Jak planować miasta przyszłości, by nie popełniać błędów przeszłości?

Największe polskie miasta dynamicznie się rozwijają, ale sposób kształtowania miejskiej przestrzeni budzi wiele kontrowersji. Urbanistyka w Polsce zmaga się z problemami wynikającymi z braku długofalowej strategii, chaotycznej zabudowy oraz pozostawiających wiele do życzenia regulacji prawnych. Obecnie kluczowym wyzwaniem jest pogodzenie rozwoju przestrzennego z jakością życia mieszkańców oraz koniecznością ochrony środowiska.

Z mojego punktu widzenia po ponad 30 latach od transformacji zawód architekta w Polsce ma niestety ograniczony wpływ na kształtowanie przestrzeni miejskiej.

Rodzi się więc pytanie, czy lepiej jest być w Polsce architektem, czy deweloperem? Który z tych zawodów w większym stopniu może mieć wpływ na kształtowanie miejskiej tkanki?

– Z mojego punktu widzenia po ponad 30 latach od transformacji zawód architekta w Polsce ma niestety ograniczony wpływ na kształtowanie przestrzeni miejskiej, zwłaszcza w kontekście planowania urbanistycznego i mieszkaniowego. To wynika z kilku przyczyn. Po pierwsze, mamy niedoskonałe plany zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy, które nie porządkują urbanistyki miejskiej. Po drugie, inwestorzy często patrzą tylko na obszar własnej działki, co utrudnia tworzenie spójnych koncepcji urbanistycznych – mówi Dorota Jarodzka-Śródka prezes i główna projektant pracowni architektonicznej SRDK Studio, która zawód architekta wykonuje od prawie 40 lat.

Przez prawie trzy dekady prowadziła firmę deweloperską (Grupa Archicom). Był to jedyny deweloper w Polsce, którym zarządzali… architekci. Od 2021 Jarodzka-Śródka zajmuje się wyłącznie projektowaniem. Jak z tej perspektywy widzi rynek?

Reforma planistyczna – jaki jest jej prawdziwy cel?

Planowanie przestrzenne w Polsce od lat zmaga się z wyzwaniami wynikającymi z niespójnych regulacji prawnych i niedoboru kompetentnych urbanistów. Jednym z większych problemów polskiej urbanistyki jest proces rozlewania się miast. Zabudowa jednorodzinna czy kameralna wielorodzinna, powstająca często bez odpowiedniej infrastruktury, generuje koszty związane z doprowadzaniem mediów, budową dróg oraz koniecznością zapewnienia komunikacji publicznej.

– Choć jesteśmy w czasie przejściowym obowiązywania reformy planistycznej, jest wiele obaw, że obowiązek uchwalania przez gminy planów ogólnych w wielu przypadkach nie będzie rozwiązaniem tego problemu. A borykają się z nim przecież nie tylko aglomeracje i duże miasta, ale i mniejsze ośrodki – podkreśla Dorota Jarodzka-Śródka.

Jej zdaniem brakuje przede wszystkim myślenia przestrzennego. Przez wiele ostatnich lat planiści opracowywali dokumenty w sposób „płaski”, bez uwzględniania trójwymiarowego charakteru miast. Dawniej urbaniści, jak przedstawiciele szkoły profesora Tołwińskiego, myśleli w kategoriach architektury krajobrazu kulturowego. Dziś niestety brakuje takiego podejścia. Wiele decyzji podejmowanych jest punktowo, bez długofalowej strategii. 

Przeczytaj: Krajobraz rynku nieruchomości po I kwartale 2025 r.

Deweloperzy – wrogowie czy sprzymierzeńcy?

Branża deweloperska znajduje się obecnie pod silnym ostrzałem.

– To uproszczenie w postrzeganiu rzeczywistości. Kształt przestrzeni definiuje w dużej mierze planista. Architekt i inwestor muszą działać zgodnie z jego regulacjami, które określają m.in. intensywność zabudowy czy wysokość, z czego wynika PUM. Zdarza się, że inwestor nie rozumie wartości dobrze zaprojektowanego osiedla. Wtedy może powstać przestrzeń mało przyjazna dla mieszkańców. Z mojego doświadczenia wynika, że już wielu deweloperów dojrzało do myślenia długofalowego. Rozumieją, że ludzie są gotowi zapłacić za dobrze zaprojektowaną przestrzeń, w której czują się komfortowo – podkreśla prezes pracowni SRDK Studio.

