Zaloguj się 
Dzieje się!
Zaufanie na wynajem. Startup chce zmienić reguły gry na rynku najmu
Blisko 9 mld zł zaległości czynszowych, 70 proc. właścicieli z problemowym najemcą – to dane, które tłumaczą, dlaczego wybór lokatora w Polsce wciąż przypomina grę w ciemno. Startup zaufanylokator.pl wprowadza certyfikat wiarygodności oceniany przez analityka, a nie algorytm.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego polski rynek najmu wciąż działa na zasadzie ograniczonego zaufania między właścicielami a najemcami.
- Jak działa certyfikat wiarygodności najemcy oferowany przez wrocławski startup Zaufany Lokator.
- Jakie ryzyka i korzyści niesie certyfikacja najemców dla rynku wynajmu w Polsce.
Właściciele mieszkań w Polsce od lat podejmują decyzję o wyborze najemcy głównie na podstawie wrażenia i kilku dokumentów, które łatwo sfałszować. Najemcy z kolei obawiają się, że pełne ujawnienie sytuacji finansowej postawi ich w słabszej pozycji negocjacyjnej. We Wrocławiu powstał startup, który chce wypełnić tę próżnię zaufania. Zaufanylokator.pl oferuje niezależną weryfikację najemców i zapowiada rozwój działalności w skali całego kraju.
Najem, który nie ufa nikomu
Skala problemu wynika w dużym stopniu ze struktury polskiego rynku najmu. Szacuje się, że w wynajmowanych lokalach mieszka około 12 proc. Polaków, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi 31 proc., a w Niemczech sięga 53 proc. Większość umów – około 60 proc. – zawierana jest na rok, co oznacza częstą rotację najemców i powtarzający się za każdym razem proces selekcji. Rosnąca mobilność społeczeństwa, wzrost cen mieszkań oraz napływ obcokrajowców sprawiają, że zapotrzebowanie na bezpieczny i przewidywalny najem będzie w kolejnych latach rosnąć.
Rynek najmu w Polsce potrzebuje nowych standardów opartych na zaufaniu i rzetelnej informacji.
Problem pogłębia konstrukcja samego prawa. W praktyce interes lokatora – również nieuczciwego – jest dziś lepiej chroniony niż interes właściciela mieszkania. Tę nierównowagę chce częściowo zrównoważyć zaufanylokator.pl. Ocenę najemcy opiera na analizie sytuacji finansowej i życiowej kandydata, wywiadzie wykorzystującym elementy psychologii behawioralnej oraz autorskiej metodologii spółki.
– Rynek najmu w Polsce potrzebuje nowych standardów. Dziś właściciele mieszkań ponoszą duże ryzyko, a jednocześnie lokatorzy obawiają się nadmiernej ingerencji w ich prywatność. My staramy się pogodzić interesy obu stron, wprowadzając obiektywną, profesjonalną weryfikację – mówi Jacek Ławrecki, współzałożyciel spółki Zaufany Lokator.
Zaległości warte miliardy
Skalę problemu, z którym próbuje się zmierzyć wrocławski startup, dobrze pokazują dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Dotyczą przede wszystkim zasobów zarządzanych przez gminy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Ale dobrze obrazują ryzyko związane z niewywiązywaniem się z deklaracji mieszkaniowych w Polsce.
– Według najnowszego raportu GUS Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna 2024, na koniec 2024 roku lokatorzy zalegali z opłatami w 22,8 proc. spośród 8,3 mln mieszkań objętych badaniem. Łączna kwota zaległości wyniosła niemal 8,6 mld zł, czyli o blisko 25 proc. więcej niż w 2022 roku, kiedy sięgała 6,9 mld zł. Szczególnie wysoki udział w zadłużeniu mają lokatorzy mieszkań komunalnych, którzy odpowiadają za 65,8 proc. całej kwoty zaległości – mówi Jacek Ławrecki.
