Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkania, schrony, centra danych. Fiński plan na Polskę
Fiński deweloper stawia na Polskę. YIT – największa firma budowlana w Finlandii, notowana na Nasdaq Helsinki – realizuje dziś 80 proc. swojej produkcji mieszkaniowej za granicą. Jako kraj jesteśmy w tej układance numerem jeden.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego fiński gigant budowlany stawia na Polskę, a nie na własny rynek.
- Jak YIT łączy nordycką filozofię jakości z realiami polskiej mieszkaniówki.
- Co schrony i centra danych mają wspólnego ze strategią dewelopera mieszkaniowego.
Polska to największy rynek YIT spośród wszystkich krajów, w których fińska spółka prowadzi działalność deweloperską. Warszawa, Kraków, Trójmiasto – i być może wkrótce Wrocław. Finowie nie zamierzają zwalniać tempa. Wręcz przeciwnie: ich strategia zakłada podwojenie skali operacji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej do 2030 r. Za tym planem stoi zimna kalkulacja: rynek 60 mln ludzi kontra 5,6 mln Finów.
Wykres interaktywny YIT działa w Polsce od dekady, zatrudnia ponad 100 osób i ma za sobą pierwsze zakończone projekty. Jednak globalne ambicje spółki wyraźnie rosną. Wystarczy spojrzeć na liczby z raportu za pierwszy kwartał 2026 r.: segment Residential CEE – obejmujący Polskę, Czechy, Słowację i kraje bałtyckie – osiągnął marżę operacyjną 13,8 proc. przy przychodach rosnących o 7 proc. rok do roku. To wynik zdecydowanie lepszy niż w macierzystej Finlandii, gdzie segment mieszkaniowy od kilku kwartałów przynosi straty.
Wykres interaktywny Polska kluczowym rynkiem
– Europa Środkowo-Wschodnia jest już dziś naszym podstawowym rynkiem w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Około 80 proc. produkcji realizujemy poza Finlandią, a Polska odgrywa w tej strategii bardzo ważną rolę – mówi Heikki Vuorenmaa, prezes YIT.
W regionie CEE mieszka blisko 60 mln ludzi – ponad dziesięciokrotnie więcej niż w Finlandii. Większość Finów ma już własne mieszkanie. W Polsce wciąż trwa ogromny, strukturalny niedobór. Polska boryka się z deficytem szacowanym na około 1,5 mln mieszkań, pogłębionym przez napływ ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy po 2022 r. Do 2030 r. liczba gospodarstw domowych wzrośnie do 15,4 mln.
– Polska oferuje unikatową kombinację dużej skali rynku, strukturalnego niedoboru mieszkań, silnych fundamentów makroekonomicznych i wciąż niedojrzałego rynku instytucjonalnego wynajmu – to idealne warunki dla zagranicznych deweloperów szukających długoterminowych możliwości wzrostu – ocenia Krystyna Pietruszyńska, dyrektor działu inwestycji w sektorze mieszkaniowym w JLL.
Polska ma też coraz silniejszą gospodarkę i rosnącą klasę średnią. W 2025 r. PKB wzrosło o 3,6 proc. – znacznie powyżej średniej unijnej. To wszystko razem tworzy fundament, który trudno zignorować.
– Nasz kraj jest dla fińskiego inwestora rynkiem o bardzo dobrych fundamentach: dużym, dynamicznym i wciąż nienasyconym. Jednocześnie wymaga lokalnych kompetencji, cierpliwości i umiejętności działania w mniej przewidywalnym otoczeniu regulacyjnym niż w Finlandii – mówi Leszek Stankiewicz, prezes YIT Polska.
Przewidywalność kontra dynamika
Fińskie podejście do biznesu charakteryzuje się jednym słowem: porządek. Jasne przepisy, stabilne plany zagospodarowania, przewidywalne decyzje administracyjne. Polska pod tym względem bywa wyzwaniem.
– Największym ryzykiem z perspektywy fińskiego inwestora jest brak stabilności legislacyjnej. Dziś kupując działkę, często nie wiemy, jak finalnie będzie wyglądał projekt, bo wiele zależy od zmieniających się przepisów i decyzji administracyjnych – wskazuje Leszek Stankiewicz.
W Finlandii w niektórych lokalizacjach ponad 250 elementów projektu może być z góry określonych przez przepisy i plany miejscowe. To paradoksalnie sprawia, że w Polsce Finowie mają więcej swobody twórczej.
