Zaloguj się 
Dzieje się!
Polacy wciąż aktywni na hiszpańskim rynku nieruchomości. Jednak do gry z impetem wchodzi Oman
Hiszpania od kilku lat pozostaje najważniejszym kierunkiem zagranicznych inwestycji mieszkaniowych Polaków. Rok 2025 – naznaczony rekordowymi temperaturami, lokalnymi pożarami i rosnącą debatą o odporności klimatycznej – stał się jednak momentem refleksji. Nie doprowadził do odwrotu od Hiszpanii, ale zmienił sposób myślenia o zakupie nieruchomości.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego Hiszpania pozostaje kluczowym kierunkiem zagranicznych inwestycji mieszkaniowych Polaków mimo zmian klimatycznych, regulacyjnych i rosnących cen.
- Jak zmienia się profil i strategia polskich inwestorów na rynku nieruchomości w Hiszpanii – od zakupów emocjonalnych do długoterminowych decyzji kapitałowych.
- Z jakich powodów Oman zaczyna być postrzegany jako realna alternatywa inwestycyjna wobec Dubaju i w jakich segmentach ten potencjał jest największy.
Wysokie temperatury, zmiany regulacyjne na rynku najmu krótkoterminowego i rosnące ceny mieszkań nie zniechęciły Polaków do inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii. Przeciwnie – rynek dojrzewa, a decyzje zakupowe stają się coraz bardziej selektywne i długoterminowe.
Klimat nie zniechęca, ale wymusza większą ostrożność
Zdaniem przedstawicieli rynku, zmiany klimatyczne nie podważyły fundamentalnej atrakcyjności Hiszpanii jako rynku inwestycyjnego. Choć wprowadziły nowe kryteria oceny projektów i lokalizacji.
– Hiszpania od kilku lat zajmuje pierwsze miejsce na liście destynacji zakupowej Polaków. Zatem zauważalne zmiany klimatu raczej nie będą wpływać na decyzje zakupowe, jako że zarówno pożary, jak i powodzie dotykają całą południową Europę – zauważa Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości z Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej.
Jednocześnie dane z hiszpańskich notariatów pokazują, że w 2025 r. Polacy kupili kilkanaście procent mniej mieszkań niż rok wcześniej. Nie oznacza to jednak odwrotu od rynku, lecz raczej efekt kumulacji kilku czynników regulacyjnych i cenowych.
Wykres interaktywny – Można sądzić, że jest to efekt kilku czynników. Po pierwsze, zmieniającego się prawa, które reguluje najem krótkoterminowy w niektórych gminach, zamykając możliwość uzyskania licencji turystycznej. Drugim elementem są nieustająco rosnące ceny, które obniżają rentowność zakupów inwestycyjnych – podkreśla Michał Kubicki.
Wykres interaktywny Dla wielu polskich kupujących zakup nieruchomości w Hiszpanii pełni również funkcję zabezpieczenia na przyszłość i stanowi swoisty „plan B”.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że zakupy o charakterze stricte rekreacyjnym realizowane na własne potrzeby, pozostają relatywnie odporne na te zmiany. Choć opcji alternatywnych w innych zakątkach świata nie brakuje.
– Dla wielu polskich kupujących zakup nieruchomości w tym kraju pełni również funkcję zabezpieczenia na przyszłość i stanowi swoisty „plan B” – dodaje z kolei Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property Marbella, polskiego biura obrotu nieruchomościami w Hiszpanii.
Zauważalne jest jednak większe uwzględnianie czynników klimatycznych w procesie decyzyjnym.
– Inwestorzy częściej analizują lokalizację nieruchomości, poziom zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zakres ubezpieczenia. Choć nie wpływa to na spadek zainteresowania rynkiem – dodaje właścicielka Dream Property Marbella.
Dojrzałość inwestorów zamiast emocjonalnych decyzji
Zmiana podejścia polskich kupujących jest wyraźnie widoczna także na poziomie rozmów prowadzonych z klientami. Coraz rzadziej dominuje impuls zakupowy oparty wyłącznie na stylu życia, a coraz częściej strategiczne myślenie o nieruchomości jako elemencie dywersyfikacji majątku.
– Rok 2025 podniósł próg due diligence. Czy lokalizacja i budynek są odporne na upał/pożary/powodzie i jakie będą koszty komfortu (chłodzenia), ubezpieczenia i utrzymania? – pyta Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones.