Przywołuje przy tym przykład Browarów Wrocławskich, gdzie udało się połączyć nowoczesność z historycznym kontekstem miejsca w centrum miasta, czy Olimpii Port, unikatowego w skali Polski osiedla na poprzemysłowym terenie, które stało się dostępnym dla wszystkich rekreacyjnym obszarem na mapie miasta. 

Zielone korytarze i miasta przyszłości

Brak wytycznych dotyczących przestrzeni wspólnych i terenów zielonych to kolejny problem obecnych MPZP.

Nowoczesne podejście do urbanistyki stawia na miasta i dzielnice samowystarczalne, piętnastominutowe, gdzie wszystkie kluczowe usługi znajdują się w zasięgu krótkiego spaceru. Istotnym elementem jest także tworzenie zielonych korytarzy. Poprawiają one jakość powietrza, ograniczają efekt miejskiej wyspy ciepła i sprzyjają aktywnemu trybowi życia. Wiele polskich miast wciąż jednak nie wykorzystuje w pełni swojego potencjału w zakresie zieleni, a tereny zielone  często są traktowane jako rezerwa pod przyszłe inwestycje.

– Brak wytycznych dotyczących przestrzeni wspólnych i terenów zielonych to kolejny problem obecnych MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Regulacje są potrzebne, aby zapewnić spójny rozwój miast – alarmuje Dorota Jarodzka-Śródka. 

Planowanie zieleni i przestrzeni publicznych w miastach, ma kluczowe znaczenie dla jakości życia mieszkańców. Zieleńce, parki czy nawet niewielkie skwery pełnią funkcję naturalnych filtrów powietrza, redukują hałas i obniżają temperaturę w upalne dni. Odpowiednio zaprojektowana zieleń nie tylko poprawia estetykę miejskiego krajobrazu, ale także wpływa na zdrowie psychiczne i fizyczne mieszkańców. Miasta z dobrze rozplanowaną zielenią i terenami rekreacyjnymi przyciągają inwestorów i poprawiają atrakcyjność okolicy. 

– Nie wyobrażam sobie dobrze funkcjonującego miasta bez spójnego systemu zieleni. Wrocław miał świetnie zaplanowany układ klinowo-pierścieniowy, który zapewniał przewietrzanie i naturalne ciągi zielone. Niestety, część z tych terenów zabudowano lub odcięto. Odtworzenie logicznej struktury zieleni powinno być zagwarantowane w planowaniu – podkreśla związana  z Wrocławiem architekt. 

Dyskusja o miastach przyszłości często sprowadza się również do pytania: budować wzwyż czy wszerz? Zdaniem Doroty Jarodzkiej-Śródki kluczem jest równowaga.

– W Polsce brakuje akceptacji dla bardzo wysokiej zabudowy – wolimy żyć w mniejszych wspólnotach, w budynkach o średniej wysokości. Jednak równie dużym problemem jest niekontrolowane rozlewanie się miast, co generuje olbrzymie koszty utrzymania infrastruktury.

Przeczytaj: Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: oferta wciąż rośnie, są pierwsze spadki cen

ESG – przyszłość projektowania

Zrównoważony rozwój przestał być modnym hasłem, a stał się realnym wyzwaniem, przed którym stoją zarówno architekci, jak i inwestorzy. Wymogi ESG (Environmental, Social, Governance) narzucają coraz surowsze standardy. Nie tylko determinują one sposób projektowania i budowania, ale także wpływają na finansowanie inwestycji. Banki dysponują większym portfelem kredytowym dla tych inwestycji, które spełniają standardy ESG.

Dorota Jarodzka-Śródka podkreśla, że jej biuro architektoniczne aktywnie wdraża zasady ESG, redukując ślad węglowy w swoich projektach obejmujących też modernizację istniejących budynków. Wskazuje, że w niedalekiej przyszłości zrównoważone budownictwo stanie się normą, a firmy, które nie dostosują się do tych zmian, mogą mieć trudności.

ESG to nie przyszłość, a teraźniejszość.

