Aktywność najemców biur w regionach wyhamowała po rekordowym 2025 r.

Po bardzo intensywnym 2025 roku popyt na biura w największych miastach regionalnych w Polsce wyraźnie spowolnił na początku 2026 r. Mimo to firmy nadal są aktywne, choć podejmują decyzje wolniej i ostrożniej – wynika z danych JLL.

W pierwszym kwartale 2026 r. całkowity wolumen transakcji na głównych rynkach regionalnych wyniósł ok. 121,5 tys. m kw., z czego ponad 76,5 tys. m kw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. To wynik niższy niż w rekordowym 2025 r., ale nadal świadczący o utrzymującym się zainteresowaniu powierzchniami biurowymi.

Istotną część aktywności stanowiły renegocjacje, które odpowiadały za 37 proc. wszystkich transakcji. Firmy częściej decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, optymalizując koszty i ograniczając ryzyko związane z relokacją.

Eksperci wskazują, że spowolnienie ma charakter przejściowy. Procesy decyzyjne firm są obecnie bardziej złożone i wydłużone, a kluczowe znaczenie mają czynniki takie jak koszty, dostęp do pracowników oraz jakość środowiska pracy.

Czytaj również: Jaki będzie rynek mieszkaniowy w 2026 r.?

Biura przestają być traktowane wyłącznie jako koszt operacyjny. Coraz częściej są postrzegane jako narzędzie wspierające retencję pracowników, kulturę organizacyjną i produktywność, co wpływa na decyzje najemców.

Rosnąca segmentacja rynku biurowego

Na koniec marca 2026 r. średni współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych wyniósł 17,4 proc., co oznacza brak istotnych zmian rok do roku. Najwyższe poziomy odnotowano w Katowicach (22,1 proc.) oraz we Wrocławiu (22 proc.).

Dane te nie oddają jednak pełnego obrazu rynku. Wysoki poziom pustostanów dotyczy głównie starszych budynków, które nie spełniają aktualnych oczekiwań najemców.

W nowoczesnych biurowcach klasy A, zlokalizowanych w centrach miast lub przy kluczowych węzłach komunikacyjnych, poziom niewynajętej powierzchni pozostaje relatywnie niski. Utrzymuje się trend tzw. „flight to quality”, czyli przenoszenia się firm do lepszych obiektów.

W efekcie rynek ulega trwałej segmentacji. Nowoczesne projekty utrzymują konkurencyjność, natomiast starsze budynki coraz częściej wymagają modernizacji, zmiany funkcji lub repozycjonowania.

Ograniczona podaż i ostrożność deweloperów

W pierwszym kwartale 2026 r. na rynki regionalne trafiło 47,2 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej w pięciu projektach zlokalizowanych w Gdańsku, Szczecinie, Wrocławiu i Krakowie. To relatywnie wysoki wynik na tle bardzo niskiej podaży w 2025 r.

Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się obecnie ok. 158,7 tys. m kw., a do końca roku planowane jest oddanie jedynie ok. 51,1 tys. m kw. nowych biur.

Nowe inwestycje realizowane są głównie w najlepszych lokalizacjach i często dopiero po zabezpieczeniu kluczowego najemcy. Wysokie koszty finansowania oraz niepewność rynkowa ograniczają skalę nowych projektów.

Coraz częściej dochodzi także do zmiany funkcji inwestycji. W lokalizacjach o słabszym popycie projekty biurowe są przekształcane w mieszkaniowe, co dodatkowo ogranicza przyszłą podaż powierzchni biurowej.

Stabilne czynsze, presja na wzrost w najlepszych lokalizacjach

Czynsze na rynkach regionalnych pozostają względnie stabilne i mieszczą się w przedziale 11,5–20 euro za m kw. miesięcznie. Niewielkie wzrosty odnotowano w Łodzi i Trójmieście.

Różnice w stawkach coraz silniej zależą od lokalizacji. Najwyższe czynsze utrzymują się w centrach miast, szczególnie w Krakowie, choć trend ten widoczny jest również w innych aglomeracjach.

Eksperci przewidują dalszą presję na wzrost stawek, wynikającą z rosnących kosztów budowy, finansowania oraz aranżacji powierzchni biurowych.

W kolejnych kwartałach rynek ma pozostać selektywny. Kluczowe znaczenie będą miały jakość budynków, ich lokalizacja oraz dopasowanie do potrzeb najemców, co potwierdza wejście regionalnych rynków biurowych w bardziej dojrzałą fazę rozwoju.

Źródło: PAP Biznes