– W Polsce mamy większą możliwość wprowadzania własnych rozwiązań projektowych i innowacji niż w Finlandii – mówi Heikki Vuorenmaa.
Mimo tych wyzwań Polska pozostaje dla skandynawskiego kapitału rynkiem pierwszego wyboru w regionie. Nie dlatego, że jest łatwy. Ale dlatego, że oferuje skalę i dynamikę wzrostu niedostępną nigdzie indziej w CEE. Potwierdzają to dane: w 2025 r. wolumen inwestycyjny w całym regionie wzrósł o 34 proc. rok do roku, a Polska utrzymała pozycję największego rynku bazowego.
– Skandynawowie to stabilni, długoterminowi inwestorzy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polska jest dla nich kluczowym rynkiem o wysokiej atrakcyjności strategicznej – potwierdza Krystyna Helińska, wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Kluczem do działania w nieprzewidywalnym otoczeniu jest lokalny zespół. YIT nie zarządza Polską z Helsinek – dekada obecności i ponad sto zatrudnionych osób to świadomy wybór, nie przypadek.
Wszystko pod własną kontrolą
YIT w Polsce działa inaczej niż większość deweloperów. W 2025 r. spółka powołała YIT Construction – polską firmę budowlaną z polską kadrą, realizującą projekty grupy. W Finlandii YIT to przede wszystkim największy generalny wykonawca w kraju – budujący drogi, mosty, stacje metra i lotniska. Własne wykonawstwo to DNA tej firmy.
– Realizujemy pełny proces deweloperski – od zakupu gruntu, przez projektowanie i uzyskiwanie decyzji administracyjnych, aż po budowę, sprzedaż i obsługę gwarancyjną mieszkań – wyjaśnia Leszek Stankiewicz.
Kontrola nad całym łańcuchem wartości ma konkretne przełożenie na wyniki.
– Posiadanie własnego generalnego wykonawcy daje nam kontrolę nad terminami, kosztami i jakością. Możemy szybciej reagować na zmiany kosztów budowy i lepiej zabezpieczać budżety inwestycji – tłumaczy prezes YIT Polska.
Nordycka jakość w polskim wydaniu
YIT koncentruje się na czterech polskich miastach. Spółka nie zamierza wchodzić do mniejszych ośrodków.
– Interesują nas przede wszystkim duże aglomeracje. Warszawa, Kraków, Trójmiasto czy w przyszłości Wrocław to miejsca, gdzie praca, edukacja i usługi tworzą trwały fundament popytu mieszkaniowego – mówi Leszek Stankiewicz.
YIT buduje w segmencie popularnym, ale stara się dostarczać produkt ponadprzeciętny. Wyróżnia go elewacja, standardy w częściach wspólnych i filozofia integracji sąsiedzkiej przeniesiona wprost z Finlandii.
– Jednym z fundamentów naszej filozofii jest tworzenie przestrzeni sprzyjających integracji mieszkańców. Chcemy, by ludzie mogli spotykać się nie tylko na placu zabaw, ale także na tarasach, pod pergolami czy w specjalnie zaprojektowanych strefach wspólnych – wyjaśnia Leszek Stankiewicz.
W Finlandii mówi się na to „More Life in Yards” – grządki ogrodowe, miejsca spotkań, przestrzenie edukacyjne dla dzieci. YIT tworzy je we wszystkich swoich projektach, nawet jeśli trudno je wpisać w arkusz kalkulacyjny.
– Jesteśmy jedną z niewielu firm, w których w arkuszu rentowności projektu znajduje się pozycja dotycząca udogodnień dla mieszkańców, których nie da się bezpośrednio zmonetyzować – przyznaje prezes YIT Polska.
Efektem jest nieco niższa marża niż u konkurencji. YIT kształtuje się poniżej średniej rentowności giełdowych deweloperów.
Nowe pytania klientów
Rynek się zmienia. Klienci, którzy przez lata pytali wyłącznie o cenę i metraż, dziś mają szerszą listę kryteriów. Transport publiczny, zieleń, efektywność energetyczna, smart home – to wszystko wchodzi w rozmowę o wyborze mieszkania.
– Cena pozostanie bardzo ważna, ale coraz większego znaczenia nabierają jakość życia, dostęp do transportu publicznego, szkół, usług, terenów zielonych i koszty utrzymania mieszkania – zauważa Leszek Stankiewicz.
