Zaloguj się 
Dzieje się!
Raport PwC i IRMiR: Stale brakuje oferty mieszkaniowej dla „środka rynku”
Polski rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie, w którym presja popytowa przestaje być zjawiskiem cyklicznym, a staje się strukturalna. Z danych raportu PwC oraz Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR) wynika, że problem dostępności mieszkań ma dziś charakter systemowy – dotyczy nie tylko najuboższych, ale przede wszystkim osób wpadających do tzw. luki czynszowej.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego luka czynszowa w Polsce rośnie i obejmuje coraz szersze grupy społeczne.
- Jakie są główne bariery ograniczające dostępność mieszkań i wejście na rynek.
- Czy obecny model polityki mieszkaniowej jest w stanie odpowiedzieć na skalę problemu.
Coraz więcej Polaków nie stać ani na zakup mieszkania, ani na najem rynkowy. Luka czynszowa szybko się powiększa, obejmując już setki tysięcy gospodarstw domowych. Najnowszy raport PwC i IRMiR pokazuje, że problem przestaje być marginalny i staje się jednym z kluczowych wyzwań rynku mieszkaniowego.
Luka czynszowa obejmuje te gospodarstwa domowe, które zarabiają zbyt dużo, by kwalifikować się do mieszkań komunalnych, ale jednocześnie zbyt mało, by sfinansować zakup mieszkania lub najem na warunkach rynkowych. Co istotne, ta grupa dynamicznie rośnie wraz ze wzrostem cen mieszkań i kosztów finansowania. Luka czynszowa przestaje być niszowym problemem wybranych grup – staje się jednym z głównych wyzwań polityki mieszkaniowej. Z drugiej strony to nie tylko problem społeczny, ale także jeden z największych niewykorzystanych segmentów rynku nieruchomości.
Polska odstaje od Europy – i to w kluczowym wskaźniku
Jednym z najbardziej wymownych danych jest liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. W Polsce to 402 lokale, podczas gdy średnia unijna przekracza 500. To oznacza trwałą lukę podażową, która w naturalny sposób przekłada się na presję cenową.
Co ważne, ten wskaźnik pokazuje nie tylko bieżący niedobór mieszkań, ale również ograniczoną zdolność rynku do jego szybkiego uzupełnienia. Nawet przy relatywnie wysokiej aktywności deweloperów luka nie znika, ponieważ rosnąca liczba gospodarstw domowych i zmiany demograficzne generują dodatkowy popyt.
Wykres interaktywny Jeszcze bardziej obrazowe są dane dotyczące realnej dostępności mieszkań. W największych miastach za jedno przeciętne wynagrodzenie można dziś kupić znacząco mniej metrów kwadratowych niż w 2018 r.
- Warszawa: spadek z 0,77 m kw. do 0,47 m kw. (-39 proc.)
- Kraków: spadek z 0,74 m kw. do 0,48 m kw. (-35 proc.)
- Wrocław: spadek z 0,63 m kw. do 0,50 m kw. (-21 proc.)
To oznacza, że nawet osoby o stabilnych dochodach stopniowo tracą zdolność do zakupu mieszkań. Rynek przesuwa się w stronę coraz wyższych progów wejścia, a dostępność mieszkań pogarsza się niezależnie od sytuacji na rynku pracy. Ponadto presję mieszkaniową wzmacnia wzrost liczby cudzoziemców przebywających w Polsce.
Dane pokazują skok z poziomu poniżej 0,6 mln w 2021 r. do niemal 2 mln w latach 2023-2024, przy czym zdecydowaną większość stanowią obywatele Ukrainy. W efekcie zwiększa się konkurencja o dostępne lokale, co przekłada się na dalszy wzrost czynszów i pogłębianie luki czynszowej.
Wykres interaktywny Kredyt nie pomaga – Polska w czołówce kosztów finansowania
Dostępność mieszkań ogranicza też sytuacja na rynku kredytowym. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce należy do najwyższych w Unii Europejskiej i znacząco przewyższa poziom inflacji.
W praktyce oznacza to podwójne ograniczenie: z jednej strony wysokie koszty finansowania obniżają zdolność kredytową gospodarstw domowych, z drugiej – zwiększają całkowity koszt zakupu nieruchomości. W efekcie część popytu, która jeszcze kilka lat temu trafiałaby na rynek własnościowy, przesuwa się do segmentu najmu – pogłębiając lukę czynszową.
Luka czynszowa: blisko milion osób w pięciu miastach
Najbardziej konkretne dane dotyczą samej luki czynszowej. W pięciu analizowanych miastach liczba osób znajdujących się w tej sytuacji została oszacowana na 993 tys.