Skalę ryzyka potwierdzają również statystyki sądowe. W 2024 roku prowadzono około 13 tys. postępowań eksmisyjnych, orzeczono 5,8 tys. eksmisji, a faktycznie wykonano 3,9 tys. Z perspektywy właściciela prywatnego mieszkania nawet pojedynczy problematyczny najemca może oznaczać wielomiesięczne zaległości czynszowe i koszty postępowań prawnych. Do tego dochodzą wydatki na przywrócenie lokalu do stanu umożliwiającego ponowny wynajem.
– Według ankiety Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik około 70 proc. właścicieli mieszkań deklaruje, że miało już problem z najemcą. Średnia deklarowana strata finansowa wyniosła niemal 9 tys. zł na jeden problematyczny przypadek – mówi Jacek Ławrecki.
Człowiek w roli sędziego
Zaufanylokator.pl stawia na model, w którym kluczową rolę odgrywa analityk. Proces zaczyna się od zebrania dokumentów i informacji od osoby ubiegającej się o certyfikat. Weryfikowana jest tożsamość, stabilność źródeł dochodu, historia najmu, a także rejestry zadłużonych.
– Nie opieramy decyzji wyłącznie na algorytmie. Uważamy, że przy ocenie wiarygodności najemcy równie ważny jak dane jest kontekst, dlatego każda weryfikacja jest przeprowadzona przez człowieka – mówi Jacek Ławrecki.
Efektem analizy jest jedna z trzech rekomendacji – pozytywna, neutralna lub negatywna – ważna przez ograniczony czas. Rekomendacja neutralna pojawia się wtedy, gdy analityk zauważa nieścisłości, które nie dyskwalifikują kandydata, ale powinny skłonić właściciela do większej ostrożności.
Negatywna jest wynikiem poważnych sygnałów ostrzegawczych, takich jak znaczące zaległości finansowe czy rozbieżności między deklaracjami a dokumentami. Spółka pełni przy tym rolę bufora zaufania – właściciel otrzymuje jasną rekomendację, a najemca nie musi udostępniać mu wrażliwych danych finansowych.
– Pojedyncze opóźnienie w płatności sprzed kilku lat nie musi automatycznie przekreślać wiarygodności najemcy. Podobnie jak wysoki dochód nie oznacza automatycznie niskiego ryzyka – dodaje współzałożyciel spółki.
Prawo po stronie najemcy
Źródeł nieufności na polskim rynku najmu należy szukać przede wszystkim w samej konstrukcji przepisów.
– Polski rynek najmu rzeczywiście pozostaje strukturalnie słabiej rozwinięty niż w krajach Europy Zachodniej. Szacuje się, że zaledwie 4-5 proc. Polaków mieszka w wynajmowanych lokalach na warunkach rynkowych. Tymczasem w Niemczech wskaźnik ten przekracza 45 proc., a w Austrii czy Danii wynosi ponad 30 proc. – mówi mec. Aleksandra Grabarska, adwokat, partner w kancelarii KBiW Kurpiejewski, Budzewski i Wspólnicy.
W Polsce nie funkcjonuje żaden scentralizowany rejestr historii czynszowej ani baza danych nierzetelnych najemców.
Zdaniem prawniczki dominującym źródłem ryzyka po stronie właścicieli jest nadmiernie proochronna regulacja lokatorska. Procedura eksmisji nierzetelnego najemcy trwa od kilkunastu miesięcy do dwóch lat, a w tym czasie właściciel zwykle nie otrzymuje czynszu. Problem pogłębia brak odpowiednika BIK dla rynku najmu.
– W Polsce nie funkcjonuje żaden scentralizowany rejestr historii czynszowej ani baza danych nierzetelnych najemców porównywalna do systemów stosowanych w Wielkiej Brytanii czy krajach skandynawskich. Weryfikacja sprowadza się do oceny zaświadczeń o dochodach i referencji, czyli dokumentów łatwych do sfabrykowania – podkreśla Aleksandra Grabarska.
