Portal DOM przegrał z prywatnymi serwisami. Czy warto wydawać 44 mln zł?

Portal DOM ma kosztować minimum 44 mln zł. Na efekty jednak będziemy musieli poczekać jeszcze kilka miesięcy. Tymczasem kilka prywatnych serwisów w ciągu kilkunastu dni od uwolnienia danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) zaczęło publikować ceny transakcyjne mieszkań. Niektóre z nich wcześniej publikowały już ceny ofertowe. Pytanie – czy państwo potrafi efektywnie zarządzać informacją, którą samo uznało za kluczową dla rynku mieszkaniowego? 

13 lutego 2026 r. weszły w życie przepisy uwalniające dostęp do cen transakcyjnych. To efekt działań przede wszystkim środowiska polityków Polski 2050 i Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz. Szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej wcześniej doprowadziła również do obowiązku publikowania cen przez deweloperów. Rynek zyskał więc realne narzędzie transparentności. Problem w tym, że państwowa infrastruktura informatyczna za tymi zmianami i oczekiwaniami sektora nie nadąża. 

Rządowy serwis – według zapowiedzi – ma się stać centralnym repozytorium danych o cenach nieruchomości.

– Portal DOM jest obecnie opracowywany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Przejrzystą strukturę danych zapewni tworzenie tej bazy w oparciu na danych pochodzących bezpośrednio z aktów notarialnych oraz już posiadanych przez UFG danych z zakresu rynku deweloperskiego. Przyjęty model gwarantuje m.in. rozróżnienie rynku pierwotnego od wtórnego, możliwość powiązania ceny z datą zawarcia umowy deweloperskiej, a nie przeniesienia własności czy uwzględnianie bonifikat. Zgodnie z ustawą Portal DOM wystartuje 2 kwietnia 2027 r. – dowiadujemy się od biura prasowego Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które odpowiada za projekt. 

Funkcjonalności mają być jednak wdrażane etapami, a pełna operacyjność przewidywana za kilkanaście miesięcy. Tymczasem użytkownicy już dziś oczekują sprawnych, aktualnych i czytelnych danych.

Przeczytaj:

01:01:21

Podatek katastralny. Potrzebny, ale nierealny do wprowadzenia?

Projekt, który rośnie szybciej niż jego użyteczność

Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju i twórca Mojgeoportal.pl, nie pozostawia złudzeń co do sposobu prowadzenia takich przedsięwzięć.

Zamiast skupić się na szybkim, pragmatycznym rozwiązaniu, buduje się wielką konstrukcję, która ma uzasadnić wydawanie pieniędzy, a nie dostarczyć narzędzia obywatelom.

– Patrząc z boku, Portal DOM jest podręcznikowym przykładem tego, jak państwo potrafi zamienić dość prosty problem w wieloletni, drogi projekt. Z jednej strony słyszymy wielkie zapowiedzi, z drugiej – terminy się rozjeżdżają, a koszty rosną, zanim użytkownik zobaczy realną wartość. Rok 2027 brzmi efektownie. Ale jeśli trzymać się tempa pracy administracji i tego, jak wyglądają procesy wdrożeniowe, to bardziej realny jest rok 2028. I to jest właśnie sedno. Zamiast skupić się na szybkim, pragmatycznym rozwiązaniu, buduje się wielką konstrukcję, która ma uzasadnić wydawanie pieniędzy, a nie dostarczyć narzędzia obywatelom – mówi Waldemar Izdebski.

Problem nie tkwi jednak w technologii, lecz w logice zarządzania projektami publicznymi.

– Największym problemem takich projektów jak Portal DOM jest to, że pieniądze pojawiają się szybciej niż sensowny plan. Najgorsi są ludzie i instytucje, którzy dostają duże fundusze i dopiero potem zastanawiają się, co właściwie mają z nimi zrobić. Wtedy zaczyna się dokładanie kolejnych modułów, koncepcji i funkcjonalności, żeby projekt urósł do budżetu – a nie odwrotnie. I tak powstaje infrastruktura informatyczna – ma świetne slajdy, prezentacje i harmonogramy. Ale w praktyce latami nie rozwiązuje podstawowego problemu użytkownika: dostępu do aktualnych, uporządkowanych danych – podkreśla były główny geodeta kraju. 

Uwolnienie cen z RCN było ruchem w stronę transparentności. Jednak sposób wdrażania zmian budzi wątpliwości.