Polscy inwestorzy nie odwrócili się od Hiszpanii, ale zaczęli zadawać inne, bardziej dojrzałe pytania.
– Interesuje ich już nie tylko lokalizacja i widok, ale też jakość budynku, efektywność energetyczna i komfort użytkowania w wysokich temperaturach – zaznacza Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
Widoczna jest także zmiana horyzontu inwestycyjnego.
– Polacy rzadziej kupują z myślą o szybkiej odsprzedaży, częściej planują w perspektywie 10-15 lat.
A ten horyzont, jak podkreśla Tatiana Pękala, jest raczej stabilny.
– Nieruchomości w Hiszpanii są traktowane przede wszystkim jako inwestycja długoterminowa. Tempo podejmowania decyzji zależy raczej od indywidualnych cech inwestora niż od sytuacji rynkowej czy klimatycznej – podkreśla właścicielka biura Dream Property Marbella.
Wykres interaktywny Costa del Sol wciąż na czele, ale z nowymi kryteriami
Mimo zmian klimatycznych i regulacyjnych Costa del Sol pozostaje jednym z najbardziej pożądanych regionów wśród polskich kupujących. Decydują o tym infrastruktura, dostępność komunikacyjna, międzynarodowe środowisko oraz ograniczona podaż najlepszych lokalizacji.
– Region oferuje infrastrukturę, dostępność komunikacyjną i jakość życia, których nie da się łatwo zastąpić w innych częściach Europy – zauważa Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
W kolejnych latach kluczowym trendem będzie tzw. climate pricing.
Jednocześnie rynek zaczyna się coraz bardziej różnicować jakościowo. Najlepiej zaprojektowane i energooszczędne nieruchomości utrzymują wartość lepiej niż przeciętne projekty.
– W kolejnych latach kluczowym trendem będzie tzw. climate pricing – rynek zacznie wyraźniej premiować budynki energooszczędne i dobrze zaprojektowane pod kątem komfortu klimatycznego – podkreśla ekspertka.
„Plan B” i drugi dom zamiast czystej inwestycji
Zmiana charakteru popytu jest szczególnie widoczna wśród klientów traktujących nieruchomość w Hiszpanii jako zabezpieczenie życiowe.
– Obecnie na pierwszy plan wysuwa się koncepcja „drugiego domu” i bezpieczeństwo osobiste oraz rodzinne. Coraz więcej naszych klientów otwarcie przyznaje, że nieruchomość w Hiszpanii to ich „plan B” – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz – współwłaścicielka agencji By-Bright
Jej zdaniem zmiany klimatyczne nie osłabiły zainteresowania Polaków Hiszpanią, ponieważ w ich ocenie ważniejsze pozostają kwestie geopolityczne i stabilność regionu.
– Dla polskich inwestorów priorytetami pozostają bezpieczeństwo geopolityczne, bezpieczna lokata kapitału i jakość życia. W obliczu niestabilności w naszym regionie Europy Hiszpania jawi się jako bezpieczna przystań – zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Coraz popularniejszy staje się także model hybrydowego użytkowania nieruchomości – częściowo na własne potrzeby, częściowo na wynajem w szczycie sezonu.
– Polacy mieszkają w swoich hiszpańskich domach przez 9-10 miesięcy w roku, a na okres 2-3 miesięcy, w szczycie sezonu wakacyjnego, wynajmują je turystom – zauważa ekspertka.
Ponadto widoczne jest także stopniowe przesuwanie zainteresowania z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy, co wynika głównie ze zmian regulacyjnych, a nie klimatycznych.
Dane potwierdzają silną pozycję Polaków
Statystyki potwierdzają, że Polska na trwałe wpisała się w grono najaktywniejszych zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii.
– W 2025 r. Polacy kupili ponad 4 tys. nieruchomości w Hiszpanii. Transakcje z udziałem Polaków stanowiły 4,01 proc. wszystkich zakupów dokonywanych przez cudzoziemców – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Prognozy na 2026 r. pozostają optymistyczne, szczególnie dla najbardziej pożądanych lokalizacji na Costa del Sol.
– Prognozy na ten rok wskazują na kontynuację trendu wzrostowego, z możliwym wzrostem cen nawet o 15 proc. rok do roku na Costa del Sol – dodaje współwłaścicielka agencji By-Bright.
W najbliższych dwóch latach spodziewany jest dalszy wzrost cen, choć w bardziej zrównoważonym tempie niż w ostatnich latach.