Jednocześnie:
- ponad 150 tys. gospodarstw czeka na mieszkanie komunalne,
- segment publiczny odpowiada za zaledwie 2 proc. nowych mieszkań oddanych w 2024 r.,
- TBS i SIM pokrywają mniej niż 10 proc. niezaspokojonego popytu.
To pokazuje wyraźną lukę systemową – segment mieszkań społecznych jest zbyt mały, aby pełnić realną funkcję stabilizującą rynek.
Wykres interaktywny Skala obciążenia gospodarstw domowych kosztami mieszkaniowymi potwierdza, że problem ma wymiar realny, a nie tylko statystyczny:
- 24 proc. Polaków przeznacza ponad 40 proc. dochodu na mieszkanie,
- w przypadku obywateli Ukrainy ten odsetek sięga 47 proc.
To poziomy, które w ekonomii uznawane są za graniczne – powyżej nich rośnie ryzyko wykluczenia mieszkaniowego i ograniczenia innych wydatków, np. na edukację czy zdrowie.
W praktyce oznacza to, że dla dużej części gospodarstw domowych koszty mieszkaniowe stają się dominującą pozycją w budżecie.
Wykres interaktywny Rynek prywatny dominuje, ale nie rozwiązuje problemu
Struktura własnościowa rynku pogłębia problem. W analizowanych miastach:
- 74,6 proc. zasobu to własność prywatna,
- deweloperzy odpowiadają za dwie trzecie nowej podaży.
Model oparty na dominacji własności i rynku komercyjnego sprawdza się w warunkach stabilnej dostępności finansowania i umiarkowanych cen. W obecnych realiach nie zapewnia jednak oferty dla gospodarstw o średnich dochodach. Brakuje segmentu pośredniego – mieszkań o umiarkowanych czynszach.
585 mld zł ukrytego popytu
Z punktu widzenia rynku kluczowa jest skala niezaspokojonego popytu. Raport szacuje, że:
- potencjalna wartość popytu na zakup mieszkań dostępnych cenowo przekracza 585 mld zł,
- roczny potencjał rynku najmu w tym segmencie to ok. 8 mld zł.
To oznacza, że luka czynszowa nie jest jedynie problemem społecznym, ale także ogromną, niewykorzystaną szansą biznesową. Jej zagospodarowanie mogłoby stać się jednym z głównych kierunków rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach.
Z danych jasno wynika, że obecny model polityki mieszkaniowej – oparty głównie na własności i ograniczonym segmencie mieszkań społecznych – nie jest w stanie odpowiedzieć na skalę wyzwań.
To bezpośrednio koresponduje z założeniami ogłoszonej strategii mieszkaniowej rządu, która identyfikuje lukę czynszową jako jeden z kluczowych problemów systemowych. Kierunek zmian zakłada większe znaczenie najmu oraz aktywizację kapitału prywatnego, co może oznaczać stopniowe odchodzenie od modelu kredyt + własność jako dominującego rozwiązania.
Kluczowe bariery: finansowanie, grunty, system
Raport wskazuje trzy główne blokady rozwoju tego segmentu:
- brak odpowiednich instrumentów finansowych (gwarancji, preferencyjnych kredytów, blended finance),
- ograniczony dostęp do gruntów i brak spójnego nimi zarządzania,
- niedostosowanie regulacyjne i instytucjonalne rynku najmu.
To bariery o charakterze systemowym, które wymagają skoordynowanych działań państwa i rynku. Bez ich usunięcia nawet duże zainteresowanie inwestorów nie przełoży się na realny wzrost podaży mieszkań dostępnych cenowo.
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę, w której dalsze opieranie systemu wyłącznie na własności i kredycie hipotecznym staje się niewystarczające. Rosnąca luka czynszowa pokazuje, że potrzebny jest nowy segment – pomiędzy mieszkaniami komunalnymi a rynkiem komercyjnym.
To moment, który może zdefiniować kierunek rozwoju rynku na kolejne lata. Jeśli uda się stworzyć stabilne warunki dla rozwoju mieszkań dostępnych cenowo, luka czynszowa może zostać ograniczona. Jeśli nie – będzie się dalej pogłębiać, zwiększając presję społeczną i ekonomiczną.
System wymaga korekty, nie kosmetyki
Dane pokazują, że rosnąca luka czynszowa ma charakter strukturalny i obejmuje coraz szersze grupy społeczne. Jednocześnie ogłoszona w tym tygodniu strategia mieszkaniowa rządu próbuje ten problem nazwać i wpisać w ramy polityki publicznej.
Polska przede wszystkim potrzebuje uporządkowania istniejących rozwiązań i tworzenia długoterminowej strategii.
