Oferta mieszkań na wynajem – grudzień 2025 r. Otodom opublikował najnowsze dane

Grudzień 2025 pogłębił fazę spowolnienia na rynku najmu, oferta mieszkań na wynajem skurczyła się o 11 proc. miesiąc do miesiąca, a popyt zmniejszył się o 23 proc. względem listopada – wynika z analizy Otodom. Po końcoworocznym spadku zazwyczaj już w styczniu zauważalne jest pierwsze odbicie.

Według danych Otodom w grudniu na rynku najmu widoczna była typowa dla okresu świąteczno‑wypoczynkowego tendencja spadkowa. Do obiegu trafiło 10,4 tys. nowych ofert wobec 14,7 tys. miesiąc wcześniej, czyli o blisko 30 proc. mniej. Na koniec miesiąca dostępnych było 21,9 tys. ogłoszeń.

Spadek liczby ogłoszeń w grudniu sezonowy, w styczniu spodziewane odbicie

We wszystkich 18 analizowanych przez Otodom miastach odnotowano spadek liczby ogłoszeń względem listopada 2025 r. Największa zmiana nastąpiła w Zielonej Górze (‑23 proc.), Bydgoszczy (‑17 proc.) oraz Łodzi (‑17 proc.). Duże tąpnięcie podaży zanotowano także w Warszawie, gdzie oferta zmniejszyła się o ok. 1 tys. jednostek, czyli 15 proc.

– Na koniec grudnia baza dostępnych ogłoszeń skurczyła się o niemal 3 tys. względem początku miesiąca. Choć procentowo mocniej reagowały mniejsze rynki, o wyniku w skali kraju przesądziły przede wszystkim największe ośrodki (Warszawa, Gdańsk i Wrocław) – powiedział Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości Otodom.

– Zazwyczaj po takim końcoworocznym spadku już w styczniu zauważalne jest pierwsze odbicie – tak powinno być i w tym roku. Jednocześnie na dalszą dynamikę rynku istotny wpływ będą miały m.in. reakcje sektora bankowego na podwyżki CIT i ich przełożenie na koszty finansowania hipotecznego oraz zapowiadane zmiany prawne dotyczące najmu krótko‑ i długoterminowego – dodał.

Rząd przygotowuje regulacje porządkujące najem krótkoterminowy. Projekt ustawy ma trafić pod obrady w I kw. 2026 r. i przewiduje traktowanie tego segmentu na równi z usługą hotelarską. Największe kontrowersje budzi propozycja przyznania samorządom uprawnień do tworzenia stref wyłączonych z najmu krótkoterminowego.

Polecamy: Najem krótkoterminowy będzie uregulowany, ale czy należy go też zwalczać?

– Wprowadzenie nowych regulacji może zapoczątkować naturalny proces adaptacji i zmian na rynku najmu. Dla przykładu dla części właścicieli mieszkań wynajmowanych dotychczas krótkoterminowo atrakcyjniejsza może okazać się sprzedaż lokali, zwiększająca podaż na rynku wtórnym. Inni z kolei mogą zdecydować się na przekierowanie mieszkań wyłącznie do najmu długoterminowego, co powinno przełożyć się na większą dostępność ofert w tym segmencie – ocenił Paweł Jarząbek.

Podano, że jest to jednak jeden z wielu możliwych scenariuszy w średnim horyzoncie. W tle pozostaje sezonowość, bo końcówka roku to także okres, w którym część właścicieli decyduje się na wycofanie mieszkań z rynku najmu w celu ich sprzedaży i reinwestycji w nowsze lokale, co dodatkowo ogranicza podaż.

W grudniu aktywność osób szukających mieszkań na wynajem zmniejszyła się o 23 proc. względem listopada, podczas gdy w ujęciu rocznym spadek był raczej symboliczny (‑2 proc.).

Dodano, że to kolejny sygnał sezonowego wzorca typowego dla końcówki roku.

Od początku 2025 r. dominują mieszkania dwupokojowe

Eksperci wskazują, że mimo niższego popytu preferencje najemców pozostają bez zmian. Od początku 2025 r. niezmiennie dominowały mieszkania dwupokojowe i w grudniu było podobnie.

Dodano jednak, że w zależności od miasta zmienia się deklarowany budżet, zarówno w stronę większego, jak i mniejszego progu.

– W grudniu było to szczególnie widoczne w Poznaniu: w segmencie lokali dwupokojowych najczęściej wskazywany próg przesunął się z 3 tys. zł do 2,5 tys. zł miesięcznie – napisano.

W grudniu średnia ofertowa cena najmu mieszkania wyniosła ok. 3,7 tys. zł, czyli 71 zł/m kw., i była o niecały 1 proc. wyższa niż w listopadzie, a w ujęciu rocznym praktycznie pozostała na niezmienionym poziomie.

Dane z ostatnich 12 miesięcy pokazują, że w 2025 r. czynsze zmieniały się średnio o ‑0,02 proc. m/m, podczas gdy w 2024 r. średnie tempo wynosiło +0,13 proc. m/m.

– W 2025 r. na rynku najmu obserwowaliśmy wyraźną stabilizację stawek, co było skorelowane z sytuacją w segmencie sprzedaży. Obniżki stóp procentowych realnie zwiększyły zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych, stymulując aktywność na rynku deweloperskim i wtórnym. Ten odpływ części najemców w stronę własności, potwierdzony rekordowymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań pod koniec roku, skutecznie ograniczył presję na wzrost czynszów – podał Paweł Jarząbek.

– W zależności od reakcji banków na nowe obciążenia podatkowe, w tym potencjalne podwyżki marż kredytowych, trend ten może utrzymać się również w 2026 r., zwłaszcza że polski rynek nadal charakteryzuje się silną preferencją modelu własnościowego – dodał.

Czytaj także: Rząd zmienia zasady wyodrębniania lokali. Skutki mogą pogrążyć rynek condo i aparthoteli

Stawki najmu – grudzień 2025 r.

Na koniec 2025 r. najdroższym rynkiem najmu pozostawała Warszawa, gdzie średni czynsz wynosił 5 tys. zł. Poza stolicą relatywnie wysokie stawki utrzymywały się we Wrocławiu (3,1 tys. zł), w Trójmieście (3,2 tys. zł) oraz w Krakowie (3,2 tys. zł). Wśród miast ujętych w analizie Otodom najtaniej mieszkanie można wynająć w Kielcach, Białymstoku i Zielonej Górze.

W ujęciu rocznym wyróżnia się Opole, gdzie średni czynsz wzrósł aż o 10 proc., co jest najwyższym wzrostem spośród wszystkich miast objętych analizą Otodom. Na podium rocznych wzrostów znalazły się także Olsztyn (+8,2 proc.) oraz Bydgoszcz (+4,8 proc.).

Źródło: PAP