Problem ma także drugą stronę. Najemca wchodzący w relację z właścicielem często nie ma możliwości zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Chodzi np. o historię usterek w lokalu czy wiarygodność pośrednika. Ta podwójna niepewność podnosi efektywny koszt kapitału zaangażowanego w wynajem. Zniechęca też do rynku zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i drobnych właścicieli.
Brak zaufania jest więc już problemem systemowym.
– W dużym stopniu wynika to z niespójnego i nieprzewidywalnego prawodawstwa, które w praktyce nie chroni skutecznie żadnej ze stron. Właściciele obawiają się długotrwałych procedur w przypadku zaległości czy dewastacji. Z kolei najemcy niejasnych zasad, nagłych zmian warunków czy braku stabilności – podkreśla Piotr Zdanowski, prezes agencji nieruchomosci ZdanIvest.
Korzyści i pułapki weryfikacji
Rozwiązania takie jak Zaufany Lokator odpowiadają na realną próżnię informacyjną, choć eksperci patrzą na nie z różnych perspektyw. Dla właściciela korzyść jest bezpośrednia – rzetelna ocena kandydata, zbliżona do tej, jaką bank uzyskuje przy ocenie kredytobiorcy.
– Korzyści odnoszą również uczciwi najemcy. Osoby budujące historię terminowych płatności i odpowiedzialnego korzystania z lokalu mogą łatwiej uzyskać dostęp do atrakcyjnych mieszkań, szybciej przechodzić proces kwalifikacji oraz budować swoją reputację na rynku najmu – zauważa Celina Mierzejewska, liderka oddziału Warszawa Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Branża prawnicza widzi w tych usługach również źródło realnych ryzyk.
– Pierwszym ryzykiem jest możliwość dyskryminacji. Scoring oparty na danych dochodowych i historii zatrudnienia może systemowo wykluczać osoby o nieregularnych dochodach: freelancerów, pracujących na umowach cywilnoprawnych, młodych wchodzących na rynek pracy czy cudzoziemców – ocenia mec. Aleksandra Grabarska.
Drugim ryzykiem jest ochrona danych osobowych. Przetwarzanie informacji finansowych i behawioralnych wymaga starannej zgodności z RODO. Wycieki lub nadużycia mogłyby zniszczyć zaufanie do całego segmentu usług. Trzecie ograniczenie ma charakter strukturalny. Wiarygodność oceny historii czynszowej zależy od wielkości bazy wcześniejszych transakcji, a polski rynek formalny wciąż pozostaje płytki.
– Model, w którym weryfikacja jest dobrowolna, transparentna, symetryczna i poddana nadzorowi, ma potencjał, by stać się infrastrukturą zaufania, której polskiemu rynkowi najmu dramatycznie brakuje – podsumowuje Aleksandra Grabarska.
Rynek szuka wspólnego standardu
Środowisko właścicieli mieszkań patrzy na rozwój usług weryfikacyjnych pozytywnie, choć z zastrzeżeniami dotyczącymi jakości danych.
– Od lat zwracamy uwagę, że obowiązujące przepisy, w szczególności ustawa o ochronie praw lokatorów, zachwiały równowagą pomiędzy prawami najemcy a prawami właściciela nieruchomości – mówi Celina Mierzejewska.
Aby ocena wiarygodności miała realną wartość, musi obejmować znaczną część rynku i opierać się na informacjach, które można zweryfikować.
W środowisku profesjonalnych wynajmujących coraz częściej mówi się o tzw. zdolności czynszowej. Chodzi o sytuację, w której dochody gospodarstwa domowego najemcy wynoszą co najmniej dwukrotność miesięcznych kosztów najmu.
– Nie chodzi o dyskryminowanie kogokolwiek. Ale o zwiększenie prawdopodobieństwa, że obie strony będą mogły budować stabilną, długoterminową współpracę opartą na bezpieczeństwie finansowym i wzajemnym zaufaniu – dodaje Celina Mierzejewska.
