Oferta deweloperów w siedmiu miastach warta już 52 mld zł

Łączna wartość mieszkań oferowanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach w Polsce sięgnęła na koniec lipca 52 mld zł - wynika z danych Otodom Analytics. To dwukrotnie więcej niż trzy lata wcześniej.

Jednocześnie rynek wszedł w nową fazę: sprzedaż rośnie szybciej niż liczba lokali wprowadzanych do oferty, a zapas dostępnych mieszkań po raz pierwszy od kilku miesięcy zaczął się kurczyć.

Wartość oferty podwoiła się w trzy lata

Kwota 52 mld zł nie opisuje wartości całego polskiego rynku deweloperskiego, lecz łączną wartość mieszkań pozostających w sprzedaży w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Skala jest jednak znacząca. W lipcu 2023 roku wartość analogicznej oferty wynosiła 26 mld zł, co oznacza, że w ciągu trzech lat podwoiła się.

Na wzrost wpłynęły zarówno wysokie ceny mieszkań, jak i duża liczba lokali zgromadzonych w ofercie po rekordowych wprowadzeniach z poprzednich okresów. Dodatkowym punktem odniesienia jest wartość mieszkań sprzedanych od stycznia do lipca 2026 roku. Na siedmiu głównych rynkach osiągnęła ona 23,3 mld zł, a sam lipiec przyniósł rekordowy wynik pod względem wartości transakcji.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Wysoka wartość oferty pokazuje przede wszystkim skalę kapitału ulokowanego w niesprzedanych mieszkaniach. Nie przesądza jednak, że na każdym rynku liczba dostępnych lokali jest nadmierna. Coraz większe znaczenie ma bowiem tempo, w jakim poszczególne miasta są w stanie absorbować ofertę.

Sprzedaż wyprzedza nowe wprowadzenia

W lipcu deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ponad 4,4 tys. mieszkań, czyli niemal 12 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie do sprzedaży trafiło około 3 tys. nowych lokali. Był to drugi najniższy miesięczny wynik podażowy w 2026 roku, po lutym, gdy oferta powiększyła się o około 1,5 tys. mieszkań.

Miesięczna przewaga sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami wyniosła 1432 lokale. W efekcie liczba mieszkań pozostających w ofercie spadła na koniec lipca do nieco ponad 59 tys. i przerwała trwający trzy miesiące trend wzrostowy. Znaczenie mają również rezerwacje. Już trzeci miesiąc z rzędu ich liczba przekroczyła 2,8 tys.

– Wysoki wolumen rezerwacji wskazuje z jednej strony na obawy popytu, że ceny nadal będą rosły – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Zmiana jest jeszcze wyraźniejsza w ujęciu siedmiu miesięcy. Od stycznia do lipca sprzedaż mieszkań była o 15 proc. wyższa niż nowa podaż. Rok wcześniej sytuacja wyglądała odwrotnie: liczba lokali wprowadzonych przez deweloperów przewyższała sprzedaż aż o 33 proc. Rynek przeszedł więc od szybkiego gromadzenia zapasu do stopniowej absorpcji istniejącej oferty.

Aktywność kupujących wspiera rynek kredytów hipotecznych. W czerwcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 15,8 proc. wyższa niż rok wcześniej. Otodom wskazuje również na zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego. W lipcu użytkownicy serwisu ponad 100 tys. razy odpowiadali na ogłoszenia sprzedaży. Nie oznacza to automatycznie takiej samej liczby transakcji, ale potwierdza dużą aktywność poszukujących.

Rynki mieszkaniowe poruszają się w różnych kierunkach

Dane zbiorcze maskują bardzo duże różnice między miastami. Najmocniejszy wynik sprzedażowy od trzech lat zanotowało Trójmiasto, gdzie nabywców znalazło ponad 700 mieszkań. We Wrocławiu sprzedano ponad 800 lokali, najwięcej w tym roku, podczas gdy do oferty trafiło zaledwie 120 nowych mieszkań. Zapas dostępnych lokali zmniejszył się tam do 7,6 tys.

W Warszawie nowa podaż była większa metrażowo niż w drugim kwartale. Przeciętna powierzchnia wprowadzanych mieszkań wzrosła z 51 do 57 mkw. Jednocześnie ich średnia cena wyniosła 18,7 tys. zł za mkw., pozostając poniżej średniej dla całej stołecznej oferty, wynoszącej około 20 tys. zł za mkw.

Inaczej wygląda sytuacja w miastach z dużym zapasem mieszkań. W Łodzi oferta nadal przekracza 8,5 tys. lokali, mimo że w lipcu sprzedaż wyniosła ponad 420 mieszkań, a podaż 290. Katowice przez trzeci miesiąc z rzędu nie zanotowały żadnego nowego projektu, a liczba dostępnych mieszkań spadła do najniższego poziomu od 15 miesięcy. W Krakowie widoczne jest natomiast wyhamowanie zainteresowania zakupem.

– Deweloperzy ograniczają podaż tam, gdzie zapas jest duży – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

Rośnie czas wyprzedaży oferty

Najlepiej różnice pokazuje czas potrzebny na wyprzedanie aktualnej oferty. W Warszawie wynosi on 3,6 kwartału, we Wrocławiu 3,8, a w Trójmieście 3,9 kwartału. Są to rynki sprzedającego, na których ograniczona podaż może podtrzymywać wysokie ceny. Poznań z wynikiem 4,2 kwartału oraz Kraków z 5,2 kwartału pozostają bliżej równowagi.

Na drugim biegunie znajdują się Łódź, gdzie sprzedaż obecnego zapasu zajęłaby 7,4 kwartału, oraz Katowice z wynikiem 9,6 kwartału. Przy tak długim czasie absorpcji uruchamianie kolejnych etapów oznacza dla deweloperów ryzyko wielomiesięcznego zamrożenia kapitału.

Lipiec nie oznacza jeszcze niedoboru mieszkań w skali całego rynku. Pokazuje jednak, że okres szybkiego zwiększania oferty dobiegł końca. Jeżeli sprzedaż utrzyma obecne tempo, a deweloperzy pozostaną ostrożni z uruchamianiem nowych projektów, różnica między miastami z krótkim i długim czasem wyprzedaży będzie się pogłębiać. W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście może to zwiększać presję cenową, podczas gdy Łódź i Katowice nadal będą mierzyć się z dużym zapasem lokali.