Raport JLL. Renegocjacje zdominowały rynek biurowy w regionach

Pierwsze półrocze 2025 r. na regionalnych rynkach biurowych w Polsce upłynęło pod znakiem renegocjacji umów, które odpowiadały za niemal 60 proc. całkowitego popytu – podała firma doradcza JLL. W tym czasie wynajęto blisko 390 tys. m kw. Powierzchni. Największą aktywność odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Renegocjacje umów zamiast nowych kontraktów

Według JLL najemcy w regionach w większości decydują się na pozostanie w dotychczasowych biurach. Powody? Ograniczona podaż nowych projektów i wysokie koszty relokacji. Najwięcej renegocjacji przeprowadzono w Krakowie, gdzie odpowiadały one za 70 proc. transakcji. W Trójmieście, Lublinie i Wrocławiu udział tego typu umów przekroczył 50 proc. Do największych kontraktów należały renegocjacje firm Shell (23 tys. m kw. w Krakowie) i Motorola (17 tys. m kw. w Krakowie).

Eksperci zwracają uwagę, że część najemców decydowała się przy okazji renegocjacji na powiększenie zajmowanej powierzchni. Trend ten widoczny był szczególnie w Krakowie i Wrocławiu. W sumie w pierwszym półroczu wynajęto 390 tys. m kw. biur, z czego 217 tys. m kw. przypadło na drugi kwartał – to o 37 proc. więcej niż rok wcześniej.

Najwięcej powierzchni trafiło do najemców w Krakowie (172 tys. m kw.), Wrocławiu (80,7 tys. m kw.) i Trójmieście (53,4 tys. m kw.). Na drugim biegunie znalazły się miasta, w których nowych kontraktów było mniej i dominowały umowy odnowieniowe.

Ograniczona podaż nowych projektów

Deweloperzy w pierwszym półroczu 2025 roku oddali do użytku jedynie 2,4 tys. m kw. nowych biur, a w drugim kwartale nie ukończono żadnego budynku powyżej 1 tys. m kw. Łączna podaż w regionach pozostała na poziomie 6,75 mln m kw. JLL przewiduje jednak, że w drugiej połowie roku na rynek trafi ok. 30 tys. m kw. nowych biur.

W perspektywie lat 2026–2027 planowane jest oddanie 190 tys. m kw. powierzchni w regionach. Najwięcej inwestycji realizowanych jest obecnie w Krakowie (59,7 tys. m kw.), Poznaniu (44,5 tys. m kw.) i Katowicach (27,8 tys. m kw.). Jednocześnie wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie 17,5 proc. Najwyższe wartości odnotowano w Katowicach (22,7 proc.), Łodzi (21,6 proc.) i Wrocławiu (20,5 proc.).

Eksperci podkreślają, że nadpodaż zniechęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, jeśli nie zabezpieczą odpowiedniego poziomu przednajmu. Popyt na nową powierzchnię pozostaje ograniczony, co oznacza, że współczynnik pustostanów będzie spadał powoli.

Inwestycje i czynsze na stabilnym poziomie

Czynsze w regionach pozostały stabilne – od 11 do 20 euro za m kw. miesięcznie. Najniższe stawki obowiązywały w Lublinie (10–14 euro), a najwyższe w Krakowie (15–20 euro).

Łączny wolumen inwestycji biurowych w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku wyniósł 414 mln euro, wobec 800 mln euro rok wcześniej. Mimo spadku wartości zawarto aż 23 transakcje, z czego większość poza Warszawą.

Do największych transakcji należała sprzedaż dwóch budynków kompleksu High 5ive w Krakowie przez NIAM firmie Stena RE oraz sprzedaż budynku City 2 we Wrocławiu przez Archicom prywatnemu polskiemu inwestorowi za 31 mln euro. Ważną transakcją była też sprzedaż kompleksu Piastów Office Centre w Szczecinie – Blackstone sprzedał go czeskiemu funduszowi Investika i BUD Holdings za ponad 28 mln euro.

Według JLL ponad połowa transakcji biurowych w pierwszym półroczu miała miejsce poza stolicą. Firmy dysponujące kapitałem w przedziale 20–50 mln euro coraz częściej wybierają rynki regionalne, które oferują stabilne perspektywy i atrakcyjne stopy zwrotu.