– Wiemy, że ustawa wchodzi za trzy miesiące. I co ludzie robią przez trzy miesiące? Nic. Czekają. Vacatio legis nie jest czasem zawieszenia odpowiedzialności. To jest czas na przygotowanie wdrożenia: standardów, rozporządzeń, komunikacji do jednostek, testów systemów, integracji. Tymczasem często wygląda to tak, jakby administracja traktowała ten okres jako formalne oczekiwanie. Efekt jest przewidywalny: w dniu wejścia ustawy zaczyna się improwizacja, chaos interpretacyjny i gaszenie pożarów. To nie jest problem braku kompetencji technicznych – to jest problem kultury organizacyjnej – zaznacza Waldemar Izdebski.

Mikroportale szybsze niż mega państwo

W ciągu tygodnia od uwolnienia danych kilka prywatnych serwisów zaczęło publikować ceny transakcyjne. Jednym z nich jest portal Zametr.pl. Rodzi się więc pytanie, czy stworzenie centralnego, sprawnie działającego systemu danych o cenach nieruchomości to projekt rzeczywiście tak skomplikowany, że musi trwać latami i kosztować dziesiątki milionów złotych?

– Nie musi. My jako mały zespół już teraz publikujemy ceny transakcyjne mieszkań na podstawie danych z RCN. Kilka prywatnych serwisów zrobiło to niezależnie od siebie w ciągu tygodnia od uwolnienia danych. To chyba mówi samo za siebie – mówi Marcin Wolnik z portalu Zametr.pl.  

Problemem nie jest więc technologia.

– Wszystko sprowadza się do organizacji i decyzyjności, nie do technologii. Mamy 385 niezależnych rejestrów bez jednolitego formatu i bez automatycznego przepływu danych. Gdyby ktoś podjął decyzję, że każdy powiat publikuje dane w jednym ustalonym formacie, najlepiej automatycznie po wpisie do rejestru, cały system mógłby działać sprawnie w ciągu miesięcy, nie lat – dodaje Marcin Wolnik.

Wszystko sprowadza się do organizacji i decyzyjności, nie do technologii.

Kluczowe są trzy rzeczy: standaryzacja formatu, obowiązek bieżącej publikacji i jeden punkt dostępu.

– Żadna z nich nie wymaga wielomilionowego systemu informatycznego. Wymaga decyzji i konsekwencji we wdrożeniu – podkreśla jeden z twórców serwisu Zametr.pl.

Serwis łączy dziś ceny ofertowe z realnymi cenami transakcyjnymi i rozwija narzędzia analityczne. W planach zespół ma objęcie danymi całej Polski.

Niestety od strony technicznej same dane mają sporo ograniczeń.

– Brakuje roku budowy, daty dotyczą przeniesienia własności, a nie momentu zakupu. Pamiętajmy, że na rynku pierwotnym może to dawać przesunięcie o rok czy dwa. Do tego zdarzają się literówki, błędnie wpisane wartości, skomplikowane transakcje spadkowe. Wszystko to trzeba przeprocesować, żeby użytkownik widział wiarygodne dane – mówi Marcin Wolnik.

Przeczytaj: To nie koniec problemów z wyliczaniem powierzchni użytkowej mieszkań

Rozproszone dane, brak wspólnego standardu

Podobne doświadczenia ma serwis Deweloperuch.

– Obecnie największą barierą, na jaką natrafiamy, jest brak jednolitego dostępu do danych. Niektóre powiaty publikują dane na swoich stronach, inne wymagają wniosków, a jeszcze inne dostępów do specjalnych systemów – mówi przedstawiciel portalu.

Zespół wskazuje, że problemem jest rozproszenie, nie brak możliwości technicznych.

Jeśli chodzi o współpracę ze starostwami jesteśmy bardzo pozytywnie zaskoczeni.

– W naszej opinii administracja powinna działać w kierunku standaryzacji oraz integracji rejestrów. Dane do rejestru mogłyby lądować już bezpośrednio w momencie podpisywania aktu notarialnego. Jest to wolnorynkowy standard. Dostęp do tych informacji jest darmowy dla wszystkich stron transakcji – podkreśla przedstawiciel serwisu Deweloperuch.

Są jednak też i dobre strony całego procesu.

– Jesteśmy bardzo pozytywnie zaskoczeni współpracą ze starostwami. Sądziliśmy, że to będzie jedna z barier, ale życzliwość i zrozumienie przerosły nasze oczekiwania. Liczymy, że finalnie dane będą trafiać do jednego źródła danych, jakim jest portal dane.gov.pl. Dzięki temu każdy będzie miał do nich dostęp na równym poziomie. W żadnym wypadku nie chcemy być jedynym źródłem tych danych. Wolimy prześcigać się z konkurencją w rozwiązaniach – dodaje przedstawiciel portalu Deweloperuch. 

