Raport: Polscy inwestorzy zwiększają udział w rynku nieruchomości komercyjnych

W trzecim kwartale 2025 r. w polskie nieruchomości komercyjne trafiło 0,8 mld euro, z czego ponad 324 mln euro pochodziło od inwestorów krajowych. To najwyższy wynik lokalnego kapitału w historii zestawień Colliers. Eksperci przewidują, że do końca roku całkowity wolumen inwestycji wzrośnie do 4,5 mld euro.

Rekordowy udział krajowego kapitału

W okresie od stycznia do września 2025 r. wolumen inwestycji w Polsce wyniósł 2,6 mld euro, z czego 23 proc. zapewnili polscy inwestorzy. Rok wcześniej ich udział był niższy i wyniósł ok. 10 proc. W trzy kwartały 2025 r. krajowe podmioty zainwestowały 0,6 mld euro, czyli więcej niż w całym 2024 r. (0,5 mld euro).

Najwięcej środków krajowego kapitału trafiło do sektora biurowego – 420 mln euro, co stanowiło trzy czwarte całości. W sektorze handlowym ulokowano 115 mln euro (20 proc. udziału). Pomimo wysokiej płynności na obu tych rynkach, wartość transakcji w Polsce spadła o 6 proc. rok do roku.

Według Piotra Mirowskiego z Colliers rośnie liczba prywatnych inwestorów, którzy traktują nieruchomości jako stabilne źródło zysków. Ekspert wskazuje, że rozwój lokalnego kapitału wciąż odbiega od poziomu obserwowanego w Europie Zachodniej, gdzie dominują inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Niemiec i Francji.

Struktura rynku w 2025 r.

W 2025 r. największą aktywność notował rynek biurowy, który odpowiadał za 35 proc. łącznej wartości transakcji. Tuż za nim uplasował się sektor produkcyjno-magazynowy (34 proc.). Płynność utrzymała się także w nieruchomościach handlowych, które stanowiły 18 proc. rynku.

Wzrosły również inwestycje w sektor mieszkań na wynajem – od początku roku ulokowano tam ponad 200 mln euro, a kolejne 600 mln euro ma zostać przeznaczone do końca 2025 r.

Największymi grupami inwestorów pozostają podmioty z Europy Zachodniej, odpowiadające za 29 proc. rynku (ponad 700 mln euro). Na kolejnych miejscach znajdują się polscy inwestorzy (23 proc.) oraz kapitał amerykański (15 proc.).

Mirowski wskazuje, że polskie biura i magazyny są wyceniane niżej niż na Zachodzie. W Polsce najlepsze magazyny kosztują do 1 tys. euro za mkw., podczas gdy w Niemczech ponad 2 tys. euro. Różnice dotyczą także biurowców – 5 tys. euro za mkw. w Polsce wobec 15 tys. euro w Europie Zachodniej.

Ożywienie w Europie Środkowo-Wschodniej

Według głównego ekonomisty Colliers Grzegorza Sielewicza rynki Europy Środkowo-Wschodniej powracają na ścieżkę wzrostu. W regionie odnotowano poprawę popytu wewnętrznego, stabilizację inflacji oraz łatwiejszy dostęp do finansowania.

Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie w trzech kwartałach 2025 r. przekroczył 7 mld euro, co oznacza wzrost o 38 proc. rok do roku. Największe rynki to Polska (2,6 mld euro) i Czechy (2,5 mld euro), które łącznie odpowiadają za ponad 70 proc. wartości transakcji.

Najwyższe wzrosty aktywności odnotowały Słowacja (+234 proc.) i Węgry (+237 proc.), natomiast Rumunia i Bułgaria utrzymały stabilny poziom. Najwięcej kapitału trafiło do sektorów: biurowego (2,1 mld euro), przemysłowo-logistycznego (2 mld euro), handlowego (1,4 mld euro) oraz hotelowego (700 mln euro).

Colliers prognozuje, że w całym 2025 r. wartość transakcji w regionie osiągnie 10–11 mld euro, co ma potwierdzać wzrost zaufania inwestorów.

Perspektywy na 2026 r.

Analitycy oczekują dalszego zwiększenia aktywności inwestycyjnej w ostatnim kwartale 2025 r. oraz na początku 2026 r. Wskazują na poprawiające się fundamenty rynkowe, wzrost czynszów i korzystniejsze warunki finansowania.

Według danych, wskaźniki pustostanów w sektorach przemysłowym i biurowym osiągają obecnie najniższe poziomy. Segmenty handlowy i mieszkaniowy nadal przyciągają selektywny kapitał, utrzymując stabilny poziom transakcji. Eksperci podkreślają, że niskie wyceny polskich aktywów na tle Europy Zachodniej mogą nadal wspierać wzrost zainteresowania lokalnych inwestorów. W dłuższej perspektywie może to zwiększyć udział krajowego kapitału w całym rynku.