centrum logistycznego VidaXL. Wartość tego projektu wynosi około 1 mld zł.
Wykres interaktywny Duża liczba zatrzymywanych projektów pojawia się po kilku latach bardzo szybkiego wzrostu rynku magazynowego. Obecna sytuacja może więc częściowo oznaczać normalizację po okresie wyjątkowo dynamicznej ekspansji.
Podaż powierzchni magazynowej zaczyna się wypłaszczać. Jednocześnie na rynku najmu widać ponownie zapotrzebowanie na nową powierzchnię.
Nowe umowy odpowiadają za 42 proc. popytu, a renegocjacje za 35 proc. Ma to znaczenie dla przyszłych inwestycji, ponieważ nowe kontrakty mogą tworzyć zapotrzebowanie na kolejne obiekty.
Jednocześnie zmniejsza się liczba przedsięwzięć spekulacyjnych, rozpoczynanych bez wcześniej zakontraktowanych najemców.
Na jedno nowe biuro przypadają prawie dwa wstrzymane
Najmocniejsze hamowanie spośród analizowanych segmentów widać jednak w budownictwie biurowym.
Liczba nowych projektów spada właściwie nieprzerwanie od 2017 r. W ostatnich 12 miesiącach wstrzymano 84 inwestycje. Do stanu zero lub realizacji przeszły zaledwie 43 projekty.
Współczynnik wstrzymań sięgnął tym samym 195 proc. Na jedno uruchamiane przedsięwzięcie przypadały więc niemal dwa projekty zatrzymywane.
Wykres interaktywny Bardziej wyrównana sytuacja występuje w hotelach i obiektach zbiorowego zakwaterowania. Kompas odnotował 139 uruchomień wobec 133 wstrzymań.
W tym przypadku szczególnie dobrze widać jednak ograniczenia analizy opartej wyłącznie na wartości projektów. Na wynik wpływa zagospodarowanie Twierdzy Modlin o deklarowanej wartości 3,9 mld zł.
Inny kierunek obrał sektor handlowo-usługowy. Po mocnym spadku aktywności podczas pandemii liczba rozpoczynanych inwestycji stopniowo rośnie.
Jednym z powodów jest zmiana struktury rynku. Coraz większe znaczenie mają mniejsze parki handlowe, również w miejscowościach poza największymi aglomeracjami.
Zmieniają się również istniejące obiekty. Duże centra są przebudowywane, a część dawnych hipermarketów otrzymuje nowe funkcje.
Państwo buduje coraz więcej. Szkoły i szpitale idą pod prąd
Zupełnie inny obraz pokazują inwestycje związane z sektorem publicznym. Tutaj liczba nowych uruchomień zdecydowanie przewyższa skalę wstrzymań.
W przypadku administracji publicznej liczba rozpoczynanych inwestycji wzrosła od 2017 r. o około 140 proc. W ostatnich 12 miesiącach uruchomiono 190 projektów, a wstrzymano tylko 13.
Oznacza to współczynnik wstrzymań na poziomie zaledwie 7 proc. Jest to najniższy wynik wśród segmentów analizowanych przez Kompas.
Podobne tendencje widać w szkolnictwie. Od sierpnia 2025 do lipca 2026 r. 404 projekty przeszły do stanu zero lub realizacji. Wstrzymano tylko 50 przedsięwzięć.
Rosnącą aktywność widać również w ochronie zdrowia. W ostatnim analizowanym okresie liczba uruchamianych inwestycji przekroczyła 200. Relacja wstrzymań do nowych projektów spadła do około 13 proc.
Dane pokazują więc coraz większą różnicę pomiędzy poszczególnymi częściami rynku. Segmenty zależne przede wszystkim od prywatnego kapitału wykazują większą ostrożność. Inwestycje publiczne pozostają natomiast jednym z motorów aktywności budowlanej.
Jedna wielka inwestycja może zaburzyć obraz całego województwa
Jeszcze ostrożniej trzeba interpretować dane dotyczące wartości projektów. Pojedyncze wielomiliardowe przedsięwzięcie może całkowicie zmienić statystyki regionu.
Najlepszym przykładem jest województwo pomorskie. Wynik ostatniego okresu wzrósł mocno przez morskie farmy wiatrowe Baltica 2 i Baltica 3. Ich deklarowana wartość wynosi łącznie 44 mld zł.
Projekty odpowiadają za blisko 58 proc. wartości 25 największych uruchomień ujętych w zestawieniu Kompasu.
Podobny mechanizm działa w drugą stronę. Na wartość wstrzymanych przedsięwzięć w województwie łódzkim silnie wpływa Łódzki Węzeł Kolejowy. Projekt wyceniany jest na około 1,59 mld zł.
W Wielkopolsce wśród największych inwestycji wstrzymanych mocno reprezentowany jest natomiast sektor magazynowy.
Dlatego kondycji polskiego budownictwa nie można sprowadzić do informacji o ponad 1600 zamrożonych projektach mieszkaniowych. Wysoka liczba wstrzymań nie oznacza jeszcze zatrzymania całego rynku.
Podobnie wysoka wartość nowych przedsięwzięć nie musi oznaczać szerokiego ożywienia. Czasem odpowiada za nią jeden ogromny projekt. Pełniejszy obraz daje dopiero zestawienie liczby inwestycji, ich wartości, statusu oraz struktury poszczególnych sektorów.
Na razie najmocniejsze sygnały hamowania wysyłają biura i magazyny. Mieszkaniówka również zwolniła, szczególnie w części regionów. Nadal jednak więcej projektów przechodzi do realizacji, niż jest wstrzymywanych.
Jednocześnie rośnie liczba inwestycji przygotowywanych oraz mających pozwolenia. Najważniejszym pytaniem pozostaje więc to, jaka część tego zapasu rzeczywiście trafi na place budowy.
Główne wnioski
- Nie ma jednego kryzysu całego budownictwa. Dane pokazują przede wszystkim coraz większe różnice pomiędzy segmentami. Biura i magazyny wyraźnie hamują, ale administracja, szkolnictwo oraz ochrona zdrowia zwiększają liczbę nowych inwestycji.
- Największą niewiadomą w mieszkaniówce jest dziś przejście od planowania do budowy. Liczba projektów przechodzących do realizacji pozostaje względnie stabilna, a aktywność projektowa i liczba pozwoleń są wysokie. Nie wiadomo jednak, jaka część przygotowanych inwestycji rzeczywiście zostanie uruchomiona.
- Same liczby wstrzymanych projektów mogą prowadzić do błędnych wniosków. Znaczenie mają jednocześnie liczba, wartość i struktura inwestycji. Pojedynczy megaprojekt może zmienić obraz całego województwa, a wysoka liczba wstrzymań nie zawsze oznacza równie głębokie osłabienie całego sektora.