– Z własnego doświadczenia wiem, że wdrażanie ekologicznych rozwiązań ma realne przełożenie na efektywność energetyczną budynków. W Willi Pfluga, zabytkowej siedzibie naszego biura, przeprowadziliśmy modernizację systemu HVAC. Zastąpiliśmy kotłownię gazową węzłem cieplnym, zainstalowaliśmy fotowoltaikę i kompensator mocy biernej. Dodatkowo zawarliśmy umowę z dostawcą energii z OZE. W efekcie ślad węglowy spadł do dwóch trzecich zużycia, z jakim mieliśmy do czynienia pięć lat temu. Odnotowaliśmy też oszczędności w zużyciu energii. Zrównoważone budownictwo to nie tylko konieczność, ale również opłacalna inwestycja – podkreśla Jarodzka-Śródka. 

Zmiany regulacyjne i rosnąca świadomość inwestorów sprawiają, że ESG staje się jednym z fundamentów w projektowaniu.

– Chcemy doradzać inwestorom jak projektować, z czego budować i jak budować, żeby ich projekty spełniały wszelkie wymogi i oczekiwania związane z charakterystyką energetyczną zgodnie z dyrektywą EPDB oraz jak ograniczać ślad węglowy, przeciwdziałając efektowi cieplarnianemu – mówi architekt.

Nie tylko nowe

Takie podejście dotyczy nie tylko nowoczesnego projektowania od podstaw, ale także modernizacji już istniejących budynków. Coraz częściej biura i obiekty przemysłowe przechodzą transformację, dostosowując się do nowych standardów ekologicznych i użytkowych.

– To, co dzieje się na przykład na warszawskim Mordorze, czyli zmiana funkcji budynków biurowych na mieszkalne, pokazuje, że ESG to nie przyszłość, a teraźniejszość – zauważa Dorota Jarodzka-Śródka.

ESG to jednak nie tylko kwestie środowiskowe. Równie ważne są aspekty społeczne, które dotyczą dostępności, funkcjonalności oraz wpływu architektury na życie mieszkańców. Dorota Jarodzka-Śródka zwraca uwagę na konieczność projektowania miast w sposób, który uwzględnia potrzeby różnych grup społecznych. Trzeba uwzględnić osoby starsze, z niepełnosprawnościami i szczególnymi potrzebami.

– Dla mnie to jest ta wartość społeczna i socjalna. Uważam, że nasz zespół projektowy ma pewną misję. To kształtowanie przestrzeni w sposób świadomy i odpowiedzialny, podnoszenie wartości inwestycji w sensie materialnym i poza materialnym – podkreśla architekt. 

Miasta w Polsce stają przed szeregiem wyzwań. Bez lepszego planowania, bez współpracy między urbanistami, architektami i inwestorami, grozi nam dalszy chaos przestrzenny. Nie wystarczy zmieniać przepisy. Kluczowe jest stworzenie spójnej strategii, która uwzględni potrzeby mieszkańców, w tym rozwój zieleni w miastach oraz standardy zrównoważonego budownictwa.

– Nie możemy pozwolić, by miasta stały się zlepkiem przypadkowych inwestycji. Musimy myśleć o przestrzeni w perspektywie dziesięcioleci, a nie wyłącznie w kontekście pojedynczych projektów. To jedyna droga do tworzenia miejsc, w których ludzie chcą mieszkać i które będą funkcjonalne przez kolejne pokolenia – podsumowuje Dorota Jarodzka-Śródka. 

Główne wnioski

1. Brak konsekwentnej strategii urbanistycznej prowadzi do chaosu przestrzennego w polskich miastach. Obecne przepisy planistyczne są niewystarczające, a zmiany, takie jak wprowadzenie planów ogólnych, nie gwarantują poprawy sytuacji. Bez długofalowego myślenia i współpracy urbanistów, architektów oraz inwestorów, miasta będą nadal rozwijać się w sposób niespójny i kosztowny.
2. Zieleń i przestrzeń publiczna mają kluczowe znaczenie dla jakości życia mieszkańców. Brak odpowiednich regulacji dotyczących terenów zielonych oraz wspólnych przestrzeni wpływa negatywnie na komfort życia w miastach. Dobrze zaplanowane układy zieleni, jak dawny system klinowo-pierścieniowy we Wrocławiu, powinny być odtwarzane i uwzględniane w nowych planach.
3. ESG staje się fundamentem nowoczesnego projektowania i inwestowania w nieruchomości. Zrównoważone budownictwo to już nie tylko trend, ale konieczność – zarówno pod względem środowiskowym, jak i społecznym. Biura projektowe i inwestorzy, którzy wdrażają zasady ESG, zyskują nie tylko przewagę rynkową, ale także realnie przyczyniają się do poprawy jakości przestrzeni miejskiej i ochrony środowiska.