Przeczytaj: Polskie nieruchomości coraz silniejszym magnesem dla czeskich funduszy inwestycyjnychPonad 7-procentowe stopy zwrotu, większa płynność rynku i niższe ceny aktywów niż w Czechach sprawiają, że Polska stała się jednym z głównych kierunków ekspansji czeskich funduszy nieruchomościowych. Inwestują one przede wszystkim w biura i logistykę, systematycznie zwiększając skalę obecności nad Wisłą.

Transparentność zmienia rynek

Uwolnienie cen ma realny wymiar rynkowy. Jest też bezsprzecznie koniecznością przede wszystkim z punktu widzenia poszukujących. 

– Otwarcie dostępu do realnych cen transakcyjnych ostudzi oczekiwania sprzedających. Dane z aktów notarialnych wprowadzają twardy punkt odniesienia – pokazują cenę, po której dana nieruchomość została sprzedana. Ale nie po jakiej była oferowana – mówi Paweł Zarzycki, dyrektor operacyjny Viva Invest. 

Jednocześnie same dane oczywiście nie rozwiążą wszystkich problemów sektora mieszkaniowego. 

– Sam dostęp do cen nie oznacza, że każdy właściciel będzie umiał je właściwie zinterpretować. Często punktem odniesienia dla ceny ofertowej jest cena aktualnie najwyższej oferty w okolicy na rynku – dodaje Piotr Zarzycki. 

Na pewno jednak rozmowy klientów z deweloperami będą bardziej konkretne. 

– Czy to zmieni dynamikę negocjacji? Tak – będą mniej emocjonalne, a bardziej oparte na faktach. Czy skróci czas sprzedaży? Powinno. O ile dane zostaną odpowiednio wykorzystane na etapie ustalania ceny startowej – podkreśla dyrektor operacyjny Viva Invest.

Należy podkreślić, że ceny z transakcji to dopiero wstęp do ustalenia realnej ceny sprzedaży nieruchomości, a nie jej potwierdzenie.

– Wpływ na wartość lokalu ma wiele jego indywidualnych cech. To m.in. standard wykończenia, układ, funkcjonalność, lokalizacja w budynku, ekspozycja czy standard samego budynku. Ale także aktualne trendy na rynku czy przyjęta strategia sprzedażowa. Inną cenę ofertową będzie mieć lokal do sprzedaży w miesiąc, inną, gdy klient zakłada dłuższy okres sprzedaży – podkreśla Paweł Zarzycki. 

Główne wnioski

1. Problem państwowych projektów informatycznych w obszarze rynku nieruchomości nie wynika z ograniczeń technologicznych, lecz z organizacji i sposobu zarządzania. Przykład prywatnych serwisów pokazuje, że agregacja i publikacja danych z RCN może zostać wdrożona szybko, przy wykorzystaniu dostępnych narzędzi i automatyzacji. Główne bariery leżą w braku standaryzacji formatów, rozproszeniu rejestrów oraz niedostatecznej decyzyjności administracji. Bez uporządkowania tych elementów nawet wielomilionowe projekty nie gwarantują sprawności systemu.
2. Uwolnienie cen transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości zwiększa transparentność rynku, ale nie eliminuje asymetrii informacyjnej w całości. Dane z aktów notarialnych stanowią twardy punkt odniesienia i ograniczają zjawisko cen „życzeniowych”, co może skrócić czas sprzedaży i zmienić dynamikę negocjacji. Jednocześnie sama dostępność danych nie oznacza ich właściwej interpretacji. Potrzebna jest analiza porównawcza i uwzględnienie cech nieruchomości.
3. Portal DOM stoi przed kluczowym testem: albo stanie się realnym narzędziem integrującym i standaryzującym dane w skali kraju, albo projektem infrastrukturalnym o ograniczonej przewadze nad rozwiązaniami prywatnymi. Jeśli system nie zostanie oparty na bieżącej aktualizacji, automatycznym przepływie danych oraz otwartym dostępie (np. poprzez API), jego funkcjonalność może okazać się wtórna wobec dynamicznie rozwijających się narzędzi rynkowych. W takim scenariuszu państwo nie tyle uporządkuje rynek, ile odda inicjatywę podmiotom prywatnym, ograniczając swoją rolę do regulatora zamiast dostawcy efektywnych usług informacyjnych.