Zmienia się też sam proces zakupu. Klienci nie chcą zamrażać gotówki na lata przed odbiorem kluczy.
– Klienci nadal podejmują decyzje zakupowe, ale robią to znacznie bliżej terminu zakończenia budowy niż kilka lat temu. Ludzie nie chcą dziś pozostawiać otwartego ryzyka na dwa czy trzy lata – podkreśla z kolei Heikki Vuorenmaa.
To zjawisko napędza również popyt na najem instytucjonalny. Klient ostrożniejszy przy zakupie to potencjalny najemca – a tego segmentu w Polsce wciąż brakuje.
– Sektor prywatnego najmu instytucjonalnego w Polsce dopiero się rozwija – obecnie działa około 28 tys. jednostek, z planem osiągnięcia ponad 50 tys. do 2030 r. To oznacza definitywną perspektywę wzrostu – ocenia Krystyna Pietruszyńska z JLL.
W Finlandii schron to standard
Jest jeden temat, który wyróżnia YIT na tle polskiej konkurencji szczególnie wyraźnie. Schrony. Miejsca doraźnego schronienia. W Finlandii to standard, którego nikt nie kwestionuje. Nad Wisłą – wciąż nowość.
– W Finlandii schrony są częścią codziennego życia. U mnie w domu schron służy dziś jako magazyn na rowery i narty. W biurze pełni funkcję siłowni. Na co dzień nawet nie zauważa się, że jest to schron. Jeśli zajdzie taka potrzeba, takie miejsce można przekształcić w pełnoprawny schron w ciągu kilku godzin – opisuje Heikki Vuorenmaa.
To model, który YIT chce przenieść do Polski. Spółka powołała Stowarzyszenie Budowy Obiektów Schronowych i wspiera prace legislacyjne nad standardami technicznymi. Nowe przepisy już wprowadziły obowiązek tworzenia miejsc doraźnego schronienia w nowych projektach.
– Ostatnie wydarzenia geopolityczne sprawiły, że bezpieczeństwo przestało być tematem abstrakcyjnym. Klienci coraz częściej pytają nie tylko o metraż, lokalizację i cenę, ale także o odporność budynku i możliwość wykorzystania infrastruktury w sytuacjach kryzysowych – mówi Leszek Stankiewicz.
Zmianę nastawienia Polaków wywołała nie wojna tocząca się tuż za granicą, ale konflikt daleki geograficznie. Atak na kraje Zatoki Perskiej sprawił, że zniknęła iluzja bezpiecznych zakątków świata.
– Nie przygotowujemy się na wojnę. Po prostu jesteśmy gotowi, jeśli kiedykolwiek taka potrzeba się pojawi – mówi Heikki Vuorenmaa.
YIT planuje zbudować w Polsce pierwszy budynek ze schronem typu S1 – na co dzień służącym jako komórki lokatorskie lub parking, w sytuacji kryzysowej gotowym do użycia w ciągu kilku godzin.
– Chcemy stworzyć pierwszy projekt z pełnoprawną infrastrukturą ochronną, która na co dzień może być niemal niewidoczna, a w sytuacji zagrożenia realnie zwiększać bezpieczeństwo mieszkańców – zapowiada prezes YIT Polska.
Finlandia zwalnia, Polska przyspiesza
Jest paradoks w tej historii. Fiński lider budownictwa inwestuje agresywnie za granicą właśnie wtedy, gdy jego rodzimy rynek przeżywa turbulencje. Fińskie budownictwo mieszkaniowe od czterech lat stoi poniżej poziomu zapotrzebowania. Liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w 2025 r. o blisko 16 proc. Sektor mieszkaniowy w Finlandii przyniósł w I kw. 2026 r. stratę operacyjną.
Na tym tle wyniki segmentu CEE wyglądają jak zupełnie inna opowieść. W całym 2025 r. YIT sprzedało w regionie 2169 mieszkań – o prawie jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Spółka uruchomiła kolejne projekty w pierwszym i drugim kwartale 2026 r.
– Naszym celem jest wzrost o ponad 15 proc. rocznie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, co oznaczałoby podwojenie skali działalności do 2030 r. Polska jest na tyle dużym rynkiem, że może odegrać kluczową rolę w osiągnięciu tego celu – deklaruje Heikki Vuorenmaa.
