Warszawa traci kolejne biura. Z rynku zniknęło już 150 tys. mkw. powierzchni

W trzecim kwartale 2025 r. z rynku biurowego w Warszawie wycofano ponad 88 000 mkw. powierzchni, a od początku roku blisko 150 000 mkw. – wynika z danych firmy doradczej JLL. Eksperci prognozują, że trend ten będzie się nasilał w nadchodzących latach.

Coraz szybsze tempo zmian na rynku biurowym

Jak podała firma JLL, w stolicy rośnie liczba inwestycji, w których biurowce zmieniają funkcję lub są wyburzane. – „Procesy zmiany funkcji budynków i wyburzeń nabierają coraz większego tempa” – powiedział Mateusz Polkowski, szef działu badań JLL w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.

Tylko w III kwartale 2025 r. wycofano z rynku ponad 88 000 mkw. biur, a od początku roku – prawie 150 000 mkw. W kolejnych latach podobne procesy mają obejmować także Kraków i Wrocław.

Największymi beneficjentami tej transformacji są deweloperzy mieszkaniowi, którzy planują w miejscu dawnych biurowców inwestycje mieszkaniowe – na sprzedaż lub wynajem.

Popyt utrzymuje się, ale powierzchni coraz mniej

W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. popyt na biura w Warszawie wyniósł blisko 490 000 mkw., co oznacza spadek o 2 proc. rok do roku. Najwięcej powierzchni wynajmowały firmy technologiczne, produkcyjne, a także z sektorów usług biznesowych i finansowych.

Aktywny był również sektor publiczny, który coraz częściej korzysta z nowoczesnych biur. Aż 90 proc. umów dotyczyło powierzchni poniżej 2 000 mkw., z czego większość – do 500 mkw.

Eksperci JLL zwracają uwagę, że malejąca dostępność nowoczesnych biur i niewielka nowa podaż ograniczają wybór najemców. W efekcie rośnie liczba renegocjacji umów, zwłaszcza wśród większych firm.

Niska podaż nowych biur

Na koniec września całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 6,25 mln mkw. Od początku roku oddano do użytku 88 700 mkw., z czego tylko 3 500 mkw. w trzecim kwartale.

W budowie znajduje się obecnie 135 000 mkw., z czego 85 proc. w centrum miasta. Około 60 000 mkw. ma być ukończone w IV kwartale 2025 roku.

Aktywność deweloperska pozostaje rekordowo niska. W 2026 r. powstanie jedynie ok. 20 000 mkw. nowych biur, natomiast w 2027 r. nowa podaż ma wzrosnąć do 100 000 mkw. rocznie.

Spadają pustostany, stabilne czynsze

Na koniec września wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,7 proc., czyli o 1,1 pkt proc. mniej niż w drugim kwartale. Spadek wynikał m.in. z usunięcia z rynku budynków z długoterminowymi wakatami, zwłaszcza na Służewcu Przemysłowym, gdzie poziom pustostanów obniżył się z 21,1 proc. do 18,8 proc.

W strefach pozacentralnych pustostany sięgnęły 12,1 proc., natomiast w centrum Warszawy – 6,9 proc. Ukończenie 60 000 mkw. nowych biur w IV kwartale może ten wskaźnik nieznacznie podnieść, jednak JLL ocenia, że będzie to tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego.

Czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) i w centrum stolicy utrzymały się na stabilnym poziomie.

Rynek czeka dalsza polaryzacja

Według Idy Stankiewicz, szefowej działu reprezentacji najemców w JLL, rynek biurowy w kolejnych kwartałach nie przyniesie większych zaskoczeń. Utrzyma się podział pomiędzy nowoczesnymi biurowcami w centrum a starszymi obiektami w gorszych lokalizacjach.

Najemcy coraz częściej wybierają biura o wyższym standardzie i lepszej komunikacji, co utrzymuje niski poziom pustostanów w COB. Firmy poszukujące większych powierzchni w centrum mają coraz mniej opcji, dlatego w wielu przypadkach będą zmuszone do renegocjacji umów w najbliższych latach.

Źródło: PAP Biznes