– Rynek nadal będzie napędzany przez silny popyt zagraniczny oraz ograniczoną podaż w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, szczególnie na Costa del Sol – prognozuje Tatiana Pękala.
Choć inwestorzy muszą liczyć się z możliwymi zmianami regulacyjnymi, zwłaszcza w obszarze wynajmu, Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych i stabilnych rynków nieruchomości w Europie.
Wiedza zamiast ryzyka
Rosnąca skala zainteresowania Polaków rynkiem hiszpańskim powoduje również zapotrzebowanie na rzetelną wiedzę i profesjonalne wsparcie.
– Zapotrzebowanie na rzetelne i sprawdzone informacje dotyczące zakupu nieruchomości za granicą jest ogromne. W odpowiedzi na to wyzwanie Polsko-Hiszpańska Izba Gospodarcza powołała Komitet ds. Nieruchomości – podkreśla Zuzanna Gołębiewska, Dyrektor Zarządzająca Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej.
Warto wiedzieć
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii [przewodnik]
Efektem prac ekspertów jest praktyczny przewodnik, którego premiera odbędzie się 12 lutego. Prowadzi on polskiego inwestora przez cały proces zakupu – od wyboru regionu i zrozumienia specyfiki lokalnych rynków, przez kwestie społeczne, edukacyjne i zdrowotne, aż po szczegółowe procedury formalno-prawne.
Publikacja omawia też kolejne etapy transakcji, wymagane dokumenty (w tym numer NIE i konto bankowe), koszty kupna i utrzymania nieruchomości, zasady opodatkowania oraz regulacje dotyczące najmu, w tym najmu turystycznego.
Uzupełnieniem są informacje o finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym, najczęstszych błędach popełnianych przez kupujących oraz praktyczny przewodnik po codziennym życiu w Hiszpanii.
Rynek dojrzewa, zainteresowanie nie słabnie
Eksperci są zgodni: Hiszpania wchodzi w fazę rynku dojrzałego – z mniejszą rolą spekulacji, a większym znaczeniem świadomych decyzji inwestycyjnych.
– Najlepsze decyzje nie polegają na unikaniu rynku, lecz na mądrej selekcji aktywów – podsumowuje Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
W tym kontekście Hiszpania pozostaje jednym z kluczowych punktów odniesienia dla polskich inwestorów.
Jednocześnie na horyzoncie pojawiają się nowe kierunki, które zaczynają konkurować o uwagę kapitału.
Oman coraz częściej na radarze inwestorów. Alternatywa dla Dubaju, ale na innym etapie cyklu
Przez ostatnią dekadę naturalnym kierunkiem dla inwestorów szukających ekspozycji na rynek nieruchomości w regionie Zatoki Perskiej był Dubaj. Dziś, przy rekordowo wysokich cenach i coraz mniejszym potencjale dalszego wzrostu, część kapitału zaczyna rozglądać się za rynkami będącymi na wcześniejszym etapie cyklu. W tym kontekście coraz częściej pojawia się Oman – rynek mniej nasycony, z wyraźnie rosnącymi fundamentami popytowymi.
– Oman to rynek we wczesnej fazie wzrostu. Oferuje dokładnie to, co Dubaj miał kilkanaście lat temu: ogromny potencjał wzrostu przy relatywnie niskich cenach wejścia – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
Ceny rosną szybciej niż liczba transakcji
Dane za 2025 r. potwierdzają, że Oman znajduje się w fazie dynamicznego wzrostu cen, szczególnie w segmencie mieszkaniowym. Oficjalny indeks cen nieruchomości wzrósł w III kwartale 2025 r. o 17,3 proc. rok do roku. Natomiast ceny mieszkań rosły jeszcze szybciej – o 18,7 proc. Najmocniejszą dynamikę notowały apartamenty (+22,4 proc. r/r), a grunty mieszkaniowe w Muscacie drożały nawet o blisko 20 proc. Jednocześnie liczba transakcji spadła o 1,6 proc., ale ich łączna wartość wzrosła o 16 proc. Wskazuje to na rosnący „ticket size” (wielkość transakcji) i koncentracja popytu w lepszych lokalizacjach.