Kluczowe pytanie dotyczy jednak nie tylko skali wyzwań, ale także kierunku działań. Czy potrzebna jest budowa nowych instrumentów, czy raczej uporządkowanie już istniejących? I czy rynek jest w stanie sam odpowiedzieć na rosnące potrzeby, czy konieczna będzie większa rola państwa?
– Polska przede wszystkim potrzebuje uporządkowania istniejących rozwiązań i tworzenia długoterminowej strategii opartej na diagnozie problemu, oczekiwaniach społeczeństwa, a nie populistycznych postulatach – mówi Ewa Palus, ekspert rynku mieszkaniowego i główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Luka czynszowa to nie tylko brak mieszkań
Dyskusja o luce czynszowej często koncentruje się na liczbie dostępnych lokali. W praktyce problem jest znacznie bardziej złożony. Dotyczy nie tylko niedoboru mieszkań, ale także ich jakości, dopasowania do potrzeb oraz możliwości samodzielnego zamieszkania.
– Luka to nie tylko problem braku, ale i jakości – zajmowanie mieszkania zbyt małego, zbyt drogiego w utrzymaniu, ale także niemożność wyprowadzki i samodzielności zamieszkiwania – wskazuje Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
To oznacza, że luka czynszowa obejmuje również osoby formalnie posiadające mieszkanie, ale funkcjonujące w warunkach niedopasowanych do swoich potrzeb. W tym kontekście znaczenia nabiera także tzw. luka remontowa – część zasobu mieszkaniowego wciąż nie spełnia podstawowych standardów.
– Wciąż około 700 tys. mieszkań nie ma bieżącej ciepłej wody i systemu ogrzewania –
dodaje ekspertka.
Problem wychodzi poza największe miasta
Choć luka czynszowa jest najbardziej widoczna w największych aglomeracjach, jej znaczenie zaczyna rosnąć również w mniejszych ośrodkach. Dotychczasowe dane koncentrowały się głównie na kolejkach po mieszkania komunalne, które nadal pozostają najważniejszym wskaźnikiem skali problemu.
Obecnie na mieszkanie komunalne lub socjalne czeka ponad 120 tys. gospodarstw domowych. Jednocześnie rośnie grupa osób, które nie kwalifikują się do tego segmentu, ale nie są w stanie funkcjonować na rynku komercyjnym.
– Zadbanie o „lukersów” jest łatwiejsze – będą płacić czynsze, można dać kredyty na budowę mieszkań przez SIM, TBS lub spółdzielnie – ocenia Hanna Milewska-Wilk.
Jednak rozwój tego segmentu wciąż napotyka bariery finansowe i instytucjonalne, które ograniczają jego skalę.
Zmiany na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej uderzają w konkretne grupy społeczne. Nie są to już wyłącznie osoby o najniższych dochodach, ale także gospodarstwa o relatywnie stabilnej sytuacji finansowej.
– Najbardziej wypychane z rynku mieszkaniowego są młode osoby, które mają dochody, żeby wziąć kredyt, ale nie mają wkładu własnego – wskazuje Ewa Palus.
Istotnym problemem pozostaje również dostęp do najmu dla rodzin z dziećmi, które często są postrzegane jako najemcy obciążeni większym ryzykiem.
– Rodziny z dziećmi są traktowane jako najemcy wysokiego ryzyka ze względu na trudności z
eksmisją – dodaje ekspertka.
Na rynku praktycznie nie istnieje także oferta dla seniorów, mimo postępującego starzenia się społeczeństwa.
Własność kontra najem. Fundamentalny spór
Jednym z kluczowych wątków pozostaje model docelowy polityki mieszkaniowej. Polska pozostaje krajem silnie zorientowanym na własność, co wpływa na oczekiwania społeczne i strukturę rynku.
– Jeśli oczekiwania Polaków są ukierunkowane na własność, to budowanie zasobu mieszkań na wynajem nie jest odpowiedzią na problemy mieszkaniowe – podkreśla Ewa Palus.
Jednocześnie rozwój najmu – zarówno społecznego, jak i instytucjonalnego – jest wskazywany jako jeden z filarów nowej strategii mieszkaniowej. To napięcie między preferencjami społecznymi a kierunkiem polityki publicznej będzie jednym z kluczowych wyzwań najbliższych lat.
Kredyt to nie wszystko. Problem zaczyna się wcześniej
Choć wysokie koszty kredytów hipotecznych są często wskazywane jako główna bariera wejścia na rynek, eksperci zwracają uwagę, że problem zaczyna się znacznie wcześniej – na etapie zgromadzenia wkładu własnego.