Podobnie patrzy na to rynek instytucjonalny. Niespójne i nieprzewidywalne prawodawstwo w praktyce nie chroni skutecznie żadnej ze stron. Ale podkreśla, że skuteczność narzędzi weryfikacyjnych zależy od dwóch elementów: skali oraz sprawdzalności danych.
– Aby ocena wiarygodności miała realną wartość, musi obejmować znaczną część rynku i opierać się na informacjach, które można zweryfikować. Inaczej będzie tylko deklaracją bez mocy predykcyjnej – mówi Piotr Zdanowski.
Dla właścicieli to szansa na ograniczenie ryzyka. Dla najemców możliwość budowania „reputacji”, która ułatwia dostęp do lepszych ofert.
– Ryzykiem jest natomiast błędna lub nieuczciwa ocena. Wszystko dlatego, że organizacje tworzące takie systemy muszą same zbudować transparentność i wiarygodność, zanim staną się standardem rynkowym – dodaje prezes ZdanInvest.
Co dalej z certyfikacją najemców
Zaufany Lokator nie deklaruje na razie konkretnych celów liczbowych. Spółka twierdzi, że rynek certyfikacji w Polsce jest jeszcze na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Z drugiej strony precyzyjne prognozy na pięć lat do przodu byłyby obarczone dużym ryzykiem.
– W perspektywie pięciu lat chcemy, aby certyfikat Zaufanego Lokatora był najbardziej rozpoznawalnym narzędziem ograniczania ryzyka najmu w Polsce. Naszą ambicją jest osiągnięcie skali, która pozwoli realnie wpływać na standardy funkcjonowania rynku i wspierać profesjonalizację relacji między właścicielami a najemcami – prognozuje Jacek Ławrecki.
Eksperci są zgodni, że bez uproszczenia procedur eksmisyjnych, budowy rejestrów historii czynszowej i standaryzacji umów polski rynek najmu będzie się rozwijał wolniej, niż wynikałoby to z dynamiki demograficznej i popytu.
Startupy takie jak Zaufany Lokator mogą jednak realnie zmniejszyć dystans, jaki dzieli Polskę od rynków najmu Europy Zachodniej. Pod warunkiem, że pozostaną transparentne i otwarte na weryfikację z zewnątrz.
Główne wnioski
- Największą barierą rozwoju rynku najmu w Polsce nie jest sama nieufność stron. Prawdziwym problemem jest brak infrastruktury, która pozwoliłaby tę nieufność realnie zweryfikować. Polska nie ma odpowiednika BIK dla najmu, a procedura eksmisji trwa nawet dwa lata. W tym czasie właściciel zwykle nie otrzymuje czynszu. To strukturalna asymetria ryzyka, a nie jednostkowe spory, skłania część właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych lub całkowitej rezygnacji z wynajmu.
- Certyfikacja najemców ma realną szansę stać się rynkowym standardem. Warunkiem jest jednak odpowiednia skala danych i symetria ocen obu stron. Narzędzie weryfikujące wyłącznie najemcę, bez oceny właściciela czy lokalu, utrwala dotychczasową nierównowagę sił. Zbyt płytka baza danych transakcji czynszowych ogranicza wiarygodność takiej oceny. Bez niej ocena wiarygodności może pozostać deklaracją bez realnej mocy predykcyjnej.
- Prywatne narzędzia weryfikacyjne mogą ograniczyć ryzyko pojedynczej transakcji. Nie rozwiążą jednak strukturalnego problemu polskiego rynku najmu i nie zastąpią zmian legislacyjnych. Potrzebne są też uproszczenie procedur eksmisyjnych, budowa rejestrów historii czynszowej i jasne standardy ochrony danych. Bez tego najlepszy model certyfikacji pozostanie rozwiązaniem niszowym, a nie systemowym.