Wykres interaktywny
– Kluczowa różnica polega na tym, że Oman dopiero wchodzi w fazę profesjonalizacji sprzedaży dla zagranicznych inwestorów. W Dubaju ceny są już bardzo wysokie z ograniczonym potencjałem dalszego wzrostu – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewi
Turystyka i infrastruktura jako paliwo wzrostu
Jednym z kluczowych fundamentów omańskiego rynku nieruchomości pozostaje turystyka. W 2025 r. kraj odwiedziło ok. 2,38 mln turystów, co oznacza wzrost o 10,8 proc. rok do roku. Najszybciej rosła liczba gości z Europy (+22,3 proc.) oraz Ameryki Północnej (+28,6 proc.). Bezpośrednio wspiera to popyt na segment lifestyle, second home i najem krótkoterminowy w strefach turystycznych i nadmorskich
Równolegle rząd realizuje duże inwestycje infrastrukturalne w Salalah i Duqm. Natomiast do 2027 r. w pipeline znajduje się ponad 110 projektów hotelowych i resortowych. To właśnie w ich otoczeniu rozwijają się projekty mieszkaniowe objęte specjalnym reżimem prawnym.
Najważniejsze są korzyści podatkowe: 0 proc. podatku dochodowego od osób fizycznych, 0 proc. podatku od spadków, 0 proc. podatku od zysków kapitałowych.
– Dekret królewski otworzył rynek dla zagranicznych inwestorów, dając im 100 proc. własności w licencjonowanych kompleksach – zaznacza Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Korzyści podatkowe i prawne z perspektywy Polaka
Z punktu widzenia polskich inwestorów Oman wyróżnia się wyjątkowo korzystnym otoczeniem fiskalnym. Brak podatku dochodowego od osób fizycznych, brak podatku od zysków kapitałowych oraz brak podatku od spadków sprawiają, że realna stopa zwrotu nie jest obciążona dodatkowymi daninami. W specjalnych strefach ekonomicznych obowiązuje także zwolnienie z CIT nawet przez 25 lat.
– Najważniejsze są korzyści podatkowe: 0 proc. podatku dochodowego od osób fizycznych, 0 proc. podatku od spadków, 0 proc. podatku od zysków kapitałowych – wskazuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Dodatkowym atutem jest możliwość uzyskania dożywotniej wizy rezydenckiej przy zakupie nieruchomości o wartości co najmniej 200 tys. rialów omańskich (ok. 480 tys. euro), dostęp do finansowania hipotecznego dla cudzoziemców do 50 proc. wartości nieruchomości oraz pełna swoboda repatriacji kapitału.
– Co ważne, mamy tu pełną przejrzystość prawną i 100 proc. freehold w kompleksach ITC [Investment Tax Credit – system ulg podatkowych dla inwestorów – red.] oraz przewidywalne, stabilne środowisko prawne – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Ryzyka wczesnej fazy rynku
Oman pozostaje jednak rynkiem wschodzącym, co wiąże się z określonymi ryzykami.
Po stronie płynności inwestorzy muszą liczyć się z ograniczoną liczbą transakcji porównawczych i brakiem długiego track recordu cenowego. Popyt koncentruje się głównie w segmencie premium i w projektach objętych reżimem ITC, co zwiększa ryzyko słabszej absorpcji w projektach przeciętnej jakości.
– Rynek dopiero buduje swoją historię transakcyjną – podkreśla współwłaścicielka By-Bright.
Zdaniem ekspertki Oman nie jest rynkiem dla inwestorów szukających szybkiej spekulacji, lecz dla tych, którzy świadomie akceptują ryzyka wczesnej fazy cyklu w zamian za potencjał wzrostu.
Główne wnioski
- Polscy inwestorzy nie wycofują się z Hiszpanii, ale inwestują coraz bardziej selektywnie. Zmiany klimatyczne i regulacyjne nie osłabiły popytu, lecz wymusiły większy nacisk na jakość budynków, mikrolokalizacje i długoterminową odporność inwestycji.
- Rynek hiszpański wchodzi w fazę dojrzałości, podczas gdy Oman znajduje się na wczesnym etapie cyklu wzrostu. Hiszpania oferuje stabilność i przewidywalność, natomiast Oman przyciąga inwestorów potencjałem wzrostu cen i korzystnym otoczeniem podatkowym, przy jednoczesnym wyższym ryzyku rynkowym.
- Kluczowym czynnikiem sukcesu w obu lokalizacjach staje się świadoma selekcja aktywów, a nie wybór kraju. Zarówno w Hiszpanii, jak i w Omanie, najlepsze wyniki osiągają inwestycje w segmentach premium, w projektach o wysokiej jakości, jasnym reżimie prawnym i realnym popycie użytkowym.