– W latach 2026-2027 celem Skandynawów nie będzie agresywna ekspansja geograficzna, lecz utrzymanie konkurencyjności energetycznej portfela i zarządzanie operacyjne. Polska pozostanie najważniejszą bazą do budowania skali – twierdzi Krystyna Helińska.
Zdaniem eksperta
Nordycka rozwaga, polski rozmach
Fińskie podmioty działające na rynku deweloperskim wnoszą do Polski charakterystyczne dla krajów nordyckich podejście do prowadzenia projektów. Opiera się ono na długoterminowym myśleniu, ostrożności finansowej oraz bardzo poważnym traktowaniu kryteriów ESG, jakości materiałów i efektywności energetycznej. Zamiast modelu nastawionego na szybki zysk i agresywną sprzedaż, który wciąż cechuje część deweloperów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Finowie częściej budują z myślą o codziennych potrzebach użytkownika. Większą wagę przywiązują do funkcjonalności mieszkań, wygody życia, dobrze zaprojektowanych części wspólnych i rozwiązań ograniczających koszty eksploatacji.
Ostrożność fińskich inwestorów wobec Polski wynika ze specyfiki naszego rynku. Jest on bardziej dynamiczny niż rynki nordyckie, ale przez to także bardziej podatny na wahania koniunktury, zmiany popytu oraz niestabilność regulacyjną. Nie należy więc oczekiwać masowego napływu fińskiego kapitału do Europy Środkowej. Znaczenie ma raczej selektywna obecność fińskich firm, które przenoszą do Polski wysokie standardy projektowania, wykończenia i efektywności energetycznej. W dłuższej perspektywie może to podnosić jakość rynku mieszkaniowego na wynajem i szerzej rozumianego sektora mieszkaniowego.
Więcej niż mieszkania
Strategia YIT wykracza poza budownictwo mieszkaniowe. Finlandia ma więcej centrów danych niż jakikolwiek inny kraj w Europie, a YIT jest tam głównym wykonawcą tego typu obiektów. Niedawno podpisana umowa z XTX Markets w Kajaani – już trzecia z rzędu – pokazuje skalę tych kompetencji.
– Rozwijamy działalność budowlaną nie tylko w mieszkaniówce. Interesują nas również centra danych oraz projekty związane z bezpieczeństwem i infrastrukturą – mówi Heikki Vuorenmaa.
Drugi kierunek to budynki podwójnego użytku z infrastrukturą ochrony cywilnej. Tu fińskie kompetencje są unikatowe w skali Europy. YIT chce je zaproponować polskim samorządom i instytucjom publicznym.
– Fundamentalnie wierzę, że europejski rynek nieruchomości zmierza w kierunku poprawy. Ostatnie lata były trudne, ale proces odbudowy już się rozpoczął. Litwa czy Polska są dziś znacznie dalej w procesie odbicia niż Finlandia – ocenia Heikki Vuorenmaa.
Dekada doświadczeń i setka polskich pracowników to solidna baza. Prawdziwy sprawdzian dopiero przed YIT – kiedy marka stanie się szerzej rozpoznawalna, Wrocław dołączy do mapy projektów, a pierwszy polski budynek mieszkalny ze schronem zostanie oddany do użytku. Finowie budują wolno i starannie. W Polsce uczą się budować szybko – nie tracąc nordyckiej dokładności.
Główne wnioski
- Polska jest dziś ważniejszym rynkiem dla YIT niż sama Finlandia – segment CEE generuje marże trzykrotnie wyższe niż rodzimy rynek spółki i rośnie w tempie, którego Finlandia nie jest w stanie zaoferować. Strukturalny deficyt mieszkań, silna gospodarka i rosnąca klasa średnia sprawiają, że ten trend ma solidne podstawy na kolejną dekadę.
- YIT buduje w Polsce inaczej niż konkurencja – pełna kontrola nad procesem deweloperskim, od gruntu po klucze, to świadomy wybór, który kosztuje część marży, ale daje pewność jakości i terminów. Filozofia „More Life in Yards” i miejsca doraźnego schronienia to elementy, których polska branża jeszcze nie traktuje jako standard.
- Ambicje YIT w Polsce wykraczają daleko poza mieszkaniówkę – kompetencje w budowie centrów danych i infrastruktury ochrony cywilnej, unikatowe w skali Europy, mogą otworzyć spółce zupełnie nowy segment rynku w kraju.