– Problemem nie jest ani podaż mieszkań, ani zdolność kredytowa, ale wkład własny i model sprzedaży mieszkań – ocenia Hanna Milewska-Wilk.
Koszty wejścia na rynek obejmują nie tylko sam wkład własny, ale także wydatki transakcyjne oraz koszty wykończenia lokalu. W praktyce oznacza to konieczność posiadania znacznych oszczędności jeszcze przed zakupem mieszkania.
Problemem nie jest ani podaż mieszkań, ani zdolność kredytowa, ale wkład własny i model sprzedaży mieszkań.
– Wsparcie rodziny jest kluczowe – nie tylko dostarcza pieniędzy na wkład własny, ale także wspiera przy remontach i zapewnia bezpieczeństwo w przypadku problemów – dodaje ekspertka.
System bez jasnej definicji „dostępności”
Jedną z głównych barier rozwoju mieszkań dostępnych cenowo pozostaje brak jednoznacznej definicji tego segmentu. W efekcie trudno budować spójne instrumenty finansowe i regulacyjne.
– Bez nowego zdefiniowania, czym jest dostępność cenowa, nie mamy jasnych zasad dla mieszkalnictwa dostępnego – wskazuje Hanna Milewska-Wilk.
Nie wiadomo, czy chodzi wyłącznie o czynsze najmu, czy także o modele dojścia do własności. Nie istnieje również jednoznaczne odniesienie do poziomu czynszów rynkowych, które nie są systemowo monitorowane.
Rola państwa i możliwe kierunki zmian
Eksperci są zgodni, że bez większego zaangażowania państwa rozwiązanie problemu luki czynszowej będzie trudne. Jednocześnie wskazują różne możliwe kierunki działań – od rozwoju budownictwa społecznego po nowe modele finansowania.
– Nie ma żadnych przeszkód, żeby państwo stworzyło spółkę deweloperską, która mogłaby budować mieszkania bez marży i sprzedawać je określonym grupom – zauważa Ewa Palus.
Z drugiej strony pojawiają się propozycje rozwijania partnerstw publiczno-prywatnych oraz nowych instrumentów kredytowych, które mogłyby zwiększyć skalę inwestycji.
– Jedną z opcji jest zachęcanie gmin do budowy mieszkań w formule PPP, gdzie przedsiębiorca buduje, a gmina gwarantuje czynsze – wskazuje Hanna Milewska-Wilk.
Rynek potrzebuje stabilności i długiego horyzontu
Niezależnie od wybranego modelu, kluczowe znaczenie ma przewidywalność polityki mieszkaniowej. Krótkoterminowe programy nie pozwalają na budowę trwałych rozwiązań ani zaangażowanie kapitału prywatnego na większą skalę.
– Bez bardziej szczegółowego programu mieszkaniowego, z horyzontem planowania powyżej trzech lat, nie da się planować rozwiązań dla mieszkalnictwa społecznego – podsumowuje Hanna Milewska-Wilk.
To właśnie stabilność regulacyjna i jasne zasady gry mogą przesądzić o tym, czy luka czynszowa zacznie się zmniejszać, czy będzie dalej narastać.
Główne wnioski
- Luka czynszowa ma charakter strukturalny i będzie się pogłębiać. Problem dostępności mieszkań nie wynika już z cyklicznych wahań rynku, ale z trwałych dysproporcji między podażą a popytem. Polska wciąż odstaje od średniej unijnej pod względem liczby mieszkań, a jednocześnie rosną ceny, koszty kredytów i wymagania finansowe wobec kupujących. To sprawia, że coraz więcej gospodarstw wypada zarówno z rynku własności, jak i najmu komercyjnego.
- Największy problem dotyczy „środka rynku”, który nie ma swojej oferty. System mieszkaniowy w Polsce jest spolaryzowany – z jednej strony mamy mieszkania komunalne i społeczne, z drugiej rynek komercyjny. Brakuje segmentu pośredniego dla osób o średnich dochodach, które nie kwalifikują się do wsparcia, ale nie są w stanie funkcjonować na rynku rynkowym. To właśnie ta grupa zasila lukę czynszową, która obejmuje już setki tysięcy gospodarstw.
- Bez zmiany modelu polityki mieszkaniowej luka nie zostanie ograniczona. Obecny model oparty głównie na własności i kredycie hipotecznym przestaje być wystarczający. Rozwiązanie problemu wymaga jednoczesnego uporządkowania systemu, stworzenia nowych instrumentów finansowych oraz większego zaangażowania państwa i kapitału prywatnego. Kluczowe będzie także zdefiniowanie, czym jest „mieszkanie dostępne cenowo” i stworzenie stabilnych warunków do rozwoju tego segmentu w długim horyzoncie.
